Welkom in het landendossier over Oostenrijk!
Oostenrijk is niet alleen in de winter aantrekkelijk. Ook in de andere seizoenen zijn er eindeloos veel mogelijkheden om je volledig over te geven aan de charmes van dit land. Als het sneeuw smelt blijkt komt vanonder het witte dek een groen land tevoorschijn.

In het landendossier Oostenrijk treft u relevante en praktische informatie aan, die van belang is bij de aan- en verkoop van een woning in Oostenrijk. Om toegang te hebben tot alle waardevolle publicaties, tips, tricks, onderzoeksgegevens en antwoorden op vragen van leden, dient u te beschikken over een Mondi lidmaatschap.

Koopproces Oostenrijk
Het kopen van een eigen vakantiewoning in Oostenrijk vergt nogal wat voorstudie. Niet iedere gemeente staat te popelen om chalets of appartementen aan buitenlanders te verkopen. Veel lokale overheden staan het niet toe dat huizen uitsluitend worden gebruikt als vakantiehuis. Buitenlanders die in Oostenrijk onroerend goed willen kopen moeten eerst toestemming hebben van de provinciale overheid (Amt der Landesregierung). Deze toestemming is vereist om onroerend goed op naam van een buitenlander te kunnen schrijven in het Oostenrijkse kadaster.

In Oostenrijk mag door personen die niet in het (vakantie)huis wonen, tweedehuisbezitters, alleen vakantie of vrije tijd worden doorgebracht in daartoe middels het bestemmingsplan bestemde huizen. Dit verbod geldt zowel voor Oostenrijkers als voor EU-burgers /buitenlanders. Dit betekent dus dat een tweede huis niet overal mogelijk is. Toch worden deze huizen verkocht en gekocht met niet zelden financiële en emotionele gevolgen als gevolg.  Top tien meest geraadpleegde artikelen

1. Huurinkomsten en belasting in Oostenrijk - Valentijn Hubers
2. Erven in Oostenrijk
3. Winstbelasting bij verkoop woning Oostenrijk
4. Wonen en kopen in Oostenrijk
5. Aangifte tegen tweedehuisbezitters in Oostenrijk
6. Strengere wetgeving in het Salzburgerland definitief - Valentijn Hubers
7. Vastgoedbelegging in Oostenrijk populair
8. 'Zweitwohnsitz' in Oostenrijk - Dr. Stephan Wijnkamp
9. Toenemend aantal claims van de Oostenrijkse fiscus - Dr. Stephan Wijnkamp
10. De koop van een Oostenrijkse vakantiewoning - Dr. Stephan Wijnkamp

Mondi heeft vanaf 2001 duizenden artikelen online, in magazines, boeken en via de media gepubliceerd. De meeste artikelen ontstaan naar aanleiding van vragen van leden. De redactie weet dat met het beantwoorden van de meeste vragen er behoefte is aan aanvullende informatie. Daarnaast is voor deskundige gastschrijvers Mondi een ideaal platform om op objectieve en informatieve wijze kennis en ervaring te delen. Daar profiteren alle bezoekers van Mondi.nl en Mondi.be van en vooral leden die in een afgeschermde omgeving extra advies ontvangen.

De makelaar
Het beroep ‘makelaar’ (Immobiliënmakler) is in Oostenrijk nog altijd een 'Staatlich geprüfter Berufstätichkeit'. In Oostenrijk zijn beroepen als notaris, advocaat, vermogens-/financieel adviseur en ook makelaar aan wettelijke regels en een gedegen beroepsopleiding gebonden. De makelaar in Oostenrijk handelt meestal in opdracht van de verkoper. Indien hij een transactie tot stand brengt tussen de verkoper en een zelf gezochte koper mag hij zowel commissie in rekening brengen bij de verkoper als bij de koper. Voorwaarde is wel dat hij deze ‘Käuferprovision’ van te voren meldt in de aankondiging/advertentie.

Koopovereenkomst
In België en Nederland zijn we gewend een ontbindende voorwaarde in de overeenkomst op te nemen. Dit betekent dan dat de koop al gesloten is, maar indien de financiering niet tot stand komt de koop weer ontbonden mag worden zonder financiële gevolgen. In België en Nederland gaat de eigendom dan ook pas over op het moment dat de akte van levering wordt getekend. In Oostenrijk nemen we een opschortende voorwaarde op. Dit houdt precies het omgekeerde in.
Lees verder

De Oostenrijkse regelgeving 
Er zijn grofweg drie gebruikscategorieën

1. Erholungsgebiet of recreatieve bestemming
   Huizen of projecten waar deze bestemming aan is toegekend hebben een verhuurverplichting. Eigen gebruiksmogelijkheden voor bijvoorbeeld vakanties zijn meestal flexibel en bij de meeste projecten goed geregeld. De restrictie van deze bestemming is dat men er niet mag gaan wonen.
2. Zweitwohnsitz of tweede woningvergunning
   Bij deze bestemming zijn er in principe geen beperkingen in het gebruik. Het huis kan gebruikt worden voor vakantie, mag worden verhuurd of men kan er langer verblijven of zelfs gaan wonen.
   In veel deelstaten (zoals Tirol, Salzburg en Vorarlberg) is toeristische verhuur binnen een Zweitwohnsitz juridisch niet toegestaan, tenzij dit expliciet in het bestemmingsplan (Flächenwidmungsplan) is toegestaan!
3. Hauptwohnsitz
   Deze categorie wordt toegekend aan huizen of projecten die primair bedoeld zijn voor de eigen bevolking. Als men als niet-Oostenrijker een Hauptwohnsitz koopt moet men er ook gaan wonen en dat betekent uitschrijven uit de basisadministratie in het eigen land en inschrijven in Oostenrijk. Een Hauptwohnsitz mag dus niet gebruikt worden als vakantiehuis of tweede woning.

Oostenrijkse makelaars verkopen (on)bewust aan niet-residenten een woning met de bestemming Hauptwohnsitz. Deze categorie wordt toegekend aan huizen of projecten die primair bedoeld zijn voor de eigen bevolking of mensen die (semi)permanent (langer dan 183 dagen per jaar) in Oostenrijk wonen. Als men als niet-Oostenrijker een Hauptwohnsitz koopt moet men er ook gaan wonen en dat betekent uitschrijven uit de basisadministratie in het eigen land en inschrijven in Oostenrijk. Een Hauptwohnsitz mag dus niet gebruikt worden als vakantiehuis voor toeristische verhuur of als tweede woning.

Als een Oostenrijkse notaris, advocaat of makelaar anders beweert, dan adviseert Mondi haar leden om dit schriftelijk te laten bevestigen. Meestal blijft het dan stil, maar met verbazing leest Mondi argumenten van met name Oostenrijkse advocaten, waarmee niet-residenten toch de gewenste Hauptwohnsitz woning kunnen aanschaffen:

1. Richt een Oostenrijkse GmbH op!
   Reactie Mondi: “Indien u het huis door uw bedrijf laat kopen en het bedrijfsmatig gebruikt wordt, wordt het huis dus ook niet als Hauptwohnsitz gebruikt. Dit is slechts anders indien het bedrijf het huis verhuurt aan iemand die daar permanent woont."
    
2. Laat uw vrouw inschrijven als resident bij de gemeente!
   Reactie Mondi: “Concreet betekent dit dat de dame in kwestie zich moet laten uitschrijven uit de basisadministratie in het eigen land en inschrijven als resident in Oostenrijk. Mochten de Oostenrijkse autoriteten twijfelen dat de dame daadwerkelijk resideert in Oostenrijk, ligt de bewijslast bij de zogenaamde ingezetene. U kunt geen twee hoofdverblijven hebben. Doet u dat (on)bewust toch, dan is er sprake van een delict (strafbaar feit).”
    
3. U kunt de woning als Hauptwohnsitz aanschaffen!
   Reactie Mondi: “Dat klopt inderdaad, maar u mag de woning niet als zogenaamde Zweitwohnsitz gebruiken en dus ook niet toeristisch verhuren. Als de advocaat op dergelijk wijze zorgvuldig zijn woorden kiest, dient u extra alert te zijn.”

Misleiding ligt dus op de loer.
Mondi adviseert haar leden altijd om de (voorlopige) koopovereenkomst vooraf te laten toetsen middels een juridische QuickScan. Meld hierbij wat het beoogde doel is om een woning in Oostenrijk aan te schaffen. Deze dienst verleent Mondi als service. Mondi heeft er als belangenorganisatie geen enkel belang bij of u de gewenste woning uiteindelijk wel of niet aanschaft.

Schakel altijd een onafhankelijke advocaat in. Mondi helpt haar leden hierbij met een gekwalificeerde advocaat tegen gunstigere condities.
Deskundigheid
Het is verstandig om in een vroegtijdig stadium contact op te nemen met een deskundige, bijvoorbeeld een advocaat en/of fiscalist. Dit kan namelijk toch wel wat leed besparen. Veel voorkomend is juridische en fiscale problematiek met name bij de combinatie verhuur en privégebruik. Verder kan ook het erfrecht een rol spelen bij de aankoop, hetgeen bij de overeenkomst geregeld kan worden.

Mondi helpt u via de adviesscan met het selecteren van een gekwalificeerde makelaar met een goede reputatie en maakt, indien gewenst, namens haar leden afspraken over de verkoop- of aankoopcondities. Leden zijn ervan verzekerd dat Mondi onafhankelijk en uitsluitend uit hun belang handelt.