Makelaars en bemiddelaars bij buitenlands vastgoed: wie kunt u vertrouwen?
Wie een woning, tweede huis of vastgoedbelegging in het buitenland koopt, krijgt vrijwel altijd te maken met een makelaar, verkoopagent, projectontwikkelaar of bemiddelaar. Een professionele partij kan veel waarde toevoegen. Een ondeskundige, ondoorzichtige of illegaal actieve bemiddelaar kan juist grote financiële en juridische risico’s veroorzaken. De regels voor vastgoedbemiddeling verschillen sterk per land. In sommige landen is het beroep van makelaar wettelijk gereguleerd. In andere landen kan vrijwel iedereen zich makelaar, agent, broker, property consultant of vastgoedadviseur noemen. Voor Nederlandse en Vlaamse kopers is het daarom belangrijk om niet alleen naar het object te kijken, maar ook naar de persoon of organisatie die het object aanbiedt. Deze themapagina helpt aspirant-kopers van een tweede woning, residentiële woning of vastgoedbelegging beoordelen welke makelaars of bemiddelaars van toegevoegde waarde kunnen zijn en welke partijen zij beter links kunnen laten liggen.

Wat bedoelen we met makelaar, bemiddelaar en verkoopagent?

De term makelaar wordt internationaal niet overal op dezelfde manier gebruikt. In Nederland en België roept het woord makelaar vaak de verwachting op van een beroepsbeoefenaar met kennis, verantwoordelijkheid en duidelijke regels. In het buitenland kan dezelfde functie heel anders zijn ingericht.

In de praktijk komt u onder meer de volgende partijen tegen:

• Erkende of geregistreerde makelaar: een professional die voldoet aan wettelijke of beroepsmatige toelatingseisen in het betreffende land.
• Verkoopmakelaar: een makelaar die primair optreedt namens de verkoper.
• Aankoopmakelaar: een partij die specifiek de belangen van de koper behartigt.
• Bemiddelaar of tussenpersoon: een persoon of organisatie die koper en verkoper met elkaar in contact brengt, maar niet altijd onder toezicht staat.
• Projectverkoper: een verkoper of agent die optreedt namens een projectontwikkelaar.
• Property consultant: een commerciële titel zonder vaste juridische betekenis; de inhoud hangt af van land, contract en feitelijke werkzaamheden.

Niet de titel is doorslaggevend, maar de controleerbare rol, bevoegdheid, deskundigheid en transparantie van de betrokken partij.

Waarom dit onderwerp zo belangrijk is bij buitenlands vastgoed

Bij buitenlands vastgoed is de informatiepositie van de koper meestal zwakker dan in eigen land. De koper kent de lokale markt minder goed, spreekt de taal niet altijd, is vaak afhankelijk van vertalingen en weet niet vanzelf welke documenten, vergunningen of controles noodzakelijk zijn.

Juist in die situatie kan een goede makelaar waarde toevoegen. Maar dezelfde afhankelijkheid maakt kopers ook kwetsbaar voor partijen die vooral gericht zijn op snelle verkoop, verborgen commissie, eenzijdige informatie of druk om snel te tekenen.

Veel problemen ontstaan niet doordat kopers geen onderzoek willen doen, maar doordat zij te laat ontdekken dat de makelaar niet onafhankelijk was, geen vergunning had, documenten niet volledig waren of risico’s bewust niet zijn benoemd.

Erkende makelaar of illegale bemiddelaar: waar zit het verschil?

Een erkende of professioneel werkende makelaar is doorgaans herkenbaar aan controleerbare gegevens en een duidelijke werkwijze. Denk aan registratie, vergunning, beroepsaansluiting, aansprakelijkheidsverzekering, schriftelijke opdracht, transparante courtage en bereidheid om documenten vooraf te laten controleren.

Een illegale of onprofessionele bemiddelaar werkt vaak juist met onduidelijkheid. Soms ontbreekt een vergunning waar die wel verplicht is. Soms wordt niet duidelijk voor wie de bemiddelaar optreedt. Ook komt het voor dat dezelfde persoon commissie ontvangt van verkoper, ontwikkelaar, makelaar en koper, zonder dat dit vooraf wordt gemeld.

Voor de koper is het belangrijkste onderscheid daarom niet: “is deze persoon vriendelijk of overtuigend?”, maar: “kan deze partij aantoonbaar, bevoegd, transparant en controleerbaar handelen?”

De rol van onafhankelijke aankoopbegeleiding

Bij buitenlandse vastgoedtransacties kiezen sommige kopers ervoor om naast de lokale makelaar gebruik te maken van onafhankelijke aankoopbegeleiding. Daarbij ligt de focus niet op verkoop, maar op het begeleiden van de koper tijdens het volledige aankoopproces.

Afhankelijk van het land en het type vastgoed kan aankoopbegeleiding onder meer bestaan uit beoordeling van de rol van de makelaar, controle van documentatie, signalering van juridische of praktische aandachtspunten, ondersteuning bij onderhandelingen en afstemming met lokale advocaten, notarissen, fiscalisten of andere specialisten.

Mondi begeleidt Nederlandse en Vlaamse kopers bij buitenlandse vastgoedtransacties vanuit de positie van belangenbehartiger van de koper. Daarbij staat niet het verkopen van een specifiek object centraal, maar het ondersteunen van een weloverwogen aankoopbeslissing.

Persoonlijke aankoopbegeleiding (oriëntatie t/m aankoop)
Helder profielgesprek en begeleiding van begin tot eind
Indicatieve marktwaardebepaling vóór er een bod wordt uitgebracht
Dossiercontrole, opvragen stukken en kwaliteitscheck makelaars
Onderhandelingen door Mondi, volledig in uw belang
Afstemming met advocaat voor juridische controles en notariële voorbereiding
Transparante vaste vergoeding; geen verborgen inkomsten
Meer informatie/bestellen Aankoopbegeleiding+

Hoe herkent u een betrouwbare makelaar in het buitenland?

Een betrouwbare makelaar of bemiddelaar is niet per definitie degene met de mooiste website, de grootste beloftes of de snelste reactie. Betrouwbaarheid blijkt vooral uit gedrag, documentatie en transparantie.

• De makelaar verstrekt volledige bedrijfsgegevens.
• Registratie, vergunning of beroepsaansluiting zijn controleerbaar.
• De makelaar legt uit voor wie hij optreedt.
• Courtage en eventuele commissieafspraken zijn vooraf duidelijk.
• De makelaar zet geen druk om zonder controle te tekenen.
• Documenten worden tijdig gedeeld.
• Onafhankelijke juridische, fiscale of bouwkundige controle wordt geaccepteerd.
• Risico’s worden benoemd, niet weggemoffeld.
• Afspraken worden schriftelijk bevestigd.
• De makelaar respecteert de rol van een belangenbehartiger zoals Mondi.

Wanneer moet u een makelaar of bemiddelaar links laten liggen?

Wees extra alert wanneer een makelaar, verkoopagent of bemiddelaar één of meer van de volgende signalen vertoont:

• geen aantoonbare vergunning, registratie of beroepsaansluiting waar die wel gebruikelijk of verplicht is;
• geen duidelijk kantooradres, handelsnaam, ondernemingsnummer of btw-nummer;
• geen schriftelijke opdracht of bemiddelingsovereenkomst;
• onduidelijkheid over courtage, dubbele courtage of commissie van derden;
• druk om snel te reserveren, tekenen of aanbetalen;
• weigering om documenten vooraf te delen;
• uitspraken als “een advocaat is niet nodig” of “de notaris regelt alles”;
• negatief reageren op onafhankelijke controle;
• beloftes over verhuur, rendement of waardestijging zonder realistische onderbouwing;
• gebruik van vage reserveringsformulieren of buitenlandse betaalrekeningen zonder duidelijke grondslag;
• geen duidelijke volmacht of opdracht van de eigenaar;
• een aanbod dat niet controleerbaar in portefeuille is;
• afspraken die alleen mondeling worden gemaakt.

Erkend betekent niet automatisch onafhankelijk

Een officiële registratie of beroepsaansluiting is belangrijk, maar betekent niet automatisch dat de makelaar de belangen van de koper behartigt. In veel landen werkt de makelaar primair voor de verkoper. Dat is niet verkeerd, zolang de rol maar duidelijk is.

Voor kopers is daarom essentieel om vast te stellen:

• wie de makelaar betaalt;
• namens wie de makelaar optreedt;
• of de makelaar exclusief voor de verkoper werkt;
• of er meerdere makelaars in de commissie delen;
• of de koper zelf ook courtage verschuldigd is;
• of er sprake is van commissie vanuit projectontwikkelaars, juristen, hypotheekadviseurs of verhuurorganisaties;
• of de makelaar bereid is belangenconflicten schriftelijk te benoemen.

Een verkoopmakelaar kan correct en professioneel werken, maar blijft in beginsel gericht op verkoop. Voor een koper is dat een andere positie dan onafhankelijke aankoopbegeleiding.

Professionele kwaliteitsregistraties binnen Europa

Rob Smulders is als directeur van Mondi aangesloten bij Gestores Inmobiliarios Profesionales Europeos (GIPE) onder lidnummer 3745 en beschikt daarnaast over de Europese MMCEPI-certificering van CEPI AISBL, de European Association of Real Estate Professions.

Deze kwaliteitsregistraties sluiten aan bij Europese uitgangspunten rond vakbekwaamheid, ethische standaarden, transparantie en permanente educatie binnen de vastgoedsector. 

Dat is vooral relevant bij grensoverschrijdende aankooptrajecten, waarin Nederlandse en Vlaamse kopers te maken krijgen met lokale makelaars, verkoopagenten, projectontwikkelaars en tussenpersonen met uiteenlopende belangen.

Vooral in markten waar de titel “makelaar” niet overal strikt beschermd is, kunnen professionele kwaliteitsregistraties helpen om beter onderscheid te maken tussen professionele marktpartijen en bemiddelaars zonder aantoonbare kwalificaties, toezicht of beroepsnormen.

Een kwaliteitsregistratie vormt overigens geen vervanging voor juridisch, fiscaal of bouwkundig onderzoek naar een concreet object. Wel biedt het extra inzicht in de professionele achtergrond, betrokkenheid bij permanente educatie en aansluiting bij Europese gedrags- en kwaliteitsnormen binnen de vastgoedsector.

Europa: grote verschillen in regelgeving

Binnen Europa bestaan grote verschillen in de regulering van makelaars en vastgoedbemiddelaars. In België is vastgoedbemiddeling gebonden aan BIV/IPI-registratie. In Frankrijk moeten vastgoedprofessionals voor transacties beschikken over een carte professionnelle. In Portugal is een AMI-licentie via IMPIC vereist voor vastgoedbemiddeling. In Duitsland is voor commerciële makelaarsactiviteiten een vergunning op basis van § 34c GewO relevant. In Italië moeten makelaars doorgaans geregistreerd zijn via de Kamer van Koophandel.

In Spanje is de situatie complexer. Het makelaarsberoep is niet overal op dezelfde manier landelijk gereguleerd. In sommige autonome regio’s bestaan registers of aanvullende eisen, terwijl in andere gebieden beroepsorganisaties en kwaliteitsregistraties extra belangrijk zijn om professionele partijen te onderscheiden van niet-gereguleerde bemiddelaars.

Voor kopers betekent dit dat een algemene uitspraak als “de makelaar is erkend” onvoldoende is. Per land en soms zelfs per regio moet worden gecontroleerd welke regels gelden en of de betrokken partij daaraan voldoet.