Huis kopen in Hongarije: kosten, belastingen, regels en aandachtspunten
Hongarije trekt Nederlandse en Belgische kopers aan door de relatief betaalbare vastgoedmarkt, de centrale ligging in Europa en het uiteenlopende aanbod. Van appartementen in Boedapest en woningen rond het Balatonmeer tot vrijstaande huizen en landelijk vastgoed: de verschillen tussen regio’s, objecten en gebruiksmogelijkheden zijn groot.

Een aantrekkelijke aankoopprijs betekent echter niet automatisch dat een aankoop eenvoudig of zonder risico’s is. De Hongaarse aankoopprocedure wijkt op belangrijke punten af van wat kopers uit Nederland en België gewend zijn. De advocaat speelt een centrale rol, eigendom wordt geregistreerd in het Hongaarse vastgoedregister en bij aankoop moeten onder meer de juridische status, lasten, vergunningen, feitelijke situatie en gebruiksmogelijkheden worden gecontroleerd.

Ook het doel van de aankoop is belangrijk. Wie een woning koopt voor eigen gebruik, permanente bewoning of langdurige verhuur krijgt met andere aandachtspunten te maken dan iemand die rekent op toeristische verhuur en rendement.

In dit landendossier behandelt Mondi de belangrijkste juridische, fiscale, financiële en praktische aandachtspunten bij het kopen, bezitten, verhuren en verkopen van vastgoed in Hongarije.

Op deze pagina

• Huis kopen in Hongarije: wat is anders?
• Mag u als Nederlander of Belg vastgoed kopen?
• De rol van de advocaat
• De rol van de makelaar
• Eigendom en het Hongaarse vastgoedregister
• Juridisch onderzoek vóór aankoop
• Het aankoopproces stap voor stap
• Koopovereenkomst, aanbetaling en betaling
• Bestaande bouw, verbouwingen en vergunningen
• Appartementen en mede-eigendom
• Nieuwbouw en projectontwikkeling
• Toeristische en langdurige verhuur
• Extra aandacht voor Boedapest
• Kosten en belastingen bij aankoop
• Belastingen tijdens bezit en verhuur
• Belasting bij verkoop
• Erven en schenken
• Veelgemaakte fouten
• Mondi-stappenplan voor kopers

Huis kopen in Hongarije: wat is anders dan in Nederland en België?
De belangrijkste fout die buitenlandse kopers kunnen maken, is ervan uitgaan dat een aankoopprocedure ongeveer hetzelfde verloopt als thuis.

In Hongarije speelt de advocaat een centrale rol bij de vastgoedtransactie. Een schriftelijke koopovereenkomst vormt de basis voor de eigendomsoverdracht en de wijziging van eigendom moet worden geregistreerd in het vastgoedregister.

Dat betekent niet dat de koper automatisch volledig wordt beschermd tegen alle juridische, bouwkundige, fiscale en commerciële risico’s. Welke controles daadwerkelijk worden uitgevoerd, hangt mede af van de opdracht die aan de advocaat en eventuele andere deskundigen wordt gegeven.

Controleer vóór het aangaan van bindende verplichtingen onder meer:

• Wie juridisch eigenaar is;
• Of hypotheken, beslagen, vruchtgebruik, gebruiksrechten of andere lasten zijn geregistreerd;
• Of het aangeboden vastgoed overeenkomt met de geregistreerde situatie;
• Of verbouwingen en uitbreidingen rechtsgeldig zijn gerealiseerd;
• Welke bestemming op het vastgoed rust;
• Of het beoogde gebruik is toegestaan;
• Of verhuur is toegestaan;
• Welke kosten en belastingen verschuldigd zijn;
• Welke betalingsvoorwaarden gelden;
• Wanneer bezit en eigendom daadwerkelijk overgaan.

Een koopprijs die aanzienlijk lager ligt dan voor vergelijkbaar vastgoed in Nederland of België kan aantrekkelijk zijn, maar verlaagt het juridische risico niet. Juist bij oudere woningen, landelijk vastgoed, verbouwde objecten en vastgoed dat voor verhuur wordt aangeboden, verdient de feitelijke én juridische situatie vooraf extra aandacht.

Mag u als Nederlander of Belg vastgoed kopen in Hongarije?
Nederlanders en Belgen zijn EU-burgers. Voor de aankoop van regulier vastgoed zoals een appartement of woning gelden voor burgers van een EU-lidstaat in beginsel dezelfde voorwaarden als voor Hongaarse burgers. Voor regulier residentieel vastgoed is dus geen afzonderlijke aankoopvergunning vereist.

Voor landbouw- en bosgrond gelden bijzondere regels. Wie een woning met veel grond, een boerderij, wijngaard of ander landelijk object koopt, moet daarom controleren hoe de grond in het vastgoedregister is geclassificeerd. De commerciële omschrijving van een object zegt niet noodzakelijk alles over de juridische classificatie.

Voor kopers van buiten de EU of EER kunnen andere vergunningsvereisten gelden.

Bij landelijk vastgoed is niet alleen van belang hoeveel vierkante meter grond wordt meegeleverd, maar vooral hoe die grond juridisch staat geregistreerd. Laat dit controleren voordat u een reservering, aanbetaling of koopverplichting aangaat.

De advocaat: centrale rol bij de aankoop
De Hongaarse advocaat heeft een belangrijke functie bij vastgoedtransacties. Voor registratie van de eigendomsoverdracht gelden formele eisen en juridische vertegenwoordiging speelt daarbij een essentiële rol.

In de praktijk kan een advocaat onder meer:

• De eigendomssituatie controleren;
• Het vastgoedregister raadplegen;
• De koopovereenkomst opstellen of beoordelen;
• De identiteit van partijen controleren;
• Juridische lasten en geregistreerde rechten signaleren;
• De voorwaarden voor betaling en eigendomsoverdracht vastleggen;
• De benodigde stukken indienen voor registratie van het eigendom.

Maar er is een belangrijk onderscheid tussen het formeel juridisch begeleiden van een transactie en het uitvoeren van een volledig onafhankelijk aankooponderzoek.

Laat bij voorkeur een advocaat optreden die aantoonbaar uw belangen behartigt. Wordt een advocaat voorgesteld door de makelaar, verkoper of projectontwikkelaar, vraag dan vooraf expliciet wie de opdrachtgever is en welke controles voor u worden uitgevoerd. Een advocaat die een overeenkomst rechtsgeldig opstelt en de registratie verzorgt, geeft daarmee niet automatisch een oordeel over de bouwkundige staat, commerciële haalbaarheid, verhuurbaarheid of fiscale aantrekkelijkheid van de aankoop.

De Hongaarse makelaar
Een makelaar kan een belangrijke rol vervullen bij het zoeken naar vastgoed, organiseren van bezichtigingen en begeleiden van onderhandelingen. De precieze positie en belangen van de makelaar moeten echter vooraf duidelijk zijn.

Vraag daarom onder meer:

• Wie de opdrachtgever van de makelaar is;
• Wie de courtage betaalt;
• Hoe hoog de courtage is;
• Of de makelaar exclusief voor één partij optreedt;
• Welke informatie zelfstandig is gecontroleerd;
• Welke informatie uitsluitend afkomstig is van de verkoper;
• Of uitspraken over verhuur en rendement schriftelijk kunnen worden onderbouwd.

Maak onderscheid tussen verkoopbemiddeling en onafhankelijke aankoopbegeleiding. Een makelaar die door de verkoper wordt betaald om een woning te verkopen, heeft een andere positie dan een deskundige die uitsluitend voor de koper optreedt.

Eigendom en het Hongaarse vastgoedregister
Voor een veilige aankoop is het Hongaarse vastgoedregister een belangrijke informatiebron. Hieruit moet blijken wie eigenaar is en welke relevante rechten en lasten op het vastgoed rusten.

Denk onder meer aan:

• Hypotheken;
• Beslagen;
• Vruchtgebruik;
• Gebruiksrechten;
• Zakelijke rechten;
• Eigendomsaandelen;
• Lopende of ingediende registraties.

De geregistreerde gegevens moeten vervolgens worden vergeleken met wat feitelijk wordt verkocht.

Een woning kan in werkelijkheid zijn uitgebreid met bijvoorbeeld een serre, garage, bijgebouw of extra woonruimte zonder dat de geregistreerde situatie daarmee volledig overeenkomt.

Controleer daarom niet alleen óf de verkoper eigenaar is, maar ook wát u juridisch koopt. Bij een vrijstaande woning met grond en verschillende bijgebouwen kan de feitelijke situatie aanzienlijk afwijken van de geregistreerde situatie. Dat kan later problemen veroorzaken bij verbouwing, financiering, verzekering of verkoop.

Juridisch onderzoek vóór aankoop
Een goede due diligence gaat verder dan het controleren van de naam van de eigenaar.

Afhankelijk van het object kunnen onder andere relevant zijn:

• Eigendomstitel;
• Hypotheken en andere lasten;
• Rechten van derden;
• Kadastrale gegevens;
• Bestemming;
• Bouw- en gebruiksvergunningen;
• Legalisatie van uitbreidingen;
• Erfdienstbaarheden;
• Toegang tot het perceel;
• Nutsvoorzieningen;
• Verhuurregels;
• Mede-eigendom;
• Lopende procedures of geschillen.

Bij appartementen moet daarnaast worden gekeken naar de juridische en financiële positie binnen het gebouw.

Een juridische controle moet aansluiten op uw aankoopdoel. Wie koopt voor permanente bewoning stelt andere vragen dan iemand die koopt om toeristisch te verhuren. Geef uw advocaat daarom vooraf schriftelijk aan waarvoor u het vastgoed wilt gebruiken.

Het aankoopproces stap voor stap
Hoewel iedere transactie anders kan verlopen, ziet een aankoop in hoofdlijnen vaak als volgt uit:

1. Selectie van het vastgoed;
2. Onderzoek naar marktwaarde en aankoopvoorwaarden;
3. Onderhandeling over prijs en voorwaarden;
4. Inschakeling van een onafhankelijke advocaat;
5. Controle van eigendom en juridische status;
6. Aanvullend bouwkundig en fiscaal onderzoek waar nodig;
7. Opstellen en beoordelen van de koopovereenkomst;
8. Ondertekening;
9. Betaling volgens de overeengekomen voorwaarden;
10. Aanvraag tot registratie van het eigendom;
11. Overdracht van bezit, sleutels en relevante documenten;
12. Definitieve registratie en fiscale afwikkeling.

De volgorde is belangrijk. Eerst controleren en daarna onvoorwaardelijk kopen is veiliger dan eerst tekenen of betalen en daarna onderzoeken of alles klopt.

Wees daarom terughoudend met documenten of betalingen die als ‘reservering’ worden gepresenteerd wanneer nog niet duidelijk is welke juridische gevolgen daaraan verbonden zijn.

Koopovereenkomst, aanbetaling en betalingsmomenten
In Hongarije kunnen bij vastgoedtransacties verschillende betalingsmomenten worden afgesproken.

Laat voordat u geld overmaakt duidelijk vastleggen:

• Wat de juridische status van de betaling is;
• Aan wie wordt betaald;
• Onder welke voorwaarden het bedrag wordt terugbetaald;
• Welke verplichtingen de verkoper heeft;
• Welke ontbindende of opschortende voorwaarden gelden;
• Wanneer volgende termijnen verschuldigd worden;
• Wanneer het eigendom kan worden geregistreerd;
• Wat gebeurt wanneer één van de partijen zijn verplichtingen niet nakomt.

Een aanbetaling is niet slechts een praktische betalingshandeling. De juridische kwalificatie ervan kan gevolgen hebben wanneer de transactie niet doorgaat.

Maak geen geld rechtstreeks over omdat een makelaar of verkoper zegt dat dit ‘gebruikelijk’ is. Gebruikelijkheid is geen garantie. Laat vóór betaling door uw eigen advocaat bevestigen wat de betaling juridisch betekent en welke bescherming u heeft wanneer de koop niet doorgaat.

Bestaande bouw, verbouwingen en vergunningen
Bij bestaande woningen is de feitelijke toestand niet automatisch gelijk aan de vergunde en geregistreerde toestand.

Dat is vooral relevant bij:

• Aanbouwen;
• Bijgebouwen;
• Garages;
• Zwembaden;
• Extra verdiepingen;
• Gesplitste woningen;
• Veranderingen van gebruik;
• Zelf uitgevoerde verbouwingen.

Voor verschillende bouwactiviteiten gelden Hongaarse vergunning- of meldingsregels.

Een bestaande situatie is niet automatisch een legale situatie. De mededeling ‘dit staat er al twintig jaar’ is juridisch onvoldoende. Laat bij twijfel controleren of gebouwen en uitbreidingen correct zijn vergund en geregistreerd en of eventuele afwijkingen kunnen worden hersteld.

Appartement kopen: mede-eigendom en gebouwbeheer
Wie een appartement koopt, koopt niet alleen de woning zelf. Ook de juridische structuur en het functioneren van het gebouw zijn van belang.

Controleer onder meer:

• Welke delen privé-eigendom zijn;
• Welke delen gemeenschappelijk zijn;
• Welke maandelijkse bijdragen gelden;
• Of er betalingsachterstanden bestaan;
• Of groot onderhoud is gepland;
• Of daarvoor voldoende financiële reserves aanwezig zijn;
• Welke huisregels gelden;
• Welke beperkingen gelden voor verbouwing;
• Welke regels gelden voor verhuur.

Vooral wanneer het appartement als investering wordt gekocht, kunnen regels van de gemeenschap van eigenaren grote invloed hebben op het beoogde gebruik.

Nieuwbouw kopen in Hongarije
Bij nieuwbouw verschuift het risico gedeeltelijk van de bestaande juridische situatie naar de toekomstige realisatie.

Controleer onder meer:

• Wie eigenaar is van de grond;
• Welke partij de ontwikkelaar is;
• Of de benodigde vergunningen aanwezig zijn;
• Hoe de betalingen zijn gestructureerd;
• Welke bouwtermijnen zijn overeengekomen;
• Welke gevolgen vertraging heeft;
• Welke technische specificaties onderdeel zijn van de overeenkomst;
• Welke garanties gelden;
• Wat gebeurt bij insolventie van de ontwikkelaar;
• Wanneer de woning juridisch afzonderlijk kan worden geregistreerd;
• Wanneer u de woning daadwerkelijk kunt gebruiken of verhuren.

Een mooi verkoopkantoor, professionele brochure en aantrekkelijke artist impressions zeggen weinig over de juridische en financiële structuur van een project. Bij nieuwbouw moet niet alleen het appartement worden beoordeeld, maar ook de ontwikkelaar, grondpositie, vergunningen, betalingsstructuur en contractuele bescherming.

Toeristische verhuur in Hongarije
Wie vastgoed koopt om inkomsten uit verhuur te genereren, moet onderscheid maken tussen langdurige verhuur en kortdurende toeristische exploitatie.

Voor toeristische accommodatie kunnen registratie-, administratieve, fiscale en lokale voorschriften gelden. De mogelijkheden kunnen bovendien per gemeente en binnen Boedapest zelfs per district verschillen.

Controleer daarom vóór aankoop:

• Of toeristische verhuur voor het specifieke object is toegestaan;
• Welke registratie vereist is;
• Welke lokale regels gelden;
• Welke regels binnen het appartementencomplex gelden;
• Welke belastingen verschuldigd zijn;
• Welke administratie moet worden gevoerd;
• Of bestaande registraties overdraagbaar zijn bij verkoop.

Koop nooit uitsluitend op basis van een door de verkoper of makelaar gepresenteerd bruto verhuurrendement. Eerst moet vaststaan dat de voorgestelde exploitatie juridisch mogelijk is. Daarna kunnen bezettingsgraad, verhuurprijzen, beheer, belastingen, onderhoud en overige kosten worden meegenomen in een realistische rendementsberekening.

Let op bij aankoop voor toeristische verhuur in Boedapest
Voor Boedapest geldt momenteel een bijzonder aandachtspunt.

Voor nieuwe particuliere en andere kortdurende accommodaties geldt een moratorium waardoor deze in Boedapest tot en met 31 december 2026 in beginsel niet nieuw kunnen worden geregistreerd. Ook een wijziging van de accommodatie-exploitant van bepaalde reeds geregistreerde accommodaties kan gedurende het moratorium beperkingen opleveren.

Daarnaast kunnen afzonderlijke districten aanvullende beperkingen opleggen.

Wilt u in Boedapest een appartement kopen voor Airbnb of andere kortdurende toeristische verhuur? Ga er dan niet vanuit dat toeristische exploitatie mogelijk is omdat de verkoper, makelaar of vorige eigenaar het appartement daarvoor gebruikt of gebruikte.

Laat vóór aankoop schriftelijk controleren:

• Welke registratie op het object rust;
• Op wiens naam deze registratie staat;
• Of deze situatie na verkoop kan worden voortgezet;
• Welke regels in het betreffende district gelden;
• Welke regels de gemeenschap van eigenaren hanteert.

Zonder deze controle kan een rendementsberekening gebaseerd zijn op inkomsten die de nieuwe eigenaar juridisch niet kan realiseren.

Kosten en belastingen bij aankoop
Naast de koopprijs moet rekening worden gehouden met verschillende bijkomende kosten.

Daaronder kunnen vallen:

• Overdrachtsheffing;
• Advocaatkosten;
• Registratiekosten;
• Makelaarskosten indien voor rekening van de koper;
• Kosten van bouwkundige inspectie;
• Vertaal- en tolkkosten;
• Eventuele financieringskosten;
• Kosten voor aanvullende deskundigen.

Voor de Hongaarse overdrachtsheffing geldt als hoofdregel een tarief van 4% over de relevante marktwaarde van het vastgoed tot HUF 1 miljard. Over het gedeelte boven HUF 1 miljard geldt 2%, waarbij een wettelijk maximumbedrag per object geldt.

Er bestaan verschillende vrijstellingen en tegemoetkomingen. Zo kunnen onder voorwaarden bijzondere regels gelden wanneer een particuliere koper rond dezelfde periode een andere woning verkoopt.

Begroot de aankoop daarom nooit uitsluitend op koopprijs plus een vast percentage ‘kosten koper’. Welke kosten daadwerkelijk ontstaan hangt af van het object, de koper, de juridische structuur en de omstandigheden van de transactie. Laat vóór ondertekening een persoonlijke kostenraming maken.

Belastingen tijdens bezit en verhuur
Wie vastgoed in Hongarije bezit, kan afhankelijk van het gebruik en de locatie met verschillende fiscale verplichtingen te maken krijgen.

Bij verhuur is onder meer relevant:

• Of sprake is van langdurige verhuur of toeristische accommodatie;
• Wie de eigenaar en verhuurder is;
• Waar de eigenaar fiscaal resident is;
• Welke kosten aftrekbaar zijn;
• Welke lokale belastingen gelden;
• Welke registratie- en aangifteverplichtingen bestaan.

Een buitenlandse eigenaar die belastbare inkomsten in Hongarije ontvangt, kan bovendien een Hongaars fiscaal identificatienummer nodig hebben.

Het feit dat u in Nederland of België belastingplichtig blijft, betekent niet dat Hongaarse inkomsten of vastgoed fiscaal buiten beschouwing kunnen blijven. Laat bij aankoop voor verhuur vooraf beoordelen welke verplichtingen in Hongarije én uw woonland ontstaan en hoe het toepasselijke belastingverdrag uitwerkt.

Belasting bij verkoop van vastgoed
Bij verkoop kan over de gerealiseerde belastbare winst Hongaarse inkomstenbelasting verschuldigd zijn.

Voor particulieren bedraagt het Hongaarse tarief voor belastbaar inkomen uit de verkoop van vastgoed in beginsel 15%. Voor de berekening kunnen onder voorwaarden onder meer de oorspronkelijke verkrijgingsprijs en bepaalde aantoonbare kosten in aanmerking worden genomen.

De belastbare grondslag neemt af naarmate het vastgoed langer in bezit is. Volgens de huidige Hongaarse regels ontstaat bij verkoop in of na het vijfde jaar na verkrijging in beginsel geen belastbaar inkomen meer uit de waardestijging.

Bewaar vanaf de aankoop alle relevante documenten en facturen. Niet alleen de koopovereenkomst, maar ook bewijsstukken van aankoopkosten en kwalificerende investeringen kunnen later fiscaal relevant zijn.

Erven en schenken van vastgoed in Hongarije
Bij overlijden of schenking van Hongaars vastgoed kunnen zowel Hongaarse regels als internationale aspecten een rol spelen.

Relevant kunnen onder andere zijn:

• De nationaliteit van de eigenaar;
• De gewone verblijfplaats;
• De gekozen rechtsvorm;
• Eventuele testamenten;
• De familieverhouding tussen schenker en verkrijger;
• Hongaarse registratie- en belastingregels;
• Regels in Nederland of België.

Internationaal erfrecht en erfbelasting zijn niet hetzelfde. Een testament kan bepalen welk erfrecht van toepassing is, maar daarmee is niet automatisch bepaald welk land belasting mag heffen. Bij substantieel buitenlands vermogen verdient een grensoverschrijdende estateplanning de voorkeur boven improviseren nadat zich een overlijden heeft voorgedaan.

Privé kopen of via een vennootschap?
Voor particuliere kopers is privé-aankoop vaak de meest voor de hand liggende route, maar bij omvangrijke investeringen, projectmatige exploitatie of meerdere objecten kan een vennootschapsstructuur worden overwogen.

Dat betekent niet dat aankoop via een Hongaarse of Nederlandse vennootschap automatisch fiscaal voordeliger is.

Bij de keuze kunnen onder andere spelen:

• Het gebruik van het vastgoed;
• Omvang van de investering;
• Verhuuractiviteiten;
• Financiering;
• Aansprakelijkheid;
• Winstbelasting;
• Dividendbelasting;
• Verkoopstrategie;
• Erfopvolging.

Kies daarom eerst de juiste structuur en koop daarna het vastgoed. Achteraf een woning van privé naar een vennootschap of andersom overbrengen kan nieuwe fiscale en juridische gevolgen veroorzaken.

Wat is cliëntenonderzoek in Hongarije?
Bij de aankoop van vastgoed in Hongarije kunnen onder meer makelaars, advocaten en banken wettelijk verplicht zijn een cliëntenonderzoek uit te voeren. Daarbij wordt onder meer vastgesteld wie de koper is, of iemand voor zichzelf of namens een ander handelt, wie de uiteindelijk belanghebbende is, wat het doel van de aankoop is en waar de financiële middelen vandaan komen.
 

In Hongarije is de bestrijding van witwassen en terrorismefinanciering onder meer geregeld in Act LIII of 2017 on the Prevention and Combating of Money Laundering and Terrorist Financing. Afhankelijk van de transactie en betrokken dienstverlener kunnen onder meer een geldig paspoort of identiteitskaart, bewijs van woonadres, fiscale gegevens, bankafschriften en informatie of bewijsstukken over de herkomst van het vermogen of de aankoopmiddelen worden gevraagd. Ook wanneer een makelaar al een cliëntenonderzoek heeft uitgevoerd, kunnen een advocaat of bank vanuit hun eigen wettelijke verantwoordelijkheid opnieuw om (gedeeltelijk) dezelfde documenten verzoeken.

Meer weten over cliëntenonderzoek?
Wilt u weten waarom makelaars, advocaten en banken steeds vaker om identiteitsbewijzen, bankafschriften, belastingaangiften en informatie over de herkomst van uw vermogen vragen? Lees dan ook de publicatie Waarom vragen makelaars, advocaten en notarissen zoveel persoonlijke documenten?. Hierin wordt uitgelegd hoe cliëntenonderzoek werkt, waarom verschillende beroepsgroepen vaak dezelfde documenten opvragen en welke internationale regels hieraan ten grondslag liggen.
 

Veelgemaakte fouten bij aankoop in Hongarije
Mondi ziet bij buitenlandse vastgoedaankopen steeds dezelfde mechanismen terug. De landen verschillen, maar de fouten lijken vaak sterk op elkaar.

Veel voorkomende risico’s zijn:

• Te snel beslissen vanwege een aantrekkelijke prijs;
• Betalen voordat juridisch onderzoek is afgerond;
• Volledig vertrouwen op de advocaat van verkoper of ontwikkelaar;
• Geen onafhankelijke bouwkundige inspectie laten uitvoeren;
• Niet controleren of verbouwingen legaal zijn;
• De juridische classificatie van grond niet controleren;
• Mondelinge toezeggingen over verhuur accepteren;
• Bruto rendement verwarren met netto rendement;
• Geen rekening houden met fiscale verplichtingen in twee landen;
• Contracten tekenen die niet volledig worden begrepen;
• Veronderstellen dat bestaande toeristische verhuur automatisch kan worden voortgezet;
• Geen exitstrategie hebben.

De beste bescherming ontstaat vóór de handtekening. Zodra een koper juridisch gebonden is en geld heeft betaald, verandert zijn onderhandelingspositie.

Van oriëntatie naar aankoop: stappenplan
Stap 1 – Bepaal het aankoopdoel
Eigen gebruik, emigratie, tweede woning, langdurige verhuur, toeristische verhuur of belegging.

Stap 2 – Bepaal regio en budget
Kijk niet alleen naar de koopprijs, maar ook naar aankoopkosten, renovatie, inrichting, belastingen, onderhoud en exploitatie.

Stap 3 – Onderzoek de markt
Vergelijk meerdere objecten en regio’s voordat u een koopbeslissing neemt.

Stap 4 – Bepaal vooraf uw juridische en fiscale structuur
Privé of zakelijk kopen en welke fiscale gevolgen ontstaan in Hongarije en uw woonland?

Stap 5 – Onderhandel onder voorbehoud
Voorkom dat u onnodig juridisch gebonden raakt voordat het onderzoek is afgerond.

Stap 6 – Schakel onafhankelijke deskundigen in
Laat uw belangen niet uitsluitend behartigen door partijen die financieel afhankelijk zijn van het doorgaan van de verkoop.

Stap 7 – Voer juridische due diligence uit
Controleer eigendom, lasten, bestemming, vergunningen, gebruik en verhuurmogelijkheden.

Stap 8 – Laat waar nodig bouwkundig onderzoek uitvoeren
Vooral bij oudere woningen en verbouwde objecten.

Stap 9 – Controleer de koopovereenkomst vóór ondertekening
Zorg dat prijs, betalingen, termijnen, garanties, voorwaarden en gevolgen van niet-nakoming duidelijk zijn.

Stap 10 – Betaal pas wanneer duidelijk is waarom en onder welke voorwaarden
Laat uw advocaat de betalingsstructuur beoordelen.

Stap 11 – Controleer de eigendomsregistratie
De transactie eindigt niet bij het zetten van een handtekening.

Stap 12 – Regel de periode na aankoop
Denk aan verzekeringen, belastingen, nutsvoorzieningen, beheer, eventuele verhuurregistratie en administratie.

Tot slot
Hongarije kan interessante mogelijkheden bieden voor eigen gebruik, emigratie en vastgoedbelegging, maar een relatief lage aankoopprijs mag nooit een reden zijn om minder zorgvuldig te werk te gaan.

De kern is eenvoudig: bepaal vooraf wat u met het vastgoed wilt doen en laat vervolgens controleren of het specifieke object juridisch, fiscaal, bouwkundig en praktisch geschikt is voor dat doel.

Mondi adviseert kopers om onafhankelijke begeleiding in te schakelen vóórdat bindende afspraken worden gemaakt of substantiële bedragen worden betaald. Een goede aankoopbegeleiding kost geld. Een verkeerde aankoop kan vele malen duurder uitpakken.
Aanbevolen door Mondi: Wonen en kopen in Hongarije

Waar vastgoed kopen in Hongarije?
Hongarije is geografisch en economisch zeer divers. De vastgoedmarkt van Boedapest is nauwelijks vergelijkbaar met die rond het Balatonmeer of in landelijke gebieden in het zuiden en oosten van het land. Ook binnen één regio kunnen prijzen, voorzieningen, bereikbaarheid, verhuurmogelijkheden en het aanbod sterk verschillen. De juiste locatie hangt daarom vooral af van het doel van de aankoop: permanent wonen, een tweede woning, toeristische verhuur, langdurige verhuur of belegging.

Boedapest
Boedapest is de hoofdstad en veruit de grootste stedelijke vastgoedmarkt van Hongarije. De stad ligt aan beide zijden van de Donau en bestaat uit 23 districten, die onderling sterk verschillen in karakter, woningaanbod en prijsniveau. Centrale districten trekken bewoners, internationale werknemers, studenten en bezoekers, terwijl verder van het centrum meer reguliere woonwijken en grotere woningen te vinden zijn.

Voor vastgoedbeleggers was kortdurende toeristische verhuur lange tijd een belangrijke reden om appartementen in het centrum te kopen. Juist op dit punt is extra voorzichtigheid noodzakelijk. Voor nieuwe kortdurende accommodaties geldt in Boedapest tot en met 31 december 2026 een moratorium en afzonderlijke districten kunnen aanvullende beperkingen opleggen. Een appartement dat in het verleden toeristisch werd verhuurd, kan daarom niet zonder nader onderzoek worden beoordeeld als een belegging waarbij deze exploitatie kan worden voortgezet.

Wie in Boedapest koopt, doet er bovendien goed aan niet uitsluitend naar de stad of het district te kijken. Straat, gebouw, staat van onderhoud, gemeenschap van eigenaren en bereikbaarheid kunnen grote invloed hebben op zowel het woongenot als de toekomstige verkoop- en verhuurmogelijkheden.

Balatonmeer
Het Balatonmeer is een van de bekendste recreatiegebieden van Hongarije en het grootste meer van Centraal-Europa. Rond het meer liggen populaire plaatsen zoals Balatonfüred, Siófok, Keszthely, Balatonalmádi, Balatonlelle, Balatonföldvár en Badacsony. De regio is aantrekkelijk voor tweede woningen, recreatief gebruik en toeristische verhuur.

De noord- en zuidoever hebben een verschillend karakter. De noordzijde is heuvelachtiger en staat onder meer bekend om wijngaarden, historische plaatsen en het Balaton-felvidék, het Balatonhoogland. De zuidoever is vlakker en kent op veel plaatsen ondieper water en brede recreatieve zones.

De populariteit van Balaton betekent niet dat ieder object automatisch interessant is voor verhuur of waardebehoud. Afstand tot het water, uitzicht, bereikbaarheid, voorzieningen, seizoen, juridische bestemming en verhuurmogelijkheden kunnen een aanzienlijk verschil maken. Ook hier geldt dat een woning die als vakantiehuis wordt aangeboden juridisch geschikt moet zijn voor het gebruik dat de koper voor ogen heeft.

Hévíz en Keszthely
Aan de westzijde van het Balatonmeer liggen Hévíz en Keszthely. Hévíz is internationaal bekend vanwege het thermale meer en wellness- en gezondheidstoerisme. Keszthely ligt direct aan het Balatonmeer en vervult een regionale centrumfunctie met winkels, horeca, cultuur en voorzieningen.

Deze omgeving kan interessant zijn voor kopers die recreatief gebruik willen combineren met een relatief uitgebreid voorzieningenniveau. Bij een aankoop die mede op verhuur is gebaseerd, moeten het daadwerkelijke toeristische seizoen, de doelgroep, exploitatiekosten en lokale verhuurregels afzonderlijk worden onderzocht.

Pécs en Zuid-Hongarije
Pécs ligt in het zuidwesten van Hongarije, niet ver van de Kroatische grens. Het is een historische universiteitsstad met een omvangrijk cultureel aanbod. De omgeving is groen en heuvelachtig en ten zuiden van Pécs ligt onder meer de bekende wijnregio Villány. Ook kuuroord Harkány ligt in deze regio.

Pécs kan interessant zijn voor kopers die stedelijke voorzieningen zoeken zonder in Boedapest te willen wonen. Buiten de stad liggen dorpen en landelijke gebieden waar vastgoed aanzienlijk anders kan zijn geprijsd en waar grotere percelen beschikbaar kunnen zijn.

Bij goedkoper landelijk vastgoed verdient de verkoopbaarheid extra aandacht. Een lage aankoopprijs betekent niet automatisch dat sprake is van een aantrekkelijke investering. In gebieden met beperkte lokale vraag kan een woning later aanzienlijk moeilijker verkoopbaar zijn. Ook bereikbaarheid, voorzieningen, onderhoud en de juridische classificatie van grond en bijgebouwen moeten worden meegewogen.

Sopron en West-Hongarije
Sopron ligt in het uiterste westen van Hongarije, direct bij de Oostenrijkse grens. Door de ligging wijkt deze regio economisch en geografisch af van grote delen van het Hongaarse binnenland. Oostenrijk en Wenen zijn relatief dichtbij en grensoverschrijdend woon-werkverkeer speelt in dit deel van Hongarije een rol.

Voor Nederlandse en Belgische kopers kan West-Hongarije interessant zijn vanwege de bereikbaarheid vanuit West-Europa en de combinatie van Hongaarse woonomgeving en nabijheid van Oostenrijk. Rond Sopron liggen daarnaast het Fertőmeer en verschillende recreatieve en wijngebieden.

De nabijheid van Oostenrijk kan echter ook doorwerken in het prijsniveau. Vergelijk een object daarom niet uitsluitend met woningen elders in Hongarije, maar onderzoek de lokale markt en vraag.

Bük en Sárvár
Bük en Sárvár behoren tot de bekendere Hongaarse kuur- en wellnessbestemmingen. De thermale baden trekken zowel binnenlandse als buitenlandse bezoekers. Hierdoor bestaat in deze plaatsen naast de reguliere woningmarkt ook een markt voor recreatief vastgoed en accommodaties.

Wie hier koopt met verhuur als doel, moet onderscheid maken tussen de toeristische aantrekkingskracht van de locatie en het rendement van het specifieke object. Bezettingsgraad, beheer, concurrentie, onderhoud, lokale voorschriften en de juridische mogelijkheid om toeristisch te verhuren moeten afzonderlijk worden beoordeeld.

Győr en Noordwest-Hongarije
Győr ligt strategisch tussen Boedapest, Wenen en Bratislava en behoort tot de economisch belangrijke steden van Hongarije. De stad combineert een historische binnenstad met industrie, werkgelegenheid en goede internationale verbindingen.

Voor vastgoedkopers is Győr daardoor eerder een reguliere woon- en economische markt dan een klassieke vakantiebestemming. Dat kan interessant zijn voor wie permanent wil wonen of zich richt op langdurige verhuur. Zoals bij iedere stedelijke investering moeten wijk, lokale huurvraag, staat van het gebouw en aankoopprijs afzonderlijk worden beoordeeld.

Eger en Noord-Hongarije
Eger is een historische stad in Noord-Hongarije en staat bekend om zijn barokke centrum, kasteel, thermale voorzieningen en wijncultuur. De nabijgelegen Bükk- en Mátragebergten bieden natuur en recreatiemogelijkheden. De combinatie van stad, wijn, natuur en toerisme geeft de regio een ander karakter dan de vlakke delen van Oost-Hongarije.

Voor kopers van een tweede woning kan Eger en omgeving interessant zijn wanneer cultuur, natuur en een kleinschaliger stedelijke omgeving belangrijk zijn. Buiten Eger kunnen de vastgoedprijzen lager liggen, maar nemen bereikbaarheid, voorzieningen en liquiditeit van de lokale woningmarkt eveneens een belangrijkere plaats in de aankoopbeslissing in.

Debrecen en Oost-Hongarije
Debrecen is de belangrijkste stad van Oost-Hongarije en beschikt over een universiteit, internationale luchthaven en een groeiende economische functie. De stad trekt daardoor niet alleen lokale bewoners, maar ook studenten, werknemers en internationale bedrijven.

Voor vastgoedkopers die zich richten op permanente bewoning of langdurige verhuur heeft Debrecen een ander profiel dan toeristische markten zoals Balaton. De aanwezigheid van universiteit en werkgelegenheid kan huurvraag ondersteunen, maar ook hier moet een investering worden beoordeeld op basis van locatie, aankoopprijs, woningtype, doelgroep en werkelijk realiseerbare netto-opbrengst.

Szeged en Zuid-Oost-Hongarije
Szeged ligt aan de rivier de Tisza, dicht bij de Servische en Roemeense grens. Het is een belangrijke universiteitsstad en regionaal centrum met een historische binnenstad, cultuur, voorzieningen en werkgelegenheid.

Voor kopers die stedelijk willen wonen buiten Boedapest kan Szeged interessant zijn. Voor beleggers ligt langdurige verhuur aan onder meer studenten en werkenden meer voor de hand dan een aankoop die uitsluitend afhankelijk is van internationaal toerisme.

Tokaj en Noordoost-Hongarije
Tokaj is internationaal bekend vanwege zijn wijnbouw en maakt deel uit van een historisch wijnlandschap. De regio heeft een landelijk en toeristisch karakter en trekt liefhebbers van wijn, gastronomie, natuur en kleinschalige accommodaties.

Vastgoed kan hier aantrekkelijk geprijsd lijken, maar een toeristisch interessante regio is niet automatisch een liquide vastgoedmarkt. Wie een woning, wijnhuis of accommodatie koopt, moet daarom niet alleen de aankoopprijs en eventuele verhuuropbrengsten beoordelen, maar ook onderhoud, bereikbaarheid, seizoen, exploitatie en toekomstige verkoopbaarheid.

Landelijk Hongarije
Buiten de grote steden en bekende toeristische regio’s is in Hongarije veel landelijk vastgoed beschikbaar. Vooral voor kopers die rust, ruimte en een groot perceel zoeken, kunnen de prijzen aantrekkelijk zijn. Het aanbod varieert van eenvoudige dorpswoningen en traditionele boerderijen tot gerenoveerde vrijstaande woningen en objecten met meerdere bijgebouwen.

Juist bij goedkoop landelijk vastgoed is zorgvuldig onderzoek belangrijk. Controleer de technische staat, nutsvoorzieningen, bereikbaarheid, internetverbinding, verwarming, riolering of septic tank, vergunningen en de juridische registratie van woning, grond en bijgebouwen. Bij grotere percelen moet bovendien worden vastgesteld of delen als landbouwgrond of anderszins bijzonder zijn geregistreerd.

Houd daarnaast rekening met de toekomstige verkoopbaarheid. Een woning kan voor Nederlandse of Belgische begrippen goedkoop zijn, maar wanneer de lokale vraag beperkt is, kan verkoop veel tijd kosten. Een lage instapprijs alleen is daarom geen goede maatstaf voor de kwaliteit van een vastgoedinvestering.

Welke regio in Hongarije past bij uw aankoopdoel?
Er bestaat geen beste regio voor iedere koper. De locatie moet aansluiten bij het doel van de aankoop.

• Stedelijk wonen en internationale omgeving: Boedapest;
• Tweede woning en recreatie aan het water: Balatonmeer;
• Wellness en recreatief gebruik: Hévíz, Bük en Sárvár;
• Wonen nabij Oostenrijk: Sopron en West-Hongarije;
• Stedelijk wonen buiten Boedapest: Pécs, Győr, Debrecen en Szeged;
• Wijn, natuur en kleinschalig toerisme: Eger, Tokaj en Villány;
• Rust, ruimte en een groter perceel: landelijke gebieden, waarbij bereikbaarheid en verkoopbaarheid extra aandacht verdienen.

De keuze voor een regio is slechts de eerste stap. Binnen iedere regio bestaan aanzienlijke verschillen tussen gemeenten, wijken en zelfs straten. Vergelijk daarom niet alleen vraagprijzen, maar onderzoek ook bereikbaarheid, voorzieningen, lokale vraag, verhuurmogelijkheden, juridische gebruiksmogelijkheden en toekomstige verkoopbaarheid voordat u een aankoopbeslissing neemt.