Hypotheek buitenland: financiering goed regelen vóórdat u gaat zoeken

Een woning kopen in het buitenland begint vaak met enthousiasme, maar financiering blijkt in de praktijk regelmatig een onderschat onderdeel van het aankoopproces. In veel landen gelden andere acceptatiecriteria, lagere financieringspercentages, afwijkende inkomensnormen of extra zekerheden. Wie pas na het vinden van een woning begint met het regelen van de financiering, loopt het risico dat de aankoop niet doorgaat of dat belangrijke concessies moeten worden gedaan.

Voor Nederlandse en Vlaamse kopers is het daarom verstandig om al in de oriëntatiefase duidelijkheid te krijgen over de financiële mogelijkheden. Dat voorkomt teleurstellingen, tijdsdruk en onnodige kosten.

Voldoende eigen vermogen is vrijwel altijd noodzakelijk

Een van de grootste misverstanden bij buitenlands vastgoed is de gedachte dat een woning grotendeels met een hypotheek kan worden gefinancierd. In de praktijk zijn buitenlandse banken doorgaans veel terughoudender dan kopers vooraf verwachten.

Wie vastgoed in het buitenland wil kopen, dient vrijwel altijd over voldoende eigen vermogen te beschikken. De maximale hypotheek of lening verschilt per land, per bank, per type woning en per profiel van de koper, maar ligt voor buitenlandse kopers in de praktijk vaak tussen ongeveer 50% en maximaal 70% van de marktwaarde of aankoopprijs. Meer dan 70% financiering is bij buitenlands vastgoed uitzonderlijk en kan daarom niet als standaard uitgangspunt worden beschouwd.

Daarbovenop komen meestal nog kosten koper, inrichting, eventuele renovatie, onderhoud en een noodzakelijke financiële buffer. Wie onvoldoende eigen middelen beschikbaar heeft, loopt het risico dat de aankoop uiteindelijk financieel onverantwoord wordt of zelfs niet doorgaat.

Houd onder meer rekening met:

• Overdrachtsbelasting of registratiebelasting;
• Notariskosten;
• Advocaatkosten;
• Bankkosten;
• Taxatiekosten;
• Makelaarskosten indien van toepassing;
• Verzekeringen;
• Vertalingen en legalisaties;
• Eventuele renovatiekosten;
• Inrichting en inventaris;
• Onderhoud en reserves.

Waarom financiering bij buitenlands vastgoed anders werkt

Een hypotheek of lening voor een woning in het buitenland verschilt vaak aanzienlijk van een reguliere financiering voor het hoofdverblijf in Nederland of België. Buitenlandse banken beoordelen inkomen, pensioen, ondernemerschap, vermogen, leeftijd, fiscale woonplaats en verhuurplannen doorgaans op een andere manier.

Ook het type woning, de ligging, de juridische eigendomssituatie en de lokale markt spelen een belangrijke rol. Een appartement in een populaire kustplaats wordt doorgaans anders beoordeeld dan een afgelegen woning op het platteland.

 

Financiering tweede verblijf in het buitenland

Een tweede woning of vakantieverblijf in het buitenland financieren vraagt doorgaans om een andere aanpak dan de financiering van een hoofdverblijf in Nederland of België. Banken kijken vaak kritischer naar recreatief gebruik, verhuurplannen, eigen inbreng en financiële reserves. Juist daarom is het verstandig om al in een vroeg stadium duidelijkheid te krijgen over de haalbaarheid van de financiering.

De belangrijkste financieringsmogelijkheden

Wie een woning, tweede verblijf of beleggingsobject in het buitenland wil kopen, heeft in grote lijnen de volgende mogelijkheden:

• Hypotheek of lening via een buitenlandse bank;
• Verhoging van de hypotheek of woonlening op het hoofdverblijf in Nederland of België;
• Financiering via eigen middelen of beleggingen;
• Lening via de eigen BV, holding of Belgische vennootschap;
• Familielening, schenking of combinatie daarvan;
• Private banking of vermogensfinanciering;
• Ontwikkelaarsfinanciering of verkopersfinanciering;
• Combinatie van meerdere financieringsbronnen.

Hypotheek of lening via een buitenlandse bank

De meest voor de hand liggende route is een hypotheek of lening bij een bank in het land waar de woning wordt gekocht. Dit komt vooral voor in landen met een relatief goed ontwikkelde hypotheekmarkt voor buitenlandse kopers.

Voordelen:

• De financiering wordt gekoppeld aan het buitenlandse object;
• De lokale bank kent de lokale markt en regelgeving;
• De woning zelf dient meestal als zekerheid;
• Er kan soms gebruik worden gemaakt van lokale rentevoorwaarden.

Nadelen en aandachtspunten:

• De doorlooptijd kan langer zijn dan verwacht;
• Er is vaak veel documentatie nodig;
• Niet alle banken accepteren buitenlands inkomen;
• Zelfstandigen worden vaak strenger beoordeeld;
• De maximale financiering ligt meestal lager dan verwacht;
• Communicatie verloopt soms in de lokale taal;
• De aankoopkosten worden vrijwel nooit meegefinancierd.

Hypotheek verhogen op het hoofdverblijf

Veel Nederlandse en Vlaamse kopers onderzoeken of zij de bestaande hypotheek of woonlening op hun hoofdverblijf kunnen verhogen. Dit kan interessant zijn wanneer er voldoende overwaarde of terugbetalingscapaciteit aanwezig is.

Voordelen:

• De financiering verloopt via een bekende bank;
• De communicatie gebeurt in het Nederlands;
• Er is meer vrijheid bij de aankoop in het buitenland;
• Het proces kan sneller verlopen.

Nadelen:

• Er moet voldoende overwaarde beschikbaar zijn;
• De maandlasten op het hoofdverblijf stijgen;
• Niet iedere bank accepteert financiering voor buitenlands vastgoed;
• De totale financiële verplichtingen nemen toe.

Financiering via eigen BV, holding of Belgische vennootschap

Ondernemers beschikken soms over vermogen in een BV, holding of Belgische vennootschap. In bepaalde situaties kan een lening vanuit de vennootschap of aankoop via de vennootschap worden onderzocht.

Mogelijke routes:

• Lening vanuit de eigen vennootschap;
• Aankoop via de vennootschap zelf;
• Combinatie van privévermogen en vennootschappelijke middelen;
• Vermogensfinanciering met beleggingen als zekerheid.

Belangrijke aandachtspunten:

• De lening moet zakelijk worden vastgelegd;
• Rente en voorwaarden moeten verdedigbaar zijn;
• Fiscale gevolgen verschillen per land;
• Lokale banken vragen soms aanvullende privézekerheden;
• Juridisch en fiscaal advies blijft noodzakelijk.

Familielening of suikeroomconstructie

Soms wordt een woning geheel of gedeeltelijk gefinancierd door ouders, familieleden of bekenden. Dit wordt vaak een familielening of suikeroomconstructie genoemd.

Voordelen:

• Meer flexibiliteit dan bij een bank;
• Sneller schakelen;
• Lagere rente of soepelere voorwaarden mogelijk;
• Extra aanvulling wanneer banken onvoldoende financieren.

Aandachtspunten:

• Leg afspraken altijd schriftelijk vast;
• Spreek rente, looptijd en aflossing duidelijk af;
• Onderzoek fiscale gevolgen van lening en schenking;
• Maak afspraken over verkoop, overlijden of betalingsproblemen.

Private banking en vermogensfinanciering

Voor kopers met substantieel vermogen kan private banking of Lombardkrediet een alternatief zijn. Daarbij worden beleggingen of andere vermogensbestanddelen als zekerheid gebruikt.

Mogelijke voordelen:

• Geen of beperkte hypotheek op het buitenlandse object;
• Snellere beschikbaarheid van middelen;
• Flexibele structuur mogelijk.

Aandachtspunten:

• Beleggingswaarde kan dalen;
• De bank kan aanvullende zekerheden eisen;
• Niet geschikt voor iedere koper.

Verschillen tussen Nederlandse en Vlaamse kopers

Mondi richt zich zowel op Nederlandse als Vlaamse kopers. Bij financiering is dat belangrijk, omdat Nederlandse en Belgische banken niet altijd dezelfde normen en voorwaarden hanteren.

Voor Nederlandse kopers spelen vaak vragen over box 3, overwaarde en hypotheekverhoging een rol. Vlaamse kopers kijken vaker naar quotiteit, beroepsinkomen en de mogelijkheden van een woonlening of hypothecair krediet via een Belgische bank.

De praktische uitwerking verschilt dus regelmatig per land en per persoonlijke situatie.

Landen met relatief goede hypotheekmogelijkheden

In de volgende landen zijn de mogelijkheden voor Nederlandse en Vlaamse kopers doorgaans redelijk tot goed, mits inkomen, object en eigen inbreng voldoende zijn:

• België;
• Duitsland;
• Frankrijk;
• Italië;
• Oostenrijk;
• Portugal;
• Spanje;
• Zweden;
• Noorwegen;
• Verenigde Staten.

Ook in deze landen blijft financiering maatwerk. Banken kunnen terughoudend zijn bij recreatief vastgoed, verhuurvastgoed, oudere woningen of kopers met onregelmatig inkomen.

Landen met beperkte of wisselende hypotheekmogelijkheden

In de volgende landen zijn de mogelijkheden vaak afhankelijk van regio, bank, verblijfsstatus en type woning:

• Bulgarije;
• Griekenland;
• Hongarije;
• Kroatië;
• Tsjechië;
• Andorra;
• Zwitserland;
• Bonaire;
• Aruba;
• Curaçao;
• Sint Maarten;
• Zuid-Afrika;
• Verenigde Arabische Emiraten.

Landen met zeer beperkte hypotheekmogelijkheden

In de volgende landen zijn hypotheken voor buitenlandse kopers vaak zeer beperkt of alleen mogelijk via specifieke constructies:

• Brazilië;
• Egypte;
• Indonesië;
• Kaapverdië;
• Macedonië;
• Thailand;
• Turkije.

In deze landen wordt vaak gewerkt met eigen middelen, private banking, ontwikkelaarsfinanciering of financiering vanuit Nederland of België.

Waar letten banken op?

Banken beoordelen een aanvraag meestal op meerdere onderdelen:

• Inkomen uit loondienst, pensioen of onderneming;
• Stabiliteit van het inkomen;
• Leeftijd en looptijd van de lening;
• Bestaande schulden en verplichtingen;
• Eigen middelen en reserves;
• Waarde en verkoopbaarheid van het object;
• Verhuurplannen;
• Fiscale woonplaats van de koper;
• Kredietgeschiedenis.

Veelgemaakte fouten bij financiering van buitenlands vastgoed

• Eerst een woning zoeken en pas daarna financiering regelen;
• Uitgaan van Nederlandse of Belgische hypotheeknormen in het buitenland;
• Vergeten dat aankoopkosten meestal niet worden meegefinancierd;
• Verhuurinkomsten te optimistisch inschatten;
• Geen rekening houden met fiscale gevolgen;
• Geen financiële buffer aanhouden;
• Te snel reserveringskosten betalen zonder financieringsvoorbehoud;
• Blind vertrouwen op mondelinge toezeggingen.

Rekenboxmodule

Haalbaarheidstoets financiering woning buitenland

Leden van Mondi kunnen gratis gebruik maken van de haalbaarheidstoets voor de financiering van een woning in het buitenland via de rekenboxmodule. Deze service wordt voor mensen die nog geen lid zijn tegen een zeer gereduceerd tarief aangeboden.

Om een serieus beeld te krijgen van de financiële mogelijkheden met betrekking tot de aanschaf van een eerste woning, tweede verblijf of beleggingsobject in het buitenland, is het noodzakelijk het formulier zo volledig mogelijk in te vullen. Vervolgens worden uw gegevens verwerkt door een deskundige. Dit is maatwerk. Uw vertrouwelijke gegevens worden met de grootst mogelijke integriteit behandeld.

U bestelt de dienst Hypotheek haalbaarheidstoets en na betaling ontvangt u een link naar de rekenboxmodule.

Mondi helpt u risico’s vooraf in beeld te brengen

Financiering van buitenlands vastgoed vraagt om voorbereiding, realistische verwachtingen en kennis van lokale verschillen. Mondi informeert Nederlandse en Vlaamse kopers objectief over de mogelijkheden, beperkingen, risico’s en aandachtspunten. Zo weet u eerder waar u financieel aan toe bent en voorkomt u onaangename verrassingen tijdens het aankoopproces.
 

Een hypotheekgarantie vooraf geeft meer onderhandelingskracht

Wie vooraf inzicht heeft in de financiële mogelijkheden, staat tijdens onderhandelingen doorgaans sterker. Verkopers, makelaars en projectontwikkelaars ervaren kopers met een duidelijke financieringsstrategie vaak als serieuzer en betrouwbaarder. Zeker in populaire regio’s of competitieve markten kan dit een belangrijk voordeel zijn.

Daarnaast voorkomt een vooraf uitgewerkte financieringsanalyse dat onder tijdsdruk overhaaste beslissingen worden genomen. Dat is vooral belangrijk bij buitenlandse vastgoedtransacties, waar procedures, regelgeving en financieringsvoorwaarden sterk kunnen verschillen van Nederland of België.
 

Wie serieus plannen heeft om vastgoed in het buitenland te kopen, doet er verstandig aan financiering niet als sluitstuk van het aankoopproces te zien, maar als een van de eerste en belangrijkste stappen.