Welkom in het landendossier over Oostenrijk!
Van eerste oriëntatie tot aankoop, gebruik, verhuur en overdracht — duidelijkheid vóór u tekent.

Oostenrijk blijft voor Nederlandse en Belgische kopers een aantrekkelijke bestemming voor een tweede woning, belegging of verblijf in de bergen. Tegelijkertijd is Oostenrijk een van de landen waar regelgeving rond gebruik, verhuur en eigendom strikter is dan veel kopers vooraf verwachten. Juist daar ontstaan in de praktijk de meeste problemen.

In dit landendossier vindt u daarom niet alleen algemene informatie, maar vooral de juridische, fiscale en praktische aandachtspunten die van belang zijn bij aankoop, bezit, verhuur, verkoop en overdracht van vastgoed in Oostenrijk. Mondi-leden krijgen daarnaast toegang tot afgeschermde verdieping, aanvullende analyses en de besloten vraag- en antwoordmodule.

Op deze pagina
- Koopproces Oostenrijk
- Gebruikscategorieën en bestemmingen
- De makelaar
- Koopovereenkomst
- Fiscale en vermogensrechtelijke aandachtspunten
- Erven en schenken van vastgoed in Oostenrijk
- Woning kopen in Oostenrijk als DGA: privé of via een vennootschap?
- Top tien meest geraadpleegde artikelen
- Vraag & Antwoord

Koopproces Oostenrijk
Het kopen van een woning in Oostenrijk vergt een zorgvuldige voorbereiding. Niet iedere gemeente of deelstaat staat toe dat woningen vrij worden gebruikt als tweede woning of voor toeristische verhuur. In bepaalde gevallen is bovendien toestemming vereist van de bevoegde provinciale overheid (Amt der Landesregierung) om onroerend goed op naam van een buitenlander te kunnen inschrijven.

Waar het in de praktijk vaak misgaat, is dat kopers zich vooral richten op de woning zelf en minder op de juridische status en het toegestane gebruik. Juist die factoren bepalen of uw investering ook daadwerkelijk gebruikt kan worden zoals u voor ogen heeft.

Gebruikscategorieën en bestemmingen
In Oostenrijk is het toegestane gebruik van een woning vaak bepalender dan de woning zelf. Niet iedere woning mag worden gebruikt als tweede woning of voor toeristische verhuur. Grofweg zijn er drie belangrijke categorieën:

1. Erholungsgebiet (recreatieve bestemming)
   Woningen met deze bestemming zijn bedoeld voor recreatief gebruik en kennen vaak een verhuurverplichting. Eigen gebruik is doorgaans mogelijk binnen bepaalde kaders, maar permanent wonen is niet toegestaan.
2. Zweitwohnsitz (tweede woning)
   Dit lijkt de meest flexibele categorie, maar ook hier gelden per deelstaat en gemeente belangrijke beperkingen. Met name toeristische verhuur is vaak niet toegestaan, tenzij dit expliciet in het bestemmingsplan is opgenomen.
3. Hauptwohnsitz (hoofdverblijf)
   Deze categorie is bedoeld voor permanente bewoning. Als niet-resident betekent dit dat u zich daadwerkelijk in Oostenrijk moet vestigen. Gebruik als vakantiehuis of tweede woning is niet toegestaan.

Mondi-duiding
Veel problemen ontstaan doordat het feitelijke gebruik niet overeenstemt met de juridische bestemming. Laat daarom altijd vooraf schriftelijk bevestigen wat is toegestaan en laat de koopovereenkomst onafhankelijk toetsen.

De makelaar in Oostenrijk (Doppelmakler, rol en commissie)
Het beroep ‘makelaar’ (Immobilienmakler) is in Oostenrijk een gereguleerd beroep. Dit betekent dat makelaars aan wettelijke eisen en opleidingseisen moeten voldoen. Dit zegt echter niets over de rol die de makelaar in de transactie vervult of de mate waarin uw belangen als koper worden behartigd.

Doppelmakler: één makelaar, twee partijen
In de praktijk treedt de makelaar in Oostenrijk vaak op als zogenaamde Doppelmakler. Dit houdt in dat hij zowel voor de verkoper als voor de koper mag optreden. Deze constructie is wettelijk toegestaan, mits dit vooraf duidelijk wordt gecommuniceerd.

Voor buitenlandse kopers leidt dit regelmatig tot misverstanden. De makelaar lijkt een gezamenlijke begeleider van de transactie, maar is in werkelijkheid primair gericht op het tot stand brengen van de overeenkomst, niet op het beschermen van de belangen van één specifieke partij.

Makelaarscommissie (Provision)
De makelaarscommissie bedraagt in veel gevallen circa 3% van de koopprijs, te vermeerderen met btw. Afhankelijk van de regio, het type vastgoed en de afspraken kan deze commissie variëren. In Oostenrijk is het gebruikelijk dat zowel de verkoper als de koper een commissie betalen, mits dit vooraf correct is vermeld.

Wat de makelaar wel doet
– bemiddeling tussen koper en verkoper
– presentatie en promotie van het vastgoed
– coördinatie van bezichtigingen en onderhandelingen
– ondersteuning bij het tot stand brengen van de koopovereenkomst

Wat de makelaar niet automatisch doet
– onafhankelijke belangenbehartiging van de koper
– volledige juridische controle van het vastgoed
– toetsing van bestemming en gebruiksrechten
– controle op vergunningen of verhuurmogelijkheden
– fiscale advisering of structurering

Mondi-duiding
Veel Nederlandse en Belgische kopers gaan er ten onrechte van uit dat de makelaar hun belangen mede behartigt of dat belangrijke zaken al gecontroleerd zijn. In Oostenrijk ligt deze verantwoordelijkheid in belangrijke mate bij de koper zelf. Juist bij buitenlandse kopers leidt dit regelmatig tot verkeerde aannames en teleurstellingen achteraf.

Koopovereenkomst
In Nederland en België zijn kopers gewend aan ontbindende voorwaarden, bijvoorbeeld voor financiering. In Oostenrijk wordt vaak gewerkt met opschortende voorwaarden en een andere contractuele structuur.

Dit lijkt een technisch verschil, maar heeft in de praktijk grote gevolgen voor het moment waarop verplichtingen ontstaan en de ruimte om nog van de koop af te zien.

Laat een Oostenrijkse koopovereenkomst daarom altijd juridisch toetsen voordat u tekent.
Lees verder 

Top vijf meest geraadpleegde artikelen

1. Belasting op huurinkomsten van vastgoed in Oostenrijk | regels voor tweede woningen
2. Erven in Oostenrijk – juridisch kader voor Nederlandse en Belgische vastgoedbezitters
3. Winstbelasting bij verkoop woning Oostenrijk: regels, tarieven en netto opbrengst
4. Vastgoedbelegging in Oostenrijk populair, maar pas op de valkuilen
5. Wonen en kopen in Oostenrijk (9e druk): geactualiseerd naslagwerk voor kopers en eigenaren

Fiscale en vermogensrechtelijke aandachtspunten
Naast de aankoop spelen ook fiscale en vermogensrechtelijke aspecten een belangrijke rol bij vastgoed in Oostenrijk. Denk hierbij aan belasting op huurinkomsten, winstbelasting bij verkoop (ImmoESt) en de gevolgen van gezamenlijk eigendom.

Ook de combinatie van privégebruik en verhuur kan tot complexe situaties leiden, zowel fiscaal als juridisch. Dit vraagt om een goede afstemming vooraf, niet pas achteraf.

Erven en schenken van vastgoed in Oostenrijk
Wie een woning in Oostenrijk bezit, doet er verstandig aan tijdig stil te staan bij de overdracht naar de volgende generatie. Daarbij spelen zowel het recht van het woonland als de Oostenrijkse regelgeving een rol.

De keuze tussen erven en schenken is niet alleen fiscaal, maar ook juridisch en praktisch van aard. In de praktijk wordt dit onderwerp vaak onderschat, terwijl juist hier belangrijke gevolgen kunnen ontstaan voor gebruik, eigendom en belastingheffing.

Mondi besteedde hier afzonderlijk aandacht aan in onderstaande publicaties:
Erven in Oostenrijk – juridisch kader voor Nederlandse en Belgische vastgoedbezitters
Erven of schenken van vastgoed in Oostenrijk: wat is verstandig?

Woning kopen in Oostenrijk als DGA: privé of via een vennootschap?
Voor ondernemers en directeur-grootaandeelhouders (DGA’s) speelt bij aankoop van vastgoed in Oostenrijk vaak de vraag of de woning beter privé kan worden aangeschaft of via een vennootschap. Deze keuze heeft belangrijke fiscale, juridische en praktische gevolgen, zowel in Nederland (of België) als in Oostenrijk.

In de praktijk wordt regelmatig gedacht dat aankoop via een vennootschap voordelen biedt, bijvoorbeeld op het gebied van belasting of aansprakelijkheid. Dit is echter lang niet altijd het geval. Integendeel: in veel situaties leidt een vennootschapsstructuur juist tot extra fiscale druk, complexiteit en beperkingen in gebruik.

Aandachtspunten
Bij de afweging spelen onder meer de volgende aspecten een rol:
– belastingheffing over huurinkomsten en waardestijging
– gevolgen bij verkoop (winstbelasting / ImmoESt)
– gebruik van de woning (privé versus zakelijk)
– mogelijke dubbele belastingheffing
– administratieve verplichtingen en kosten
– overdraagbaarheid en nalatenschap

Mondi-duiding
De keuze voor privé of via een vennootschap wordt in de praktijk te vaak gemaakt op basis van aannames of algemene adviezen. Voor vastgoed in Oostenrijk is maatwerk noodzakelijk, waarbij zowel het lokale recht als de fiscale gevolgen in het woonland moeten worden meegenomen.

Laat deze keuze daarom altijd vooraf beoordelen door een specialist met kennis van internationaal vastgoed en grensoverschrijdende fiscale structuren.

Deskundigheid en begeleiding

Het is verstandig om in een vroegtijdig stadium contact op te nemen met een deskundige, zoals een advocaat en/of fiscalist. Dit voorkomt dat juridische of fiscale problemen pas na aankoop zichtbaar worden.

Mondi helpt haar leden bij het selecteren van gekwalificeerde adviseurs en begeleidt waar nodig bij het beoordelen van koopovereenkomsten, gebruiksdoel en risico’s.

Oostenrijkse makelaars verkopen (on)bewust aan niet-residenten een woning met de bestemming Hauptwohnsitz. Deze categorie wordt toegekend aan huizen of projecten die primair bedoeld zijn voor de eigen bevolking of mensen die (semi)permanent (langer dan 183 dagen per jaar) in Oostenrijk wonen. Als men als niet-Oostenrijker een Hauptwohnsitz koopt moet men er ook gaan wonen en dat betekent uitschrijven uit de basisadministratie in het eigen land en inschrijven in Oostenrijk. Een Hauptwohnsitz mag dus niet gebruikt worden als vakantiehuis voor toeristische verhuur of als tweede woning.

Als een Oostenrijkse notaris, advocaat of makelaar anders beweert, dan adviseert Mondi haar leden om dit schriftelijk te laten bevestigen. Meestal blijft het dan stil, maar met verbazing leest Mondi argumenten van met name Oostenrijkse advocaten, waarmee niet-residenten toch de gewenste Hauptwohnsitz woning kunnen aanschaffen:

1. Richt een Oostenrijkse GmbH op!
   Reactie Mondi: “Indien u het huis door uw bedrijf laat kopen en het bedrijfsmatig gebruikt wordt, wordt het huis dus ook niet als Hauptwohnsitz gebruikt. Dit is slechts anders indien het bedrijf het huis verhuurt aan iemand die daar permanent woont."
    
2. Laat uw vrouw inschrijven als resident bij de gemeente!
   Reactie Mondi: “Concreet betekent dit dat de dame in kwestie zich moet laten uitschrijven uit de basisadministratie in het eigen land en inschrijven als resident in Oostenrijk. Mochten de Oostenrijkse autoriteten twijfelen dat de dame daadwerkelijk resideert in Oostenrijk, ligt de bewijslast bij de zogenaamde ingezetene. U kunt geen twee hoofdverblijven hebben. Doet u dat (on)bewust toch, dan is er sprake van een delict (strafbaar feit).”
    
3. U kunt de woning als Hauptwohnsitz aanschaffen!
   Reactie Mondi: “Dat klopt inderdaad, maar u mag de woning niet als zogenaamde Zweitwohnsitz gebruiken en dus ook niet toeristisch verhuren. Als de advocaat op dergelijk wijze zorgvuldig zijn woorden kiest, dient u extra alert te zijn.”

Misleiding ligt dus op de loer.
Mondi adviseert haar leden altijd om de (voorlopige) koopovereenkomst vooraf te laten toetsen middels een juridische QuickScan. Meld hierbij wat het beoogde doel is om een woning in Oostenrijk aan te schaffen. Deze dienst verleent Mondi als service. Mondi heeft er als belangenorganisatie geen enkel belang bij of u de gewenste woning uiteindelijk wel of niet aanschaft.

Schakel altijd een onafhankelijke advocaat in. Mondi helpt haar leden hierbij met een gekwalificeerde advocaat tegen gunstigere condities.

Advies
Laat de koopovereenkomst en de juridische status van de woning altijd onafhankelijk toetsen, bijvoorbeeld via een onafhankelijke advocaat of een juridische QuickScan. Dit geldt in het bijzonder voor bestemming, gebruik, verhuurmogelijkheden en inschrijving in het Grundbuch.