HomeOver MondiLidmaatschapAdviesScanNieuwsLandendossiersThema'sBeoordelingenWebwinkelContact

Huurinkomsten en belasting in Oostenrijk

Een tweede huis in Oostenrijk blijft ongekend populair. De meeste aspirant-kopers zien de aanschaf van een chalet of appartement niet alleen als een alternatieve manier om te beleggen, maar zeker ook om er zelf af en toe van te kunnen genieten. Maar wat zijn nu de fiscale consequenties bij verhuur van uw eigen woning? Mondi vroeg Valentijn Hubers namens Alpendreams om een reactie:

“Regelmatig ontvangen wij van Oostenrijk geïnteresseerden vragen die betrekking hebben op de huurinkomsten en het daarover al dan niet betalen van belasting en/of Mehrwertsteuer (btw). Want betaal ik wel inkomstenbelasting over de huurinkomsten en moet ik over mijn huurinkomsten btw afdragen in Oostenrijk?

Belasting toegevoegde waarde (btw)
Allereerst het btw-verhaal. In principe zijn gegenereerde (toeristische) huurinkomsten in Oostenrijk belast met 10 procent btw. Deze btw-afdracht is echter niet altijd verplicht. Er zijn uitzonderingen. In de basis worden huurinkomsten belast vanaf het moment dat de netto huurinkomsten hoger zijn dan 30.000 euro. Tot dit bedrag hoeft u géén btw te betalen over uw huurinkomsten.

Toch gaat dit niet zomaar op. Veel woningen, zeker bij nieuwbouw, bieden de mogelijkheid om bij de aanschaf de btw retour te halen. Het zogenaamde ‘netto kopen’. Dit is over het algemeen aantrekkelijk en vele kopers opteren dan ook voor deze netto koopmogelijkheid. Kiest u voor deze variant dan is het goed te weten dat daardoor de huurinkomsten vanaf de eerste euro ook btw-plichtig zullen zijn.

Belastingvrijstelling
EU-Burgers die in Oostenrijk investeren worden in de meeste gevallen als Beschränkt Steuerpflichtig beoordeeld. Dit houdt in dat bij het bij het berekenen van de inkomstenbelasting er boven op het belastbaar inkomen 9000 euro wordt opgeteld. Aangezien de eerst belastingvrije schijf 0-11.000 euro is, betekent dit feitelijk een belastingvrijstelling van 2000 euro. Naast de Beschränkte Steuerpflicht, is er nog de Unbeschränkte Steuerpflicht. Deze geldt wanneer u in Oostenrijk permanent woonachtig bent. Dan is er sprake van 11.000 euro vrijstelling. Tot voor kort werd deze Unbeschränkte Steuerpflicht ook regelmatig toegekend aan buitenlandse investeerders. Dit was regio afhankelijk - Oostenrijk heeft per regio een Belastingdienst en per kantoor wordt niet altijd hetzelfde over zaken gedacht – of afhankelijk van de afspraken die uw belastingadviseur met het betreffende Finanzamt had gemaakt. Inmiddels is dit veranderd en worden nagenoeg alle nieuwe investeerder als Beschränkt Steuerpflichtig beoordeeld.

In de praktijk is er voor de meeste kopers weinig veranderd, want door de vele fiscale aftrekposten betalen de meeste kopers nog altijd niet, of heel beperkt inkomstenbelasting over hun huurinkomsten.

De belastingschijven zien er in Oostenrijk als volgt uit:
Belastingschijven Percentage
€          0 - € 11.000   0 procent
€ 11.000 - € 18.000 25 procent
€ 18.000 - € 25.000 35 procent
€ 25.000 - € 31.000 35 procent
€ 31.000 - € 60.000 42 procent
€ 60.000 - € 90.000 48 procent
€ 90.000 - € 1.000.000 50 procent
Boven € 1.000.000 54 procent beperkt tot 2020, daarna 50 procent

Samenvatting
Of u btw over uw huurinkomsten moet afdragen hangt er enerzijds vanaf of uw netto huurinkomsten hoger zijn dan 30.000 euro en anderzijds of u er voor gekozen heeft om het huis of de woning netto te kopen. In de meeste gevallen zult u beoordeeld worden als Beschränkt Steuerpflichtig, hetgeen feitelijk neer komt op een vrijstelling van 2000 euro per persoon. In combinatie met de ruime aftrekposten betekent dit in de praktijk dat de meeste kopers niet of nauwelijks inkomstenbelasting over hun huurinkomsten betalen.
 
Fictieve rekenvoorbeelden
Variant 1
Netto huurinkomsten € 25.000    
Aantal eigenaren 2    
Belastingvrijstelling 2 x € 11.000    
Kosten (inclusief fiscaal aftrekbare en rente kosten)
€ 15.000
   
Netto resultaat   € 10.000 = < dan vrijstelling. Ik betaal geen belasting
       
Variant 2
Netto huurinkomsten € 25.000     
Aantal eigenaren    
Belastingvrijstelling 2x € 2.000     
Kosten (inclusief fiscaal aftrekbare en rente kosten)
€ 15.000
   
Netto resultaat   € 10.000 = > dan vrijstelling. Ik betaal belasting
Te betalen belasting   €   1.500 = 25 procent van € 6.000
       
Variant 3    
Netto huurinkomsten € 60.000     
Aantal eigenaren 2    
Belastingvrijstelling 2x € 11.000    
Kosten (inclusief fiscaal aftrekbare en rente kosten)
€ 25.000
   
Netto resultaat   € 35.000  = > dan vrijstelling. Ik betaal belasting 
Te betalen belasting   €   3.250  = 25 procent van € 13.000 

Geraadpleegde bronnen: Fritzenwallner & Gandler, Prodinger & Partner en Bmf."  

Deze bijdrage is mede mogelijk gemaakt dankzij Valentijn Hubers namens Alpendreams.


Facebook Twitter LinkedIn YouTube Andere share mogelijkheden

Geschreven door Valentijn Hubers
Datum: 22-04-2019

Terug naar overzicht

Lid worden van Mondi: een juiste keuze!

Vanaf 2005 lag de focus van Mondi als belangenorganisatie vooral op het preventief informeren van aspirant-kopers van een woning in het buitenland. De trend van de laatste jaren is dat steeds meer leden persoonlijk door Mondi van advies willen worden voorzien. Met deze geheel nieuw ontwikkelde website kunnen we nog beter anticiperen op de behoeften van de leden en op maat diensten aanbieden om tot een succesvolle aankoop van vastgoed te komen. Mondi beschikt over een schat aan deskundige informatie, ervaringen en heeft toegang tot waardevolle bronnen om tot een objectief, informatief en betrouwbaar oordeel te komen.

alles over het lidmaatschap
Snel online geregeld!


Alles over het Mondi Approved keurmerk

Meld u aan voor de Mondi nieuwsbrief

Blijf op de hoogte van praktische waardevolle informatie en actuele ontwikkelingen.
Laat u inspireren door reportages: objectief, informatief en betrouwbaar.

De nieuwsbrief wordt ongeveer 1 x per week verstuurd
Een moment geduld...
Als respons van de website uit blijft,
neem dan contact met ons op.

Contact Sluiten