Als DGA een woning kopen in Oostenrijk: privé, via een BV of via een Oostenrijkse structuur?

Waarom de structuurkeuze in Oostenrijk extra belangrijk is

Oostenrijk kent een wezenlijk ander fiscaal systeem dan Nederland en België. De belastingheffing vindt in belangrijke mate plaats in Oostenrijk zelf, met aanvullende regels vanuit belastingverdragen.

Huurinkomsten worden in Oostenrijk belast.
Nederland verleent voorkoming van dubbele belasting.
Verkoopwinst kan tot circa 30% belast worden.
Er is geen vermogensbelasting in Oostenrijk zelf.

Daarnaast kent Oostenrijk strikte regels rond gebruik (Hauptwohnsitz vs. Zweitwohnsitz), wat direct invloed heeft op rendement en gebruiksmogelijkheden.

Belegging en verhuurverplichting: de realiteit in Oostenrijk

In tegenstelling tot veel andere landen wordt vastgoed in Oostenrijk door Nederlandse en Belgische kopers in circa 90% van de gevallen aangekocht als belegging. Dit heeft belangrijke gevolgen voor zowel gebruik als structuur.

In veel toeristische regio’s in Oostenrijk – waaronder Tirol, Salzburgerland en Vorarlberg, maar in toenemende mate ook Karinthië en andere deelstaten – zien wij een duidelijke trend richting:

• Verplichte toeristische verhuur.
• Eigen gebruik: vaak niet toegestaan. Indien wel mogelijk, dan uitsluitend zeer beperkt en strikt gereguleerd via vergunning en exploitatieovereenkomst.
• Exploitatie vaak via een professionele verhuurorganisatie.

Dit betekent dat de woning juridisch en fiscaal vaak wordt behandeld als een rendementsobject in plaats van een klassieke tweede woning.

Invloed op de structuurkeuze

Door deze verhuurverplichting verschuift de afweging aanzienlijk:

• Privégebruik is ondergeschikt.
• Rendement en exploitatie staan centraal.
• Fiscale optimalisatie krijgt meer gewicht.

Hierdoor zien wij in de praktijk vaker complexere structuren dan bijvoorbeeld in Spanje of Frankrijk, met een grotere rol voor lokale entiteiten en voorafgaande fiscale afstemming.

Optie 1: Aankoop privé (meest gekozen)

De woning valt in Nederland in box 3, terwijl Oostenrijk belasting heft over de daadwerkelijke huurinkomsten. Nederland voorkomt dubbele belasting.

Voordelen
Eenvoudige structuur.
Lage administratieve lasten.
Flexibel gebruik.

Nadelen
Beperkte fiscale optimalisatie.
Geen aftrek van kosten in Nederland.
Minder geschikt voor complexere investeringen.

Optie 2: Aankoop via Nederlandse BV

Deze structuur komt vooral in beeld bij grotere investeringen of een meer commerciële exploitatie.

Voordelen
Kosten- en renteaftrek mogelijk.
Structurering van meerdere objecten.
Scheiding privé en vermogen.

Nadelen
Hogere administratieve lasten.
Complexe internationale fiscale afstemming.
Minder flexibel privégebruik.

Optie 3: Aankoop via Oostenrijkse entiteit

De Oostenrijkse OG als praktische oplossing

Een OG komt in de praktijk met name in beeld in twee situaties:

1. Aankoop met meerdere personen
Een appartement wordt in Oostenrijk vaak niet eenvoudig privé gekocht met meer dan twee personen. Een OG biedt dan een werkbare oplossing waarbij meerdere participanten kunnen deelnemen en eigendomsverhoudingen duidelijk worden vastgelegd.

2. Verhuur- en beleggingsstructuren
Bij verplichte toeristische verhuur kan een OG helpen om inkomsten, kosten en samenwerking overzichtelijk te structureren.

Is een OG ook verstandig?

Hoewel een OG praktisch kan zijn, is deze structuur niet automatisch de beste keuze.

Voordelen
Flexibel bij meerdere eigenaren.
Transparante structuur.
Relatief eenvoudig op te zetten.

Nadelen
Hoofdelijke aansprakelijkheid van vennoten.
Fiscale gevolgen in Nederland of België kunnen complex zijn.
Administratieve verplichtingen in Oostenrijk.

Belangrijke fiscale thema’s

Bij verhuur ontstaat al snel belastingplicht in Oostenrijk.
Verkoopwinst wordt doorgaans belast tegen circa 30%.
Oostenrijk kent geen erf- en schenkbelasting, maar Nederland en België wel.
Aankoopkosten liggen vaak rond 10% inclusief belastingen en kosten.

Wanneer kiest u welke structuur?
Privé kopen
Geschikt voor één of twee kopers en beperkte complexiteit.

BV-structuur
Geschikt voor grotere investeringen en actieve exploitatie.

Oostenrijkse entiteit (zoals OG)
Geschikt bij meerdere investeerders of gestructureerde verhuur.

Conclusie: maatwerk is essentieel

De keuze tussen privé, BV of een Oostenrijkse entiteit hangt sterk af van uw doelstellingen, de omvang van de investering en de mate van verhuur.

Daarbij is het cruciaal om te beseffen dat veel vastgoed in Oostenrijk – met name in toeristische regio’s – primair wordt aangekocht als beleggingsobject, waarbij verplichte verhuur en beperkt of zelfs uitgesloten eigen gebruik de norm zijn.

In de praktijk zien wij dat privé-aankoop het meest voorkomt, maar dat bij beleggingsobjecten en bij aankoop met meerdere personen de Oostenrijkse OG regelmatig een rol speelt.

Juist daarom is het essentieel om vooraf de juiste structuur te bepalen – niet alleen fiscaal, maar ook juridisch en praktisch, en altijd in samenhang met de gebruiksmogelijkheden van het object.

Overweegt u een woning in Oostenrijk?
Laat uw situatie vooraf toetsen door een onafhankelijke specialist. Mondi helpt u met structuurkeuze, juridische controle en selectie van betrouwbare lokale adviseurs.

Verdieping voor leden: dit ziet u niet als niet-lid

De keuze tussen privé, BV of een Oostenrijkse structuur lijkt overzichtelijk, maar in de praktijk bepalen juist de fiscale details en rekenvoorbeelden het verschil tussen een goed en een tegenvallend rendement.

In het afgeschermde ledenblok gaan wij een stap verder met:

• Concrete rekenvoorbeelden (privé vs. BV vs. OG)
• Realistische netto rendementen na belasting en financiering
• Fiscale verschillen tussen Nederland en België
• Praktijkinzichten die u niet terugvindt in verkoopinformatie

Zonder deze verdieping is het risico groot dat u een structuur kiest die op papier logisch lijkt, maar in de praktijk ongunstig uitpakt.
 

Alleen voor Premium-leden van Mondi: volledige analyse en praktische doorrekening van uw investering.