Onder de tafel uw tweede woning kopen of verkopen? Juridische en fiscale risico’s

Bij de aankoop of verkoop van een tweede woning in het buitenland wordt met enige regelmaat voorgesteld een deel van de koopprijs contant te betalen of buiten de notariële akte te houden. Mondi komt dergelijke voorstellen niet incidenteel, maar met regelmaat tegen in de praktijk. Wat wordt gepresenteerd als gebruikelijk of fiscaal aantrekkelijk, kan in werkelijkheid leiden tot bewijsproblemen, fiscale nadelen en juridische onzekerheid. Om die reden acht Mondi het van belang kopers expliciet te wijzen op de mogelijke consequenties van een contante nevenbetaling.

Wat betekent “onder de tafel” bij de aankoop van een tweede woning?

Onder een nevenbetaling wordt verstaan: een deel van de koopprijs dat niet in de notariële akte wordt opgenomen of buiten de officiële banktransactie om wordt betaald. Dit kan gaan om een contante betaling zonder kwitantie, een niet vastgelegde afspraak of een kunstmatige opsplitsing tussen vastgoed en inventaris.

Het gaat nadrukkelijk niet om een reguliere en correct vastgelegde inventarisoverdracht, maar om betalingen die bewust buiten de officiële koopprijs blijven.

Waarom wordt een contante nevenbetaling soms voorgesteld?

• “Dit is hier gebruikelijk.”
• “Zo betaalt de verkoper minder belasting.”
• “Anders gaat de woning naar een andere koper.”
• “Zo versnellen we de transactie.”

Opvallend is dat kopers doorgaans volledig transparant moeten zijn over de herkomst van hun vermogen, terwijl tegelijkertijd wordt gesuggereerd dat een deel van de koopprijs buiten de akte kan blijven. Dat spanningsveld verdient een zorgvuldige beoordeling.

Juridische risico’s van een contante nevenbetaling

Geen bewijspositie bij geschil

Een contante betaling zonder sluitende documentatie betekent in de praktijk: geen objectief betalingsbewijs, geen bankspoor en geen afdwingbare bevestiging. Bij een later geschil geldt: wie stelt, moet bewijzen.

Niet-afdwingbare afspraken

Wanneer een betaling bedoeld is om belastingheffing te verminderen of te ontwijken, kan dit gevolgen hebben voor de afdwingbaarheid van afspraken.

Anti-witwaswetgeving (AML)

Notarissen, makelaars en banken vallen in vrijwel alle EU-landen onder anti-witwaswetgeving. Grote contante betalingen kunnen meldingsplichtig zijn of extra onderzoek triggeren.

Hogere winstbelasting bij verkoop van uw tweede woning

In veel Europese landen wordt bij verkoop van een tweede woning belasting geheven over de gerealiseerde winst (verkoopprijs minus officiële aanschafwaarde en aftrekbare kosten).

Wanneer een bedrag niet in de notariële akte is opgenomen:

• Verlaagt dit de officiële aanschafwaarde;
• Verhoogt dit de papieren winst bij verkoop;
• Leidt dit tot extra belastingheffing.

Het principe blijft gelijk: niet vastgelegde aankoopbedragen verhogen later de belastbare winst.

Rekenvoorbeeld: € 50.000 niet opgenomen in de koopakte

Indien € 50.000 van de werkelijke aankoopprijs niet officieel wordt vastgelegd, ontstaat € 50.000 extra belastbare winst bij verkoop.

• Bij 19% winstbelasting: € 9.500 extra belasting
• Bij 25% winstbelasting: € 12.500 extra belasting
• Bij 26% winstbelasting: € 13.000 extra belasting
• Bij 28% winstbelasting: € 14.000 extra belasting
• Bij 30% winstbelasting: € 15.000 extra belasting
• Bij 36% winstbelasting: € 18.000 extra belasting

Het exacte tarief is afhankelijk van land, bezitstermijn, residentiestatus, vrijstellingen en individuele situatie. Het economische effect is echter steeds hetzelfde.

Inventaris apart kopen: wanneer is dat toegestaan?

Er bestaat een legitieme situatie waarin een aparte betaling juridisch verdedigbaar kan zijn wanneer roerende zaken (meubels, losse apparatuur, inrichting) afzonderlijk worden overgedragen.

Voorwaarden voor een zuivere inventarisovereenkomst:

• Aparte, ondertekende koopovereenkomst;
• Gespecificeerde inventarislijst;
• Billijke en realistische marktwaarde;
• Identificeerbare verkoper (juridisch eigenaar);
• Schriftelijke betalingsbevestiging;
• Bij voorkeur betaling via banktransactie.

Zodra de inventariswaarde kunstmatig wordt verhoogd om belasting te verminderen, ontstaat opnieuw fiscaal risico.

Hoe beschermt u zich als koper?

• Laat de volledige koopprijs in de notariële akte opnemen;
• Werk met een onafhankelijke jurist of notaris;
• Betaal bij voorkeur via derdenrekening (Treuhand);
• Sta alleen inventarisafspraken toe bij reële marktwaarde;
• Vermijd contante betalingen zonder sluitende documentatie;
• Laat u niet onder druk zetten door vermeende “lokale gewoonten”.

De rol van Mondi

Mondi adviseert leden uitsluitend binnen het kader van juridische transparantie, fiscale zuiverheid en bewijsbare transacties. Mondi faciliteert geen constructies die zijn bedoeld om een deel van de koopprijs buiten de akte te houden of belastingheffing te ontwijken.

Bij leden met een Mondi lidmaatschap Premium wordt in het kader van aankoop- of verkoopbegeleiding expliciet aandacht besteed aan mogelijke nevenbetalingen of inventarisconstructies vóór ondertekening van bindende documenten. Mondi bespreekt dergelijke voorstellen actief met Premium-leden, zodat risico’s tijdig inzichtelijk worden en weloverwogen keuzes kunnen worden gemaakt.

Wanneer een transactie uitsluitend kan slagen via een niet-transparante nevenconstructie, adviseert Mondi terughoudendheid.

Conclusie

Een tweede woning in het buitenland is vaak een substantiële investering. Een contante nevenbetaling kan op het moment van aankoop als een praktische oplossing worden gepresenteerd, maar brengt structurele risico’s met zich mee. Niet alleen kan de bewijspositie ernstig verzwakken, ook kan bij latere verkoop een hogere winstbelasting verschuldigd zijn. Mondi ziet in de praktijk dat kopers de financiële gevolgen van een contante nevenbetaling vaak onderschatten.

Mondi adviseert daarom terughoudendheid bij elke constructie waarbij een deel van de koopprijs niet volledig en transparant wordt vastgelegd. Wat op korte termijn als voordeel wordt gepresenteerd, kan op langere termijn nadelig uitpakken.