Waarschuwing voor beleggen in grondkavels: voorkomen is beter dan genezen

Een markt waarin emotie en beloftes vaak de boventoon voeren
Bij de verkoop van grondkavels wordt regelmatig ingespeeld op emoties, toekomstverwachtingen en het gevoel “er op tijd bij te moeten zijn”. Potentiële kopers krijgen soms indrukwekkende brochures, artist impressions, kaarten of toekomstscenario’s te zien waarbij toekomstige waardestijgingen vrijwel als vanzelfsprekend worden gepresenteerd.

In de praktijk blijken veel van deze projecten afhankelijk van vergunningen, bestemmingswijzigingen, infrastructuurprojecten of politieke besluitvorming die nog helemaal niet definitief zijn. Soms blijken de gepresenteerde plannen zelfs grotendeels speculatief.

Een goedkope aankoop kan uiteindelijk duurkoop blijken
Een grondkavel lijkt op het eerste gezicht vaak betaalbaar. Juist dat lage instapbedrag maakt dergelijke investeringen aantrekkelijk voor particuliere beleggers. Daarbij wordt regelmatig gesuggereerd dat de waarde “vrijwel zeker” zal stijgen zodra een gebied zich verder ontwikkelt.

De praktijk is vaak aanzienlijk complexer. Er bestaan situaties waarbij:

• bouwen uiteindelijk helemaal niet mogelijk blijkt;
• infrastructuur ontbreekt;
• nutsvoorzieningen niet aanwezig zijn;
• vergunningen jarenlang uitblijven;
• de verkoopbaarheid zeer beperkt blijkt;
• meerdere partijen rechten claimen;
• het perceel juridisch versnipperd is;
• of de werkelijke marktwaarde aanzienlijk lager ligt dan de aankoopprijs.

Vooral bij buitenlandse projecten is het voor consumenten vaak lastig om de juridische status van grond goed te beoordelen.

Bestemming van de grond is cruciaal
Een van de belangrijkste aandachtspunten bij grondbeleggingen is de actuele bestemming van het perceel. Veel beleggers gaan ervan uit dat landbouwgrond “later vanzelf” bouwgrond zal worden. Die aanname blijkt in de praktijk lang niet altijd terecht.

In sommige landen kan een bestemmingswijziging tientallen jaren duren of zelfs volledig onmogelijk blijken. Daarnaast kunnen milieuregels, natuurwetgeving, waterbeheer, infrastructuurproblemen of politieke keuzes toekomstige ontwikkeling blokkeren.

Wie investeert zonder volledig inzicht in het bestemmingsplan, de eigendomssituatie, eventuele beperkingen, vergunningstrajecten en de daadwerkelijke ontwikkelingsmogelijkheden, loopt aanzienlijke risico’s.

Geprognotiseerde rendementen verdienen extra kritisch onderzoek
Bij de verkoop van grondkavels worden regelmatig prognoses gepresenteerd waarin indrukwekkende rendementen worden voorgespiegeld. Op papier lijken dergelijke berekeningen soms zeer overtuigend.

Wat daarbij regelmatig onderbelicht blijft, is dat dergelijke prognoses vaak gebaseerd zijn op aannames, optimistische scenario’s of onvolledige berekeningen. In sommige gevallen blijken bijvoorbeeld aankoopkosten, belastingen, juridische kosten, financieringslasten, verkoopkosten, infrastructuurkosten of fiscale gevolgen onvoldoende of helemaal niet te zijn meegenomen.

Daardoor ontstaat soms een veel rooskleuriger beeld dan in werkelijkheid realistisch is. Een belegger kan bijvoorbeeld een presentatie ontvangen waarin een grondkavel van € 40.000 volgens prognoses binnen enkele jaren zou doorgroeien naar € 80.000 of meer. Wanneer echter alle bijkomende kosten, risico’s, vertragingen en onzekerheden worden meegenomen, ontstaat vaak een aanzienlijk genuanceerder beeld.

Met de juiste kennis en onafhankelijke analyse zijn dergelijke prognoses vaak relatief snel te doorgronden. Juist daarom is het belangrijk om investeringsvoorstellen niet uitsluitend commercieel te bekijken, maar ook juridisch, fiscaal en praktisch kritisch te laten beoordelen.

Verkoopbaarheid wordt vaak onderschat
Een veelvoorkomend probleem bij grondinvesteringen is de beperkte verhandelbaarheid. Anders dan bij woningen bestaat er voor veel grondkavels nauwelijks een actieve markt.

Sommige beleggers ontdekken pas jaren later dat er nauwelijks kopers zijn, lokale makelaars geen interesse tonen, banken geen financiering verstrekken of dat de waardeontwikkeling volledig is stilgevallen. Hierdoor kan een investering langdurig “vast” komen te zitten.

Buitenlandse constructies maken controle lastiger
Bij internationale grondprojecten worden soms ingewikkelde juridische structuren gebruikt met buitenlandse vennootschappen, tussenpersonen, lokale ontwikkelaars en marketingorganisaties.

Voor consumenten is het daardoor niet altijd duidelijk wie daadwerkelijk eigenaar is, welke rechten precies worden gekocht, welke garanties wel of niet bestaan en welke wetgeving van toepassing is. Ook blijkt regelmatig dat promotionele informatie vooral commercieel van aard is en minder aandacht besteedt aan de daadwerkelijke risico’s.

Hoge rendementen bestaan zelden zonder hoge risico’s
Wanneer zeer hoge rendementen worden beloofd, is extra voorzichtigheid noodzakelijk. Zeker wanneer tijdsdruk wordt opgevoerd, snel moet worden beslist, sprake is van exclusieve “pre-sale”-aanbiedingen, onafhankelijke controle wordt ontmoedigd of kritische vragen ontwijkend worden beantwoord.

Een professionele investering moet juist transparantie, controleerbaarheid en onafhankelijke verificatie mogelijk maken.

Laat altijd onafhankelijk onderzoek uitvoeren
Wie overweegt te investeren in buitenlandse grond doet er verstandig aan vooraf uitgebreid onafhankelijk onderzoek te laten uitvoeren. Daarbij is het belangrijk om niet uitsluitend af te gaan op informatie van de verkopende partij.

Controle van onder andere eigendomsrechten, bestemmingsplannen, vergunningen, juridische beperkingen, infrastructuur, lokale regelgeving, fiscale gevolgen en reële marktwaarde kan veel problemen voorkomen.

Voorkomen is beter dan procederen
Mondi ziet in de praktijk regelmatig dossiers waarbij consumenten pas juridische hulp zoeken nadat problemen zijn ontstaan. Op dat moment zijn contracten al getekend, gelden al overgemaakt en blijken procedures in het buitenland vaak complex, kostbaar en langdurig.

Juist daarom is preventieve begeleiding essentieel. Een kritische second opinion vóór aankoop kost doorgaans aanzienlijk minder dan juridische procedures achteraf.

Mondi-kanttekening
Niet iedere investering in grond is per definitie problematisch. Er bestaan ook serieuze projecten met realistische uitgangspunten en transparante documentatie. Juist daarom is onafhankelijke controle zo belangrijk. Wie zich goed laat informeren, kritische vragen stelt en vooraf deskundig onderzoek laat uitvoeren, verkleint de kans op onaangename verrassingen aanzienlijk.

Belangrijke waarschuwing voor consumenten
Laat u nooit uitsluitend leiden door rendementspresentaties, verkooppraatjes of toekomstige verwachtingen. Bij grondbeleggingen geldt vaak dat projecten die op papier zeer aantrekkelijk lijken, in de praktijk veel complexer blijken te zijn. Tegelijkertijd geldt ook dat dergelijke risico’s met de juiste kennis, ervaring en onafhankelijke controle vaak relatief snel zichtbaar worden.