Veelgemaakte fouten bij verzekeringen van buitenlands vastgoed

Een woning in het buitenland verzekeren lijkt vaak eenvoudiger dan het in werkelijkheid is. Veel kopers gaan ervan uit dat een standaard opstal- of inboedelverzekering voldoende bescherming biedt, terwijl lokale regelgeving, verhuuractiviteiten, leegstand en aansprakelijkheid juist grote risico’s kunnen veroorzaken. In de praktijk ontstaan problemen vaak pas ná schade, wanneer blijkt dat de dekking onvoldoende aansluit op het werkelijke gebruik van de woning. Juist daarom is het verstandig om verzekeringen niet als formaliteit te zien, maar als essentieel onderdeel van verantwoord eigenaarschap van buitenlands vastgoed.

Waarom verzekeringen bij buitenlands vastgoed regelmatig misgaan
Bij vastgoed in het buitenland spelen vaak andere regels, polisvoorwaarden en aansprakelijkheidsnormen dan in Nederland of België. Bovendien werken veel eigenaren met lokale tussenpersonen, buitenlandse polisvoorwaarden of online verhuurplatforms zonder precies te weten welke risico’s wel of niet zijn verzekerd. Daardoor ontstaat regelmatig een verschil tussen wat eigenaren dénken verzekerd te hebben en wat juridisch of contractueel daadwerkelijk onder de dekking valt.

Veelgemaakte fout 1: toeristische verhuur niet melden
Eén van de meest voorkomende fouten is het niet melden van toeristische verhuur aan de verzekeraar. Veel eigenaren bieden hun woning incidenteel of structureel aan via bijvoorbeeld Airbnb, Booking.com of andere verhuurplatforms, terwijl de verzekering oorspronkelijk werd afgesloten voor particulier eigen gebruik. Bij schade kan een verzekeraar vervolgens stellen dat sprake is van een verhoogd of commercieel risico dat niet correct werd opgegeven. Dat kan gevolgen hebben voor de dekking bij onder meer:

• Brand;
• Waterschade;
• Vandalisme;
• Diefstal;
• Letselschade;
• Aansprakelijkheid van gasten.

Veelgemaakte fout 2: onvoldoende aandacht voor aansprakelijkheid
Veel eigenaren focussen vooral op de opstalverzekering, terwijl aansprakelijkheid juist een zeer groot risico kan vormen.
Denk aan situaties waarbij:

• Een gast uitglijdt bij het zwembad;
• Een balkon of trap gebreken vertoont;
• Slecht onderhoud leidt tot letsel;
• Een vallende tak of losliggende tegel schade veroorzaakt;
• Gemeenschappelijke delen problemen veroorzaken bij appartementen.

Juist bij toeristische verhuur kan aansprakelijkheid snel oplopen, zeker wanneer sprake is van letselschade of langdurige procedures in het buitenland.

Veelgemaakte fout 3: vertrouwen op dekking van verhuurplatforms
Platformen zoals Airbnb communiceren regelmatig over aanvullende bescherming of garantiefondsen. Veel eigenaren trekken daaruit de conclusie dat aanvullende verzekeringen niet noodzakelijk zijn. In werkelijkheid bevatten dergelijke regelingen vaak uitzonderingen, beperkingen en voorwaarden. Bovendien bieden ze niet altijd dezelfde bescherming als een volwaardige aansprakelijkheids- of opstalverzekering. Het is daarom verstandig om platformdekking nooit als enige bescherming te beschouwen.

Veelgemaakte fout 4: leegstand onderschatten
Tweede woningen staan vaak langere tijd leeg. Verzekeraars kunnen hiervoor aanvullende voorwaarden hanteren, zoals:

• Periodieke controle van de woning;
• Afsluiten van waterinstallaties;
• Minimale beveiligingsmaatregelen;
• Meldingsplicht bij langdurige afwezigheid.

Wanneer schade ontstaat tijdens een langdurige leegstandsperiode, kan discussie ontstaan over de dekking.

Veelgemaakte fout 5: denken dat de VvE alles verzekert
Bij appartementen wordt regelmatig aangenomen dat de collectieve verzekering van de vereniging van mede-eigenaars automatisch alle risico’s afdekt. Dat blijkt in de praktijk vaak onjuist. Collectieve verzekeringen zien meestal op gemeenschappelijke delen van het gebouw, terwijl individuele aansprakelijkheid, inboedel, verhuuractiviteiten en aanvullende risico’s apart verzekerd moeten worden.

Veelgemaakte fout 6: polisvoorwaarden niet begrijpen
Veel buitenlandse verzekeringspolissen zijn opgesteld in de lokale taal en bevatten afwijkende definities, uitsluitingen en verplichtingen.
Daardoor ontstaat regelmatig onduidelijkheid over:

• Wat precies verzekerd is;
• Welke verplichtingen gelden;
• Welke uitzonderingen van toepassing zijn;
• Welke schadeoorzaken uitgesloten zijn;
• Welke meldingsplichten bestaan.

Vooral bij schade blijkt dan dat bepaalde aannames onjuist waren.

Veelgemaakte fout 7: renovatie zonder aanvullende controle
Bij renovatie- of verbouwingswerkzaamheden veranderen de risico’s rondom een woning aanzienlijk. Toch controleren veel eigenaren vooraf niet of de bestaande verzekering tijdens de werkzaamheden voldoende dekking biedt. Werkzaamheden aan daken, elektriciteit, constructies of zwembaden kunnen aanvullende risico’s veroorzaken die buiten de standaardpolis vallen.

Veelgemaakte fout 8: alleen kijken naar premie in plaats van dekking
Bij buitenlandse verzekeringen wordt regelmatig gekozen voor de goedkoopste oplossing, zonder goed te kijken naar dekking, voorwaarden en aansprakelijkheidsrisico’s. Een lage premie zegt echter weinig over de kwaliteit van de bescherming. Juist bij internationale vastgoedvraagstukken kunnen kleine verschillen in polisvoorwaarden grote financiële gevolgen hebben.

Waarom preventie belangrijker is dan schadeafhandeling
Mondi ziet in de praktijk dat veel problemen voorkomen hadden kunnen worden wanneer verzekeringen al vóór aankoop, verhuur of renovatie kritisch waren beoordeeld. Verzekeringen vormen geen administratieve formaliteit, maar een essentieel onderdeel van risicobeheersing bij buitenlands vastgoed.

Praktijkanalyse: afgewezen schadeclaim bij toeristische verhuur in Spanje
Binnen het afgeschermde ledengedeelte analyseert Mondi onder meer praktijkgevallen waarbij verzekeraars schadeclaims geheel of gedeeltelijk hebben afgewezen. Eén van de dossiers die uitgebreid wordt behandeld betreft een Nederlandse eigenaar van een woning in Spanje die via Airbnb toeristische verhuur aanbood, terwijl de oorspronkelijke opstalverzekering was afgesloten voor particulier eigen gebruik. Na aanzienlijke waterschade stelde de verzekeraar zich op het standpunt dat sprake was van een afwijkend gebruik van de woning, waarbij toeristische exploitatie en frequente wisseling van huurders onvoldoende waren gemeld. Daarbij ontstond discussie over:

• De meldingsplicht van vakantieverhuur;
• De betekenis van “particulier gebruik” binnen de polisvoorwaarden;
• Aansprakelijkheid richting huurders en buren;
• Leegstand tussen verhuurperioden;
• Schade veroorzaakt tijdens commerciële exploitatie;
• De rol van de lokale verzekeringsagent;
• Mogelijke regresvorderingen na uitkering aan derden.

Binnen het ledengedeelte wordt stap voor stap geanalyseerd:

• Welke fouten vooraf zijn gemaakt;
• Welke signalen eerder zichtbaar waren;
• Welke clausules uiteindelijk beslissend bleken;
• Welke argumenten de verzekeraar gebruikte;
• Welke juridische discussie vervolgens ontstond;
• Welke praktische lessen andere eigenaren hieruit kunnen trekken.

Daarnaast wordt toegelicht waarom juist bij toeristische verhuur, appartementen, zwembaden en langdurige leegstand de kans op verzekeringsdiscussies aanzienlijk groter kan worden dan veel kopers vooraf verwachten.

Juist dit soort praktijkanalyses en concrete schadegevallen vormen een belangrijk onderdeel van de afgeschermde kennisomgeving voor leden van Mondi.

---

Meer weten over verzekeringen, aansprakelijkheid en risico’s bij buitenlands vastgoed, verhuur en schadeclaims? Bekijk dan ook de themapagina Verzekeringen buitenland inclusief bijbehorende vraag- en antwoordmodule.

---

Terug naar overzicht