Van eerste oriëntatie tot overdracht en fiscale afwikkeling — zekerheid vóór verliefd worden.

Welkom in het landendossier over Spanje!
Spanje trekt jaarlijks duizenden Nederlandse en Vlaamse kopers aan. De zon, de variatie in regio’s en de aantrekkelijke woningprijzen blijven verleiden. Maar wie verstandig koopt, begint niet met enthousiasme—maar met duidelijkheid. In dit dossier krijgt u het volledige traject: van oriëntatie tot eigendomsoverdracht, inclusief regionale verschillen, vergunningen, fiscale aandachtspunten én verborgen risico’s die we in de praktijk dagelijks zien.
Mondi-leden krijgen daarnaast toegang tot afgeschermde verdieping, voorbeeldrapporten en de besloten vraag- en antwoordmodules.

De Spaanse notaris (Notario): anders dan in België en Nederland
De rol van de notaris in Spanje verschilt fundamenteel van wat Nederlanders en Belgen gewend zijn.

• Een Spaanse notaris:Controleert uitsluitend de vorm en minimale wettelijke eisen;
• Is geen due-diligence-specialist;
• Heeft geen plicht om uw belangen te beschermen;
• En voert geen inhoudelijke juridische of fiscale controles uit.

Wat een Spaanse notaris wél doet:

• Identiteit controleren;
• Verklaringen van partijen bekrachtigen;
• Hypotheekakte & koopakte (escritura) passeren;
• Zorgen dat de akte registreerbaar is.

Wat hij níét doet:

• Inhoud van het koopcontract controleren;
• Schulden op woning, lasten of risico’s actief opsporen;
• Vergunningen en legaliteit van verbouwingen nagaan;
• Bouwen op agrarische grond verbieden;
• Bankgaranties of contracten inhoudelijk toetsen.

De Spaanse makelaar: wettelijke verschillen en praktijksituatie
In Nederland is het beroep makelaar niet wettelijk beschermd; al zijn veel kantoren aangesloten bij een branche- of beroepsvereniging (zoals NVM, Vastgoed PRO of VBO Makelaar) waardoor zij kwaliteits-, gedrag- en bijscholingsnormen hanteren. In België is dat wél het geval: daar is een makelaar verplicht aangesloten bij het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV). Zonder BIV-nummer is iemand illegaal actief. Veel kopers gaan ervan uit dat het in Spanje vergelijkbaar geregeld is — maar dat is niet zo. Spanje kent géén landelijk register, grote regionale verschillen en sterk uiteenlopende professionele standaarden.

Registratie: versnipperd en regionaal
Spanje heeft geen nationaal makelaarsregister.
Registratieplicht bestaat alleen in enkele autonome regio’s:
- Catalonië – AICAT
- Valenciaanse Gemeenschap – RAICV
- Balearen
In alle andere regio’s kan iedereen zonder opleiding, verzekering of toezicht makelaar worden. Dit veroorzaakt grote verschillen in kwaliteit en betrouwbaarheid.

Mondi verifieert voor Premium-leden onder meer:

• Of de makelaar in de betreffende regio geregistreerd moet zijn én is;
• Of een beroeps- en aansprakelijkheidsverzekering aanwezig is;
• Of het bedrijf correct in BORME staat en tekenbevoegdheden kloppen;
• Mogelijke belangenconflicten of dubbele bemiddeling;
• Of courtage transparant en correct wordt vermeld.

Verschillende soorten makelaars
1) Erkende beroepsmakelaars
Makelaars aangesloten bij organisaties zoals API, GIPE, FIABCI Spain of SIRA werken doorgaans met:

• Vakbekwaamheidsnormen
• Gedragscodes en tuchtrecht
• Permanente educatie
• Aansprakelijkheidsverzekering

Maar belangrijk:
Deze makelaars zijn bemiddelaars, geen technische of juridische controleurs. Zij zijn niet bouwkundig onderlegd en mogen wettelijk geen garanties geven over vergunningen, legaliteit, structuur, installaties of urbanismekwesties. Voor zulke onderwerpen is gespecialiseerde due diligence noodzakelijk.

2) SL-makelaars (vennootschappen)
Veel agenten werken via een SL-bedrijf. Betrouwbaarheid hangt af van:

• Correcte inschrijving in BORME;
• Geregistreerde bedrijfsactiviteit “vastgoedbemiddeling”;
• Actieve onderneming en juiste tekenbevoegdheid.

3) Autónomo-makelaars
Iedereen kan zich eenvoudig inschrijven als zelfstandige. Vaak:

• Zonder opleiding;
• Zonder verzekering;
• Zonder vergunning;
• De praktijkkwaliteit loopt sterk uiteen.

Het mandaat: vaak onduidelijk of ontbrekend
Een formeel verkoopmandaat (bemiddelingsopdracht) wordt in Spanje zelden getoond. Daardoor:

• Wordt dezelfde woning door meerdere makelaars aangeboden;
• Ontstaan prijsverschillen tot wel 10%;
• Is soms onduidelijk wie daadwerkelijk namens de verkoper handelt;
• Kan de koper de bevoegdheid van de bemiddelaar moeilijk controleren.

Dit verklaart waarom één woning in verschillende advertenties onder andere condities kan verschijnen.

Wat een Spaanse makelaar níet doet
Veel kopers gaan ervan uit dat de makelaar “alles wel controleert”, maar dat is niet zo. Een Spaanse makelaar controleert meestal niet:

• Vergunningen, legaliteit of bouwhistorie;
• De Nota Simple op volledigheid (beknopte eigendomsinformatie uit het Spaanse eigendomsregister, met gegevens over eigenaar, beschrijving, lasten, hypotheken en beperkingen);
• schulden, embargo’s en hypotheken;
• bevoegdheid van de verkoper;
• VvE-dossiers of urbanistische risico’s (zoals legalisatie of sloop);
• verborgen financiële constructies of courtageafspraken.

Makelaars bemiddelen — zij voeren geen juridische, fiscale of bouwtechnische due diligence uit.
Let op: steeds meer makelaars hanteren “buyer trapping”: het dossier wordt pas volledig gedeeld ná reservering of aanbetaling.

Courtage en bijkomende kosten
Door het ontbreken van uniforme regelgeving ontstaat een lappendeken aan courtageconstructies. In de praktijk:

• Courtage vaak door verkoper betaald (verdisconteerd in vraagprijs);
• Soms extra kosten voor koper;
• Verborgen gestión-fees komen regelmatig voor;
• Dubbele courtage — waarbij zowel de verkoper als de koper een bemiddelingsfee betalen — is niet ongebruikelijk in Spanje. In populaire kustzones zoals de omgeving van Valencia-stad en de provincie Costa de la Luz wordt dit in de praktijk zelfs vaak toegepast. Als koper is het dus essentieel om vooraf schriftelijk vast te leggen wie de makelaar vertegenwoordigt, welke courtage hij/zij ontvangt én of de koper daar zelf (mede) voor opdraait.

Nota Simple: nuttig maar beperkt
De Nota Simple is het Spaanse kadastrale uittreksel dat inzicht geeft in de eigendomssituatie van een woning. Het document vermeldt wie juridisch eigenaar is, welke hypotheken, schulden of embargo’s op het pand rusten en bevat een beknopte omschrijving van het perceel. Het is echter belangrijk te begrijpen dat de Nota Simple slechts een momentopname is en maar een klein deel van het volledige juridische en urbanistische beeld toont.

Wat níet in de Nota Simple staat, is minstens zo relevant. Het document zegt niets over de legaliteit van verbouwingen, de status van vergunningen of de vraag of het gebouw urbanistisch in orde is. Ook biedt het geen zekerheid over de werkelijke perceelgrenzen of oppervlaktes, omdat deze in Spanje vaak afwijken tussen het kadaster (Catastro) en het eigendomsregister (Registro). Verder vermeldt de Nota Simple geen recente overtredingen, opgelegde boetes of risico’s die de overdracht kunnen belemmeren.

Juist omdat de Nota Simple zoveel informatie níét geeft, is het essentieel om het document altijd te combineren met een diepgaande dossiercontrole. Alleen zo ontstaat een volledig en betrouwbaar beeld van de juridische en urbanistische status van de woning en kunnen onaangename verrassingen tijdens of na de aankoop worden voorkomen.

Urbanisme en legaliteit: kern van veilig kopen
Spanje kent een complex systeem van planologische en urbanistische regels die per autonome regio en zelfs per gemeente sterk kunnen verschillen. Globaal wordt onderscheid gemaakt tussen drie hoofdtypen gebied. Urbano verwijst naar officieel bebouwd gebied, waar bouwen en verbouwen in de meeste gevallen is toegestaan binnen de geldende normen. Urbanizable betreft zones die pas in de toekomst ontwikkeld mogen worden; hier gelden vaak voorwaarden, langere procedures en onzekerheden over de uiteindelijke bestemming. Rústico is agrarische grond, waar bouwen in principe niet is toegestaan en waar strikte beperkingen gelden voor uitbreidingen, bijgebouwen en zwembaden.

In de praktijk ontstaan juist binnen deze categorieën veel misverstanden en risico’s. Het komt regelmatig voor dat een woning op zichzelf legaal is, maar dat een aanbouw, terrasoverkapping of zwembad nooit vergund is. Ook zien we vaak dat een woning wel in het Spaanse kadaster (Catastro) staat geregistreerd, maar niet correct is opgenomen in het eigendomsregister (Registro), wat juridische problemen kan veroorzaken bij overdracht. In regio’s zoals Andalusië kan het nodig zijn om een legalisatieprocedure zoals AFO of DLPO te doorlopen om oudere, onvergunde constructies te regulariseren, maar dit biedt nooit een volledige legalisatie en kent belangrijke beperkingen. Soms is legalisatie zelfs onmogelijk of alleen uitvoerbaar tegen aanzienlijke kosten.

Daarnaast vormt recente of niet-verjaarde bouwovertreding een bijzonder risico: gemeenten kunnen boetes opleggen, gebruiksbeperkingen instellen of in het uiterste geval zelfs tot sloop overgaan. Juist doordat deze risico’s niet altijd zichtbaar zijn in basisdocumenten zoals de Nota Simple, is een grondige urbanistische controle essentieel voor een veilige aankoop.

LPO, AFO en andere legaliteitsdocumenten
De Licencia de Primera Ocupación (LPO) is een van de belangrijkste documenten bij de aankoop van een woning in Spanje. Deze vergunning bevestigt dat een woning volgens de oorspronkelijke bouwvergunning is gerealiseerd en veilig bewoonbaar is. Een geldige LPO is vaak onmisbaar voor het aanvragen van financiering, het verkrijgen van nutsvoorzieningen op reguliere contracten, het aanvragen van een toeristische verhuurvergunning en het bieden van zekerheid dat de woning juridisch en urbanistisch correct is opgeleverd. Ontbreekt de LPO, dan ontstaat direct onzekerheid over de legaliteit van (delen van) het pand en kunnen er aanzienlijke risico’s spelen bij verkoop, verhuur of gebruik.

In sommige regio’s, zoals Andalusië, bestaat daarnaast de mogelijkheid om een woning te regulariseren via een AFO- of DLPO-procedure. Deze procedures zijn bedoeld voor oudere woningen die zonder vergunning zijn gebouwd, maar waarvan de overtreding door verjaring niet meer kan worden bestraft. Een AFO of DLPO biedt echter geen volledige of blanco legalisatie. Het geeft slechts een vorm van bescherming tegen sloop of bestuurlijke handhaving, en vaak blijven beperkingen bestaan ten aanzien van verbouwen, uitbreiden of aansluiten op nieuwe voorzieningen. Bovendien zijn deze procedures niet mogelijk bij recente overtredingen. In die gevallen blijft het risico op boetes of ingrijpen door de gemeente aanwezig.

Reservering, arras en betalingsrisico’s
Het koopproces in Spanje kent belangrijke momenten waarop financiële verplichtingen ontstaan. Een reservering of señal is meestal een kleine aanbetaling die bedoeld is om een woning tijdelijk uit de markt te nemen. Deze betalingen variëren doorgaans tussen de 500 en 5.000 euro en zijn vaak niet restitueerbaar als de koper later besluit af te zien van de aankoop. Hoewel een reservering juridisch minder zwaar is dan een arras-contract, kan het toch leiden tot verlies van geld wanneer de onderliggende documenten of legaliteit van de woning niet vooraf goed zijn onderzocht.

Veel zwaarder weegt de arras, doorgaans een aanbetaling van tien procent van de koopprijs. Een arras-contract is in Spanje juridisch bindend. Wanneer de koper zich daarna terugtrekt zonder juridische grond, verliest hij de volledige tien procent. Wanneer de verkoper zich terugtrekt, moet hij in de regel het dubbele van het arras-bedrag terugbetalen. Deze asymmetrische regeling maakt duidelijk hoe belangrijk het is om pas een arras te ondertekenen nadat het volledige dossier is beoordeeld: urbanisme, vergunningen, eigendomsinformatie, lasten, VvE-documenten en eventuele risico’s moeten vóór het tekenen volledig helder zijn. Zonder een compleet dossier is het tekenen van een arras simpelweg onverantwoord.

Toeristische verhuur: streng, snel veranderend en sterk regio-afhankelijk
Toeristische verhuur is in Spanje een apart dossier op zich. Elke autonome regio – en vaak zelfs elke gemeente – hanteert eigen regels, vergunningstelsels en quota voor vakantiewoningen. In Andalusië werken veel woningen met een registratie als woning met toeristisch gebruik, maar de regels zijn in 2024 aangescherpt en uitgebreid, onder meer doordat bepaalde woningen op rústico-grond nu onder voorwaarden als toeristische woning kunnen worden aangemeld. In de Valenciaanse Gemeenschap is het REGV-systeem aangevuld met nieuwe eisen: inschrijving in het toeristenregister is beperkt in de tijd, moet na vijf jaar worden vernieuwd en inschrijvingen die niet aan de nieuwe voorwaarden voldoen worden momenteel actief uit het register verwijderd.

De Balearen volgen al langer een zeer restrictief beleid. De tijdelijke stop op nieuwe toeristische licenties is verlengd en voor nieuwe toeristische plaatsen in appartementen in plurifamiliaire gebouwen geldt sinds 2025 in grote lijnen een verbod, met slechts beperkte uitzonderingen en een sterke focus op het terugdringen van toeristische druk. In Catalonië zijn naast de bestaande HUT-vergunningen extra beperkingen ingevoerd: gemeenten met veel toeristische druk mogen het aantal toeristische woningen plafonneren, licenties krijgen een beperkte looptijd en in steden als Barcelona worden bestaande vergunningen niet onbeperkt verlengd en is het uitgeven van nieuwe licenties in de meeste wijken feitelijk onmogelijk geworden.

Daarbovenop geldt dat op de Canarische Eilanden en in andere regio’s eigen, vaak strikte regimes bestaan voor toeristische appartementen en vakantiewoningen, waarbij bestemmingsplannen, quota, kwaliteitsnormen en meldplichten door elkaar heen lopen. De rode draad is dat veel woningen die als “ideaal voor verhuur via Airbnb of Booking” worden gepresenteerd, in de praktijk geen realistische kans maken op een legale toeristische verhuurvergunning – nu niet, en soms ook niet in de toekomst. Wie aankoop en verhuur serieus overweegt, zal daarom per adres moeten laten controleren of verhuur toegestaan is, onder welke voorwaarden, met welke duur en welke risico’s bij toekomstige aanscherpingen.

Wat is cliëntenonderzoek in Spanje?
Bij de aankoop van een woning in Spanje kunnen makelaars, advocaten, notarissen en banken wettelijk verplicht zijn een cliëntenonderzoek uit te voeren. Daarbij wordt onder meer vastgesteld wie de koper is, of iemand voor zichzelf of namens een ander handelt, wie de uiteindelijk belanghebbende is, wat het doel van de aankoop is en waar de financiële middelen vandaan komen.
 

In Spanje is de bestrijding van witwassen en terrorismefinanciering geregeld in Ley 10/2010, de prevención del blanqueo de capitales y de la financiación del terrorismo. Het centrale meldpunt is SEPBLAC (Servicio Ejecutivo de la Comisión de Prevención del Blanqueo de Capitales e Infracciones Monetarias). Afhankelijk van de transactie kunnen onder meer een geldig paspoort of identiteitskaart, een NIE-nummer, bewijs van woonadres, bankafschriften en informatie over de herkomst van het vermogen of de aankoopmiddelen worden gevraagd. Ook wanneer een makelaar al een cliëntenonderzoek heeft uitgevoerd, kunnen een notaris, advocaat of bank vanuit hun eigen wettelijke verantwoordelijkheid opnieuw om (gedeeltelijk) dezelfde documenten verzoeken.

Meer weten over cliëntenonderzoek?
Wilt u weten waarom makelaars, advocaten, notarissen en banken steeds vaker om identiteitsbewijzen, bankafschriften, belastingaangiften en informatie over de herkomst van uw vermogen vragen? Lees dan ook de publicatie Waarom vragen makelaars, advocaten en notarissen zoveel persoonlijke documenten?. Hierin wordt uitgelegd hoe cliëntenonderzoek werkt, waarom verschillende beroepsgroepen vaak dezelfde documenten opvragen en welke internationale regels hieraan ten grondslag liggen.

Professionele erkenning binnen de Spaanse vastgoedsector
Rob Smulders is als directeur van de belangenorganisatie Mondi aangesloten bij de Spaanse makelaarsorganisatie Gestores Inmobiliarios Profesionales Europeos (GIPE) onder lidnummer 3745 en beschikt daarnaast over de Europese MMCEPI-certificering van CEPI AISBL, de European Association of Real Estate Professions.
Deze registraties onderstrepen betrokkenheid bij professionele vakbekwaamheid, ethische standaarden, transparantie en permanente educatie binnen de vastgoedsector. In een markt waar in Spanje ook niet-gereguleerde bemiddelaars actief kunnen zijn, bieden dergelijke professionele kwaliteitsregistraties extra vertrouwen en zekerheid voor Nederlandse en Vlaamse kopers van vastgoed in Spanje.

Woning kopen in Spanje als DGA: privé of via een vennootschap?
Voor Nederlandse DGA’s en Belgische bedrijfsleiders is de aankoopstructuur van Spaans vastgoed bepalend voor de fiscale en juridische gevolgen. In dit artikel wordt objectief uitgelegd wanneer aankoop in privé logisch is en wanneer een vennootschap of Spaanse SL passend kan zijn, inclusief de belangrijkste aandachtspunten bij gebruik, verhuur en verkoop.
Naar artikel

Van oriëntatie naar koop in Spanje: het proces in 7 heldere stappen
1) Voorselectie en makelaarscheck
Vraag bij de makelaar op:

• Het verkoopmandaat (encargo de venta), exclusief of open;
• De registratie (indien verplicht in regio, zoals RAICV, AICAT of Balearen);
• Bewijs van beroeps- en aansprakelijkheidsverzekering;
• Bedrijfsstructuur en tekenbevoegdheid (BORME-controle).

Verifieer daarnaast:

• Belangenconflicten (bijv. dubbele vertegenwoordiging);
• Courtagestructuur (let op verborgen gestión-fees).

2) Legaliteit van het vastgoed en bestemmingscheck
Laat vóór elk bod beoordelen of woning en grond juridisch kloppen.
Belangrijkste documenten:

• Nota Simple / eigendomsuittreksel – controle eigenaar, lasten, embargo’s;
• Catastro – fysieke en fiscale beschrijving van de woning;
• Licencia de obra / primera ocupación – bouw- en bewoonvergunningen;
• Urbanistisch rapport (certificado urbanístico) – bouwmogelijkheden en beperkingen;
• VvE-informatie bij appartementen (statuten, schulden, procedures).

Let op:
Afwijkingen tussen Catastro en Registro komen zeer vaak voor in Spanje.

3) Kadastrale en urbanistische risicoanalyse
Controleer:
legaliteit van eventuele uitbreidingen of bijgebouwen (veel illegale verbouwingen);
lopende procedures bij de gemeente (handhaving, regularisatie, sloopbevelen);
beschermde zones (kustlijn, agrarisch, beschermd landschap);
mogelijke beperkingen door Ley de Costas, Patrimonio of beschermde natuur.

4) Dossier compleet?
Vraag en controleer:

• Energiecertificaat (CEE/Certificado Energético);
• Installatiedocumenten (elektra, water, septic tank / fosa séptica);
• Recent VvE-overzicht van schulden en geplande werkzaamheden;
• IBI (onroerendgoedbelasting), basura en nutsrekeningen;
• Bewijs van afwezigheid van openstaande facturen (comunidades, water, elektra).

Zonder volledig dossier geen bod—buyer trapping (Het achterhouden van informatie totdat de koper betaalt) is veelvoorkomend.

5) Reservering, bod en koopcontract (arras / contrato privado)
Volgorde in Spanje:

1. Mondeling akkoord
2. Reserveringscontract of direct arras-penitenciales (bindende vorm)
3. Daarna het koopcontract (contrato privado de compraventa)

Let op:
De bedenktijd zoals in Frankrijk (10 dagen) bestaat niet. Bij arras-penitenciales verliest de koper zijn waarborg als hij afziet van de koop; de verkoper betaalt het dubbele terug als hij afhaakt. Zorg voor volledige due diligence vóór ondertekening.

6) Notariële fase
De Spaanse notaris:

• verifieert identiteit en bevoegdheden;
• controleert de eigendomstitel en lasten;
• checkt de registratie van het pand;
• maakt de eigendomsoverdracht bindend via de escritura de compraventa.

Let op:
De notaris controleert niet actief vergunningen, legaliteit of bouwtechnische staat. Dat is geen onderdeel van zijn taak — gespecialiseerde due diligence blijft noodzakelijk.

7) Eigendomsoverdracht, betaling & inschrijving

• De koopsom wordt betaald via de notaris of bancaire cheque (cheque bancario).
• Na ondertekening van de akte bent u juridisch eigenaar.
• De inschrijving in het Registro de la Propiedad volgt daarna (meestal binnen enkele weken).
• Nuts/IBI moeten worden omgezet op naam van koper.

Sociale bewijskracht
Juist in stap 2 t/m 5 gaat het in Spanje het vaakst mis — zelden door onwil, bijna altijd door onwetendheid of onvolledig dossier. Het is normaal en verstandig om hierbij onafhankelijke begeleiding te nemen.

Aankoopbegeleiding: rust, duidelijkheid en een gids die alleen úw belang dient
Een woning kopen in Spanje is prachtig, maar het kan ook overweldigend zijn. Verschillende makelaars, incomplete dossiers, onbekende regels en regionale verschillen maken het moeilijk om te weten wie je kunt vertrouwen. Veel kopers vertellen dat ze zich pas zeker voelen wanneer iemand met ervaring met hen meekijkt.
Dat is precies wat Mondi doet: wij staan naast u, vanaf de eerste oriëntatie tot en met de notariële overdracht. Onafhankelijk, rustig en met meer dan 20 jaar ervaring.

Persoonlijke aankoopbegeleiding (oriëntatie t/m aankoop)

• Helder profielgesprek en begeleiding van begin tot eind
• Indicatieve marktwaardebepaling vóór er een bod wordt uitgebracht
• Dossiercontrole, opvragen stukken en kwaliteitscheck makelaars
• Onderhandelingen door Mondi, volledig in uw belang
• Afstemming met advocaat voor juridische controles en notariële voorbereiding
• Transparante vaste vergoeding; geen verborgen inkomsten

Meer informatie/bestellen Aankoopbegeleiding+

Geld & fiscus (verkoper): Spaanse vermogenswinstbelasting
Bij verkoop van Spaans vastgoed kan de verkoper twee soorten heffingen krijgen: de lokale plusvalía municipal en de nationale vermogenswinstbelasting (Impuesto sobre la Ganancia Patrimonial).

1. Vermogenswinstbelasting (nationaal)
Spanje maakt geen onderscheid naar nationaliteit, wel naar fiscale woonplaats. Het tarief hangt dus af van waar u belastingresident bent.

Niet-residenten

• 19% voor personen die fiscale woonplaats hebben binnen de EU, EER of Zwitserland
• 24% voor personen woonachtig buiten de EU/EER/CH

Dit onderscheid is toegestaan onder EU-recht, omdat het gebaseerd is op woonplaats (niet op nationaliteit) en EU/EER-residenten dezelfde behandeling krijgen als Spaanse niet-residenten.

Let op:
De koper is verplicht 3% van de koopsom in te houden (retención) en dit namens de verkoper af te dragen aan de Spaanse Belastingdienst (Hacienda). Deze 3% wordt later verrekend in de definitieve aangifte: terugvragen of bijbetalen.

Residenten in Spanje
Progressieve tarieven over de gerealiseerde winst:

• 19%
• 21%
• 23%
• 28% (hogere schijf voor grote vermogenswinsten)

Regionale verschillen bij aftrekposten of vrijstellingen kunnen bestaan, maar de kern van de belasting is nationaal geregeld.

2. Plusvalía Municipal (lokaal)
Een gemeentelijke belasting op de waardestijging van de grond sinds de laatste overdracht.
Elke gemeente (in alle 17 autonome Spaanse regio’s) hanteert eigen:

• Tarieven;
• Rekenmodellen;
• Kortingen of vrijstellingen.

Sinds 2021 geldt

• Bij aantoonbaar verlies mag de gemeente geen plusvalía heffen.
• Plusvalía wordt vrijwel altijd door de verkoper betaald, tenzij anders overeengekomen.

Samenvatting voor verkopers

• Spanje kent twee belastingen op verkoopwinst: één nationaal, één lokaal.
• Tarieven verschillen per fiscale woonplaats (resident / niet-resident EU of non-EU).
• De koper houdt 3% in bij niet-residenten (verplichte retención).
• Plusvalía verschilt per gemeente en kan sterk variëren binnen de 17 regio’s.
• Maak vooraf een netto-opbrengstberekening om verrassingen te voorkomen.

Aanbevolen boeken en naslagwerken 
Hoe koop je een huis in Spanje
Na 'Zo koop je een huis in Spanje' is er nu in september 2022 de tweede geactualiseerde druk verschenen. Dit praktische boek is geschreven door de gepassioneerde makelaar Marleen de Vijt. De auteur vertelt je alles wat je moet weten over de verschillende Spaanse Costa´s en eilanden maar ook bijvoorbeeld over verhuren en rendement halen, waar die zogezegde koopjes zitten en hoe je een aankoop nu het beste kunt aanpakken. 

Prijs 24,95 euro | Direct bestellen 

---

Wonen en kopen in Spanje
Onmisbaar handboek met juridische, fiscale, financiële en praktische aspecten bij vestiging, aankoop en bezit van onroerend goed in Spanje.

“Dit boek is als naslagwerk inderdaad onmisbaar voor Nederlanders en Belgen die een woning in Spanje willen kopen. Voorzien van veel praktische achtergrondinformatie kan Mondi het boek 'Wonen en kopen in Spanje' van harte aanbevelen."

Prijs 24,95 euro | Direct bestellen

---

Spaanse nalatenschappen
Zowel eigenaren van vastgoed in het buitenland als aspirant-kopers zijn zich onvoldoende bewust van de gevolgen bij overlijden. Door een goede estate planning kan op termijn heel wat erfbelasting bespaard worden. Bij nalatenschappen en erfrecht is het van belang twee zaken uit elkaar te houden. Enerzijds de erfregeling die bepaalt wie wat erft en anderzijds de regels van de erfbelasting, die bepaalt wie waar betaalt.

Mocht u komen te overlijden, dan hopen we dat ruzies binnen families achterwege blijven. Om nalatenschappen wordt soms letterlijk gevochten. Dit is eigenlijk te gênant voor woorden! Vaak kan extra leed voorkomen worden door vooraf zaken op orde te hebben. Het boek 'Spaanse nalatenschappen' verschaft u de noodzakelijke kennis en inzichten om hierover concrete afspraken te maken via een deskundige.

Prijs 20,95 euro | Direct bestellen

---

De toegevoegde waarde van een makelaar 
Het beroep makelaar is in Spanje slechts deels gereguleerd.
In Spanje mag vrijwel iedereen het beroep van makelaar uitoefenen, met uitzondering van de autonome regio’s Catalonië en de Valenciaanse Gemeenschap. In deze regio’s geldt een registratieplicht en moeten makelaars aantonen dat zij gekwalificeerd zijn, verzekerd zijn (RC Pro) en beschikken over een financiële garantie. In de overige regio’s is het beroep nog niet beschermd, waardoor ook onbevoegden actief kunnen zijn als makelaar.

In België en Nederland werkt een makelaar meestal exclusief voor één opdrachtgever. In Spanje is het gebruikelijk dat verkopers hun woning bij meerdere makelaars tegelijk in de verkoop zetten. Deze makelaars maken vaak gebruik van een internationaal netwerk, waardoor hetzelfde huis bij verschillende kantoren en tegen uiteenlopende prijzen te vinden is. De makelaar ontvangt zijn vergoeding doorgaans van de verkopende partij, en behartigt dus niet automatisch de belangen van de koper.

Tip CasaXero: koopt u in de Valenciaanse regio (o.a. Costa Blanca en Costa del Azahar), vraag dan altijd naar het RAICV-registratienummer (Registro de Agentes Inmobiliarios de la Comunidad Valenciana).
Kan de “makelaar” dat niet overleggen? Loop dan weg.
Via de officiële website van de regionale overheid kunt u eenvoudig controleren of iemand correct is ingeschreven. De officiële website van Agència de l'Habitatge de Catalunya (AICAT-register) is helaas niet beveiligd, dus Mondi publiceert geen hyperlink.

Populaire Spaanse kustgemeenten voor Nederlandse en Belgische kopers
Spanje blijft voor veel Nederlanders en Belgen een aantrekkelijk land voor de aankoop van een tweede woning, overwinteradres, verhuurobject of toekomstige emigratiewoning. De belangstelling concentreert zich vooral langs de Spaanse kustgebieden, maar de verschillen per costa en per gemeente zijn groot. Prijsniveau, bereikbaarheid, verhuurpotentie, regelgeving, klimaat, voorzieningen en toekomstige verkoopbaarheid lopen sterk uiteen. Wie een woning in Spanje wil kopen, doet er daarom verstandig aan niet alleen naar de kustnaam te kijken, maar vooral naar de specifieke gemeente, wijk, juridische status van het object en lokale marktverhoudingen.

Wat bedoelen we met populaire gemeenten?
Met populaire gemeenten bedoelen we plaatsen waar relatief veel internationale kopers, waaronder Nederlanders en Belgen, actief zoeken of kopen. Dat betekent niet automatisch dat deze gemeenten voor iedere koper de beste keuze zijn. Een populaire plaats kan goede voorzieningen, verhuurmogelijkheden en liquiditeit bieden, maar ook hogere prijzen, meer concurrentie, strengere verhuurregels of risico op overwaardering met zich meebrengen. Volgens gegevens van het Colegio de Registradores bereikten woningaankopen door buitenlanders in Spanje opnieuw een zeer hoog niveau. Vooral provincies zoals Alicante, Málaga, Valencia, Murcia, Girona en Tarragona trekken veel internationale belangstelling.

Costa Brava
Relevante gemeenten
• Roses;
• Empuriabrava;
• L’Escala;
• Begur;
• Palamós;
• Platja d’Aro;
• Lloret de Mar;
• Tossa de Mar;
• Blanes.

De Costa Brava is populair door de relatief korte afstand tot Nederland en België, de goede bereikbaarheid via de vliegvelden van Girona en Barcelona, de ruige kustlijn en de combinatie van strand, natuur en authentieke dorpen.

Kansen
• Sterke toeristische aantrekkingskracht;
• Goede bereikbaarheid per auto en vliegtuig;
• Interessant voor eigen gebruik en verhuur;
• In diverse plaatsen relatief goede wederverkoopbaarheid.

Kritische kanttekeningen
• Hogere prijzen in populaire gemeenten;
• Toeristische verhuur is niet overal vanzelfsprekend;
• Sommige badplaatsen zijn sterk seizoensgebonden;
• Oudere appartementencomplexen kunnen hogere onderhoudskosten kennen.

Costa del Maresme
Relevante gemeenten
• Mataró;
• Calella;
• Pineda de Mar;
• Santa Susanna;
• Malgrat de Mar;
• Arenys de Mar;
• Sant Pol de Mar.

De Costa del Maresme ligt tussen Barcelona en de Costa Brava en is aantrekkelijk voor kopers die nabijheid van Barcelona willen combineren met een kustlocatie.

Kansen
• Goede treinverbindingen richting Barcelona;
• Interessant voor langer verblijf;
• Meer lokale markt dan sommige puur toeristische kustplaatsen;
• Potentie voor kopers die bereikbaarheid belangrijk vinden.

Kritische kanttekeningen
• Minder uitgesproken tweede-woningmarkt dan Costa Blanca of Costa del Sol;
• Sommige plaatsen zijn dichtbebouwd;
• Strandkwaliteit en ligging verschillen sterk per gemeente;
• Verhuurregels moeten vooraf zorgvuldig worden gecontroleerd.

Costa Barcelona
Relevante gemeenten
• Castelldefels;
• Gavà Mar;
• Badalona;
• Montgat.

Costa Barcelona is interessant voor kopers die een combinatie zoeken van stad, strand en internationale bereikbaarheid.

Kansen
• Sterke infrastructuur;
• Interessant voor expats en zakelijke doelgroepen;
• Relatief liquide markt;
• Goede verbindingen met luchthaven en stad.

Kritische kanttekeningen
• Hoge prijzen;
• Schaarste aan kwalitatief goed aanbod;
• Strenge regelgeving rond toeristische verhuur;
• Drukte, parkeren en bestemmingsregels verdienen extra aandacht.

Costa del Garraf
Relevante gemeenten
• Sitges;
• Vilanova i la Geltrú;
• Cubelles;
• Sant Pere de Ribes;
• Cunit.

Sitges is internationaal zeer bekend en populair bij buitenlandse kopers door de combinatie van cultuur, stranden, gastronomie en bereikbaarheid van Barcelona.

Kansen
• Sterk internationaal profiel;
• Goede verbinding met Barcelona;
• Interessant voor eigen gebruik en verhuur;
• Relatief sterke vraag naar kwalitatieve woningen.

Kritische kanttekeningen
• Sitges is prijzig;
• Vergunningen voor toeristische verhuur zijn niet vanzelfsprekend;
• Oudere gebouwen vragen vaak bouwkundige controle;
• Prijs-kwaliteitverhouding staat soms onder druk.

Costa Dorada
Relevante gemeenten
• Tarragona;
• Salou;
• Cambrils;
• La Pineda;
• Miami Platja;
• Calafell;
• Coma-ruga.

De Costa Dorada is bekend om brede zandstranden, gezinsvakanties en een iets betaalbaarder prijsniveau dan diverse noordelijkere kustgebieden.

Kansen
• Vaak gunstiger geprijsd dan Sitges of Costa Brava-toplocaties;
• Goede stranden en gezinsvriendelijke voorzieningen;
• Interessant voor verhuur in het zomerseizoen;
• Tarragona biedt meer stedelijke voorzieningen.

Kritische kanttekeningen
• Sterk seizoenskarakter in sommige plaatsen;
• Verhuurrendementen moeten realistisch worden doorgerekend;
• Oudere appartementencomplexen kunnen onderhoudsachterstanden hebben;
• Niet iedere locatie is geschikt voor overwintering.

Costa de Azahar
Relevante gemeenten
• Peñíscola;
• Benicarló;
• Vinaròs;
• Benicàssim;
• Oropesa del Mar;
• Castellón de la Plana;
• Alcossebre.

De Costa de Azahar is minder bekend bij Nederlandse en Belgische kopers, maar juist daardoor interessant voor wie rust, lagere prijzen en een meer Spaanse omgeving zoekt.

Kansen
• Relatief betaalbaarder vastgoed;
• Minder massaal dan bekendere costa’s;
• Interessant voor kopers die Spaanse authenticiteit zoeken;
• Mogelijke waardeontwikkeling bij toenemende belangstelling.

Kritische kanttekeningen
• Minder internationale voorzieningen;
• Minder liquide markt bij wederverkoop;
• Verhuurpotentie verschilt sterk per plaats;
• Minder geschikt voor wie een grote Nederlandstalige gemeenschap zoekt.

Costa de Valencia
Relevante gemeenten
• Valencia;
• Cullera;
• Gandía;
• Oliva;
• Sagunto;
• Canet d’en Berenguer.

De Costa de Valencia combineert stad, strand en relatief brede gebruiksmogelijkheden.

Kansen
• Valencia is economisch en cultureel sterk;
• Interessant voor langer verblijf en deels permanent wonen;
• Goede bereikbaarheid;
• Breder gebruik dan uitsluitend vakantie.

Kritische kanttekeningen
• Toeristische verhuurregels zijn strenger geworden;
• Niet iedere kustplaats heeft jaarrond aantrekkingskracht;
• Controle van VvE-verplichtingen blijft belangrijk;
• Bouwkundige controles zijn essentieel bij oudere appartementen.

Costa Blanca
Relevante gemeenten
• Dénia;
• Jávea/Xàbia;
• Moraira/Teulada;
• Benissa;
• Calpe;
• Altea;
• Alfaz del Pi;
• La Nucía;
• Benidorm;
• Alicante;
• Santa Pola;
• Guardamar del Segura;
• Torrevieja;
• Orihuela Costa;
• Rojales;
• Ciudad Quesada;
• Benijófar;
• Pilar de la Horadada.

De Costa Blanca behoort tot de populairste regio’s onder Nederlandse en Belgische kopers. Vooral de provincie Alicante kent een zeer hoog aandeel buitenlandse kopers.

Rojales en Ciudad Quesada
Rojales verdient bijzondere aandacht omdat Ciudad Quesada administratief onder Rojales valt en al jarenlang populair is bij buitenlandse kopers.

De combinatie van vrijstaande woningen, urbanisaties, golfbanen, voorzieningen en bereikbaarheid maakt deze regio aantrekkelijk voor overwinteraars en semi-permanente bewoners.

Kansen
Grote internationale gemeenschap;
Veel aanbod in verschillende prijsklassen;
Goede voorzieningen voor langer verblijf;
Verhuurpotentie bij correcte ligging en vergunningen.

Kritische kanttekeningen
• Niet iedere urbanisatie is even waardevast;
• Auto-afhankelijkheid is vaak groot;
• Bouwkwaliteit en onderhoud verschillen sterk;
• Kritisch onderhandelen blijft belangrijk.

Costa Cálida
Relevante gemeenten
• Cartagena;
• Los Alcázares;
• San Javier;
• San Pedro del Pinatar;
• Santiago de la Ribera;
• Mazarrón;
• Águilas;
• La Manga del Mar Menor.

De Costa Cálida wordt steeds vaker genoemd als alternatief voor de Costa Blanca Zuid. Vooral de regio Murcia trekt kopers die zoeken naar meer rust, lagere instapprijzen en een minder massale omgeving.

Kansen
• Vaak gunstiger geprijsd dan Costa Blanca;
• Interessant voor overwintering;
• Golfresorts en kustplaatsen met internationale belangstelling;
• Mogelijke groei door uitwijkvraag vanuit Alicante.

Kritische kanttekeningen
• De Mar Menor-problematiek blijft een aandachtspunt;
• Niet iedere locatie is jaarrond levendig;
• Wederverkoop kan plaatsafhankelijk trager verlopen;
• Bij golfresorts goed letten op servicekosten en onderhoud.

Costa de Almería
Relevante gemeenten
• Almería;
• Roquetas de Mar;
• Aguadulce;
• Mojácar;
• Vera;
• Garrucha;
• Carboneras;
• San José.

De Costa de Almería is droger, ruiger en minder massaal dan de Costa Blanca of Costa del Sol. Vooral Mojácar en Vera zijn populair bij buitenlandse kopers die rust en ruimte zoeken.

Kansen
• Relatief betaalbaar vastgoed;
• Meer authentieke Spaanse sfeer;
• Interessant voor rustzoekers;
• Mooie natuurgebieden zoals Cabo de Gata.

Kritische kanttekeningen
• Minder internationale infrastructuur;
• Sommige gebieden liggen afgelegen;
• Verhuurpotentie is vaak sterker seizoensgebonden;
• Bij landelijk vastgoed is juridische controle extra belangrijk.

Costa Tropical
Relevante gemeenten
• Almuñécar;
• La Herradura;
• Salobreña;
• Motril;
• Castell de Ferro.

De Costa Tropical ligt tussen de Costa del Sol en Costa de Almería en staat bekend om het zachte microklimaat, de combinatie van zee en bergen en de relatief rustige uitstraling.

Kansen
• Mooie combinatie van natuur, cultuur en kustleven;
• Minder massaal dan Costa del Sol;
• Interessant voor kopers die authenticiteit zoeken;
• Goede bereikbaarheid richting Granada en Málaga.

Kritische kanttekeningen
• Minder aanbod dan grotere kustregio’s;
• Sommige woningen liggen op steile hellingen;
• Parkeren en bereikbaarheid verdienen aandacht;
• De verhuurmarkt is kleiner dan in Alicante of Málaga.

Costa del Sol
Relevante gemeenten
• Málaga;
• Torremolinos;
• Benalmádena;
• Fuengirola;
• Mijas;
• Marbella;
• Estepona;
• Benahavís;
• Nerja;
• Torrox.

De Costa del Sol behoort tot de meest internationale vastgoedmarkten van Spanje en trekt al jarenlang kopers uit heel Europa.

Vooral Marbella, Estepona en Benahavís bedienen een hoger segment, terwijl plaatsen zoals Fuengirola, Benalmádena en Torrox populair zijn bij een bredere groep kopers en overwinteraars.

Kansen
• Sterke internationale markt;
• Goede bereikbaarheid via luchthaven Málaga;
• Uitgebreide voorzieningen en internationale scholen;
• Interessant voor eigen gebruik en verhuur.

Kritische kanttekeningen
• Hoge prijzen op toplocaties;
• Verwachtingen rond verhuurrendement zijn soms te optimistisch;
• Toeristische verhuur staat lokaal steeds meer onder druk;
• Bij nieuwbouwprojecten goed letten op vergunningen en garanties.

Costa de la Luz
Relevante gemeenten
• Cádiz;
• El Puerto de Santa María;
• Conil de la Frontera;
• Vejer de la Frontera;
• Tarifa;
• Zahara de los Atunes;
• Ayamonte;
• Isla Canela.

De Costa de la Luz heeft een ander karakter dan de Middellandse Zeekust. De stranden zijn breed, de sfeer is vaak authentieker en de kustlijn minder dichtbebouwd.

Vooral Tarifa, Vejer en Conil trekken kopers die natuur, rust en een minder massale omgeving zoeken.

Kansen
• Sterke landschappelijke kwaliteit;
• Minder massatoerisme;
• Interessant voor rustzoekers en natuurliefhebbers;
• Goede verhuurpotentie in bepaalde badplaatsen.

Kritische kanttekeningen
• Atlantisch klimaat met meer wind;
• Minder geschikt voor klassieke overwintering;
• Sterkere seizoensinvloed;
• Bereikbaarheid verschilt sterk per gemeente.

Algemene kansen voor Nederlandse en Belgische kopers
Een woning in Spanje kan interessant zijn voor:
• Eigen gebruik tijdens vakanties;
• Overwintering;
• Toekomstige emigratie;
• Verhuur in combinatie met eigen gebruik;
• Spreiding van vermogen;
• Internationale familie- of pensioenplanning.

Algemene aandachtspunten en risico’s
Bij aankoop van vastgoed in Spanje blijft voorzichtigheid belangrijk.

Let onder meer op:
• De juridische eigendomssituatie;
• Eventuele hypotheken of schulden;
• Bouwvergunningen en legaliteit;
• Regels van de comunidad de propietarios;
• Achterstallig onderhoud;
• Toeristische verhuurvergunningen;
• Lokale verhuurbeperkingen;
• Fiscale gevolgen in Spanje, Nederland en België;
• Realistische inschatting van verhuurrendement;
• De bouwkundige staat van het object.

Mondi’s visie
In de praktijk ziet Mondi dat veel Nederlandse en Belgische kopers hun zoektocht starten op basis van emotie, bekendheid of verhalen van anderen. Namen zoals Marbella, Moraira, Jávea, Altea, Torrevieja of Sitges klinken aantrekkelijk, maar populaire plaatsen zijn niet automatisch de beste keuze voor iedere koper.
Juist in de meest gewilde regio’s ontstaan vaak de grootste verschillen tussen vraagprijs en werkelijke marktwaarde. Daarnaast kunnen factoren zoals urbanisatiekwaliteit, VvE-structuur, vergunningen, onderhoudsniveau, verhuurregels, bereikbaarheid, toekomstig aanbod en wederverkoopbaarheid een veel grotere rol spelen dan veel kopers vooraf verwachten.

Een woning op eerste lijn met zeezicht of een populaire postcode biedt daarom niet automatisch een goede investering, sterke verhuuropbrengst of zorgeloze aankoop. Vooral in Spanje blijft grondige controle van juridische, bouwkundige, fiscale en praktische aspecten essentieel.

Volgens Mondi ontstaat de beste aankoop meestal daar waar locatie, gebruiksdoel, kwaliteit, prijsniveau en risico’s daadwerkelijk in balans zijn. Dat vraagt niet alleen enthousiasme, maar vooral marktkennis, realiteitszin en een objectieve beoordeling van het volledige aankooptraject.

Voor Premium-leden
Voor Premium-leden kan Mondi aanvullende verdieping bieden over:
• Vergelijking tussen specifieke kustgemeenten;
• Analyse van vraagprijs versus marktwaarde;
• Controle van verhuurpotentie;
• Risico’s bij urbanisaties en golfresorts;
• Juridische aandachtspunten bij koopcontracten;
• Samenwerking met lokale makelaars, advocaten en fiscalisten;
• Praktische aankoopstrategie per regio en budgetcategorie.