HomeOver MondiLidmaatschapAdviesScanNieuwsLandendossiersThema'sBeoordelingenWebwinkelContact

Huurinkomsten en belasting in Oostenrijk

Een tweede huis in Oostenrijk blijft ongekend populair. De meeste aspirant-kopers zien de aanschaf van een chalet of appartement niet alleen als een alternatieve manier om te beleggen, maar zeker ook om er zelf af en toe van te kunnen genieten. Maar wat zijn nu de fiscale consequenties bij verhuur van uw eigen woning? Mondi vroeg Valentijn Hubers namens Alpendreams om een reactie:

“Regelmatig ontvangen wij van Oostenrijk geïnteresseerden vragen die betrekking hebben op de huurinkomsten en het daarover al dan niet betalen van belasting en/of Mehrwertsteuer (btw). Want betaal ik wel inkomstenbelasting over de huurinkomsten en moet ik over mijn huurinkomsten btw afdragen in Oostenrijk?

Belasting toegevoegde waarde (btw)
Allereerst het verhaal rondom het betalen van btw over huurinkomsten. Gegenereerde (toeristische) huurinkomsten in Oostenrijk zijn belast met een tarief van 10 procent btw. Wanneer u uw chalet of appartement zelfstandig verhuurt, dan draagt u deze btw-kosten als eigenaar zelf af.
 
In Oostenrijk wordt er echter vaak aangekocht in toeristische projecten, waarbij de verhuur centraal is georganiseerd. U bent dan als eigenaar op papier niet de verhuurder, maar dat is de verhuurorganisatie die namens u verhuurd. Dat betekent concreet dat de verhuurorganisatie deze 10 procent btw afdraagt. In dat geval ontvangt u uw huurinkomsten van de verhuurorganisatie plus een opslag van 20 procent btw (het standaard btw tarief in Oostenrijk). U draagt deze 20 procent btw af. Klinkt nadelig ten opzichte van individuele verhuur, maar onderstaande rekenvoorbeelden laten zien dat het dit in de praktijk niet zo is:
Situatie 1: zelfstandige verhuur
Huurprijs per week is betaald door huurder incl. 10 procent  btw: 1000 euro.
Btw-bedrag in huurprijs: 90,90 euro.
U ontvangt als eigenaar netto: 909,10 euro.
Situatie 2: verhuur via centrale verhuurorganisatie
Huurprijs per week is betaald door huurder aan verhuurorganisatie: 1000 euro.
btw bedrag in huurprijs: 90,90 euro.
Dus netto huurinkomsten: 909,10 euro.

U stuurt* als eigenaar aan de verhuurorganisatie een factuur van 909,10 euro plus 20 procent aan btw hierover.
Op uw rekening ontvangt u derhalve 1.090,92 euro. U draagt het btw-bedrag dan weer af aan de Oostenrijkse belastingdienst.
Kortom, ook in dit voorbeeld zijn uw netto huurinkomsten weer 909,10 euro**.
Omdat dit een betaling is tussen twee ondernemingen haalt de verhuurorganisatie de door hen aan u betaalde 20 procent btw weer retour van de Oostenrijkse belastingdienst. De btw is feitelijk een doorlooppost.

* Dit wordt in de praktijk afgehandeld via de verhuurorganisatie
**In dit voorbeeld is geen rekening gehouden met commissies van de verhuurorganisatie!

Moet ik altijd aangifte inkomstenbelasting doen in Oostenrijk?
Nancy Rohen namens Rohen Steuerberatung: "Ja! Hier blijken nog lang niet alle verhurende huiseigenaren in Oostenrijk van op de hoogte. Genereert u huurinkomsten, dan dienen deze ten allen tijde opgegeven te worden aan de Oostenrijkse belastingdienst. Oók wanneer u er voor heeft gekozen om de btw bij aankoop van uw vakantiewoning niet terug te vorderen.

Voor buitenlands belastingplichtigen is het verplicht om aangifte inkomstenbelasting te doen als de inkomsten per jaar uitkomen boven de vrijstelling van 2.000 euro per persoon, ook wanneer u er voor heeft gekozen om de btw bij aankoop van uw vakantiewoning niet terug te vorderen. Deze verplichting vervalt als deze grens niet wordt overschreden. Indien je echter een aangiftebiljet van het Finanzamt ontvangt, dan moet je altijd aangifte doen, ook als je onder de grens blijft."

Belastingvrijstelling
Gegenereerde huurinkomsten worden in Oostenrijk belast en vallen onder de inkomstenbelasting. EU-Burgers die in Oostenrijk investeren worden aangemeld als Beschränkt Steuerpflichtig. Dit houdt in dat bij het bij het berekenen van de inkomstenbelasting er boven op het belastbaar inkomen 9.000 euro wordt opgeteld. Aangezien de eerste belastingvrije schijf 0-11.000 euro is, betekent dit feitelijk een belastingvrijstelling van 2.000 euro per persoon. Koopt u dus samen met uw partner, dan heeft u in de praktijk voor uw gezamenlijke woning een vrijstelling van 4000 euro.

Naast de Beschränkte Steuerpflicht, is er nog de Unbeschränkte Steuerpflicht. Deze geldt wanneer u in Oostenrijk permanent woonachtig bent. Dan is er sprake van 11.000 euro vrijstelling.

De belastingschrijven zien er in Oostenrijk als volgt uit:
Belastingschijven Percentage
€          0 - € 11.000   0 procent
€ 11.000 - € 18.000 25 procent
€ 18.000 - € 31.000 35 procent
€ 31.000 - € 60.000 42 procent
€ 60.000 - € 90.000 48 procent
€ 90.000 - € 1.000.000 50 procent
Boven € 1.000.000 55 procent

Wat betaal ik aan inkomstenbelasting?
Of u inkomstenbelasting over uw huurinkomsten moet afdragen is afhankelijk van verschillende factoren. In de praktijk is het zo dat wanneer u in het bezit bent van één vakantiewoning en u dit samen met uw / een partner heeft gekocht, u niet of maar beperkt inkomstenbelasting zult betalen. De te betalen inkomstenbelasting wordt namelijk berekend over uw fiscale exploitatieresultaat van de verhuur. Alle kosten van uw vakantiewoning, rentekosten, maar ook fiscale afschrijvingen op het gebouw (1,5 procent per jaar) en fiscale afschrijvingen op de inventaris (10 procent per jaar) worden daarin meegenomen. Hoe hoger uw verhuurinkomsten, hoe aannemelijker het wordt dat u ook een stukje inkomstenbelasting betaalt. Dit inkomen uit verhuur wordt overigens in Nederland niet opnieuw belast.

Aan dit artikel kunnen geen rechten worden ontleend. Voor een advies op maat raden wij u aan een Oostenrijks belastingadviseur (Steuerberater) in de hand te nemen. 

Deze bijdrage is mede mogelijk gemaakt dankzij Valentijn Hubers namens Alpendreams.

Bezit, aan- en verkoop van vastgoed in Oostenrijk
Bezoek regelmatig het landendossier Oostenrijk en maak als lid proactief gebruik van uw Mondi lidmaatschap door vragen te stellen in de vraag- en antwoordmodule onder aan de pagina van het van het landendossier over alles wat te maken heeft met de aankoop, bezit en verkoop van een (tweede) woning of vastgoedbelegging.

Facebook Twitter LinkedIn YouTube Andere share mogelijkheden

Geschreven door Valentijn Hubers
Datum: 28-04-2020

Terug naar overzicht

Lid worden van Mondi: verstandige keuze!

De oorsprong begint in 2001, maar sinds 2005 ligt de focus van Mondi als belangenorganisatie vooral op het preventief informeren van aspirant-kopers en eigenaren van een woning in het buitenland. Mondi beschikt over een schat aan deskundige informatie, ervaringen, een deskundig netwerk en heeft toegang tot waardevolle bronnen om tot een objectief, informatief en betrouwbaar oordeel te komen.

Leden kunnen onbeperkt vragen stellen onderaan de pagina van het landendossier of themapagina naar keuze.

Mondi lidmaatschap Plus of Premium
Snel online geregeld!


Criteria Mondi Professional kwaliteitslabel en het Mondi Approved keurmerk

Meld u aan voor de Mondi nieuwsbrief

Blijf op de hoogte van praktische waardevolle informatie en actuele ontwikkelingen.
Laat u inspireren door reportages: objectief, informatief en betrouwbaar.

De nieuwsbrief wordt ongeveer 1 x per week verstuurd
Een moment geduld...
Als respons van de website uit blijft,
neem dan contact met ons op.

Contact Sluiten