Verplichte toeristische verhuur in Oostenrijk: is eigen gebruik wel toegestaan?

Wie in Oostenrijk een appartement met verplichte toeristische verhuur koopt, krijgt regelmatig te horen dat enkele weken eigen gebruik geen probleem zijn. Soms worden zelfs periodes tot zes weken per jaar genoemd. Dat klinkt aannemelijk, zeker wanneer het verblijf gewoon via het reserveringssysteem van de exploitant wordt geboekt. Juridisch is dit echter niet vanzelfsprekend. Recente rechtspraak laat zien dat eigen recreatief gebruik strijdig kan zijn met de bestemming, óók wanneer hierover contractuele afspraken zijn gemaakt. De regels verschillen bovendien per deelstaat en per project.

De veelgehoorde 'zes weken eigen gebruik' is geen algemene regel
Bij veel Oostenrijkse nieuwbouw- en investeringsprojecten wordt onderscheid gemaakt tussen een echte tweede woning met een toegestane Freizeitwohnsitz- of vergelijkbare status en vastgoed dat verplicht commercieel-toeristisch moet worden geëxploiteerd. In het laatste geval koopt men weliswaar juridisch een appartement, maar moet dat appartement beschikbaar worden gesteld voor toeristische verhuur. In de verkooppraktijk wordt vervolgens regelmatig verteld dat de eigenaar desondanks enkele weken per jaar zelf van zijn appartement gebruik mag maken. Vier tot zes weken eigen gebruik wordt daarbij geregeld als acceptabele bandbreedte genoemd.

Mondi heeft echter geen algemene Oostenrijkse wettelijke regel kunnen vinden waaruit volgt dat bij verplichte toeristische verhuur bijvoorbeeld vier, vijf of zes weken eigen recreatief gebruik zonder meer is toegestaan. Sterker nog: recente rechtspraak laat zien dat de enkele afspraak met een exploitant over eigen gebruik onvoldoende kan zijn. Zelfs wanneer een eigenaar zijn verblijf via het reguliere reserveringssysteem boekt, kan het verblijf publiekrechtelijk toch als verboden recreatief eigen gebruik worden aangemerkt.

Daarmee ontstaat een belangrijk onderscheid:

• Wat de makelaar, verkoper of exploitant contractueel toestaat;
• Wat volgens bestemming, vergunningen en publiekrechtelijke regelgeving daadwerkelijk is toegestaan.

Een privaatrechtelijke overeenkomst kan een publiekrechtelijk verboden gebruik niet legaliseren.

Tirol: recente uitspraak maakt risico bijzonder concreet
Een uitspraak van het Landesverwaltungsgericht Tirol van 24 april 2026 maakt duidelijk waarom voorzichtigheid noodzakelijk is. Een Tsjechische eigenaar had een appartement gekocht binnen een toeristisch exploitatiemodel. In zijn exploitatieovereenkomst waren mogelijkheden voor eigen gebruik opgenomen. Voor een verblijf van 25 tot en met 27 oktober 2025 reserveerde hij zijn eigen appartement via het reserveringssysteem van de exploitant.

De bevoegde Bezirkshauptmannschaft beschouwde dit desondanks als ongeoorloofd gebruik als Freizeitwohnsitz en legde een boete van 2.000 euro op. De eigenaar ging daartegen in beroep. Hij voerde onder meer aan dat hij via de exploitant had geboekt en daarmee feitelijk als een normale toeristische gast verbleef. Het Landesverwaltungsgericht Tirol volgde die redenering niet en liet de boete in stand.

Voor Mondi is vooral van belang dat in deze zaak eigen gebruik niet stiekem buiten de exploitant om plaatsvond. De eigenaar maakte juist gebruik van de binnen het project aangeboden mogelijkheid om zijn appartement te reserveren. Dat bleek op zichzelf geen garantie dat dit gebruik ook planologisch was toegestaan. Het Tiroler Raumordnungsgesetz bevat strenge beperkingen voor Freizeitwohnsitze. De recente uitspraak onderstreept dat bij de beoordeling naar de juridische en feitelijke gebruikssituatie wordt gekeken en niet alleen naar de naam die partijen aan het verblijf geven.

Salzburg: eigenaar is volgens het VwGH niet automatisch een toeristische gast
Ook voor de deelstaat Salzburg bestaat inmiddels belangrijke rechtspraak. Het Oostenrijkse Verwaltungsgerichtshof, de hoogste bestuursrechter, oordeelde op 3 september 2025 in zaak Ra 2025/06/0152 over het onderscheid tussen toeristische accommodatie en gebruik door de appartementseigenaar zelf.

Het Verwaltungsgerichtshof oordeelde bij de uitleg van § 5 Z 15 van het Salzburger Raumordnungsgesetz dat eigenaren van een appartement dit appartement niet tevens als 'gast' kunnen gebruiken binnen het begrip toeristische accommodatie. Anders gezegd: binnen deze Salzburgse wettelijke regeling sluit eigen gebruik volgens het VwGH de kwalificatie als toeristische accommodatie uit. Het enkele feit dat een eigenaar via de exploitant reserveert of zijn verblijf administratief als hotelboeking wordt verwerkt, biedt daarom geen zelfstandige garantie dat het gebruik publiekrechtelijk is toegestaan.

Dat betekent niet dat iedere toeristische exploitatieconstructie in Oostenrijk op dezelfde wijze moet worden beoordeeld. De regelgeving verschilt per deelstaat. Zo kennen andere deelstaten eigen wettelijke bepalingen en rechtspraak over de voorwaarden waaronder een eigenaar binnen een professionele exploitatie eventueel als reguliere gast kan verblijven. Juist deze verschillen maken algemene verkoopuitspraken als 'zes weken eigen gebruik is toegestaan' juridisch onvoldoende.

Vorarlberg: de wet regelt beperkt eigen gebruik onder specifieke voorwaarden
Vorarlberg laat misschien nog wel het duidelijkst zien waarom algemene uitspraken over eigen gebruik niet werken. Het Vorarlberger Raumplanungsgesetz kent eigen regels voor Ferienwohnungen en toeristisch geëxploiteerde woningen. In bepaalde specifiek aangewezen situaties kan de wet ruimte bieden voor eigen gebruik zoals dat ook door een normale gast zou plaatsvinden. Daarbij kent § 16a voor bepaalde categorieën zelfs een concrete grens van maximaal drie weken per jaar.

Dit betekent nadrukkelijk niet dat iedere eigenaar in Vorarlberg automatisch drie weken eigen gebruik heeft. De bepaling geldt alleen binnen de daarvoor bedoelde juridische en planologische constructie. Ook uit Vorarlbergse rechtspraak blijkt dat de precieze exploitatie- en gebruiksrechten bepalend zijn. Het voorbeeld is vooral illustratief: wanneer eigen gebruik juridisch wordt toegestaan, kunnen daaraan concrete voorwaarden en beperkingen zijn verbonden. Een verkoper die zes weken eigen gebruik aanbiedt, zal dus moeten kunnen uitleggen op welke juridische grondslag dat voor juist dat appartement mogelijk is.

Karinthië: ook hier onderscheid tussen recreatief en toeristisch gebruik
Karinthië kent opnieuw een andere systematiek. Het Kärntner Raumordnungsgesetz 2021 kent onder meer bijzondere bestemmingen voor Apartmenthäuser, andere Freizeitwohnsitze en Hoteldörfer. Ook hier is het onderscheid tussen recreatief eigen gebruik en echte toeristische exploitatie van belang. Dat een appartement commercieel wordt verhuurd, betekent niet automatisch dat ieder verblijf van de eigenaar zelf daarmee toeristische accommodatie wordt.

De concrete bestemming, vergunningen, exploitatievorm en rechten van de individuele eigenaar moeten daarom gezamenlijk worden beoordeeld. Mondi vindt het op basis van de geraadpleegde bronnen niet verantwoord om de recente Tiroler uitspraak één-op-één op ieder appartement in Karinthië toe te passen. Evenmin bestaat er een algemene regel waaruit kan worden afgeleid dat enkele weken eigen gebruik bij verplichte toeristische verhuur in Karinthië automatisch zijn toegestaan.

Stiermarken: toeristische verhuur is iets anders dan een Zweitwohnsitz
Het Steiermärkisches Raumordnungsgesetz maakt eveneens onderscheid tussen een Zweitwohnsitz en daadwerkelijk gebruik voor toeristische accommodatie. Toeristische accommodatie valt niet zonder meer onder het begrip Zweitwohnsitz. Daarmee is echter nog niet gezegd dat een eigenaar van een toeristisch geëxploiteerd appartement zijn woning vrij voor eigen recreatieve doeleinden kan gebruiken.

Voor Stiermarken heeft Mondi in de geraadpleegde officiële bronnen geen recente uitspraak gevonden die voldoende vergelijkbaar is met de specifieke Tiroler zaak van april 2026. Daarom trekken we de Tiroler conclusie niet automatisch door naar Stiermarken. Ook hier geldt: de bestemming, vergunningen en concrete exploitatieconstructie van het individuele object zijn bepalend.

Maar een eigenaar moet zijn eigen appartement toch kunnen inspecteren?
Dat is een terechte en wezenlijk andere vraag. Een eigenaar heeft een gerechtvaardigd belang bij het controleren van zijn eigendom. Hij kan bijvoorbeeld de staat van onderhoud willen beoordelen, de inventaris controleren, schade constateren, installaties bekijken, werkzaamheden bespreken of controleren of de exploitant zijn verplichtingen correct nakomt. Een dergelijke zakelijke inspectie moet worden onderscheiden van het gebruik van het appartement voor vakantie, een weekend of andere recreatieve doeleinden.

Daarmee ontstaat echter geen alternatieve mogelijkheid om een vakantie als 'inspectie' te presenteren. Zeker wanneer de eigenaar meerdere dagen in het appartement verblijft, daar overnacht en het bezoek tevens duidelijk een recreatief karakter heeft, kan discussie ontstaan over de feitelijke aard van het gebruik. Mondi heeft geen algemene wettelijke regel gevonden op grond waarvan een eigenaar vanwege inspectie zonder meer in zijn toeristisch geëxploiteerde appartement mag overnachten. Wie uitsluitend voor controle, onderhoud of beheer naar zijn appartement gaat, doet er daarom verstandig aan het zakelijke karakter daarvan duidelijk te onderscheiden van recreatief eigen gebruik.

Waarom Mondi waarschuwt voor mondelinge geruststellingen
Mondi constateert in de praktijk dat kopers regelmatig te horen krijgen dat beperkt eigen gebruik geen probleem is. Die mededeling kan afkomstig zijn van een makelaar, projectontwikkelaar, exploitant en soms zelfs van een juridisch adviseur. Wanneer eigen gebruik een belangrijk onderdeel van de aankoopbeslissing vormt, vindt Mondi een dergelijke mondelinge geruststelling onvoldoende.

De recente Tiroler uitspraak maakt duidelijk waarom. In die zaak bestond er daadwerkelijk een contractuele regeling voor eigen gebruik. Toch voorkwam die afspraak niet dat de eigenaar wegens zijn verblijf werd beboet. Een koper mag daarom vragen om een duidelijke schriftelijke onderbouwing. Niet alleen 'ja, u mag enkele weken per jaar zelf gebruikmaken van het appartement', maar vooral: 'op basis van welke bestemming, vergunning en wettelijke regeling is dit specifieke eigen gebruik toegestaan?'

Wanneer een deskundige of advocaat stelt dat eigen gebruik juridisch mogelijk is, ligt het voor de hand dat duidelijk wordt vastgelegd welke documenten zijn beoordeeld, welke regelgeving van toepassing is en onder welke voorwaarden het eigen gebruik volgens die beoordeling is toegestaan.

Ook exploitanten passen hun werkwijze aan
De juridische discussie is inmiddels ook in de exploitatiepraktijk zichtbaar. Mondi heeft correspondentie ingezien waarin exploitanten eigenaren uit voorzorg afraden om in hun eigen appartement te verblijven en, waar mogelijk, verblijf in een ander vergelijkbaar appartement aanbieden. Andere exploitanten onderzoeken modellen waarbij een eigenaar zijn verblijf via het reguliere boekingssysteem reserveert, daarvoor een marktconforme of gereduceerde gastenprijs betaalt en de opbrengst via de normale exploitatie wordt verwerkt.

Dat exploitanten dergelijke oplossingen zoeken, onderstreept dat het onderwerp juridisch serieus wordt genomen. Het betekent echter niet automatisch dat ieder nieuw boekingsmodel ook publiekrechtelijk is goedgekeurd. In een door Mondi ingeziene juridische beoordeling wordt een betaalde boeking door de eigenaar als mogelijke benadering genoemd, maar wordt tegelijkertijd uitdrukkelijk aangegeven dat niet met zekerheid kan worden voorspeld of een dergelijke constructie uiteindelijk door de rechter zal worden aanvaard.

Voor kopers en eigenaren is daarom vooral van belang om onderscheid te blijven maken tussen een praktische oplossing die door een exploitant wordt aangeboden en de vraag of die oplossing voor het betreffende appartement en binnen de betreffende deelstaat juridisch voldoende is onderbouwd.

Moet iedere bestaande eigenaar nu naar een advocaat?
Nee. De recente rechtspraak betekent niet dat iedere eigenaar van een toeristisch verhuurd appartement in Oostenrijk automatisch een juridisch probleem heeft. De regels verschillen per deelstaat en de juridische situatie kan zelfs tussen twee projecten binnen dezelfde gemeente verschillen. Mondi vindt het daarom niet verantwoord om bestaande eigenaren zonder concrete aanleiding massaal op te roepen hun volledige dossier juridisch te laten onderzoeken of onmiddellijk juridische procedures te starten.

Wel is extra alertheid verstandig wanneer:

• Eigen gebruik bij aankoop een belangrijk verkoopargument was;
• Vier, vijf of zes weken eigen gebruik zijn toegezegd zonder duidelijke juridische onderbouwing;
• Eigen gebruik alleen in een verkoopbrochure of exploitatieovereenkomst wordt genoemd;
• Niet duidelijk is welke planologische bestemming of vergunning voor het appartement geldt;
• Betrokken professionals eigen gebruik mondeling wel toegestaan noemen, maar dit niet schriftelijk willen onderbouwen;
• Een exploitant de voorwaarden voor eigen gebruik wijzigt of eigen gebruik inmiddels afraadt;
• De gemeente of een andere autoriteit vragen stelt over het feitelijke gebruik;
• Er twijfel bestaat of hetgeen bij aankoop is voorgespiegeld overeenkomt met hetgeen juridisch daadwerkelijk is toegestaan.

In dergelijke situaties kan onafhankelijk juridisch onderzoek wel degelijk verstandig zijn. Daarbij verdient een advocaat of deskundige die niet betrokken was bij de oorspronkelijke verkoop, ontwikkeling of exploitatie de voorkeur.

Let bij mogelijke aanspraken ook op verjaring
Voor bestaande eigenaren speelt daarnaast een ander juridisch aandachtspunt: eventuele aanspraken tegen een verkoper, ontwikkelaar of andere betrokken partij kunnen aan verjaring onderhevig zijn. Voor schadevergoedingsvorderingen geldt naar Oostenrijks recht op grond van § 1489 ABGB in beginsel een verjaringstermijn van drie jaar vanaf het moment waarop de benadeelde voldoende bekend is met de schade en de persoon van degene die daarvoor verantwoordelijk wordt gehouden. Wanneer die termijn precies begint te lopen, hangt af van de concrete feiten en van de juridische grondslag van de betreffende aanspraak.

Het is daarom niet juist om te veronderstellen dat een eigenaar onbeperkt kan afwachten zodra concrete twijfel ontstaat over hetgeen bij aankoop over eigen gebruik is voorgespiegeld. Dat betekent evenmin dat onmiddellijk moet worden geprocedeerd. Wel kan het verstandig zijn om tijdig te laten beoordelen welke mogelijke aanspraken bestaan, wanneer eventuele verjaringstermijnen zijn gaan lopen en welke maatregelen nodig zijn om rechten te behouden. Een gewone klacht, brief of onderhandeling heeft daarbij niet automatisch hetzelfde juridische effect als een formele onderbreking van een verjaringstermijn.

Mondi adviseert bestaande eigenaren daarom vooral om geen overhaaste conclusies te trekken, maar ook niet jarenlang niets te doen wanneer inmiddels concrete aanwijzingen bestaan dat een essentieel onderdeel van de aankoop mogelijk anders ligt dan destijds is voorgesteld.

Nieuwe koper? Draai de bewijslast om
Voor iemand die nog moet kopen is de conclusie scherper. Wanneer een appartement verplicht toeristisch moet worden verhuurd en de verkoper tegelijkertijd eigen gebruik aanbiedt, hoeft de koper niet zelf te bewijzen dat dit misschien verboden is. De partij die eigen gebruik als onderdeel van het verkoopconcept aanbiedt, moet kunnen uitleggen waarom dit juridisch is toegestaan.

Laat daarom vóór ondertekening minimaal vaststellen:

• Welke planologische bestemming op het appartement rust;
• Welke bouw- en gebruiksvergunningen van toepassing zijn;
• Welke deelstaatwetgeving geldt;
• Of eigen recreatief gebruik juridisch is toegestaan;
• Hoeveel eigen gebruik is toegestaan en waar die beperking juridisch op is gebaseerd;
• Of de eigenaar in zijn eigen appartement mag verblijven of uitsluitend als reguliere gast binnen een bepaalde exploitatieconstructie;
• Of de exploitatieovereenkomst overeenkomt met de publiekrechtelijke mogelijkheden.

Mondi: eigen gebruik moet aantoonbaar toegestaan zijn
Het standpunt van Mondi is daarom niet dat eigen gebruik bij ieder Oostenrijks appartement met verplichte toeristische verhuur verboden is. Daarvoor verschillen de regelgeving en projectconstructies te veel. Maar het tegenovergestelde is minstens zo onverstandig: ervan uitgaan dat enkele weken eigen gebruik vanzelfsprekend zijn toegestaan omdat dit in Oostenrijk gebruikelijk zou zijn, omdat de makelaar dit zegt of omdat de exploitant hiervoor een reserveringssysteem aanbiedt.

De veelgehoorde mededeling dat 'tot zes weken eigen gebruik geen probleem is', is daarvoor onvoldoende. Juist recente rechtspraak laat zien dat het verschil tussen contractueel beloofd gebruik en publiekrechtelijk toegestaan gebruik voor een eigenaar grote gevolgen kan hebben.

Mondi-advies bij aankoop van toeristisch vastgoed in Oostenrijk
Overweegt u een appartement of woning in Oostenrijk te kopen waarbij verplichte toeristische verhuur geldt en wilt u de woning daarnaast zelf gebruiken? Laat dan vóór ondertekening niet alleen het koopcontract beoordelen, maar controleer ook de bestemming, vergunningen, exploitatieovereenkomst en juridische grondslag voor het aangeboden eigen gebruik.

Mondi-leden kunnen vooraf vragen stellen over een voorgenomen aankoop. Wanneer nader juridisch onderzoek nodig blijkt, kan vervolgens gericht worden bepaald welke specialistische controle noodzakelijk is. Daarmee voorkomt u dat direct een omvangrijk juridisch onderzoek wordt gestart terwijl eerst nog moet worden vastgesteld of daar überhaupt aanleiding voor bestaat.
In het afgeschermde gedeelte vindt u daarnaast aandachtspunten voor bestaande eigenaren, tips voor dossieropbouw en een checklist om te beoordelen of hetgeen bij aankoop over eigen gebruik is voorgespiegeld voldoende is onderbouwd. Daarbij besteden we ook aandacht aan het tijdig herkennen van mogelijke verjaringsrisico's.

Aanleiding voor dit artikel was een publicatie van Stephan Wijnkamp van Wijnkamp Stachowitz Rechtsanwälte over recente rechtspraak in Tirol. Mondi heeft het onderwerp vervolgens op persoonlijke titel verder onderzocht, de aangehaalde uitspraak geverifieerd en aanvullende Oostenrijkse wetgeving en rechtspraak geraadpleegd. Op basis daarvan is het onderwerp verbreed en waar nodig genuanceerd, onder meer door onderscheid te maken tussen Tirol, Salzburg, Vorarlberg, Karinthië en Stiermarken. De inhoud en conclusies van dit artikel zijn daarmee de eigen redactionele beoordeling van Mondi.

Geraadpleegde juridische bronnen
Landesverwaltungsgericht Tirol, 24 april 2026, LVwG-2026/38/0344-7.
Verwaltungsgerichtshof, 3 september 2025, Ra 2025/06/0152.
Tiroler Raumordnungsgesetz 2022, in het bijzonder § 13.
Tiroler Grundverkehrsgesetz 1996, bepalingen betreffende ongeoorloofd gebruik als Freizeitwohnsitz.
Salzburger Raumordnungsgesetz 2009, in het bijzonder § 5 Z 15.
Vorarlberger Raumplanungsgesetz, in het bijzonder §§ 16 en 16a.
Landesverwaltungsgericht Vorarlberg, 24 april 2025, LVwG-318-62/2024-R14.
Kärntner Raumordnungsgesetz 2021, in het bijzonder § 30.
Steiermärkisches Raumordnungsgesetz 2010.
Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (ABGB), in het bijzonder §§ 1489 en 1497.
Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS), geraadpleegd augustus 2026.

---

Toeristische verhuur en eigen gebruik in Oostenrijk: vraag vooraf duidelijkheid
Bezoek regelmatig het landendossier Oostenrijk voor actuele informatie over de aankoop, het bezit, de verhuur en verkoop van Oostenrijks vastgoed. Overweegt u een appartement te kopen met verplichte toeristische verhuur en wordt daarbij enkele weken eigen gebruik aangeboden? Ga er dan niet zonder meer vanuit dat dit juridisch is toegestaan. Een toezegging van een makelaar, projectontwikkelaar of exploitant en zelfs een bepaling in een exploitatieovereenkomst bieden daarvoor op zichzelf onvoldoende zekerheid. Van belang zijn onder meer de deelstaat, planologische bestemming, vergunningen en concrete exploitatieconstructie. Maak als Mondi-lid proactief gebruik van uw lidmaatschap en stel uw vragen bij voorkeur vóórdat u een koop- of exploitatieovereenkomst ondertekent. Via de vraag- en antwoordmodule onderaan het landendossier ontvangt u niet alleen antwoord op uw eigen vragen, maar heeft u ook toegang tot eerdere vragen en antwoorden, inclusief broninformatie.

---

Terug naar overzicht