Als DGA een woning kopen in Spanje: privé, via een BV of Belgische entiteit, of via een Spaanse SL?

De aankoopstructuur bepaalt op wiens naam het Spaanse vastgoed komt te staan en in welke sfeer belastingen, financiering, gebruik, verhuur, verkoop en vererving moeten worden beoordeeld. Bij Spaans vastgoed gaat het in de praktijk meestal om drie hoofdvarianten: aankoop in privé, aankoop via een bestaande Nederlandse of Belgische vennootschap, of aankoop via een Spaanse sociedad limitada (SL). De juiste keuze hangt niet alleen af van fiscale tarieven, maar vooral van het werkelijke gebruik van de woning, de herkomst van de middelen, de schaal van de investering en de gewenste flexibiliteit bij verkoop of overdracht. De structuur is niet bedoeld als doel op zich, maar als hulpmiddel dat moet aansluiten bij de economische realiteit van het dossier.

Wat het is

Wie als Nederlandse DGA, aandeelhouder of Belgische bedrijfsleider vastgoed in Spanje koopt, moet vooraf bepalen of de woning beter in privévermogen of in een vennootschapsstructuur past. Die keuze werkt door in:

• De Spaanse belastingheffing bij bezit, verhuur en verkoop
• De fiscale behandeling in Nederland of België
• De wijze van financieren en het gebruik van liquiditeiten uit de vennootschap
• De administratieve lasten
• De mogelijkheden bij latere verkoop, schenking of vererving

Voor wie het geldt

Deze afweging is vooral relevant voor:

• Nederlandse DGA’s en andere aanmerkelijkbelanghouders met een BV- of NV-structuur
• Belgische bedrijfsleiders met een vennootschap
• Investeerders die Spaans vastgoed willen aanhouden voor verhuur of waardegroei
• Kopers die hun vastgoedbezit willen inpassen in een bredere vermogens- of estate planningstructuur

De afweging is meestal minder relevant voor particuliere kopers zonder vennootschapsstructuur die uitsluitend een tweede woning voor eigen gebruik kopen.

Wanneer deze keuze speelt

De keuze tussen privébezit en vennootschapsbezit moet idealiter worden gemaakt vóór het tekenen van de koopovereenkomst en vóór het inrichten van de financiering. Achteraf wijzigen leidt in de praktijk vaak tot extra kosten, fiscale frictie, administratieve lasten en soms tot een fiscaal ongunstige overdracht.

Juridisch kader

Bij Spaans vastgoed vindt de eigendomsoverdracht plaats via de notaris en de inschrijving in het Registro de la Propiedad. Bij aankoop in privé wordt gewerkt met een NIE-nummer. Bij aankoop via een vennootschap komen daar aanvullende identificatie-, documentatie- en vertegenwoordigingsvereisten bij. Volgens de werkwijze van Mondi moet vóór ondertekening helder zijn wie juridisch koper wordt, wie economisch risico draagt, hoe de middelen worden ingebracht en of de woning privé, gemengd of zuiver zakelijk zal worden gebruikt.

1. Kopen in privé

Bij aankoop in privé staat de woning op naam van de natuurlijke persoon. Deze structuur sluit meestal het beste aan bij een tweede woning voor eigen gebruik, al dan niet met beperkte of incidentele verhuur.

Kenmerken

• Eigendom op naam van de natuurlijke persoon
• Duidelijke koppeling tussen juridisch eigendom en feitelijk gebruik
• Relatief eenvoudige financierings- en verkoopstructuur

Belastingen bij bezit

Bij eigen gebruik van een Spaanse woning door een niet-resident moet in Spanje in beginsel aangifte worden gedaan over een fictieve onroerendezaakopbrengst. Die imputatie wordt in de regel berekend op basis van 1,1% of 2% van de valor catastral, waarna voor EU/EER-residenten het tarief van 19% wordt toegepast. Bij verhuur moeten niet-residenten aangifte doen over de huurinkomsten; voor inwoners van de EU/EER kunnen rechtstreeks samenhangende kosten onder voorwaarden aftrekbaar zijn.

Daarnaast kunnen lokale lasten spelen, zoals IBI en afvalstoffenheffing. Bij natuurlijke personen moet ook worden gekeken naar de Spaanse vermogensbelasting als het netto in Spanje belaste vermogen boven de toepasselijke drempel uitkomt.

Belastingen bij verkoop

Bij verkoop moet worden gekeken naar de Spaanse belasting op de gerealiseerde meerwaarde en naar de gemeentelijke plusvalía, een lokale heffing die verband houdt met de waardestijging van de grond. Ook verkoopkosten en bepaalde aankoop- en investeringskosten kunnen voor de berekening relevant zijn.

Voordelen

• Eenvoudige en uitlegbare structuur
• Meestal minder fiscale lagen
• Betere aansluiting op eigen gebruik
• Doorgaans eenvoudiger verkoopbaar
• Minder kans op discussies over zakelijkheid of privégebruik

Nadelen

• Geen vennootschappelijke afschrijvingsstructuur
• Vermogensbelasting kan relevant worden
• Minder geschikt bij professionele exploitatie van meerdere objecten

Inzicht van Mondi

Volgens praktijkervaringen binnen Mondi is aankoop in privé in veel dossiers de meest efficiënte en beheersbare structuur, juist omdat deze meestal het best aansluit bij de werkelijke situatie: een tweede woning of een combinatie van eigen gebruik en beperkte verhuur.

2. Kopen via een Nederlandse BV, NV of Belgische entiteit

Bij deze route wordt de woning gekocht door een bestaande vennootschap. Dat lijkt op het eerste gezicht aantrekkelijk wanneer de liquiditeiten al in de onderneming aanwezig zijn, maar die redenering is fiscaal en praktisch niet altijd doorslaggevend.

Kenmerken

• Eigendom op naam van een bestaande Nederlandse of Belgische vennootschap
• Geld blijft formeel in de vennootschappelijke sfeer
• Geschikt als de woning werkelijk onderdeel is van een zakelijke vastgoedactiviteit

Belastingen bij bezit

Bij verhuur moet in Spanje worden beoordeeld hoe de niet-residente vennootschap over de opbrengsten wordt belast. Bij eigen gebruik door de aandeelhouder of bestuurder is extra voorzichtigheid nodig: dan moet niet alleen naar het Spaanse kader worden gekeken, maar ook naar de interne zakelijkheid van het gebruik, de huurafspraken en de vraag of de structuur nog past bij de economische realiteit.

Belastingen bij verkoop

De fiscale gevolgen van verkoop moeten zowel in Spanje als in het vestigingsland van de vennootschap worden beoordeeld. Daarnaast moet worden gekeken of het uiteindelijke voordeel in de vennootschap blijft of later alsnog naar privé wordt gehaald. Daardoor ontstaat vaak een extra fiscale laag of op zijn minst een extra afwegingsmoment.

Voordelen

• Bestaande ondernemingsliquiditeiten kunnen functioneel worden ingezet
• Kan logisch zijn bij een reële zakelijke vastgoedexploitatie
• In sommige gevallen minder directe druk om middelen eerst naar privé te halen

Nadelen

• Extra fiscale en administratieve complexiteit
• Eigen gebruik vraagt om strakke zakelijke onderbouwing
• Minder flexibel bij latere verkoop of onttrekking van waarde
• Hoger risico op fiscale discussies als de woning feitelijk vooral privé wordt gebruikt

Inzicht van Mondi

Volgens de werkwijze van Mondi is deze route alleen logisch als de woning daadwerkelijk binnen de vennootschap past. Voor een tweede woning of voor gemengd gebruik is deze structuur vaak ingewikkelder dan nodig.

3. Kopen via een Spaanse SL

Een Spaanse sociedad limitada kan passend zijn wanneer de investering het karakter heeft van een echte vastgoedexploitatie in Spanje. Dan wordt gewerkt met een lokale vennootschap die in Spanje zelf belastingplichtig is.

Kenmerken

• Eigendom op naam van een Spaanse rechtspersoon
• Lokale administratieve en fiscale verplichtingen in Spanje
• Vooral relevant bij meerdere objecten of structurele verhuur

Belastingen bij bezit

De Spaanse SL doet aangifte vennootschapsbelasting. De Spaanse SL doet aangifte vennootschapsbelasting. Het algemene vennootschapsbelastingtarief in Spanje bedraagt 25%. Voor bepaalde kleinere of nieuwe vennootschappen kunnen afwijkende regimes gelden, waardoor het effectieve tarief in de praktijk kan verschillen. De uiteindelijke belastingdruk is daarom afhankelijk van de specifieke structuur en omstandigheden. Binnen een SL bestaan ruimere mogelijkheden om kosten en afschrijvingen vennootschappelijk te verwerken dan bij privébezit.

Belastingen bij verkoop

Bij verkoop van het vastgoed valt de gerealiseerde winst in beginsel in de Spaanse vennootschap. Daarnaast moet worden gekeken wat er later gebeurt als de winst wordt uitgekeerd of wanneer aandelen worden verkocht. Daardoor moet niet alleen het Spaanse niveau worden beoordeeld, maar ook de bredere concern- of aandeelhoudersstructuur.

Voordelen

• Kan logisch zijn bij meerdere verhuurobjecten
• Vennootschappelijke exploitatie sluit beter aan bij een businessmodel
• Kostenstructuur en afschrijving kunnen functioneel zijn binnen de exploitatie

Nadelen

• Oprichtingskosten en doorlopende administratie
• Zwaardere internationale structuur
• Niet passend als de woning feitelijk als tweede woning wordt gebruikt
• Extra aandacht nodig voor geldstromen, aandeelhoudersleningen en uitkeringen

Inzicht van Mondi

Een Spaanse SL is meestal alleen logisch wanneer sprake is van een professionele en duurzame vastgoedactiviteit. Voor één woning of voor een tweede woning met beperkt verhuurgebruik is deze route in de praktijk vaak te zwaar.

Vergelijking aankoopstructuren Spaans vastgoed
Onderstaand overzicht geeft de belangrijkste verschillen weer tussen de drie meest voorkomende aankoopstructuren voor Spaans vastgoed.
 

Veelgestelde vragen over het kopen van een woning in Spanje als DGA

Volgens praktijkervaringen binnen Mondi is privébezit in veel dossiers het meest beheersbaar omdat:

• De structuur meestal direct aansluit op het feitelijke gebruik
• Er minder fiscale lagen ontstaan tussen bezit, gebruik en verkoop
• De verkoop juridisch en praktisch eenvoudiger verloopt
• Er minder discussie ontstaat over zakelijkheid, interne huur en privéonttrekking
• De uitleg richting notaris, fiscalist, bank en erfgenamen eenvoudiger is

Excessief lenen van de eigen vennootschap

Voor Nederlandse aandeelhouders met een aanmerkelijk belang is ook de regeling excessief lenen relevant. De Belastingdienst vermeldt dat in 2026 in beginsel een drempel geldt van 500.000 euro, terwijl in 2023 tijdelijk 700.000 euro gold. Het meerdere kan worden belast als fictief regulier voordeel in box 2. Indien vermogen vervolgens vanuit de vennootschap wordt uitgekeerd aan de aandeelhouder, vindt belastingheffing plaats in box 2 tegen het op dat moment geldende tarief. Dit tarief is niet vast en kan per jaar wijzigen. Hierdoor moet bij de beoordeling van de structuur niet alleen naar de huidige situatie worden gekeken, maar ook naar de toekomstige belastingdruk bij het onttrekken van vermogen.

Waarom excessief lenen voor Spaans vastgoed vaak niet optimaal is

Volgens de werkwijze van Mondi is excessief lenen zelden de optimale route voor de aankoop van Spaans vastgoed. Dat heeft meerdere redenen:

• De lening blijft civielrechtelijk bestaan, ook als fiscaal al box 2-heffing ontstaat
• De vennootschap moet zakelijke rente blijven rekenen
• Er ontstaat naast het Spaanse vastgoedtraject ook een extra Nederlands dossier over lening, zekerheden, zakelijkheid en aflossing
• De structuur wordt zwaarder terwijl het onderliggende object vaak gewoon privé wordt gebruikt
• Alternatieven zoals dividend, bancaire financiering of een combinatie van eigen middelen en externe lening zijn vaak overzichtelijker

Wanneer lenen van de eigen entiteit wel verdedigbaar kan zijn

Een lening vanuit de eigen vennootschap kan onder omstandigheden wel verdedigbaar zijn, bijvoorbeeld:

• Bij een tijdelijke overbrugging
• Wanneer de schuld binnen de relevante drempels blijft
• Als de lening aantoonbaar zakelijk is ingericht
• Wanneer een reële terugbetalingscapaciteit bestaat
• Als de lening past in een bredere en goed gedocumenteerde vermogensplanning

Procedure / stappen

1. Bepaal vooraf het werkelijke gebruik van de woning: eigen gebruik, verhuur, belegging of combinatie.
2. Laat toetsen welke structuur daarbij fiscaal en juridisch past in Spanje én in het woonland.
3. Beoordeel of aanwezige liquiditeiten in de vennootschap werkelijk een argument vormen of vooral een verleiding zijn.
4. Breng financiering, herkomst van middelen en eventuele leningdocumentatie vooraf op orde.
5. Controleer de gevolgen voor bezit, gebruik, verhuur, verkoop en vererving.
6. Leg de gekozen structuur vast vóór ondertekening van de aankoopakte.

Risico’s

De belangrijkste risico’s zijn:

• Kiezen voor een vennootschapsstructuur zonder voldoende functionele reden
• Privégebruik van een woning die vennootschappelijk is gekocht
• Een onzakelijke of te grote lening vanuit de eigen entiteit
• Onvoldoende afstemming tussen Spaanse en Nederlandse of Belgische fiscaliteit
• Te laat nadenken over exit, schenking of vererving

Een Nederlandse DGA wil een appartement kopen dat hoofdzakelijk als tweede woning zal worden gebruikt. Daarnaast wil hij enkele weken per jaar verhuren. De liquiditeiten zitten grotendeels in zijn BV en hij overweegt daarom of de aankoop via de BV of met een lening uit de BV moet worden gedaan.
 

Analyse

In deze situatie ligt aankoop in privé meestal het meest voor de hand. Het gebruik is in wezen privé. De verhuur is aanvullend en niet de kern van de investering. Juist dan sluit privébezit het beste aan op de werkelijkheid van het dossier.

Mitsen en maren

Het feit dat de liquiditeiten in de BV aanwezig zijn, is op zichzelf nog geen doorslaggevend argument om de woning ook vennootschappelijk te kopen. Zodra de woning via de BV wordt gehouden of vanuit de BV structureel wordt gefinancierd, ontstaan extra vragen over zakelijkheid, gebruik, huurafspraken, box 2 en documentatie. Die extra complexiteit weegt in dit type dossier vaak zwaarder dan het beoogde voordeel.

Conclusie

Volgens praktijkervaringen binnen Mondi is privé-aankoop in dit type dossier meestal de meest logische route: eenvoudiger, beter uitlegbaar en beter passend bij het feitelijke gebruik.

Een Belgische bedrijfsleider wil in Spanje meerdere appartementen verwerven voor structurele verhuur. De woningen zijn niet bedoeld als tweede woning. Er is al een bestaande vennootschap die investeringsactiviteiten verricht. Er wordt gekeken of aankoop via de bestaande entiteit of via een Spaanse SL het best past.

Analyse

In deze situatie kan vennootschapsbezit wel verdedigbaar zijn. Er is sprake van schaal, rendement, exploitatie en zakelijke continuïteit. De vraag is dan niet óf een vennootschap logisch is, maar welke vennootschapsstructuur het best aansluit op de activiteit en de gewenste internationale inrichting.

Mitsen en maren

Ook in deze situatie is een vennootschap niet automatisch de beste keuze. Er moet vooraf worden gekeken naar de Spaanse fiscale behandeling, de verwerking in België, de administratieve druk, de exit-strategie en het risico dat later toch privégebruik ontstaat. Een Spaanse SL kan functioneel zijn als de exploitatie echt lokaal en professioneel is. Een bestaande Belgische entiteit kan soms ook volstaan, maar alleen als de structuur fiscaal en organisatorisch goed te dragen is.

Conclusie

Volgens de werkwijze van Mondi kan vennootschapsbezit hier logisch zijn, maar alleen wanneer de investering daadwerkelijk een professionele vastgoedactiviteit vormt en niet uitmondt in een verkapte privéstructuur.

Vaste begrippen
Niet-resident koper
Eigendomsoverdracht bij notaris
Aankoopakte (escritura)
Aankoop in privé
Aankoop via vennootschap
Spaanse SL
Aanmerkelijk belang
Excessief lenen bij eigen vennootschap
Fiscale aangifte in het land van bezitOnderstaande checklist vat de belangrijkste aandachtspunten samen bij het kopen van Spaans vastgoed als DGA of bedrijfsleider.

Checklist
Wat het is: de keuze tussen privébezit, bestaande vennootschap of Spaanse SL bij aankoop van Spaans vastgoed.

Voor wie het geldt: Nederlandse DGA’s en andere aanmerkelijkbelanghouders met een BV- of NV-structuur, en Belgische bedrijfsleiders met een vennootschap.

Wanneer het relevant is: vóór aankoop, financiering en structurering.

Belangrijkste risico’s: onjuiste eigendomsstructuur, onzakelijke lening, fiscale mismatch en een ondoordachte exit.

Vereiste stappen: gebruik bepalen, structuur toetsen, financiering vastleggen, fiscale gevolgen in beide landen beoordelen en pas daarna kopen.   

Afgesloten deel voor Mondi-leden

Verdiepende aandachtspunten