vastgoed in Portugal
Welkom in het landendossier Portugal
Portugal trekt al jaren veel Nederlandse en Vlaamse kopers aan. Het land spreekt aan door het klimaat, de levenskwaliteit, de bereikbaarheid en de relatief overzichtelijke aankoopprocedure. Toch betekent dat niet dat een woning kopen in Portugal zonder risico’s is. Juist bij bestaande woningen, landelijke objecten, verbouwingen, verhuurplannen en fiscale keuzes is zorgvuldig vooronderzoek noodzakelijk.
Wie verstandig koopt, begint niet met verliefd worden op een woning, maar met duidelijkheid. In dit dossier krijgt u inzicht in het aankoopproces, de rol van makelaar en notaris, belangrijke documenten, vergunningen, fiscale aandachtspunten, toeristische verhuur en veelvoorkomende valkuilen.
De Portugese notaris: anders dan in Nederland en België
De rol van de Portugese notaris verschilt wezenlijk van wat veel Nederlandse en Belgische kopers gewend zijn. De notaris zorgt ervoor dat de eigendomsoverdracht formeel kan plaatsvinden, maar is geen persoonlijke adviseur of belangenbehartiger van de koper.
Een Portugese notaris controleert onder meer de identiteit van partijen, de bevoegdheid om te verkopen, de formele eigendomsoverdracht, de betaling van verschuldigde belastingen en de registratie van de akte. De notaris voert echter geen volledige juridische, fiscale of bouwkundige due diligence uit.
Wat een Portugese notaris doorgaans niet doet, is controleren of alle verbouwingen correct zijn vergund, of de feitelijke situatie volledig overeenkomt met de officiële registratie, of toeristische verhuur is toegestaan, of de fiscale structuur optimaal is en of de woning bouwkundig in goede staat verkeert.
Kort gezegd: ook in Portugal is onafhankelijke controle vóór ondertekening essentieel. Zonder eigen onderzoek ontbreekt een belangrijk deel van de bescherming die Nederlandse en Belgische kopers vaak denken te krijgen.
Van oriëntatie naar aankoop in Portugal: het proces in hoofdlijnen
Een aankooptraject in Portugal begint meestal met oriëntatie, bezichtigingen en contact met een makelaar. Daarna volgen onderhandelingen, juridische controle, het voorlopige koopcontract en uiteindelijk de notariële overdracht.
De belangrijkste stappen zijn: voorselectie van woning en makelaar, controle van de makelaarsregistratie, juridische en kadastrale controle van woning en grond, beoordeling van vergunningen en gebruiksmogelijkheden, onderhandeling over prijs en voorwaarden, ondertekening van het voorlopige koopcontract en afronding via de notariële akte.
Juist in de fase vóór het voorlopige koopcontract ontstaan de meeste risico’s. Kopers doen er daarom verstandig aan om geen aanbetaling te doen en geen bindende verplichtingen aan te gaan voordat de belangrijkste documenten zijn beoordeeld.
De Portugese makelaar: registratie, rol en praktijk
In Portugal moeten professionele makelaars beschikken over een geldige AMI-registratie. Deze registratie geeft aan dat het kantoor als vastgoedbemiddelaar actief mag zijn. Dat is belangrijk, maar het zegt niet automatisch alles over deskundigheid, zorgvuldigheid of belangenbehartiging.
Veel kopers gaan ervan uit dat de makelaar alles controleert, maar dat is meestal niet het geval. Een makelaar bemiddelt bij de verkoop en behartigt in de praktijk vaak primair het belang van de partij die hem betaalt. De courtage wordt meestal door de verkoper voldaan, al kan deze economisch uiteraard in de vraagprijs zijn verwerkt.
Een Portugese makelaar controleert doorgaans niet zelfstandig de volledige juridische status van de woning, de bouwkundige staat, fiscale gevolgen, vergunningen, verhuurmogelijkheden of verborgen gebreken. Daarvoor zijn gespecialiseerde controles nodig.
Courtage en belangenconflicten
Omdat de makelaar meestal door de verkoper wordt betaald, is het belangrijk om goed te begrijpen voor wie de makelaar optreedt. Bij sommige woningen zijn meerdere makelaars betrokken. Daardoor kan onduidelijkheid ontstaan over courtage, informatievoorziening en verantwoordelijkheid.
Laat daarom vooraf vastleggen wie namens wie optreedt, welke vergoeding verschuldigd is, of de woning exclusief wordt aangeboden en of er sprake kan zijn van dubbele belangen. Transparantie over courtage en rolverdeling voorkomt misverstanden tijdens en na de aankoop.
Belangrijke documenten bij aankoop in Portugal
Bij aankoop van een woning in Portugal zijn meerdere documenten van belang. Denk onder meer aan de Certidão Permanente Predial, de Caderneta Predial, de Licença de Utilização, het energielabel, eventuele bouwvergunningen, VvE-documentatie bij appartementen en bewijs van betaling van gemeentelijke belastingen en nutsvoorzieningen.
Deze documenten geven inzicht in eigendom, fiscale registratie, gebruiksbestemming, oppervlakte, vergunningen en eventuele lasten. Toch vormen zij samen nog geen volledige garantie dat alles juridisch, bouwkundig en fiscaal in orde is.
Certidão Permanente en Caderneta Predial: nuttig maar beperkt
De Certidão Permanente Predial geeft informatie over de juridische registratie van het vastgoed, zoals eigendom, hypotheken en andere ingeschreven rechten. De Caderneta Predial bevat fiscale gegevens, waaronder de fiscale waarde, omschrijving en registratie bij de Portugese belastingdienst.
Deze documenten zijn onmisbaar, maar beperkt. Ze zeggen niet altijd voldoende over de feitelijke staat van de woning, uitgevoerde verbouwingen, illegale uitbreidingen, verhuurmogelijkheden, bouwkundige gebreken of toekomstige beperkingen.
Afwijkingen tussen officiële registratie en feitelijke situatie komen ook in Portugal voor. Denk aan bijgebouwen, terrassen, zwembaden, uitbreidingen of verbouwingen die niet of niet volledig zijn gelegaliseerd.
Vergunningen, legaliteit en bouwkundige risico’s
Bij bestaande woningen is controle van vergunningen essentieel. De aanwezigheid van een woning betekent niet automatisch dat alle onderdelen legaal zijn gebouwd of dat het huidige gebruik volledig is toegestaan.
Let vooral op uitbreidingen, bijgebouwen, zwembaden, overkappingen, verbouwde garages, zelfstandige gastenverblijven en objecten in landelijk gebied. Ook de aansluiting op water, elektriciteit, riolering of septic tank verdient aandacht.
Bij twijfel is het verstandig om vóór ondertekening van het voorlopige koopcontract een gespecialiseerde advocaat, technisch adviseur of architect onderzoek te laten doen. Achteraf legaliseren kan kostbaar, onzeker of soms onmogelijk zijn.
Het voorlopige koopcontract: CPCV
In Portugal wordt vaak gewerkt met een Contrato Promessa de Compra e Venda, meestal afgekort tot CPCV. Dit voorlopige koopcontract is juridisch belangrijk en kan vergaande gevolgen hebben.
In de praktijk betaalt de koper bij ondertekening vaak een aanbetaling, regelmatig rond 10% van de koopprijs. Trekt de koper zich zonder geldige grond terug, dan kan hij deze aanbetaling verliezen. Trekt de verkoper zich zonder geldige grond terug, dan kan hij verplicht zijn het dubbele bedrag terug te betalen.
Het CPCV moet daarom duidelijke afspraken bevatten over prijs, betalingsschema, overdrachtsdatum, inbegrepen roerende zaken, ontbindende voorwaarden, financiering, vergunningen, fiscale verplichtingen, oplevering en gevolgen bij niet-nakoming.
Zonder volledige dossiercontrole vóór ondertekening van het CPCV neemt de koper onnodig risico.
Toeristische verhuur in Portugal
Wie een woning in Portugal wil verhuren aan toeristen, moet rekening houden met specifieke regels. Toeristische verhuur valt vaak onder het systeem van Alojamento Local. Daarvoor kunnen registratie, vergunningen, brandveiligheidseisen, verzekeringen, fiscale verplichtingen en lokale beperkingen gelden.
Daarnaast kunnen gemeenten aanvullende regels stellen. Ook bij appartementen kunnen VvE-regels of besluiten van mede-eigenaren beperkingen opleggen. Een woning die commercieel wordt gepresenteerd als geschikt voor verhuur, is daardoor niet automatisch legaal of rendabel verhuurbaar.
Kort gezegd: toeristische verhuur in Portugal is geen vanzelfsprekend recht. Laat altijd per adres controleren of verhuur is toegestaan, onder welke voorwaarden, met welke verplichtingen en met welke risico’s bij toekomstige wetswijzigingen.
Geld en fiscus bij aankoop
Bij aankoop van vastgoed in Portugal krijgt de koper te maken met verschillende kosten en belastingen. De belangrijkste zijn de overdrachtsbelasting IMT, het zegelrecht Imposto do Selo, notaris- en registratiekosten, advocaatkosten en eventuele financieringskosten.
De hoogte van de IMT hangt af van onder meer de koopsom, het type vastgoed en het beoogde gebruik. Het zegelrecht wordt daarnaast afzonderlijk berekend. Wie een hypotheek afsluit, krijgt ook te maken met bijkomende bank- en registratiekosten.
Maak daarom altijd vooraf een volledige kostenraming. Een ogenschijnlijk passende koopprijs kan in de praktijk hoger uitvallen wanneer belastingen, juridische kosten, financieringskosten, renovatie en inrichting worden meegerekend.
Jaarlijkse kosten en belastingen
Na aankoop betaalt de eigenaar onder meer jaarlijkse onroerendgoedbelasting, meestal aangeduid als IMI. Daarnaast kunnen kosten ontstaan voor VvE-bijdragen, gemeentelijke heffingen, verzekeringen, onderhoud, nutsvoorzieningen, beheer en fiscale aangiften.
Bij verhuur komen daar administratieve verplichtingen, inkomstenbelasting, eventuele btw-aspecten en lokale voorschriften bij. Voor Nederlandse en Belgische eigenaren moet ook worden beoordeeld hoe het Portugese vastgoed in het woonland fiscaal moet worden aangegeven.
Geld en fiscus bij verkoop
Bij verkoop van Portugees vastgoed kan vermogenswinstbelasting verschuldigd zijn. De fiscale behandeling hangt onder meer af van residentie, aankoopprijs, verkoopprijs, aantoonbare kosten, verbouwingen, inflatiecorrecties en eventuele herinvesteringsregelingen.
Niet-residenten moeten extra alert zijn op inhoudingen, aangifteverplichtingen en de wijze waarop de verkoopwinst wordt berekend. Laat daarom vóór verkoop een netto-opbrengstberekening maken, zodat duidelijk is welk bedrag na belastingen en kosten resteert.
Woning kopen in Portugal als DGA: privé of via een vennootschap?
Voor Nederlandse DGA’s en Belgische ondernemers kan de vraag spelen of aankoop privé, via een Nederlandse of Belgische vennootschap, of via een Portugese vennootschap verstandig is. Die keuze heeft gevolgen voor belastingheffing, financiering, verhuur, aansprakelijkheid, verkoop en erfopvolging.
Een vennootschap kan in specifieke situaties logisch zijn, maar is zeker niet automatisch voordeliger. Bij eigen gebruik, gemengd gebruik, verhuur aan derden of toekomstige verkoop kunnen fiscale gevolgen ontstaan die vooraf moeten worden doorgerekend.
Laat de structuur daarom beoordelen vóór aankoop en niet pas nadat de woning al is gekocht.
1) Voorselectie en makelaarscheck
Vraag bij de makelaar op:
- Het AMI-registratienummer (licentie voor vastgoedbemiddeling);
- De volledige gegevens van het makelaarskantoor en de verantwoordelijke bemiddelaar;
- Bewijs van beroeps- en aansprakelijkheidsverzekering;
- De eigendomssituatie en het eventuele verkoopmandaat;
- Informatie over courtage en eventuele bijkomende kosten.
Verifieer daarnaast:
- Of het AMI-nummer daadwerkelijk geldig is;
- Of sprake is van exclusieve of niet-exclusieve verkoop;
- Mogelijke belangenconflicten;
- De transparantie van de courtagestructuur.
2) Juridische controle van woning en eigendom
Laat vóór elk bod beoordelen of woning en perceel juridisch correct geregistreerd zijn.
Belangrijkste documenten:
- Certidão Permanente Predial (eigendomsregistratie);
- Caderneta Predial (fiscale registratie);
- Licença de Utilização (gebruiksvergunning);
- Ficha Técnica da Habitação (indien van toepassing);
- VvE-documentatie bij appartementen.
Controleer onder meer:
- Wie juridisch eigenaar is;
- Eventuele hypotheken, beslagen of andere lasten;
- Of de geregistreerde gegevens overeenkomen met de feitelijke situatie.
Let op:
Afwijkingen tussen de fiscale registratie, eigendomsregistratie en de werkelijke situatie komen ook in Portugal regelmatig voor.
3) Vergunningen- en legaliteitscontrole
Controleer:
- Legalisatie van uitbreidingen, zwembaden, bijgebouwen en overkappingen;
- Bouwvergunningen en eventuele verbouwingen;
- Gebruiksmogelijkheden volgens gemeentelijke regelgeving;
- Eventuele handhavingsprocedures of lopende dossiers;
- Aansluitingen op water, elektriciteit en riolering.
Bij oudere woningen en landelijke objecten is deze controle vaak essentieel.
4) Dossier compleet?
Vraag en controleer:
- Energielabel (Certificado Energético);
- Bewijs van betaling van IMI (onroerendgoedbelasting);
- Nutsrekeningen (water, elektriciteit en eventueel gas);
- VvE-begrotingen, reserves en eventuele schulden;
- Bouw- en verbouwdocumentatie;
- Eventuele verhuurvergunningen indien toeristische verhuur wordt overwogen.
Zonder volledig dossier geen bod. Veel problemen ontstaan doordat kopers documenten pas ontvangen nadat zij zich financieel hebben verbonden.
5) Reservering, bod en voorlopig koopcontract (CPCV)
Gebruikelijke volgorde in Portugal:
- Mondeling akkoord;
- Eventuele reservering;
- Ondertekening van het CPCV (Contrato Promessa de Compra e Venda);
- Aanbetaling, vaak circa 10% van de koopprijs.
Let op:
Het CPCV is juridisch bindend. Wanneer de koper zonder geldige reden afziet van de aankoop, kan de aanbetaling verloren gaan. Wanneer de verkoper afhaakt, moet deze doorgaans het dubbele bedrag terugbetalen.
Onderteken een CPCV daarom pas nadat de belangrijkste juridische en technische controles zijn uitgevoerd.
6) Notariële fase
De Portugese notaris:
- Verifieert identiteit en bevoegdheden;
- Controleert de formele eigendomstitel;
- Controleert de wettelijke documenten voor overdracht;
- Verzorgt de notariële akte (Escritura Pública);
- Maakt de eigendomsoverdracht juridisch bindend.
Let op:
De notaris controleert doorgaans niet zelfstandig de bouwkundige staat, toeristische verhuurmogelijkheden, fiscale optimalisatie of de volledige legaliteit van alle verbouwingen. Onafhankelijke due diligence blijft noodzakelijk.
7) Eigendomsoverdracht, betaling en registratie
- De koopsom wordt betaald volgens de afspraken in de notariële akte;
- Na ondertekening bent u juridisch eigenaar;
- De eigendomsoverdracht wordt geregistreerd bij de Conservatória do Registo Predial;
- Het vastgoed wordt geregistreerd bij de Portugese belastingdienst;
- Nutsvoorzieningen en eventuele VvE-administratie worden op naam van de koper gezet.
Praktische conclusie
Juist in stap 2 tot en met 5 ontstaan de meeste problemen bij buitenlandse kopers. Niet omdat betrokken partijen kwade bedoelingen hebben, maar omdat documenten onvolledig zijn, vergunningen ontbreken, informatie verkeerd wordt geïnterpreteerd of kopers zich te vroeg juridisch binden.
Een woning kopen in Portugal is doorgaans overzichtelijk wanneer eigendom, vergunningen, contracten en fiscale gevolgen vooraf zorgvuldig worden gecontroleerd.
Veelvoorkomende valkuilen bij aankoop in Portugal
Veel problemen ontstaan doordat kopers te snel vertrouwen op mondelinge toezeggingen, verkoopbrochures of geruststellende mededelingen van betrokken partijen. Andere veelvoorkomende valkuilen zijn onvoldoende onderzoek naar vergunningen, ontbreken van goede ontbindende voorwaarden, onderschatting van renovatiekosten, onduidelijkheid over verhuurregels en onvoldoende fiscale voorbereiding.
Ook komt het voor dat kopers pas na aankoop ontdekken dat oppervlaktes afwijken, bijgebouwen niet correct zijn geregistreerd, nutsvoorzieningen niet voldoen, er schulden of lasten bestaan of dat toeristische verhuur niet mogelijk is zoals vooraf gedacht.
Samenvatting
Een woning kopen in Portugal kan aantrekkelijk zijn, maar vraagt om een zorgvuldige aanpak. Controle van eigendom, vergunningen, fiscale gevolgen, contracten, verhuurmogelijkheden en bouwkundige staat is essentieel vóórdat u zich juridisch bindt.
Laat enthousiasme nooit de plaats innemen van onafhankelijk onderzoek. Wie vooraf duidelijkheid creëert, voorkomt dat een droomwoning later een kostbaar probleem wordt.
Aankoopbegeleiding: rust, duidelijkheid en een gids die alleen úw belang dient
Een woning kopen in Portugal is prachtig, maar het kan ook overweldigend zijn. Verschillende makelaars, incomplete dossiers, onbekende regels en regionale verschillen maken het moeilijk om te weten wie je kunt vertrouwen. Veel kopers vertellen dat ze zich pas zeker voelen wanneer iemand met ervaring met hen meekijkt.Dat is precies wat Mondi doet: wij staan naast u, vanaf de eerste oriëntatie tot en met de notariële overdracht. Onafhankelijk, rustig en met meer dan 20 jaar ervaring.
Persoonlijke aankoopbegeleiding (oriëntatie t/m aankoop)
- Helder profielgesprek en begeleiding van begin tot eind
- Indicatieve marktwaardebepaling vóór er een bod wordt uitgebracht
- Dossiercontrole, opvragen stukken en kwaliteitscheck makelaars
- Onderhandelingen door Mondi, volledig in uw belang
- Afstemming met advocaat voor juridische controles en notariële voorbereiding
- Transparante vaste vergoeding; geen verborgen inkomsten
Aanbevolen door Mondi: Wonen en kopen in PortugalOnmisbaar handboek met juridische, fiscale, financiële en praktische aspecten bij vestiging, aankoop en bezit van onroerend goed in Portugal.
“Dit boek is als naslagwerk inderdaad onmisbaar voor Nederlanders en Belgen die een woning in Portugal willen kopen. Voorzien van veel praktische achtergrondinformatie kan Mondi het boek 'Wonen en kopen in Portugal' van harte aanbevelen."
Lees verder
Vraag en Antwoord
In het boek wonen en kopen in Portugal staan verschillende advertenties van verschillende nieuwbouwprojecten. Mag ik ervan uitgaan dat gezien dit boek door Mondi aanbevolen is dat de real estate agents and projecten hoog staan aangeschreven en wellicht bekend staan om `t vertrouwelijke oogmerk?"
Onlangs heeft mijn vriendin, met wie ik in Nederland samenwoon, een huis van haar vader gekregen. Het betreft een appartement aan de kust van Portugal. We zijn momenteel bezig het appartement op te knappen. Daarna willen we het permanent of tijdelijk (AirBNB of iets dergelijks) verhuren. Mijn vriendin heeft de Portugese nationaliteit. Ze is in Brazilië geboren. Ze woont en werkt in Nederland en betaalt hier ook gewoon belasting. Haar vader is ook Portugees maar woont in Brazilië. Natuurlijk zijn we blij met de gift die zij van haar vader heeft ontvangen maar het brengt ook moeilijke vragen met zich mee en we willen niet in de problemen komen door de zaken niet goed te regelen.
Kunnen jullie hier ons bij helpen?
De vragen die we hebben zijn:
1) Schenking: Moeten ze de overdracht van het vermogen van haar vader naar haar nog ergens melden. Via een adviseur in Nederland heb ik destijds vernomen dat ze in Nederland geen schenking belasting hoeft te betalen aangezien het vermogen van buiten Europa, namelijk Brazilië, naar Nederland komt. Ik vraag me af of dit wel klopt
2) Vermogens belasting: Volgens de adviseur moet mijn vriendin hier in Nederland vanaf heden vermogens belasting gaan betalen over de waarde van het huis. Klopt dat en dient ze in ook In Portugal vermogens belasting te betalen?
3) Als straks de woning klaar is voor verhuur, hoe en bij wie moeten we de inkomstenbelasting afdragen? Ik hoop dat u ons verder op weg kan helpen. "
1) Gaat de belastingplicht nu in of is dat pas na volledige afhandeling van de verkoop?
2) Is uitstel van de aangifte mogelijk?
3) Volgens de boekhoudster telt de invaliditeitsgraad, de zg. grau invalidez zoals opgegeven kan worden bij de Finanças, mee voor de belastingaangifte. Omdat ik niet meer werkzaam ben, ben ik niet in het bezit van een document waarop een percentage wordt vermeld. Er is geen enkele keuringsinstantie in Nederland die iets dergelijks wil afgeven. Het Portugese Consulaat verwijst naar een instantie die opdracht tot keuring geeft. Heeft u een suggestie hoe hiermee verder te gaan en zou dat voor de belastingaanslag veel uitmaken?
4) Zoals gemeld zijn wij geen resident, maar de nieuwbouw is in het centrum van Olhão dat officieel een renovatiegebied is (zg. ARU). Hiervan hebben wij een document. Mogen de kosten van aanschaf en nieuwbouw in de belastingaangiften worden verrekend?"
Voor persoonlijke begeleiding en advies dienen leden te beschikken over een Mondi lidmaatschap Premium link
"Log in om een antwoord te plaatsen
inloggen sluiten
Vraag 1) Is het zo dat ik straks geen recht heb op hypotheekrente aftrek van mijn woning in Portugal als ik wel mijn belasting in Nederland afdraag?
Vraag 2) In hoeverre zijn de kosten koper (IMT) aftrekbaar?
Vraag 3) Weet u of het correct is dat ik hier een Portugese auto kan rijden en dan geen wegenbelasting verschuldigd ben? Ik heb deze vraag voorgelegd aan de belastingdienst en zij geven aan dat dit i.d.d. zo is maar willen/kunnen mij dit niet via de mail laten weten.
Vraag 4) Mocht ik een huis op het oog hebben kunt u mij dan ook in contact brengen met iemand die een bouwkundig rapport van het huis kan maken?
Vraag 5) Kan ik ingeschreven staan in de basisadministratie van Portugal en gelijktijdig ook in Nederland?
Vraag 6) Waar woon ik volgens de wet dan als ik alleen een eigen woning in Portugal heb?"
Jammer dat u dit bericht plaatst vanuit een hotmailaccount zonder uzelf voor te stellen, zonder contactgegevens en zonder dat we kunnen verifiëren wie of welke organisatie u vertegenwoordigt. Als u op zoek bent naar investeerders is het belangrijk dat u zelf iets meer vertelt wat u te bieden hebt, een businessplan, een exploitatiebegroting en hoeveel eigen vermogen ingebracht kan worden. Zonder geld en daadkracht komt er niets van de grond.
De animo voor een project voor vitale 60 plussers zou wel eens heel erg groot kunnen zijn. Maar u zult begrijpen dat u maar één keer de kans krijg voor een goede eerste indruk. Jaarlijks krijgt Mondi tal van dergelijke verzoeken om in contact te komen met investeerders. Echter, als we een goed doordacht initiatief zouden willen steunen moeten we er eerst zelf in geloven. Als het zover komt, dan durven we ook onze schouders er onder te zetten. We kijken naar de aantrekkelijke fiscale mogelijkheden (want die zijn er voor een dergelijk project in Portugal volop) en starten een uitgebreid marktonderzoek. Als de cijfers kloppen, de visie als muziek in de oren klinkt, ons goede gevoel ons niet in de steek laat en fiscalisten, advocaten en financierders er ook voor willen gaan, zijn we niet meer te stoppen."
Log in om een antwoord te plaatsen
inloggen sluiten
Antwoorden op vragen zijn uitsluitend door leden te raadplegen.
inloggen / registreren
Het laatste nieuws uit Portugal:
Nieuws
Veelgemaakte fouten bij verzekeringen van buitenlands vastgoed
Een woning in het buitenland verzekeren lijkt vaak eenvoudiger dan het in werkelijkheid is. Veel kopers gaan ervan uit dat een standaard opstal- of inboedelverzekering voldoende bescherming biedt, terwijl lokale regelgeving, verhuuractiviteiten, leegstand en aansprakelijkheid juist grote risico’s kunnen veroorzaken. In de praktijk ontstaan problemen vaak pas ná schade, wanneer blijkt dat de dekking onvoldoende aansluit op het werkelijke gebruik van de woning. Juist daarom is het verstandig om verzekeringen niet als formaliteit te zien, maar als essentieel onderdeel van verantwoord eigenaarschap van buitenlands vastgoed.Nieuws
Buitenlands vastgoed, schenken en erfbelasting in 2026
Wie een woning in het buitenland koopt, denkt meestal aan levensstijl, rendement, verhuur of emigratie. Veel minder aandacht gaat uit naar wat er later gebeurt met het vermogen, de woning of de overdracht aan kinderen en kleinkinderen. Toch spelen juist erfbelasting, schenken, internationale erfrechtregels en buitenlandse procedures een steeds grotere rol. Sommige families kiezen ervoor vermogen al tijdens leven over te dragen, terwijl anderen pas bij overlijden met complexe internationale regelgeving worden geconfronteerd. Mondi zet de belangrijkste aandachtspunten, verschillen en veelgemaakte onderschattingen overzichtelijk uiteen.Nieuws
Wonen in Portugal in 2026
Portugal blijft populair onder Nederlanders en Belgen die verlangen naar meer rust, ruimte, klimaat en levenskwaliteit. Toch ziet Mondi dat wonen in Portugal in de praktijk vaak complexer blijkt dan vooraf wordt gedacht. De verschillen in fiscaliteit, zorg, regelgeving, vastgoed, vergunningen en emigratie zijn groter dan veel mensen verwachten. Juist daarom is een goede voorbereiding essentieel. Niet alleen om problemen te voorkomen, maar vooral om realistisch te beoordelen of Portugal daadwerkelijk past bij uw persoonlijke, financiële en juridische situatie.Nieuws
Mondi AdviesScan: problemen voorkomen vóórdat ze ontstaan
Een woning of vastgoedbelegging kopen in het buitenland begint vaak met enthousiasme. Toch ziet Mondi in de praktijk dat belangrijke risico’s regelmatig worden onderschat. Niet omdat kopers onzorgvuldig zijn, maar omdat buitenlandse vastgoedtransacties vrijwel altijd complexer blijken dan vooraf wordt gedacht. Andere wetgeving, fiscale gevolgen, vergunningen, verborgen verplichtingen of afhankelijkheid van onbekende partijen kunnen later grote financiële en emotionele gevolgen hebben. Juist daarom kiest Mondi steeds nadrukkelijker voor preventieve begeleiding.Nieuws
Waarschuwing voor beleggen in grondkavels: voorkomen is beter dan genezen
Mondi heeft de afgelopen jaren al regelmatig aandacht besteed aan de risico’s van beleggen in buitenlandse grondkavels. Toch blijkt in de praktijk dat met name onervaren beleggers nog steeds in dezelfde valkuilen stappen. Hoge rendementen, indrukwekkende toekomstplannen en relatief lage instapbedragen maken dergelijke projecten aantrekkelijk, terwijl belangrijke risico’s vaak onderbelicht blijven. Juist daarom blijft waarschuwen noodzakelijk: voorkomen is vrijwel altijd beter dan genezen.Nieuws
Ondernemen in Portugal en vastgoed: van B&B starten tot investeren in verhuur
Portugal trekt steeds meer Nederlanders en Belgen die willen ondernemen in Portugal, bijvoorbeeld door een B&B te beginnen, een mini camping te kopen of vastgoed te exploiteren voor verhuur. Of het nu gaat om een kleinschalig initiatief of een bredere vastgoedstrategie: de juridische, fiscale en praktische spelregels wijken wezenlijk af van wat men gewend is. Juist op het snijvlak van ondernemen en vastgoed ontstaan risico’s, maar ook kansen voor wie zich goed voorbereidt.Nieuws
Top 10 fouten bij aankoop van buitenlands vastgoed: hier gaan Nederlanders en Belgen het vaakst de mist in
Een woning kopen in het buitenland klinkt aantrekkelijk, maar in de praktijk gaat het opvallend vaak mis op dezelfde punten. Nederlandse en Belgische kopers onderschatten nog te vaak de juridische, fiscale en praktische verschillen per land en regio. Juist daardoor ontstaan problemen met eigendom, vergunningen, registratie, gebruik, belastingen of nalatenschap. In dit artikel zetten we de tien grootste fouten op een rij, zodat u beter kunt beoordelen waar de echte risico’s zitten vóórdat u tekent.Nieuws
Tweede huis in het buitenland en de fiscus in 2026: wat Nederlanders en Belgen moeten weten
Een huis kopen in het buitenland blijft aantrekkelijk, maar fiscaal wordt het er niet eenvoudiger op. Wie als Nederlander of Belg een woning koopt in bijvoorbeeld Spanje, Frankrijk, Portugal, Italië of Oostenrijk, krijgt vrijwel altijd te maken met belasting in het land waar de woning ligt én met aangifteverplichtingen in het eigen woonland. De regels verschillen bovendien wezenlijk voor Nederlanders en Belgen. In dit artikel zet Mondi de belangrijkste fiscale uitgangspunten, verschillen en risico’s helder en objectief op een rij.Nieuws
Verkopen in het buitenland: regie, transparantie en de rol van onafhankelijke begeleiding
Mondi is actief in een groot aantal landen wereldwijd en begeleidt al jaren Nederlandse en Belgische verkopers bij buitenlandse vastgoedtransacties. Juist in kernmarkten als Spanje, Portugal, Italië, Frankrijk en Oostenrijk blijkt in de praktijk dat een uniforme aanpak vaak ontbreekt. Daardoor is de keuze voor de juiste makelaar en verkoopstrategie minder vanzelfsprekend — en juist daar ontstaan risico’s.Populaire Portugese regio's voor Nederlandse en Belgische kopers
Portugal behoort al jaren tot de populairste landen voor Nederlanders en Belgen die op zoek zijn naar een tweede woning, overwinteradres, emigratiewoning of vastgoedbelegging. De belangstelling richt zich niet alleen op de Algarve. Ook de omgeving van Lissabon, de Zilverkust, Porto, Alentejo en Madeira trekken internationale kopers.
Wie een woning in Portugal wil kopen, doet er verstandig aan verder te kijken dan bekende plaatsnamen. Verschillen in prijsniveau, bereikbaarheid, verhuurpotentie, voorzieningen, regelgeving, klimaat en toekomstige verkoopbaarheid kunnen aanzienlijk zijn.
Wat bedoelen we met populaire regio's?
Met populaire regio's bedoelen we gebieden waar relatief veel internationale kopers actief zijn. Dat betekent niet automatisch dat deze regio's voor iedere koper de beste keuze vormen. Een populaire locatie kan goede voorzieningen en liquiditeit bieden, maar ook hogere prijzen, meer concurrentie en strengere regelgeving kennen.
Algarve
Relevante gemeenten
• Lagos;
• Portimão;
• Albufeira;
• Loulé;
• Vilamoura;
• Quarteira;
• Faro;
• Tavira;
• Olhão;
• Vila Real de Santo António.
De Algarve is de bekendste vastgoedregio van Portugal en trekt al decennialang buitenlandse kopers aan.
Kansen
• Sterke internationale markt;
• Uitgebreide voorzieningen;
• Goede bereikbaarheid via luchthaven Faro;
• Interessant voor eigen gebruik en verhuur;
• Grote internationale gemeenschap.
Kritische kanttekeningen
• Hogere prijzen in populaire kustplaatsen;
• Toeristische verhuur staat lokaal onder toenemende druk;
• Niet iedere locatie is jaarrond even levendig;
• Concurrentie op de verhuurmarkt kan groot zijn.
Zilverkust
Relevante gemeenten
• Nazaré;
• Óbidos;
• Peniche;
• Caldas da Rainha;
• São Martinho do Porto;
• Alcobaça;
• Foz do Arelho.
De Zilverkust ligt tussen Lissabon en Porto en wordt vaak genoemd als alternatief voor de Algarve.
Kansen
• Relatief betaalbaarder vastgoed;
• Authentiek Portugees karakter;
• Goede bereikbaarheid vanaf Lissabon;
• Interessant voor permanent verblijf;
• Minder massatoerisme.
Kritische kanttekeningen
• Koeler klimaat dan de Algarve;
• Minder internationale voorzieningen;
• Verhuurpotentie verschilt sterk per gemeente;
• Minder bekend bij internationale kopers.
Regio Lissabon
Relevante gemeenten
• Lissabon;
• Cascais;
• Estoril;
• Oeiras;
• Sintra;
• Almada.
De regio rond Lissabon combineert stedelijke voorzieningen, internationale bereikbaarheid en een sterke economie.
Kansen
• Grote internationale vraag;
• Interessant voor expats;
• Goede infrastructuur;
• Sterke arbeidsmarkt;
• Goede waardevastheid.
Kritische kanttekeningen
• Hoge aankoopprijzen;
• Schaarste aan kwalitatief aanbod;
• Strengere regelgeving rond verhuur;
• Parkeren en bereikbaarheid kunnen aandacht vragen.
Cascais en Estoril
Relevante gemeenten
• Cascais;
• Estoril;
• Carcavelos.
Deze kuststrook behoort tot de meest exclusieve woongebieden van Portugal.
Kansen
• Hoog kwaliteitsniveau;
• Internationale scholen;
• Goede bereikbaarheid naar Lissabon;
• Interessant voor permanente bewoning.
Kritische kanttekeningen
• Zeer hoog prijsniveau;
• Beperkt aanbod;
• Sterke concurrentie onder kopers.
Relevante gemeenten
• Porto;
• Vila Nova de Gaia;
• Matosinhos;
• Braga;
• Guimarães;
• Viana do Castelo.
Porto heeft zich ontwikkeld tot een aantrekkelijk alternatief voor Lissabon.
Kansen
• Sterke economie;
• Cultuur en gastronomie;
• Relatief gunstiger prijsniveau;
• Interessant voor verhuur en eigen gebruik.
Kritische kanttekeningen
• Klimaat natter dan Zuid-Portugal;
• Sommige kustplaatsen zijn seizoensgebonden;
• Renovatiekosten kunnen oplopen bij oudere panden.
Alentejo
Relevante gemeenten
• Évora;
• Beja;
• Grândola;
• Alcácer do Sal;
• Sines.
De Alentejo staat bekend om rust, ruimte en een authentieke Portugese levensstijl.
Kansen
• Veel ruimte en privacy;
• Relatief lagere prijzen;
• Interessant voor natuur- en rustzoekers;
• Toenemende belangstelling van internationale kopers.
Kritische kanttekeningen
• Minder voorzieningen;
• Grotere afstanden;
• Minder liquide vastgoedmarkt;
• Verhuurpotentie verschilt sterk per locatie.
Comporta
Relevante gemeenten
• Comporta;
• Carvalhal;
• Melides.
Comporta ontwikkelt zich snel tot een exclusieve bestemming voor kopers uit binnen- en buitenland.
Kansen
• Sterke internationale belangstelling;
• Exclusief karakter;
• Hoge landschappelijke kwaliteit;
• Potentie voor waardevastheid.
Kritische kanttekeningen
• Zeer hoog prijsniveau;
• Beperkt aanbod;
• Regelgeving en natuurbeperkingen verdienen extra aandacht.
Madeira
Relevante gemeenten
• Funchal;
• Câmara de Lobos;
• Santa Cruz;
• Calheta;
• Ponta do Sol.
Madeira trekt steeds meer overwinteraars, emigranten en internationale investeerders.
Kansen
• Aangenaam klimaat;
• Goede voorzieningen;
• Interessant voor langer verblijf;
• Sterke internationale aantrekkingskracht.
Kritische kanttekeningen
• Beperkt aanbod;
• Eilandlocatie;
• Sterke prijsstijgingen in populaire gebieden;
• Bereikbaarheid afhankelijk van luchtverkeer.
Algemene kansen voor Nederlandse en Belgische kopers
Een woning in Portugal kan interessant zijn voor:
• Eigen gebruik tijdens vakanties;
• Overwintering;
• Toekomstige emigratie;
• Verhuur in combinatie met eigen gebruik;
• Spreiding van vermogen;
• Internationale familie- of pensioenplanning.
Algemene aandachtspunten en risico's
Bij aankoop van vastgoed in Portugal blijft voorzichtigheid belangrijk.
Let onder meer op:
• Juridische eigendomssituatie;
• Vergunningen en legaliteit;
• Eventuele hypotheken of schulden;
• VvE-verplichtingen;
• Toeristische verhuurregels;
• Lokale beperkingen;
• Fiscale gevolgen in Portugal, Nederland en België;
• Realistische verhuurverwachtingen;
• Bouwkundige staat van het object.
Mondi's visie
In de praktijk ziet Mondi dat veel Nederlandse en Belgische kopers hun zoektocht beginnen op basis van emotie, klimaat of bekendheid van een regio. Populaire namen zoals de Algarve, Cascais, Porto of Madeira klinken aantrekkelijk, maar zijn niet automatisch de beste keuze voor iedere koper.
Juist binnen populaire regio's kunnen grote verschillen bestaan in prijsniveau, verhuurmogelijkheden, onderhoudskosten, regelgeving, voorzieningen, bereikbaarheid en toekomstige verkoopbaarheid.
Volgens Mondi ontstaat de beste aankoop meestal daar waar locatie, gebruiksdoel, kwaliteit, prijsniveau en risico's met elkaar in balans zijn. Dat vraagt niet alleen enthousiasme, maar vooral marktanalyse, realiteitszin en een objectieve beoordeling van het volledige aankooptraject.
Beoordelingssysteem actieve organisaties uit de branche
Makelaars & Bemiddelaars
Belastingadviseurs & Fiscalisten
Hypotheekadviseurs
Verzekeringsadviseurs
Verhuurorganisaties vakantiehuizen
Gestor
Architecten
