Hoge rekening van uw buitenlandse advocaat of notaris: waar kunt u terecht?

U schakelt voor de aankoop van buitenlands vastgoed een advocaat of notaris in. Na afloop volgt een rekening die veel hoger uitvalt dan verwacht. Misschien ontbreekt een duidelijke opdrachtbevestiging, is geen uurtarief afgesproken of blijkt het honorarium gekoppeld aan de koopprijs. Moet u die factuur dan gewoon betalen? Niet noodzakelijk. Maar geen honorariumafspraak betekent ook niet automatisch dat u niets verschuldigd bent. Mondi legt uit waar u op moet letten en waar u in Spanje, Frankrijk, Italië, Oostenrijk en Portugal terechtkunt.

Geen opdrachtbevestiging betekent niet automatisch: niet betalen
Het ontbreken van een schriftelijke opdrachtbevestiging betekent niet automatisch dat geen betalingsverplichting bestaat. Wanneer aantoonbaar opdracht is gegeven en werkzaamheden zijn verricht, kan ook zonder getekende overeenkomst een betalingsverplichting bestaan. De belangrijke vraag is dan welke afspraken aantoonbaar zijn gemaakt en volgens welke regels het honorarium moet worden vastgesteld.

Daarbij maakt het bijvoorbeeld verschil of helemaal geen opdracht is verstrekt, wel opdracht is gegeven maar geen schriftelijke opdrachtbevestiging bestaat, een honorariumvoorstel is gedaan maar niet geaccepteerd of aanvullende werkzaamheden zijn uitgevoerd waarvoor geen prijsafspraak was gemaakt. Juist bij buitenlands vastgoed kunnen de gevolgen daarvan per land aanzienlijk verschillen.

Een percentage van de koopprijs kan duur uitpakken
Bij juridische begeleiding van buitenlands vastgoed komt het voor dat een honorarium wordt gekoppeld aan de koopprijs of waarde van het vastgoed. Dat hoeft op zichzelf niet onjuist te zijn, maar bij een hogere koopsom kan een ogenschijnlijk beperkt percentage tot een aanzienlijk honorarium leiden. Bij een woning van € 300.000 is 1% bijvoorbeeld € 3.000. Bij een aankoop van € 2 miljoen gaat het al om € 20.000.

Vraag daarom vooraf niet alleen naar het percentage, maar vooral welke werkzaamheden u daarvoor krijgt, welke werkzaamheden erbuiten vallen en welke aanvullende kosten nog kunnen volgen.

Vraag om een duidelijke specificatie
Ontvangt u een onverwacht hoge factuur? Vraag dan eerst hoe deze is opgebouwd. Bij declaratie op uurbasis wilt u kunnen controleren welke werkzaamheden zijn verricht, hoeveel tijd daarmee gemoeid was en welk tarief is toegepast. Wordt een ander tariefstelsel gebruikt, vraag dan naar de berekeningsgrondslag en de afzonderlijke prestaties waarop de declaratie is gebaseerd. Let ook op btw, verschotten, kosten van derden en andere bijkomende kosten. Een totaalbedrag zonder voldoende toelichting maakt het lastig om te beoordelen of een declaratie redelijk is.

Advocaat, notaris of juridisch adviseur: dat verschil is belangrijk
Niet iedere juridische dienstverlener valt onder hetzelfde toezicht. Advocaten en notarissen zijn in de meeste Europese landen gereglementeerde beroepsbeoefenaren. Zij vallen onder beroepsregels en toezicht en er kunnen mogelijkheden bestaan om een geschil over hun declaratie voor te leggen aan een beroepsorganisatie, bemiddelaar of andere bevoegde instantie. Bij iemand die zich uitsluitend presenteert als juridisch adviseur, legal consultant of aankoopadviseur kan dat anders liggen.

Controleer daarom vóór het verstrekken van een opdracht niet alleen iemands deskundigheid en onafhankelijkheid, maar ook onder welke beroepsorganisatie en beroepsregels hij of zij valt.

Probeer er eerst samen uit te komen
Een hoge rekening hoeft niet onmiddellijk tot een juridisch conflict te leiden. Vraag eerst om een volledige toelichting en specificatie. Leg vervolgens concreet uit met welke onderdelen u het niet eens bent. Is vooraf geen duidelijke honorariumafspraak gemaakt? Benoem dat eveneens. Geef de dienstverlener vervolgens de gelegenheid de rekening toe te lichten of te heroverwegen. Lukt dat niet, dan wordt de volgende vraag relevant: Spanje
Spaanse advocatenhonoraria worden in beginsel vrij tussen advocaat en cliënt overeengekomen. De advocaat moet vooraf informatie verstrekken over honorarium en kosten. De Spaanse beroepsregels noemen de hoja de encargo, de schriftelijke opdrachtbevestiging, daarbij als belangrijk middel. De uiteindelijke factuur moet de verschillende honorariumonderdelen en kosten gespecificeerd vermelden. Ontbreekt een duidelijke schriftelijke honorariumafspraak, dan betekent dit niet automatisch dat de werkzaamheden gratis zijn. Het kan wel belangrijk zijn bij de beoordeling van wat precies is overeengekomen.

Frankrijk
Frankrijk kent een duidelijk formeel systeem. Een advocaat moet behoudens uitzonderingen schriftelijk een convention d'honoraires met de cliënt sluiten. Ontstaat een geschil over de hoogte van het honorarium, dan bestaat een specifieke procedure via de Bâtonnier van de betreffende balie. Ook voor notarissen bestaat een afzonderlijke consumentenbemiddelingsprocedure.

Italië
In Italië wordt het honorarium in beginsel tussen advocaat en cliënt overeengekomen. Ontbreekt overeenstemming over het honorarium, dan kunnen wettelijke parameters voor advocatenvergoedingen relevant worden. De lokale Ordine degli Avvocati kan bij honorariumkwesties een rol spelen. Bij notarissen is het belangrijk onderscheid te maken tussen belastingen en andere bedragen die via de notaris worden afgedragen en het daadwerkelijke honorarium van de notaris.

Oostenrijk
In Oostenrijk kunnen verschillende declaratiemethoden worden gebruikt. Partijen kunnen bijvoorbeeld een uurtarief of vast bedrag overeenkomen, maar ook een tarifaire berekening kan een rol spelen. Daarbij kan de waarde van de transactie als Bemessungsgrundlage grote invloed hebben op het honorarium. Twijfelt een cliënt aan een Honorarnote, dan kan onder voorwaarden de voor de advocaat bevoegde Rechtsanwaltskammer worden gevraagd de declaratie te beoordelen.

Portugal
Portugal kent een bijzondere mogelijkheid om een advocatenhonorarium te laten beoordelen. De Ordem dos Advogados kan via een laudo de honorários een technisch oordeel geven over de kwalificatie en waardering van de door een advocaat in rekening gebrachte professionele diensten. Ook de cliënt kan om zo'n beoordeling verzoeken.

Een koopovereenkomst door AI laten beoordelen? Ken de beperkingen
Steeds meer kopers gebruiken AI om een buitenlandse koopovereenkomst te vertalen, samen te vatten of te laten beoordelen. Dat kan nuttig zijn als eerste hulpmiddel, maar is geen vervanging voor een volledige juridische controle van een vastgoedtransactie. Het belangrijkste risico is dat AI doorgaans beoordeelt wat wordt aangeleverd. Een koopovereenkomst kan op zichzelf logisch en evenwichtig lijken, terwijl het werkelijke risico juist blijkt uit documenten die ontbreken of niet zijn gecontroleerd. Denk aan eigendomsinformatie, kadastergegevens, vergunningen, bestemmings- en gebruiksregels, hypotheken en beslagen, erfdienstbaarheden, bouwkundige legaliteit, fiscale stukken of documenten van een vereniging van eigenaren.

Juist bij buitenlands vastgoed verschilt per land welke documenten moeten worden onderzocht en welke publiekrechtelijke beperkingen relevant zijn.

Een AI-beoordeling is geen juridisch advies van een voor de opdracht verantwoordelijke beroepsbeoefenaar. U kunt aan zo'n beoordeling niet dezelfde professionele waarborgen, beroepsaansprakelijkheid en rechtspositie ontlenen als aan advies van een bevoegde advocaat, notaris of andere gereglementeerde juridisch professional. Bij een professionele opdracht kan bovendien worden vastgelegd wat precies wordt onderzocht en is er een aanspreekbare opdrachtnemer. Afhankelijk van land en beroepsgroep kunnen daarnaast beroepsregels, toezicht, klachtenprocedures en een beroepsaansprakelijkheidsverzekering van toepassing zijn.

Mondi-tip: gebruik AI gerust om een overeenkomst beter te begrijpen, vragen voor te bereiden of opvallende bepalingen te signaleren. Gebruik AI niet als enige juridische controle voordat u een buitenlandse koopovereenkomst tekent.

Betaal niet klakkeloos, maar negeer de rekening ook niet
Wie het niet eens is met een declaratie doet er doorgaans niet verstandig aan deze simpelweg te negeren. Een betalingstermijn kan verstrijken en uiteindelijk kunnen rente, incassokosten of een gerechtelijke procedure volgen. Maar onmiddellijk betalen zonder eerst onderzoek te doen is evenmin altijd verstandig. In bepaalde procedures kan betaling of erkenning van de declaratie gevolgen hebben voor de mogelijkheid deze later nog te laten beoordelen. Betwist een declaratie daarom tijdig en schriftelijk wanneer u het niet eens bent met de hoogte of berekeningswijze en laat bij twijfel eerst uw positie beoordelen.

Voorkomen is beter: leg de kosten vooraf vast
Maak vóór aanvang van de werkzaamheden schriftelijk afspraken over de omvang van de opdracht, het uurtarief, vaste bedrag, percentage of andere berekeningswijze, eventuele toepassing van de koopprijs als berekeningsgrondslag, meerwerk, kosten van derden, btw en de wijze van tussentijds declareren. Bij omvangrijke vastgoedtransacties kan het verstandig zijn bovendien een kostenplafond of waarschuwingsmoment af te spreken. Bijvoorbeeld dat vooraf opnieuw toestemming nodig is zodra de totale kosten boven een bepaald bedrag dreigen uit te komen.
Voor Premiumleden zet Mondi hieronder per land uiteen welke praktische mogelijkheden bestaan wanneer u er met de advocaat of notaris niet uitkomt, welke instantie bevoegd kan zijn, welke stukken u nodig heeft en welke stappen u het beste kunt volgen.

---

Terug naar overzicht