Kosten koper in Spanje

Bijdrage Marc Stam, aankoopmakelaar Costa Select: “Wie een woning in Spanje wil kopen, kijkt meestal als eerste naar de vraagprijs. Toch is de uiteindelijke investering hoger dan alleen de aankoopprijs. Naast de koopsom krijg je namelijk te maken met belastingen, notariskosten, registratiekosten en diverse andere uitgaven. De hoogte van deze kosten hangt onder meer af van de regio waar je koopt, het type woning en de aankoopprijs. In dit artikel zet ik de belangrijkste kosten overzichtelijk op een rij, zodat je vooraf een realistischer beeld krijgt van het totale aankoopbudget en niet voor verrassingen komt te staan.

Welke kosten betaal je bij de aankoop van een woning?
Bij de aankoop van een woning in Spanje krijg je vrijwel altijd te maken met een aantal vaste kosten. Welke dat precies zijn, hangt af van de vraag of je een bestaande woning of een nieuwbouwwoning koopt.

Koop je een bestaande woning, dan bestaat het grootste deel van de bijkomende kosten uit de overdrachtsbelasting (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales of ITP). Daarnaast betaal je onder meer notariskosten, de kosten voor inschrijving in het eigendomsregister, eventuele advocaatkosten, administratiekosten van een gestor en in sommige gevallen een aparte makelaarsvergoeding. Ook de aanvraag van een NIE-nummer kan onderdeel uitmaken van de bijkomende kosten, al is deze dienstverlening soms inbegrepen in het honorarium van de advocaat.

Bij een nieuwbouwwoning betaal je geen overdrachtsbelasting. Daarvoor in de plaats betaal je 10% btw over de aankoopprijs en daarnaast de belasting voor de eerste registratie van de woning, het zogenoemde zegelrecht (Actos Jurídicos Documentados of AJD). Het percentage hiervan verschilt per autonome regio.

Waarom verschillen de kosten per regio?
Een veelvoorkomend misverstand is dat de kosten koper in heel Spanje gelijk zijn. Dat is niet het geval. De 17 Spaanse autonome regio's mogen namelijk voor een belangrijk deel zelf bepalen welke tarieven gelden voor bepaalde belastingen.

Hierdoor kan dezelfde woning in de ene regio duizenden euro's goedkoper of duurder zijn dan in een andere regio.

Koop je bijvoorbeeld een bestaande woning van 500.000 euro in Andalusië, dan betaal je een ander bedrag aan overdrachtsbelasting dan wanneer je een vergelijkbare woning koopt in de regio Valencia of Catalonië. Zeker bij hogere aankoopbedragen kunnen deze verschillen aanzienlijk oplopen.

Dat betekent overigens niet dat de regio met de laagste belastingen automatisch de aantrekkelijkste keuze is. Factoren als locatie, klimaat, bereikbaarheid, voorzieningen, verhuurmogelijkheden en persoonlijke woonwensen zijn doorgaans veel belangrijker dan enkele procenten verschil in belastingen.

Nieuwbouw of bestaande bouw?
Ook het type woning heeft invloed op de uiteindelijke kosten.

Bij bestaande bouw betaal je overdrachtsbelasting. Bij nieuwbouw betaal je in plaats daarvan 10% btw. Daarnaast wordt bij nieuwbouw het eerdergenoemde AJD in rekening gebracht. Afhankelijk van de regio bedraagt deze belasting maximaal ongeveer 1,5% van de aankoopprijs.
Hoewel nieuwbouw daardoor soms duurder lijkt, is een vergelijking niet altijd eenvoudig te maken. Nieuwbouwwoningen worden vaak energiezuiniger gebouwd, kennen minder direct onderhoud en beschikken doorgaans over modernere installaties. Daar staat tegenover dat bestaande woningen soms aantrekkelijker geprijsd zijn of zich op gewilde locaties bevinden.

Het is daarom verstandig om niet alleen naar de aankoopprijs te kijken, maar naar het totale financiële plaatje.

De aankoopprijs kan eveneens van invloed zijn
In sommige autonome regio's speelt niet alleen de locatie een rol, maar ook de hoogte van de aankoopprijs.
Zo gelden in bepaalde regio's hogere belastingtarieven zodra de koopprijs boven een bepaalde grens uitkomt. Daardoor kan een relatief klein verschil in aankoopprijs leiden tot een hogere belastingdruk.
Wie zich oriënteert op woningen in verschillende prijsklassen doet er daarom verstandig aan vooraf inzicht te krijgen in de totale bijkomende kosten. Dat voorkomt verrassingen tijdens het aankoopproces.

Vergeet de jaarlijkse kosten niet
Na de aankoop krijg je als eigenaar ook te maken met terugkerende kosten.
Vrijwel iedere eigenaar betaalt jaarlijks gemeentelijke onroerendgoedbelasting (IBI). Daarnaast kunnen er kosten zijn voor een Vereniging van Eigenaren, verzekeringen, onderhoud, water en energie.
Ben je geen fiscaal resident van Spanje en verhuur je de woning niet permanent, dan krijg je bovendien te maken met de Spaanse niet-residentenbelasting. Ook hierover bestaan regelmatig misverstanden, terwijl deze belasting voor vrijwel iedere buitenlandse eigenaar van toepassing is.
De hoogte van de jaarlijkse lasten verschilt sterk per gemeente, woningtype en gebruik van de woning. Een appartement in een resort kent vaak andere vaste lasten dan een vrijstaande villa of een woning op het platteland.

Kijk verder dan alleen de kosten koper
De hoogte van de kosten koper is belangrijk, maar zou niet de doorslag moeten geven bij de keuze voor een bepaalde regio.
De meeste mensen kiezen een locatie op basis van het klimaat, de omgeving, de bereikbaarheid, voorzieningen, golfbanen, stranden of juist de rust van het binnenland. Dat zijn meestal de factoren die bepalen of een woning ook op langere termijn aan de verwachtingen voldoet.
Wel is het verstandig om de bijkomende kosten vooraf mee te nemen in het beschikbare budget. Wanneer je daar pas tijdens het aankoopproces achter komt, kan dat invloed hebben op de maximale koopprijs of de financiering.

Vergeet de inrichting van de woning niet
De kosten houden niet op zodra de eigendomsoverdracht heeft plaatsgevonden. Afhankelijk van de staat van de woning zul je deze vaak nog willen inrichten of aanvullen met meubelen, witgoed, keukeninventaris, verlichting, tuinmeubilair en andere praktische voorzieningen. Hoe uitgebreid je dat doet, bepaal je uiteraard zelf. Als globale richtlijn kun je echter rekening houden met een investering van gemiddeld circa € 350 per vierkante meter woonoppervlak voor een complete en praktische inrichting. Bij een woning van 100 m² betekent dat al snel een extra budget van ongeveer € 35.000. Ook deze kosten zijn verstandig om vooraf mee te nemen in je financiële planning.

Voorkom financiële verrassingen
Een woning kopen in Spanje is vaak een belangrijke investering. Juist daarom is het verstandig om vooraf niet alleen naar de vraagprijs te kijken, maar ook naar alle bijkomende kosten die onderdeel uitmaken van de aankoop.
Door vooraf inzicht te hebben in belastingen, notariskosten, registratiekosten en overige uitgaven ontstaat een realistischer beeld van het totale aankoopbudget. Dat maakt het eenvoudiger om woningen met elkaar te vergelijken en voorkomt onaangename verrassingen tijdens het aankoopproces.
Wil je vooraf een goede indicatie van de totale kosten? Maak dan gebruik van de kostencalculator op de website van Costa Select. Hiermee kun je eenvoudig berekenen welke bijkomende kosten je kunt verwachten bij de aankoop van een bestaande woning of een nieuwbouwwoning in verschillende regio's van Spanje.”

Deze bijdrage is geschreven door Marc Stam, aankoopmakelaar en verbonden aan Costa Select.

---

Kosten, belastingen en begeleiding bij de aankoop van Spaans vastgoed
Wilt u zich verder verdiepen in de financiële, juridische en fiscale aspecten van het kopen en bezitten van een woning in Spanje? Bezoek het landendossier Spanje voor actuele informatie over het aankoopproces, belastingen, eigendomsregistratie, juridische controle en aandachtspunten per regio. Meer informatie over de Nederlandse en Belgische belastingheffing, aangifteverplichtingen, emigratie en het bezit van een buitenlandse woning vindt u op de themapagina Belasting buitenlands vastgoed. Leden van Mondi kunnen vragen over hun persoonlijke situatie voorleggen via de vraag- en antwoordmodule binnen het landendossier of een van onze themapagina's.

---

Terug naar overzicht