Zelf een woning gebouwd in Oostenrijk? De winst bij verkoop kan deels belastingvrij zijn

Wie een woning in Oostenrijk met winst verkoopt, krijgt in beginsel te maken met de Immobilienertragsteuer van 30%. Toch bestaat er een belangrijke uitzondering die ook bij ervaren vastgoedprofessionals relatief onbekend kan zijn. Wie zelf als bouwheer een woning heeft gerealiseerd, kan onder voorwaarden gebruikmaken van de Oostenrijkse Herstellerbefreiung. De winst die aan het zelf gerealiseerde gebouw kan worden toegerekend, kan daardoor belastingvrij zijn. Voor de grond geldt deze vrijstelling niet. Mondi legt uit wanneer deze bijzondere regeling van toepassing kan zijn.

Een bijzondere uitzondering op de Oostenrijkse winstbelasting

Bij de verkoop van Oostenrijks vastgoed wordt doorgaans gekeken naar de Immobilienertragsteuer, kortweg ImmoESt. Inkomsten uit particuliere vastgoedverkopen zijn in Oostenrijk in beginsel belast tegen een bijzonder belastingtarief van 30%. Dit tarief geldt sinds 2016.

Daarmee lijkt de hoofdregel overzichtelijk. Toch kent de Oostenrijkse inkomstenbelasting een belangrijke uitzondering voor zogenoemde selbst hergestellte Gebäude: gebouwen die door de eigenaar zelf zijn gerealiseerd.

Deze Herstellerbefreiung is geregeld in § 30 Abs. 2 Z 2 van het Oostenrijkse Einkommensteuergesetz (EStG). Omdat dit federale wetgeving is, geldt de regeling in alle Oostenrijkse deelstaten.

Zelf gebouwd betekent niet zelf de stenen stapelen

Het begrip selbst hergestellt kan gemakkelijk verkeerd worden geïnterpreteerd. De eigenaar hoeft de woning niet eigenhandig te hebben gebouwd.

Ook iemand die een architect inschakelt en vervolgens een aannemer of verschillende bouwbedrijven opdracht geeft de woning te realiseren, kan als Hersteller worden aangemerkt.

Cruciaal is dat de eigenaar daadwerkelijk het financiële bouwrisico draagt. Volgens de Oostenrijkse fiscale uitleg kan ook sprake zijn van een zelf gerealiseerd gebouw wanneer een aannemer de bouw uitvoert, zolang de eigenaar bijvoorbeeld zelf het risico van kostenoverschrijdingen draagt.

Denk bijvoorbeeld aan iemand die:

• Eerst zelf een onbebouwd perceel koopt;
• Een architect opdracht geeft een woning te ontwerpen;
• Zelf opdrachtgever is voor de bouw;
• Zelf aannemers, installateurs en leveranciers contracteert;
• Zelf verantwoordelijk is voor kosten en eventuele kostenoverschrijdingen;
• Het financiële bouwrisico draagt.

In dat geval kan fiscaal sprake zijn van een zelf gerealiseerd gebouw, ook al heeft de eigenaar zelf geen bouwkundige werkzaamheden uitgevoerd.

Een praktijkvoorbeeld

Mondi werd geconfronteerd met een bijzondere praktijksituatie. Nederlandse eigenaren hadden in Oostenrijk een onbebouwd perceel gekocht en daarna zelf hun vakantiewoning laten ontwerpen en bouwen.

Een architect maakte de plannen, verschillende bedrijven werden ingeschakeld voor de uitvoering en de eigenaren droegen zelf de kosten en het bouwrisico. De woning werd uitsluitend privé gebruikt en nooit verhuurd.

Jaren later werd de woning verkocht.

Bij de beoordeling van de verschuldigde belasting bleek dat niet zonder meer de volledige waardestijging van grond én woning belast hoefde te worden. De Herstellerbefreiung kon van toepassing zijn op het gedeelte van het verkoopresultaat dat betrekking had op het zelf gerealiseerde gebouw.

Dat onderscheid kan financieel zeer aanzienlijk zijn.

Grond en woning worden fiscaal van elkaar gescheiden

Dit is waarschijnlijk het meest opmerkelijke onderdeel van de regeling.

De Herstellerbefreiung geldt uitsluitend voor het zelf gerealiseerde gebouw. De onderliggende grond valt niet onder deze vrijstelling.

Bij verkoop moet daarom onderscheid worden gemaakt tussen:

• Grund und Boden – de grond;
• Gebäude – het gebouw.

Voldoet het gebouw aan de voorwaarden van de Herstellerbefreiung, dan kan het daarop betrekking hebbende verkoopresultaat zijn vrijgesteld. De grond blijft in beginsel wel in de heffing betrokken.

Een sterk vereenvoudigd rekenvoorbeeld

Stel dat iemand voor 50.000 euro een onbebouwd perceel koopt en daarop voor eigen rekening en risico een woning laat bouwen.

Jaren later worden grond en woning gezamenlijk verkocht voor 700.000 euro.

Stel vervolgens dat op basis van de waarde bij verkoop 150.000 euro van de verkoopopbrengst aan de grond en 550.000 euro aan het gebouw wordt toegerekend.

Als aan alle voorwaarden van de Herstellerbefreiung wordt voldaan, kan het resultaat dat betrekking heeft op het zelf gerealiseerde gebouw buiten de heffing blijven.

Voor de grond zou in dit sterk vereenvoudigde voorbeeld het volgende kunnen gelden:

Verkoopwaarde grond: 150.000 euro
Oorspronkelijke aanschaf grond: 50.000 euro
Verschil: 100.000 euro
Bij toepassing van het bijzondere tarief van 30%: 30.000 euro

Dit voorbeeld is uitsluitend bedoeld om het onderscheid tussen grond en gebouw inzichtelijk te maken. De werkelijke fiscale berekening kan door onder meer bijkomende aanschaffingskosten, verkoopkosten en andere fiscale omstandigheden anders uitvallen. Ook de waardetoerekening tussen grond en gebouw moet fiscaal verdedigbaar zijn.

Niet iedere nieuwbouwwoning kwalificeert

Hier zit een belangrijke waarschuwing.

Het kopen van een nieuwbouwwoning betekent niet automatisch dat de koper fiscaal als Hersteller wordt gezien.

Wie van een projectontwikkelaar een kant-en-klare woning koopt, bevindt zich in een andere positie dan iemand die zelf het financiële risico van de bouw draagt. Ook een contract waarbij de koper geen relevant risico op kostenoverschrijdingen draagt, kan ertoe leiden dat niet aan de voorwaarden van de Herstellerbefreiung wordt voldaan.

De feitelijke omstandigheden en de contractuele verhoudingen tijdens de bouw zijn daarom bepalend.

Wat lezen Mondi-leden in het afgeschermde deel?

De Herstellerbefreiung kan een aanzienlijk fiscaal voordeel opleveren, maar niet iedereen die ooit een woning in Oostenrijk heeft laten bouwen komt ervoor in aanmerking. Vooral het financiële bouwrisico, de wijze waarop de woning is gerealiseerd en het gebruik van de woning zijn bepalend. Ook verhuur kan grote gevolgen hebben.

Mondi-leden lezen verder aan welke voorwaarden een zelf gerealiseerde woning moet voldoen, waarom een turnkeywoning anders kan worden behandeld, wat de gevolgen van verhuur zijn, hoe grond en gebouw bij verkoop fiscaal van elkaar worden onderscheiden, welke bewijsstukken belangrijk zijn en waarom de bekende grens van 1.000 m² bij deze vrijstelling juist niet van toepassing is.

---

Vastgoed verkopen in Oostenrijk: voorkom fiscale verrassingen
Bezoek regelmatig het landendossier Oostenrijk voor actuele informatie over de aankoop, het bezit, de verhuur en verkoop van Oostenrijks vastgoed. Heeft u zelf een woning in Oostenrijk laten bouwen en overweegt u deze te verkopen? Laat dan vooraf beoordelen of de Herstellerbefreiung of een andere fiscale vrijstelling van toepassing kan zijn. De wijze waarop de woning destijds is gerealiseerd, wie het financiële bouwrisico droeg, eventueel gebruik voor verhuur en de waardeverdeling tussen grond en gebouw kunnen grote gevolgen hebben voor de verschuldigde Immobilienertragsteuer. Maak als Mondi-lid proactief gebruik van uw lidmaatschap en stel uw vragen bij voorkeur vóórdat u een verkoopovereenkomst ondertekent. Via de vraag- en antwoordmodule onderaan het landendossier ontvangt u niet alleen antwoord op uw eigen vragen, maar heeft u ook toegang tot eerdere vragen en antwoorden, inclusief broninformatie.

---

Terug naar overzicht