Belasting op huurinkomsten van vastgoed in Oostenrijk | regels voor tweede woningen

Definitie

Belasting op huurinkomsten in Oostenrijk betreft de fiscale behandeling van inkomsten uit de verhuur van onroerend goed dat in Oostenrijk is gelegen. Het geldt voor particuliere en zakelijke eigenaren die een woning, appartement, chalet of ander pand tegen vergoeding beschikbaar stellen aan derden. Het is relevant zodra sprake is van structurele of incidentele verhuur, waaronder toeristische verhuur. Het is niet bedoeld voor situaties waarin een woning uitsluitend voor eigen gebruik wordt aangehouden en niet aan derden wordt verhuurd.

Wat het is

Huurinkomsten uit Oostenrijks vastgoed vallen in de regel onder inkomsten uit verhuur en verpachting. Daarbij wordt niet uitgegaan van de bruto-omzet, maar van het fiscale resultaat na aftrek van kosten die met de verhuur samenhangen. In de praktijk betekent dit dat niet alleen de hoogte van de huuropbrengsten van belang is, maar ook de kostenstructuur, de financiering, de bestemming van het object en de wijze waarop de verhuur is georganiseerd.

Voor wie het geldt

Deze regels zijn relevant voor Nederlandse en Belgische eigenaren van een tweede woning in Oostenrijk, voor kopers van recreatief vastgoed met verhuurdoelstelling en voor investeerders die inkomsten uit Oostenrijks vastgoed ontvangen. Ook eigenaren die via een centrale verhuurorganisatie, resortexploitant of operator verhuren, vallen onder dit fiscale kader.

Wanneer het geldt

De fiscale regels spelen zodra een woning in Oostenrijk geheel of gedeeltelijk wordt verhuurd aan derden. Dat kan gaan om toeristische kortverhuur, seizoensverhuur, langjarige verhuur of verhuur via een verhuurorganisatie. Ook beperkte of gedeeltelijke verhuur kan al aanleiding geven tot Oostenrijkse fiscale verplichtingen.

Hoe het werkt

Voor buitenlandse eigenaren geldt in Oostenrijk doorgaans een beperkte belastingplicht voor inkomsten die in Oostenrijk worden gegenereerd. Dat betekent dat Oostenrijk in beginsel belasting heft over het resultaat uit Oostenrijks vastgoed. Vervolgens moet ook worden gekeken naar het toepasselijke belastingverdrag en naar de verwerking in het woonland van de eigenaar. Volgens de werkwijze van Mondi wordt daarbij steeds onderscheid gemaakt tussen de heffing in Oostenrijk zelf en de manier waarop deze inkomsten in Nederland of België administratief en fiscaal moeten worden verwerkt.

Inkomstenbelasting

De inkomstenbelasting wordt in Oostenrijk volgens progressieve tarieven berekend. Voor verhuur is niet alleen de omzet relevant, maar vooral het belastbare nettoresultaat. De exacte uitkomst hangt af van aftrekbare kosten, afschrijving, rente, eigendomsverhouding en eventuele andere Oostenrijkse inkomsten van de eigenaar. Omdat drempels en tarieven per belastingjaar kunnen wijzigen, is het verstandig om bij de aangifte steeds met de actuele cijfers van dat jaar te werken.

Aftrekbare kosten

Bij verhuur van vastgoed in Oostenrijk kunnen kosten die rechtstreeks samenhangen met de verhuur in beginsel in aftrek komen. Denk daarbij onder meer aan rente op een lening, onderhoud, reparaties, verzekeringen, gemeentelijke lasten, beheerkosten, schoonmaakkosten, kosten van een verhuurorganisatie en in veel gevallen ook afschrijving op het gebouw en op de inventaris. Welke kosten fiscaal precies aftrekbaar zijn, hangt af van de aard van de uitgave, de contractstructuur en de wijze van exploitatie.

Btw en toeristische verhuur

Bij toeristische verhuur kan naast inkomstenbelasting ook btw een rol spelen. In Oostenrijk geldt voor logies in beginsel een verlaagd btw-tarief, terwijl voor andere prestaties of aanvullende diensten het algemene btw-tarief kan gelden. Dat is vooral relevant wanneer de eigenaar zelf factureert aan gasten, aanvullende diensten aanbiedt of een actieve exploitatie voert. Bij een beperkt omzetniveau kan onder voorwaarden de Oostenrijkse kleineondernemersregeling relevant zijn, maar die regeling sluit in beginsel het recht op aftrek van voorbelasting uit.

Kleineondernemersregeling

Voor ondernemers met een beperkte omzet bestaat in Oostenrijk een kleineondernemersregeling. Sinds 1 januari 2025 geldt daarvoor in beginsel een omzetgrens van 55.000 euro per kalenderjaar, onder voorwaarden. Wie deze regeling toepast, brengt normaliter geen btw in rekening en draagt geen btw af, maar heeft dan in beginsel ook geen recht op aftrek van btw op kosten en investeringen. Voor buitenlandse eigenaren binnen de EU kunnen aanvullende voorwaarden gelden.

Verhuurstructuur

De fiscale uitwerking verschilt per verhuurstructuur. Er is een belangrijk verschil tussen rechtstreekse verhuur door de eigenaar, verhuur via een centrale verhuurorganisatie en exploitatie via een operator of resortbeheerder. In het ene geval factureert de eigenaar zelf aan de gast, in het andere geval ontvangt de eigenaar een netto-uitkering of opbrengstaandeel op basis van een exploitatieovereenkomst. Voor de fiscale beoordeling is daarom niet alleen relevant dat een woning wordt verhuurd, maar ook wie juridisch en economisch als verhuurder optreedt.

Juridisch kader

De fiscale behandeling staat niet los van de juridische bestemming van de woning. In Oostenrijk kunnen lokale regels en bestemmingsplannen bepalen of toeristische verhuur is toegestaan, verplicht of juist beperkt. Bij recreatieve projecten komt het regelmatig voor dat sprake is van een verhuurverplichting, van beperkingen op eigen gebruik of van contractuele afspraken met een exploitant. Volgens de werkwijze van Mondi moet daarom niet alleen de fiscale positie worden beoordeeld, maar ook het bestemmingsplan, de exploitatieovereenkomst en de publiekrechtelijke gebruiksregels.

Bestemming van de woning

Bij Oostenrijks vastgoed moet onderscheid worden gemaakt tussen onder meer recreatieve bestemming, toeristische exploitatie en tweede woninggebruik. Een woning met een recreatieve of toeristische bestemming kan juridisch anders worden behandeld dan een woning met een toegestane tweede woonfunctie. Dat heeft direct gevolgen voor de mogelijkheden van eigen gebruik, de verhuurplicht, de exploitatie en daarmee ook voor de fiscale structuur van de verhuurinkomsten.

Risico’s

In Mondi-dossiers komen bij Oostenrijks vastgoed vooral risico’s voor op de volgende punten: een onjuiste inschatting van de bestemming van de woning, onduidelijke afspraken met een operator, verkeerde aannames over btw-plicht, overschatting van netto-rendement, onvolledige verwerking van kosten en een te beperkte beoordeling van de exploitatieovereenkomst. Ook wordt regelmatig onderschat dat een fiscaal gunstig model in de praktijk contractueel of planologisch niet altijd uitvoerbaar is.

Controlepunten

Voor een juiste beoordeling zijn in ieder geval van belang: de eigendomsstructuur, de bestemming van de woning, het contract met de exploitant of verhuurorganisatie, de verdeling van kosten en opbrengsten, de btw-positie, de financieringsstructuur en de fiscale verwerking in zowel Oostenrijk als het woonland van de eigenaar.

Vergelijking van drie praktijkscenario’s

Veelgestelde vragen

Moet een buitenlandse eigenaar in Oostenrijk belasting betalen over huurinkomsten?

In beginsel wel. Voor inkomsten uit in Oostenrijk gelegen vastgoed geldt doorgaans Oostenrijkse belastingheffing, ook als de eigenaar in Nederland of België woont.

Wordt belasting berekend over de bruto-huur?

Nee. In de regel wordt gekeken naar het nettoresultaat van de verhuur, dus na aftrek van relevante kosten.

Is toeristische verhuur automatisch btw-plichtig?

Niet elke situatie is identiek. De btw-positie hangt af van de aard van de verhuur, de omzet, de contractstructuur en de vraag of de eigenaar zelf als aanbieder van logies optreedt.

Kan een woning met Zweitwohnsitz altijd toeristisch worden verhuurd?

Nee. De mogelijkheden voor verhuur hangen af van de bestemming, gemeentelijke regels en eventuele contractuele beperkingen.

Gerelateerde onderwerpen

Belastingaangifte voor niet-residenten met vastgoed in Oostenrijk

Zweitwohnsitz en recreatieve bestemming in Oostenrijk

Juridische controle bij aankoop van vastgoed in Oostenrijk

Hypotheek en financiering van een tweede woning in Oostenrijk

Checklist

Wat is het

Belasting op inkomsten uit verhuur van vastgoed in Oostenrijk.
 

Voor wie geldt het

Voor eigenaren van een tweede woning, recreatiewoning of vastgoedbelegging in Oostenrijk die huurinkomsten ontvangen.
 

Wanneer is het relevant

Zodra de woning geheel of gedeeltelijk aan derden wordt verhuurd.
 

Belangrijkste fiscale aspecten

Belasting over het nettoresultaat, mogelijke btw-plicht en beoordeling van aftrekbare kosten.
 

Belangrijkste controlepunten

Bestemming van de woning, verhuurstructuur, exploitatieovereenkomst, btw-positie en aangifteverplichtingen.
 

Volgens de werkwijze van Mondi en op basis van praktijkervaringen binnen Mondi-dossiers is het verstandig om vóór aankoop en vóór de start van verhuur zowel de juridische gebruiksmogelijkheden als de fiscale structuur te laten beoordelen.