Nebenwohnsitz in Oostenrijk: wanneer mag u uw woning zelf gebruiken?
Een woning in Oostenrijk kopen en er zelf op vakantie gaan: dat lijkt vanzelfsprekend. Toch mag dat niet bij ieder appartement of chalet. Een inschrijving als Nebenwohnsitz, de aanduiding Erholungsgebiet of een afspraak met de verhuurorganisatie biedt daarvoor geen automatische toestemming. Voor Nederlandse en Belgische kopers is vooral bij woningen met toeristische verhuurplicht een zorgvuldige controle nodig. Een uitspraak over een week eigen verblijf in een Salzburgs appartement laat zien waarom.
Wat betekent Nebenwohnsitz?
Een Nebenwohnsitz is een aanvullende woonplaats. U verblijft er daadwerkelijk, terwijl het centrum van uw dagelijkse leven elders ligt. Denk aan iemand die vanwege zijn werk geregeld in Oostenrijk overnacht, maar met zijn gezin in Nederland of België woont.
Ook een verblijfplaats die u regelmatig voor ontspanning gebruikt, kan volgens de Oostenrijkse inschrijfregels een Nebenwohnsitz zijn. Dat verklaart een deel van de verwarring: de inschrijfregels beschrijven uw verblijf, maar bepalen niet of de woning voor vakantiegebruik is toegestaan.
Wilt u een Oostenrijks appartement enkele weken per jaar voor uw eigen vakanties gebruiken, dan moet dat vakantiegebruik voor die woning zijn toegestaan. Een inschrijving als Nebenwohnsitz verandert niets aan een verbod op recreatief gebruik of aan een verplichting tot toeristische exploitatie.
Voor een koper zijn daarom twee afzonderlijke vragen belangrijk: hoe moet u uw verblijf registreren, en waarvoor mag u de woning gebruiken?
Bij Oostenrijks vastgoed lopen begrippen over inschrijving, bestemming en verhuur gemakkelijk door elkaar. Voor uw aankoop is vooral van belang wat elk begrip zegt over het gebruik dat u voor ogen heeft. Wilt u er wonen, zelf vakantie vieren of aan gasten verhuren? Het onderstaande overzicht helpt u de termen uit een advertentie of verkoopgesprek te onderscheiden.
Bij de afbeelding: AI-illustratie van een fictief gebouw; geen verband met de besproken rechtszaken.
De belangrijkste begrippen bij aankoop
| Begrip | Betekenis voor de koper |
| Hauptwohnsitz | Uw hoofdwoonplaats, waar het centrum van uw leven ligt. Een inschrijving moet overeenkomen met de werkelijkheid. |
| Nebenwohnsitz | Een aanvullende woonplaats. De registratie geeft op zichzelf geen toestemming voor eigen vakantiegebruik. |
| Freizeitwohnsitz of Zweitwohnung | Begrippen voor recreatief of tweede woninggebruik. De precieze betekenis en voorwaarden verschillen per deelstaat. |
| Touristische Nutzung | Gebruik voor toeristische accommodatie. Toegestane verhuur aan gasten betekent niet automatisch dat de eigenaar er zelf vakantie mag vieren. |
| Erholungsgebiet | Een aanduiding waarvan de betekenis moet worden gecontroleerd. In Steiermark is dit een officiële bestemming die vooral op toeristische accommodatie is gericht. |
De woonplaatsregistratie gaat over de persoon die ergens verblijft. Bestemming en vergunningen gaan over het toegestane gebruik van het vastgoed. Die regels moeten bij elkaar passen. De voorwaarden verschillen per deelstaat: een uitleg over Tirol geldt daarom niet automatisch voor Salzburg of Steiermark.
Erholungsgebiet betekent geen vrij eigen vakantiegebruik
Het Duitse woord Erholung betekent ontspanning. Daardoor kan Erholungsgebiet klinken als een gebied waar u zonder meer uw eigen vakantiewoning mag hebben.
In Steiermark heeft het begrip een specifieke juridische betekenis. Volgens § 30 van het Steiermärkisches Raumordnungsgesetz zijn deze gebieden vooral bestemd voor toeristische accommodatie. Daarnaast zijn bepaalde toeristische voorzieningen en noodzakelijke bedrijfswoningen toegestaan. De wet noemt tweede woninggebieden afzonderlijk: Zweitwohnsitzgebiete.
De aanduiding Erholungsgebiet vertelt op zichzelf nog niet hoe de verhuur van een afzonderlijk appartement moet worden georganiseerd. De precieze exploitatieverplichtingen en beperkingen voor eigen verblijf moeten blijken uit de toepasselijke regels, vergunningen en overeenkomsten. Het woord alleen bewijst dus geen recht op eigen gebruik en beschrijft evenmin alle verhuurvoorwaarden.
Een chalet in een Erholungsgebiet kan bedoeld zijn voor het verblijf van wisselende vakantiegangers. Daaruit volgt geen algemeen recht om het als eigenaar zelf te gebruiken.
Controleer bovendien of Erholungsgebiet in de verkooptekst een officiële bestemming aanduidt of alleen de recreatieve omgeving beschrijft. Vraag naar de exacte bestemming, de bouwvergunning en eventuele aanvullende besluiten.
Een woning met verhuurplicht vraagt een andere aankoopafweging
Bij een woning met verplichte toeristische verhuur koopt u een appartement of chalet dat voor toeristische exploitatie beschikbaar moet blijven. Hoe die verplichting precies werkt, moet blijken uit de regels en documenten van het project.
Voor iemand die vooral verhuurinkomsten zoekt, kan zo’n woning passen. Wie juist tijdens schoolvakanties naar zijn eigen woning wil kunnen gaan, heeft vooraf duidelijkheid nodig over dat verblijf.
Laat daarom niet alleen onderzoeken hoeveel eigen gebruik de verhuurorganisatie aanbiedt. Laat ook vaststellen of dat eigen gebruik juridisch is toegestaan. Een contractuele afspraak kan een wettelijk verbod niet opzijzetten.
Een echte rechtszaak: € 2.000 boete voor een week verblijf
De Oostenrijkse hoogste bestuursrechter, het Verwaltungsgerichtshof, deed op 3 september 2025 uitspraak in zaak Ra 2025/06/0152. Een eigenaar had van 3 tot en met 10 februari 2024 met familie in zijn appartement verbleven. Volgens de uitspraak mocht het appartement uitsluitend toeristisch worden verhuurd.
De Bezirkshauptmannschaft Tamsweg legde op 22 april 2024 een boete van € 2.000 op. Het Landesverwaltungsgericht Salzburg liet deze op 19 december 2024 in stand. Daarbij speelde mee dat de gemeente een Zweitwohnung-Beschränkungsgemeinde was: een gemeente waar beperkingen voor tweede woningen gelden. Het appartement lag bovendien buiten een aangewezen tweede woninggebied.
Het Verwaltungsgerichtshof wees het daaropvolgende beroep af. Volgens de toepasselijke Salzburgse regeling geldt eigen gebruik niet als toeristische accommodatie voor gasten. De eigenaar kon zijn verblijf dus niet onder die toeristische uitzondering brengen.
De uitspraak is geanonimiseerd. De gemeente wordt aangeduid als ‘Marktgemeinde M’. De volledige beslissing is te controleren in het officiële Oostenrijkse rechtsinformatiesysteem RIS: uitspraak van 3 september 2025, Ra 2025/06/0152.
In Tirol kunnen meerdere sancties samenkomen
Ook in Tirol zijn concrete uitspraken gepubliceerd over ongeoorloofd vakantiegebruik. Op 18 september 2025 beoordeelde het Landesverwaltungsgericht Tirol twee boetes voor een eigenares die haar woning van 14 maart 2018 tot 20 november 2024 zonder de vereiste toestemming als Freizeitwohnsitz had gebruikt.
Een boete van € 8.000 wegens overtreding van de ruimtelijke regels bleef in stand. Daarnaast was een bouwrechtelijke boete opgelegd, omdat de woning in strijd met het vergunde gebruik werd gebruikt. Het gerecht verlaagde die tweede boete van € 7.000 naar € 3.500. Daarmee resteerde € 11.500 aan boetes, exclusief procedurekosten.
Het gerecht oordeelde dat deze twee sancties in de betreffende zaak naast elkaar mochten worden opgelegd. De uitspraak laat zien dat ongeoorloofd vakantiegebruik gevolgen kan hebben onder verschillende wettelijke regelingen.
Wettelijk maximum in Tirol verhoogd naar € 80.000
Sinds 1 maart 2025 voorziet § 13a van het Tiroler Raumordnungsgesetz voor ongeoorloofd gebruik of ongeoorloofde beschikbaarstelling als Freizeitwohnsitz in een boete van maximaal € 80.000. Voorheen bedroeg dit maximum € 40.000. De boete wordt volgens deze bepaling opgelegd door de Bezirksverwaltungsbehörde, de bevoegde districtsautoriteit. Gemeenten spelen een belangrijke rol bij de controle en aangifte.
Het wettelijke maximum is geen standaardboete. De daadwerkelijk opgelegde sanctie hangt af van de omstandigheden van de overtreding. Zo noemt de hiervoor besproken Tiroler uitspraak onder meer de lange duur van het verboden gebruik en de financiële omstandigheden van de eigenares. Die zaak betrof een overtredingsperiode vóór de verhoging van het maximum.
Bron: Tiroler Raumordnungsgesetz 2022, § 13a. Het bedrag van € 80.000 betreft het wettelijke maximum en geen in dit artikel beschreven individuele boete.
Een boete betalen geeft geen recht op verder vakantiegebruik
Bij een woning in de hogere prijscategorie kan een eigenaar een boete misschien als een aanvaardbare kostenpost beschouwen. Betaling maakt het verboden gebruik echter niet legaal. Naast een boete kan een gebruiksverbod volgen. Wie het verboden gebruik na een eerdere bestraffing voortzet, kan opnieuw worden bestraft voor het daaropvolgende gedrag.
Ook een gedwongen veiling kan uiteindelijk aan de orde komen. § 14a van het Tiroler Grundverkehrsgesetz kent hiervoor een procedure bij aankopen waarvoor de wettelijke verklaring geldt dat geen nieuwe Freizeitwohnsitz wordt gecreëerd. Wordt de woning toch ongeoorloofd als Freizeitwohnsitz gebruikt, dan moet de bevoegde instantie opdracht geven dit gebruik onmiddellijk te beëindigen en een gedwongen veiling bij niet-naleving aankondigen.
Wordt die opdracht genegeerd, dan kan na een onherroepelijk besluit de gerechtelijke veiling volgen. Dit is een afzonderlijke procedure en geen automatisch gevolg van iedere boete.
Ook in het Salzburgerland kan gedwongen verkoop volgen
In het Salzburgerland bedraagt de maximale boete voor ongeoorloofd tweede woninggebruik in strijd met § 31 lid 2 van het Salzburger Raumordnungsgesetz sinds 1 augustus 2025 € 50.000. Dit is een wettelijk maximum; de daadwerkelijke boete hangt af van de betreffende zaak.
Daarnaast kent § 31a een afzonderlijke handhavingsprocedure. Wanneer er goede redenen zijn om aan te nemen dat de gebruiksbeperking alleen met dwangmiddelen of aantasting van zakelijke rechten kan worden afgedwongen, kan de gemeente de eigenaar formeel opdragen het onrechtmatige tweede woninggebruik binnen één jaar te beëindigen of de woning te verkopen. Een eenmalige verlenging is onder voorwaarden mogelijk.
Wordt die opdracht niet nagekomen, dan kan volgens de wettelijke procedure namens het Land Salzburg een gerechtelijke veiling worden nagestreefd. Dit gebeurt niet automatisch na iedere overtreding, maar de mogelijkheid is uitdrukkelijk in de wet opgenomen. De jaartermijn binnen deze procedure vormt geen algemene toestemming om het verboden vakantiegebruik tijdelijk voort te zetten.
Voor kopers is daarom niet alleen de hoogte van een mogelijke boete van belang. Ook bij een kostbare woning moet vóór aankoop vaststaan of het gewenste eigen verblijf is toegestaan. Een boete kan geen ontbrekend gebruiksrecht vervangen.
Bronnen: Tiroler Raumordnungsgesetz 2022, § 13a; Tiroler Grundverkehrsgesetz 1996, § 14a; Salzburger Raumordnungsgesetz 2009, §§ 31a en 78.
Boeken via de exploitant biedt geen algemene oplossing
De mededeling ‘u boekt gewoon als gast’ verdient daarom nader onderzoek. Een boeking, betaling of vermelding in de verhuuradministratie maakt eigen verblijf niet vanzelf tot toegestane toeristische accommodatie.
De Salzburgse uitspraak is daarvoor een belangrijk signaal. De precieze beoordeling blijft afhankelijk van de deelstaat en de woning. Ook Tirol kent wettelijke bepalingen die eigen gebruik door appartementseigenaren en hun familie onderscheiden van toeristische exploitatie.
Een algemene toezegging over enkele weken eigen gebruik is dus onvoldoende. Vraag naar de juridische grondslag voor juist uw appartement.
Wanneer past een Nebenwohnsitz wel?
Een Nebenwohnsitz kan passen bij een daadwerkelijke aanvullende verblijfplaats vanwege werk, studie of toegestaan recreatief verblijf. De reden en omstandigheden moeten overeenkomen met de registratie.
Bij het betrekken van een woning geldt in beginsel een aanmeldtermijn van drie dagen. Inschrijving zonder daadwerkelijk onderdak te hebben betrokken, is niet toegestaan. Ook een Hauptwohnsitz-inschrijving moet op de werkelijke leefsituatie berusten.
De juiste volgorde bij aankoop is daarom: eerst uw gebruikswensen vastleggen, vervolgens het toegestane gebruik onderzoeken en daarna de registratie correct regelen.
Verder voor Mondi-leden
De ledenverdieping helpt u verkoopbeloften over eigen gebruik te controleren. U leest welke documenten daarvoor nodig zijn, hoe u een verhuurcontract beoordeelt en welke vragen u vóór een bindend bod moet laten beantwoorden.
Actualiteit
Inhoudelijk gecontroleerd op 22 oktober 2026. De besproken uitspraken dateren van 3 september 2025 (Salzburg) en 18 september 2025 (Tirol). De vermelde boetemaxima gelden in Tirol sinds 1 maart 2025 en in Salzburg sinds 1 augustus 2025. Wijzigingen in deelstatelijke wetgeving, gemeentelijke plannen of relevante rechtspraak kunnen aanleiding geven tot herziening. De beoordeling van een individuele woning vraagt steeds onderzoek van de bijbehorende stukken.
Een woning kopen in Oostenrijk?
Bezoek het landendossier Oostenrijk voor informatie over aankoop, bezit, eigen gebruik en verhuur van Oostenrijks vastgoed. Laat vóór een bindend bod of ondertekening onderzoeken of uw gewenste gebruik is toegestaan. Een inschrijving als Nebenwohnsitz, de aanduiding Erholungsgebiet of een verhuurcontract met mogelijkheden voor eigen verblijf biedt daarvoor op zichzelf geen zekerheid. Laat de bestemming, vergunningen en eventuele verhuurverplichtingen in samenhang beoordelen, inclusief de voorwaarden voor eigen gebruik. Betaling van een boete maakt verboden vakantiegebruik niet legaal.
U bent nog geen lid? Word vandaag nog lid van de belangenorganisatie, profiteer van alle voordelen en keer terug naar deze pagina om deze afgeschermde informatie alsnog te kunnen lezen!
nu lid worden
Datum: 22-10-2026
Terug naar overzicht
