Geschil met een buitenlandse makelaar of projectontwikkelaar: waar kunt u terecht?

Een geschil met een buitenlandse makelaar of projectontwikkelaar kan snel vastlopen, zeker wanneer vragen onbeantwoord blijven of contact met uw belangenbehartiger wordt geweigerd. Moet u dan direct naar de rechter? Vaak bestaan nog andere mogelijkheden, maar vergunningen, beroepsregels en klachtenprocedures verschillen sterk per land. In dit artikel leest u welke bescherming een wettelijk bevoegde makelaar biedt, wat de risico’s zijn van illegale bemiddeling en waar kopers in Spanje, Oostenrijk, Frankrijk, Portugal en Italië concreet terechtkunnen bij problemen.

Kan een makelaar of projectontwikkelaar de dialoog beëindigen?
Een makelaar of projectontwikkelaar kan meestal niet worden gedwongen om vrijwillig te onderhandelen, aan mediation deel te nemen of een schikkingsvoorstel te accepteren. Dat verandert niet automatisch wanneer de koper een belangenorganisatie, jurist, advocaat of mediator inschakelt. Niet willen onderhandelen is echter iets anders dan wettelijke en contractuele verplichtingen negeren. Tijdens de aankoop, bouw, oplevering of verhuur kunnen onder meer informatieplichten, zorgplichten en verplichtingen tot medewerking bestaan. Een eenzijdige communicatiestop maakt die verplichtingen niet ongedaan. Een conflict met de belangenbehartiger van een koper staat bovendien los van de contractuele relatie met de koper zelf. Een professionele partij behoort beide relaties van elkaar te onderscheiden. Wanneer een koper zijn vertegenwoordiger schriftelijk heeft gemachtigd, mag ten minste worden verwacht dat de onderneming duidelijk maakt via welk kanaal inhoudelijke vragen en klachten worden behandeld.

Mag een koper zich laten vertegenwoordigen?
Een koper mag zich in beginsel laten adviseren en vertegenwoordigen. Zorg voor een schriftelijke volmacht waarin staat wie namens de koper optreedt en op welke onderwerpen de machtiging betrekking heeft. De makelaar of projectontwikkelaar mag de identiteit en volmacht controleren en redelijke grenzen stellen aan de vorm en frequentie van de communicatie. Een categorische weigering om inhoudelijke vragen te behandelen, uitsluitend omdat de koper zich laat bijstaan, kan echter problematisch worden wanneer daardoor verplichtingen tegenover de koper niet meer worden nagekomen.

Hoor en wederhoor als een organisatie niet wil antwoorden
Wanneer Mondi namens een lid een casus voorlegt aan een beslissingsbevoegde vertegenwoordiger of formeel verantwoordelijke van een makelaarsorganisatie, projectontwikkelaar of andere betrokken onderneming, krijgt die organisatie de gelegenheid haar visie te geven, feitelijke onjuistheden te corrigeren en een mogelijke oplossing voor te stellen. Weigert de organisatie inhoudelijk te reageren of blijft een antwoord ondanks een herinnering uit, dan betekent dit niet dat Mondi de casus niet meer kan beoordelen. Mondi heeft dan aantoonbaar geprobeerd hoor en wederhoor toe te passen. Bij een eventuele publicatie kan feitelijk worden vermeld wanneer de organisatie is benaderd, welke reactietermijn is geboden en dat geen inhoudelijke reactie is ontvangen. Het uitblijven van een reactie is op zichzelf geen bewijs dat alle stellingen van de koper juist zijn. Mondi blijft daarom onderscheid maken tussen vaststaande feiten, verklaringen van betrokkenen, betwiste punten, vermoedens en eigen conclusies.

In vier landen is makelaar een gereglementeerd beroep
In Oostenrijk, Frankrijk, Portugal en Italië is vastgoedmakelaar een wettelijk gereglementeerd beroep. Een persoon of onderneming mag daar niet zelfstandig als makelaar optreden zonder te voldoen aan de toepasselijke eisen op het gebied van vakbekwaamheid, registratie, vergunning en beroepsaansprakelijkheidsverzekering. Wie zonder de vereiste beroepsbevoegdheid zelfstandig makelaarsactiviteiten uitvoert, is onbevoegd en in beginsel illegaal actief. Dat kan leiden tot boetes of andere maatregelen en gevolgen hebben voor het recht op courtage. Reeds betaalde courtage kan in bepaalde gevallen mogelijk worden teruggevorderd.

Medewerkers en commerciële adviseurs hoeven niet altijd persoonlijk over een eigen licentie te beschikken. Zij moeten dan wel aantoonbaar werken onder verantwoordelijkheid, toezicht en verzekering van een bevoegde makelaar of makelaarsonderneming. Het achteraf noemen van een erkende makelaar of uitsluitend op papier beschikbaar stellen van een vergunning is onvoldoende.

Spanje kent verschillende regionale regelingen
Spanje kent geen uniforme landelijke makelaarsvergunning. De regels verschillen per autonome regio. In Catalonië en de Valenciaanse Gemeenschap geldt een verplichte registratie voor vastgoedbemiddelaars die beroepsmatig onder de regionale regelgeving vallen. Zij moeten onder meer voldoen aan eisen op het gebied van vakbekwaamheid, vestiging, beroepsaansprakelijkheidsverzekering en financiële waarborgen. Zonder de vereiste registratie mogen zij de makelaarsactiviteit daar niet legaal uitoefenen.

Ook Andalusië heeft met de Ley 5/2025 de Vivienda de Andalucía een openbaar, gratis en verplicht register ingevoerd voor personen en ondernemingen die beroepsmatig en tegen betaling bemiddelen, adviseren of beheren bij transacties met residentieel vastgoed. De wet is op 24 januari 2026 in werking getreden. Inschrijving in het nieuwe Registro de Agentes Inmobiliarios Especializados del Sector Residencial de Andalucía wordt een noodzakelijke voorwaarde om deze activiteiten in Andalusië uit te oefenen. Aan de inschrijving worden onder meer eisen gesteld op het gebied van opleiding of aantoonbare ervaring, aanvullende vakopleiding, beroepsaansprakelijkheidsverzekering of financiële garantie en relevante strafrechtelijke antecedenten. Het Andalusische register moet nog nader worden uitgewerkt en operationeel worden gemaakt. De Junta de Andalucía heeft daarvoor volgens de wet maximaal twee jaar na de inwerkingtreding, dus uiterlijk tot 24 januari 2028. Zolang het register nog niet operationeel is en inschrijving feitelijk niet mogelijk is, kan een vastgoedbemiddelaar daarom niet uitsluitend wegens het ontbreken van deze inschrijving als illegaal actief worden aangemerkt.

Op de Balearen bestaat sinds 2026 het Registro Oficial de Agentes Inmobiliarios de las Illes Balears, het ROAIIB. Dit is een openbaar en officieel register, maar inschrijving is vrijwillig. Een niet-ingeschreven vastgoedbemiddelaar is op de Balearen daarom niet uitsluitend vanwege het ontbreken van deze registratie illegaal actief. Een inschrijving in het ROAIIB heeft wel duidelijke betekenis. De ingeschreven makelaar moet aantonen dat hij voldoet aan eisen op het gebied van vakbekwaamheid, beroepsaansprakelijkheidsverzekering en financiële garanties. Een niet-ingeschreven makelaar mag niet beweren in het officiële register te staan of ten onrechte suggereren dat de overheid zijn vakbekwaamheid en verzekering heeft gecontroleerd.

Wat is het verschil tussen een bevoegde en een onbevoegde makelaar?
De aanduidingen “officiële makelaar” en “erkende makelaar” zijn geen uniforme Europese juridische termen. Voor een koper is vooral belangrijk of de persoon of onderneming wettelijk bevoegd en correct geregistreerd is voor de uitgevoerde makelaarsactiviteiten. Bij een wettelijk bevoegde makelaar zijn doorgaans verschillende waarborgen aanwezig:

• de vakbekwaamheid is officieel aangetoond;
• de onderneming of verantwoordelijke makelaar staat in een openbaar register;
• er gelden wettelijke en professionele gedragsregels;
• er is een beroepsaansprakelijkheidsverzekering;
• er kan een toezichthouder of vergunningverlenende instantie worden benaderd;
• soms bestaat toegang tot een specifieke klachten- of bemiddelingsprocedure.

Bij een onbevoegde of illegaal actieve makelaar kunnen deze waarborgen geheel ontbreken. Een logo, titel, visitekaartje, beursdeelname, website of samenwerking met een projectontwikkelaar is geen bewijs van beroepsbevoegdheid.

Beroepsaansprakelijkheid is iets anders dan bedrijfsaansprakelijkheid
Een beroepsaansprakelijkheidsverzekering kan dekking bieden voor financiële schade als gevolg van een verwijtbare beroepsfout, bijvoorbeeld door het niet verstrekken van essentiële informatie of een fout bij de uitvoering van de bemiddelingsopdracht. Een algemene bedrijfsaansprakelijkheidsverzekering ziet vooral op personen- en zaakschade tijdens de bedrijfsuitoefening. Voor een koper is daarom met name van belang of de makelaar beschikt over een beroepsaansprakelijkheidsverzekering die de uitgevoerde vastgoedbemiddeling daadwerkelijk omvat. De aanwezigheid van een verzekering betekent niet dat iedere klacht of schade wordt vergoed. De verzekeraar beoordeelt onder meer of de makelaar aansprakelijk is, of de beroepsfout onder de polis valt, of tijdig melding is gedaan en of uitsluitingen of een eigen risico gelden. Waardeverlies, tegenvallende verhuuropbrengsten, bouwvertraging of wanprestatie door een projectontwikkelaar vallen niet automatisch onder de beroepsaansprakelijkheidsverzekering van de makelaar.

Wat als u zaken heeft gedaan met een illegaal actieve makelaar?
Als in Oostenrijk, Frankrijk, Portugal of Italië blijkt dat iemand zonder de vereiste beroepsbevoegdheid zelfstandig als makelaar is opgetreden, is geen sprake van uitsluitend een administratieve tekortkoming. De bemiddelaar heeft dan een gereglementeerd beroep onbevoegd uitgeoefend. Hetzelfde geldt in Spaanse autonome regio’s waar een verplichte registratie bestaat. De koper is niet automatisch rechteloos. De bemiddelaar kan nog steeds aansprakelijk zijn voor onjuiste informatie, verzwegen feiten, onzorgvuldig handelen of niet-nagekomen afspraken. Ook de verkoper, projectontwikkelaar of makelaarsonderneming waaronder de persoon feitelijk werkte, kan medeverantwoordelijk zijn. De praktische verhaalsmogelijkheden kunnen wel aanzienlijk slechter zijn. Mogelijk ontbreekt een beroepsaansprakelijkheidsverzekering, financiële garantie, verantwoordelijke vergunninghouder of voldoende eigen vermogen om schade te vergoeden.

Een projectontwikkelaar is niet automatisch een makelaar
Een projectontwikkelaar die zijn eigen vastgoed verkoopt, is niet alleen daardoor ook vastgoedmakelaar. De regels voor makelaars zijn vooral van toepassing op professionele bemiddeling tussen verschillende partijen. Bij problemen moet daarom worden vastgesteld:

• wie de juridische verkoper is;
• wie als projectontwikkelaar optreedt;
• wie als makelaar heeft bemiddeld;
• wie de courtage heeft ontvangen;
• wie informatie, prognoses of garanties heeft verstrekt;
• welke onderneming in de reserverings-, bemiddelings- en koopovereenkomst staat.

Een klacht tegen de makelaar lost een contractueel geschil met de projectontwikkelaar niet automatisch op. Soms moeten beide partijen afzonderlijk worden aangesproken.

Mondi Recovery: analyse, belangenbehartiging en voorbereiding op eventuele juridische bijstand
Bij een vastgelopen geschil kan Mondi Recovery worden ingezet. Mondi verzamelt en ordent de relevante overeenkomsten, correspondentie, betalingsbewijzen en overige dossierstukken, brengt de feiten en standpunten overzichtelijk in kaart en beoordeelt welke praktische vervolgstappen mogelijk zijn. Waar dat zinvol is, probeert Mondi eerst door bemiddeling of overleg tot een oplossing te komen.

Mondi Recovery vormt tevens een uitstekende voorbereiding wanneer het dossier uiteindelijk moet worden overgedragen aan een ter zake kundige advocaat. De advocaat ontvangt dan een duidelijke samenvatting van de casus, een chronologisch opgebouwd dossier en een overzicht van de belangrijkste geschilpunten en reeds ondernomen stappen. Daardoor kan de advocaat de zaak doorgaans sneller en gerichter beoordelen en hoeft kostbare juridische tijd niet onnodig te worden besteed aan het reconstrueren en ordenen van het dossier.

Voor Mondi-leden: registers, klachtenroutes en praktisch stappenplan
In het afgeschermde gedeelte leest u per land waar u de beroepsbevoegdheid en verzekering van een makelaar controleert, bij welke instantie u een klacht kunt indienen en welke stappen verstandig zijn voordat u een gerechtelijke procedure start.

---

Terug naar overzicht