Tweede huis in het buitenland en de fiscus in 2026: wat Nederlanders en Belgen moeten weten

Het uitgangspunt: het land waar de woning ligt, mag heffen

Bij buitenlands vastgoed geldt als hoofdregel dat het land waar de woning ligt, belasting mag heffen over dat vastgoed. Denk aan overdrachtsbelasting of registratiebelasting bij aankoop, jaarlijkse lokale heffingen, belasting over huurinkomsten en in veel gevallen ook belasting bij verkoop.

Daarnaast moeten zowel Nederlanders als Belgen buitenlands vastgoed altijd opnemen in hun aangifte in het woonland. Dat betekent een dubbele aangifteplicht. Door belastingverdragen wordt dubbele belasting in de meeste gevallen voorkomen, maar correcte aangifte blijft verplicht.

Voor Nederlanders: box 3 is het vertrekpunt

Voor Nederlandse belastingplichtigen behoort een tweede woning in het buitenland tot het vermogen in box 3. De Belastingdienst gaat daarbij uit van de waarde in het economisch verkeer in onbewoonde staat op de peildatum van 1 januari.

Nederland verleent in de meeste gevallen een vrijstelling ter voorkoming van dubbele belasting, omdat het land waar de woning ligt als eerste mag heffen. Deze vrijstelling werkt via een rekenmethode (progressievoorbehoud), waardoor het buitenlandse vermogen indirect invloed kan hebben op de uiteindelijke belastingdruk in Nederland.

Box 3 blijft in beweging (2026–2028)

De belastingheffing in box 3 is de afgelopen jaren ingrijpend gewijzigd en blijft in ontwikkeling. Voor 2026 wordt gewerkt met forfaitaire rendementen voor verschillende vermogenscategorieën, terwijl wordt toegewerkt naar een systeem op basis van werkelijk rendement per 2028.

Voor eigenaren van buitenlands vastgoed betekent dit dat de fiscale uitkomst minder voorspelbaar is dan voorheen. Met name bij hogere vermogens kan de belastingdruk aanzienlijk afwijken van eerdere verwachtingen.

Verhuur: nuance is essentieel

Een tweede woning valt in beginsel in box 3, waardoor huurinkomsten niet afzonderlijk in box 1 worden belast. Dat betekent echter niet dat verhuur fiscaal zonder risico is.

Wanneer sprake is van actieve exploitatie, aanvullende diensten of een organisatiegraad die verder gaat dan normaal vermogensbeheer, kan de Belastingdienst de inkomsten anders kwalificeren. Dit speelt met name bij intensieve toeristische verhuur.

Voor Belgen: aangifteplicht en kadastraal inkomen

Belgische rijksinwoners zijn verplicht buitenlands vastgoed aan te geven bij de fiscus. Voor dat vastgoed wordt een kadastraal inkomen vastgesteld, dat gebaseerd is op een geschatte huurwaarde.

Dit kadastraal inkomen moet worden opgenomen in de Belgische belastingaangifte, ook wanneer het vastgoed in het buitenland al wordt belast.

Geen dubbele belasting, maar wel effect

België voorkomt in de meeste gevallen dubbele belasting via vrijstelling met progressievoorbehoud. Dit betekent dat het buitenlandse vastgoed niet rechtstreeks nogmaals wordt belast, maar wel wordt meegenomen bij het bepalen van het belastingtarief op andere inkomsten.

In de praktijk kan dit leiden tot een hogere totale belastingdruk, ondanks het feit dat het vastgoed zelf formeel is vrijgesteld.

Verhuur voor Belgen: afhankelijk van gebruik en structuur

Ook voor Belgische eigenaren geldt dat verhuur tot verschillende fiscale uitkomsten kan leiden. De behandeling hangt onder meer af van het type verhuur (particulier of professioneel), het gebruik door de huurder en de aanwezigheid van aanvullende diensten.

Met name bij gemeubelde verhuur en kortetermijnverhuur is extra aandacht noodzakelijk.

Wat Nederlanders en Belgen gemeen hebben

Ondanks de verschillen in fiscale systemen geldt voor beide groepen dat zij te maken krijgen met regels in twee landen: het land waar de woning ligt en het land waar zij fiscaal inwoner zijn.

Daarnaast spelen vergelijkbare vraagstukken rondom financiering, mede-eigendom, verhuur, verkoop, schenking en nalatenschap. Deze aspecten worden in de praktijk nog te vaak pas achteraf bekeken.

Waar het in de praktijk vaak misgaat

Veel kopers richten zich primair op de aankoop en onderschatten de structurele fiscale gevolgen. De meest voorkomende fouten zijn:

• Het niet (volledig) aangeven van buitenlands vastgoed
• Een onjuiste waardering van de woning
• Onvoldoende inzicht in de fiscale gevolgen van verhuur
• Het negeren van verschillen tussen nationale systemen
• Geen voorbereiding op toekomstige verkoop of overdracht

Conclusie

Een tweede huis in het buitenland is fiscaal zelden eenvoudig. Voor Nederlanders speelt box 3 een centrale rol, terwijl voor Belgen het kadastraal inkomen en het progressievoorbehoud bepalend zijn. In beide gevallen geldt dat correcte aangifte verplicht is en dat de uiteindelijke belastingdruk sterk afhankelijk is van de persoonlijke situatie.

Wie zich vooraf goed verdiept in de fiscale aspecten, voorkomt verrassingen achteraf. In de praktijk blijkt dat juist deze voorbereiding het verschil maakt tussen een zorgeloze aankoop en langdurige fiscale onzekerheid.