Huurinkomsten en belasting in Oostenrijk

Een tweede huis in Oostenrijk blijft ongekend populair. Veel Nederlanders en Vlamingen zien de aanschaf van een chalet of appartement als een aantrekkelijke combinatie van belegging en eigen gebruik. Toch is dit minder vanzelfsprekend dan vaak gedacht: bij een recreatieve bestemming (Erholungsgebiet) geldt een verhuurverplichting en is eigen gebruik vaak beperkt of zelfs uitgesloten. Daar komt bij dat de fiscale regels rondom huurinkomsten en belasting in 2025 aanzienlijk complexer zijn geworden.

Inkomstenbelasting (Einkommensteuer)
Huurinkomsten vallen in Oostenrijk onder Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung of, wanneer u aanvullende diensten aanbiedt (zoals schoonmaak, ontbijt of receptie), onder een gewerbliche activiteit. De inkomsten worden belast volgens de progressieve Oostenrijkse inkomstenbelasting.

De belastingschrijven zien er in Oostenrijk als volgt uit:

Belastingschijven	Percentage
€ 0 - € 13.308	0 procent
€ 13.308 - € 21.617	20 procent
€ 21.617 - € 35.836	30 procent
€ 35.836 - € 69.166	40 procent
€ 69.166 - € 103.072	48 procent
€ 103.072 - € 1.000.000	50 procent
Boven € 1.000.000	55 procent

Beperkt belastingplichtig
Bent u niet in Oostenrijk woonachtig, dan bent u beperkt belastingplichtig. Daarbij wordt een fictief bedrag van 10.888 euro bij uw inkomen opgeteld, zodat er effectief een belastingvrije basis van 2.421 euro per persoon overblijft. Koopt u samen met een partner, dan kan dit voordeel verdubbelen.

Aftrekbare kosten
Alle kosten die direct verband houden met de verhuur zijn aftrekbaar:

Rente en financieringslasten;
Onderhoud en verzekeringen;
Energie en gemeentelijke heffingen;
Beheerkosten en provisies.

Daarnaast geldt een wettelijke afschrijving: 1,5 procent per jaar op het gebouw. Voor inventaris en meubilair mag u doorgaans sneller afschrijven, afhankelijk van de gebruiksduur (bijvoorbeeld 5 tot 10 jaar).

Btw/omzetbelasting (Umsatzsteuer)
Voor toeristische verhuur (overnachtingen) geldt in Oostenrijk een btw-tarief van 10 procent. Bepaalde aanvullende diensten of losse verhuur van inventaris kunnen met 20 procent belast zijn.

Kleinondernemersregeling 2025

Omzet tot 55.000 euro per jaar (bruto) → btw-vrijstelling.
Bij een overschrijding van maximaal 10 procent blijft de vrijstelling voor het hele jaar gelden.
Bij hogere overschrijding geldt btw-plicht vanaf het overschrijdingsmoment, maar alleen over het meerdere.

Let op: kiest u voor deze vrijstelling, dan mag u ook geen btw op uw investeringen terugvragen.

Verhuur via organisatie of operator

Zelfstandige verhuur: u factureert aan de gast en draagt 10 procent btw af, tenzij u onder de Kleinondernemersregeling valt.
Verhuur via operator of centrale organisatie: de constructie bepaalt of u btw-vrij verhuurt aan de operator (langdurige verhuur, vrijgesteld) of dat u zelf btw moet berekenen. Vaak wordt dit contractueel vastgelegd en verwerkt door de organisatie.

Dit maakt het verschil tussen verhuur als particulier of via een exploitatieconcept groot. Laat contracten daarom vooraf toetsen.

Let op: bestemming van de woning
De bestemming van een woning in Oostenrijk bepaalt in hoge mate wat u er wél en niet mee mag doen. Twee veelvoorkomende bestemmingen zijn:
1. Erholungsgebiet (recreatieve bestemming)

Woningen of projecten met deze bestemming kennen doorgaans een verhuurverplichting.
Eigen gebruik is slechts zeer beperkt toegestaan, meestal onder strikte voorwaarden, en in sommige gevallen zelfs helemaal niet.
Niet toegestaan: (semi) permanente bewoning.

2. Zweitwohnsitz (tweede woningvergunning)

In principe zijn er geen beperkingen in het gebruik. U kunt de woning voor vakantie gebruiken, verhuren of er zelfs permanent wonen.
Let wel: in veel deelstaten (zoals Tirol, Salzburg en Vorarlberg) is toeristische verhuur binnen een Zweitwohnsitz juridisch verboden, tenzij dit expliciet in het bestemmingsplan (Flächenwidmungsplan) is opgenomen.

Praktisch gevolg: een woning met recreatieve bestemming is géén vrije lifestyle-investering: verhuur is verplicht en eigen gebruik is vaak beperkt of uitgesloten. Bij een Zweitwohnsitz lijken de mogelijkheden ruimer, maar toeristische verhuur kan lokaal juist weer verboden zijn. Het is daarom cruciaal om de bestemming altijd juridisch te laten toetsen.

Aangifteplicht
In de praktijk moet u altijd aangifte inkomstenbelasting doen zodra uw verhuurinkomsten boven de vrijstelling uitkomen. Ook bij lagere inkomsten kan het Finanzamt u verplichten om aangifte te doen, bijvoorbeeld wanneer u een aangiftebiljet ontvangt. Bij toeristische verhuur gelden bovendien gemeentelijke heffingen zoals toeristenbelasting, die u apart moet afdragen.

Drie rekenvoorbeelden

1. Solo-eigenaar, zelfstandige toeristische verhuur

20 weken verhuur × 1.000 euro per week = 20.000 euro omzet (incl. 10 procent btw).
Netto-omzet excl. btw: 18.182 euro.
Kosten: 6.000 euro.
Afschrijving gebouw: 4.500 euro.
Belastbaar resultaat: 7.682 euro.

Blijft u onder de belastingvrije grens, dan betaalt u geen inkomstenbelasting.

2. Gezamenlijke aankoop (50/50)

Zelfde cijfers als voorbeeld 1.
Netto belastbaar resultaat: 7.682 euro → ieder 3.841 euro.

Door de verdeling blijft het individuele inkomen vaak onder of rond de belastingvrije basis.

3. Verhuur via centrale verhuurorganisatie

Omzet loopt via operator.
Uw prestatie kan gelden als btw-vrijgestelde verhuur van onroerend goed, tenzij u opteert voor btw.
Bij een bemiddelingsmodel blijft de 10 procent btw van toepassing en ontvangt u de nettohuur na aftrek van de commissie van de organisatie.

Belangrijk om te onthouden
De oude vuistregel van 2.000 euro belastingvrije huurinkomsten per persoon is niet meer actueel. In 2025 ligt de effectieve belastingvrije basis op 2.421 euro per persoon.

De Kleinondernemersregeling is verruimd naar 55.000 euro omzet per jaar, met soepelere regels bij overschrijding.

De bestemming van de woning (Erholungsgebiet of Zweitwohnsitz) bepaalt wat wel en niet mag.
Naast inkomsten- en omzetbelasting speelt ook de lokale toeristenbelasting een rol.

Checklist: waar moet u op letten?

Bestemming controleren: is de woning een Erholungsgebiet of Zweitwohnsitz? Dit bepaalt de gebruiks- en verhuurmogelijkheden.
Toeristische verhuur: kijk of dit lokaal is toegestaan binnen het bestemmingsplan (Flächenwidmungsplan).
Kleinondernemersregeling: verwacht u minder dan 55.000 euro omzet? Dan kan btw-vrijstelling gunstig zijn.
Kosten en afschrijving: houd rekening met rente, onderhoud, beheer en afschrijvingen bij de berekening van het nettoresultaat.
Aangifteplicht: zodra u een uitnodiging krijgt van het Finanzamt of boven de vrijstelling uitkomt, bent u verplicht aangifte te doen.
Toeristenbelasting: naast inkomsten- en omzetbelasting bent u vrijwel altijd toeristenbelasting verschuldigd.
Samen kopen? Verdeel de inkomsten en kosten; dit kan de belastingdruk verlagen.
Advies inwinnen: laat altijd een lokale Steuerberater en eventueel een jurist meekijken vóór aankoop en verhuur.

Conclusie
Wanneer u een vakantiewoning in Oostenrijk bezit en verhuurt, krijgt u zowel met inkomstenbelasting als met omzetbelasting te maken. Of en hoeveel belasting u daadwerkelijk betaalt, hangt af van uw persoonlijke situatie, de gekozen verhuurvorm, de kosten en de bestemming van de woning.
Met de juiste structuur en aftrekposten betaalt u in veel gevallen beperkt of zelfs geen inkomstenbelasting. Toch blijft de materie complex. Voor een goed doordachte strategie is het verstandig om een Oostenrijkse belastingadviseur in te schakelen.

Aan dit artikel kunnen geen rechten worden ontleend. Voor een advies op maat raden wij u aan een Oostenrijks belastingadviseur (Steuerberater) in de hand te nemen. Leden kunnen via Mondi met een Oostenrijks belastingadviseur of Nederlands/Oostenrijkse fiscalist in contact komen.

Bezit, aan- en verkoop van vastgoed in Oostenrijk
Bezoek regelmatig het landendossier Oostenrijk en maak als lid proactief gebruik van uw Mondi lidmaatschap door vragen te stellen in de vraag- en antwoordmodule onder aan de pagina van het van het landendossier over alles wat te maken heeft met de aankoop, bezit en verkoop van een (tweede) woning of vastgoedbelegging.

Geschreven door Rob Smulders
Datum: 22-09-2025

Terug naar overzicht

Huurinkomsten en belasting in Oostenrijk

Lid worden van Mondi: verstandige keuze!

Meld u aan voor de Mondi nieuwsbrief