Vertrouwen is geen garantie: zo voorkomt u problemen bij vertraagde nieuwbouw in het buitenland

Vertraging hoeft nog geen probleem te zijn

Vrijwel ieder bouwproject kan met vertraging te maken krijgen. Vergunningen worden soms later afgegeven, materialen kunnen niet tijdig beschikbaar zijn, aannemers kunnen uitlopen en overheidsinstanties kunnen aanvullende eisen stellen.

Een vertraging betekent daarom niet automatisch dat een projectontwikkelaar onbetrouwbaar is of dat het project niet meer wordt gerealiseerd. Doorslaggevend is hoe de ontwikkelaar met de vertraging omgaat.

Wordt duidelijk uitgelegd wat er aan de hand is? Worden relevante documenten verstrekt? Is er een realistische nieuwe planning? En kan worden aangetoond dat de financiering, vergunningen en uitvoerende partijen nog steeds op orde zijn?

Een tijdelijke tegenvaller kan beheersbaar zijn. Structurele onduidelijkheid is dat niet.
 

De eerste waarschuwing is vaak slechte communicatie

Wanneer een project niet volgens planning verloopt, verslechtert de communicatie regelmatig als eerste. Kopers ontvangen minder vaak informatie, antwoorden worden algemener en concrete toezeggingen worden vermeden.

In plaats van documenten en controleerbare gegevens wordt vooral gevraagd om geduld en vertrouwen. Kopers krijgen bijvoorbeeld te horen dat de vergunning binnenkort wordt afgegeven, dat de aannemer volgende maand begint, dat de financiering vrijwel rond is of dat alleen nog een formele goedkeuring van een overheidsinstantie nodig is.

Dergelijke mededelingen kunnen oprecht zijn, maar zijn zonder onderbouwing onvoldoende. Als een nieuwe opleverdatum wordt genoemd, moet duidelijk zijn waarop die datum is gebaseerd. Als een vergunning wordt verwacht, moet worden aangegeven welke procedure nog loopt. Wanneer wordt gesteld dat de financiering beschikbaar is, moet daar meer tegenover staan dan uitsluitend een geruststellende toezegging.

Transparantie is geen gunst aan de koper. Het is een noodzakelijke voorwaarde voor vertrouwen.
 

Een ander waarschuwingssignaal kan zijn dat de betrokken makelaar of projectontwikkelaar niet of nauwelijks meer op e-mails reageert. Zeker wanneer inhoudelijke vragen vervolgens uitsluitend telefonisch worden beantwoord, is extra alertheid verstandig. Telefonisch overleg is op zichzelf uiteraard geen probleem en kan zelfs praktisch zijn. Het wordt anders wanneer belangrijke vragen over vertraging, vergunningen, financiering, opleverdata of gemaakte afspraken structureel niet schriftelijk worden bevestigd. Voor de koper wordt het dan steeds moeilijker om achteraf vast te stellen welke informatie is verstrekt en welke toezeggingen daadwerkelijk zijn gedaan.

Bevestig daarom belangrijke telefoongesprekken zelf per e-mail. Vat kort samen wat is besproken, welke toezeggingen zijn gedaan en welke termijnen zijn genoemd, en vraag de ontvanger eventuele onjuistheden te corrigeren. Zo ontstaat alsnog een schriftelijk en chronologisch dossier.
 

Honderden projecten met problemen

In de vele jaren waarin ik als belangenbehartiger voor kopers van buitenlands vastgoed actief ben, is Mondi geattendeerd op honderden projecten waarbij problemen zijn ontstaan.

Soms ging het om enkele maanden vertraging. In andere gevallen lag de bouw jarenlang stil, ontbraken noodzakelijke vergunningen, bleek de financiering ontoereikend of werd het project uiteindelijk helemaal niet gerealiseerd.

Hoewel de juridische omstandigheden en gebruiken per land verschillen, keren dezelfde patronen regelmatig terug:

• Opleverdata worden herhaaldelijk verschoven;
• Eerdere toezeggingen worden niet schriftelijk bevestigd;
• Kopers ontvangen steeds een andere verklaring;
• Verzoeken om bewijsstukken blijven onbeantwoord;
• De projectontwikkelaar communiceert niet meer rechtstreeks;
• Kopers worden afzonderlijk benaderd;
• Inhoudelijke vragen per e-mail worden vermeden en antwoorden worden voornamelijk telefonisch gegeven;
• Er wordt geen volledig inzicht gegeven in de financiële situatie;
• Nieuwe betalingen worden gevraagd zonder aanvullende zekerheid.

Deze problemen beperken zich niet tot één land. Vergelijkbare situaties doen zich voor bij appartementencomplexen, vakantieresorts, recreatieprojecten en reguliere woningbouw in uiteenlopende landen.
 

Een koopovereenkomst biedt niet vanzelf voldoende bescherming

Kopers gaan er soms van uit dat een ondertekende koopovereenkomst voldoende zekerheid biedt. Daarmee heeft de koper inderdaad contractuele rechten, maar dat betekent niet dat deze rechten in de praktijk eenvoudig kunnen worden uitgeoefend.

Een recht op terugbetaling heeft beperkte waarde wanneer het geld niet meer beschikbaar is. Een schadevergoeding biedt weinig bescherming wanneer de contractspartij geen vermogen bezit. Een contractuele verplichting tot oplevering lost niets op wanneer het project technisch of financieel niet meer kan worden afgebouwd.

De werkelijke waarde van een overeenkomst hangt onder meer af van:

• De identiteit en financiële positie van de contractspartij;
• Het eigendom van de grond;
• De beschikbare bouw- en ontwikkelvergunningen;
• De financiering van het project;
• De wijze waarop betalingen worden beheerd en vrijgegeven;
• De positie van banken en andere schuldeisers;
• De verstrekte garanties en zekerheden;
• De mogelijkheid om rechten daadwerkelijk af te dwingen.

Een goed contract is essentieel, maar een contract alleen bouwt geen woning af.
 

Veel overeenkomsten zijn eenzijdig opgesteld

Koop- en aannemingsovereenkomsten voor nieuwbouw worden doorgaans opgesteld door of namens de verkoper. De belangen van de projectontwikkelaar zijn daarin vaak uitvoerig geregeld.

Wanneer de koper te laat betaalt, kunnen direct rente, boetes of ontbinding volgen. Wanneer de ontwikkelaar te laat oplevert, zijn de gevolgen regelmatig veel beperkter.

Veel overeenkomsten bevatten bovendien ruim geformuleerde uitzonderingen voor vertraging. De ontwikkelaar kan zich bijvoorbeeld beroepen op overmacht, administratieve procedures, tekorten aan materialen, weersomstandigheden, wijzigingen in wetgeving of handelingen van overheidsinstanties.

Sommige omstandigheden kunnen daadwerkelijk buiten de invloedssfeer van de ontwikkelaar liggen. Het risico ontstaat wanneer uitzonderingen zo ruim zijn geformuleerd dat vrijwel iedere vertraging daaronder kan worden gebracht.

De koper heeft dan wel een opleverdatum, maar nauwelijks een effectief recht wanneer die datum niet wordt gehaald.
 

Een boeteclausule is geen automatische zekerheid

In sommige overeenkomsten is een boete opgenomen voor te late oplevering. Dat lijkt een goede bescherming, maar de praktische waarde hangt volledig af van de formulering en de financiële positie van de ontwikkelaar.

Belangrijke vragen zijn:

• Wanneer begint de boete te lopen?
• Geldt eerst een uitstel- of herstelperiode?
• Hoe hoog is de boete?
• Is een maximumbedrag opgenomen?
• Kan de ontwikkelaar de opleverdatum eenzijdig aanpassen?
• Kan de vertraging onder een overmachtsbepaling worden gebracht?
• Moet de koper eerst procederen voordat aanspraak ontstaat?
• Blijft aanvullende schadevergoeding mogelijk?
• Biedt de contractspartij voldoende verhaal?

Een boete op papier is nog geen betaling op de rekening van de koper.

Een te zwaar oplopende boete kan bovendien een ongewenste prikkel veroorzaken. Wanneer de vertraging groot is en de boete blijft oplopen, kan een ontwikkelaar tot de conclusie komen dat afronding financieel nauwelijks nog aantrekkelijk is. De gedachte kan dan ontstaan: als oplevering alsnog tot een zeer hoge boete leidt, kan ik net zo goed de stekker uit het project trekken.

Dat betekent niet dat een boeteclausule onwenselijk is. De regeling moet nakoming stimuleren, maar mag niet zo zijn ingericht dat voortzetting van het project economisch zinloos wordt.
 

Trackrecord blijft belangrijk, maar is geen garantie

De eerdere prestaties van een projectontwikkelaar geven nooit volledige zekerheid. Toch blijft het trackrecord een belangrijk onderdeel van het voorafgaande onderzoek.

Een ontwikkelaar die gedurende vele jaren een zorgvuldig opgebouwde reputatie heeft, meerdere projecten heeft opgeleverd en afhankelijk is van banken, investeerders, makelaars en toekomstige kopers, heeft doorgaans meer te verliezen dan een onbekende partij zonder aantoonbare historie.

Reputatieschade kan gevolgen hebben voor toekomstige verkopen, projectfinanciering, relaties met banken, samenwerking met aannemers, vertrouwen van investeerders en contacten met overheidsinstanties.

Een eendagsvlieg kan na een mislukt project verdwijnen. Een ontwikkelaar met een gevestigde naam zal eerder belang hebben bij een oplossing. Dat commerciële belang is echter geen vervanging voor juridische en financiële zekerheid.
 

De bekende naam is niet altijd de contractspartij

Een nieuw project wordt vaak ondergebracht in een speciaal daarvoor opgerichte vennootschap. Dat is in de vastgoedwereld niet ongebruikelijk. Door ieder project in een afzonderlijke entiteit onder te brengen, kunnen eigendom, financiering, aansprakelijkheden en projectresultaten van elkaar worden gescheiden.

Voor de koper heeft deze structuur echter belangrijke gevolgen. De bekende ontwikkelaar met een professionele website en een indrukwekkend trackrecord kan een andere rechtspersoon zijn dan de vennootschap die de koopovereenkomst ondertekent.

Die projectvennootschap kan kort daarvoor zijn opgericht en beschikken over weinig eigen vermogen, geen personeel en geen andere activa dan het betreffende project.

Daarom moet worden onderzocht:

• Welke entiteit de verkoper en contractspartij is;
• Wie de aandeelhouders en bestuurders zijn;
• Over welk vermogen de projectvennootschap beschikt;
• Of de moedermaatschappij mede aansprakelijk is;
• Of een concern- of voltooiingsgarantie wordt verstrekt;
• Waar de betalingen van kopers terechtkomen;
• Welke zekerheden aan banken en andere schuldeisers zijn verstrekt;
• Wat er gebeurt wanneer de projectvennootschap failliet gaat.

De naam boven de verkoopbrochure is uiteindelijk minder belangrijk dan de naam onder de koopovereenkomst en de vraag bij wie daadwerkelijk verhaal kan worden gehaald.
 

De projectontwikkelaar is niet altijd eigenaar van de grond

Een belangrijk aandachtspunt is de juridische positie van de grond waarop het project moet worden gerealiseerd. De projectontwikkelaar is namelijk niet altijd zelf eigenaar van het perceel.

Soms heeft de ontwikkelaar uitsluitend een onderhandse overeenkomst, koopoptie, samenwerkingsovereenkomst of andere afspraak met de werkelijke grondeigenaar. De ontwikkelaar mag het project dan voorbereiden, presenteren en verkopen, terwijl de grond juridisch nog steeds eigendom is van een derde.

Dat hoeft niet automatisch verkeerd te zijn, maar de constructie moet vóór aankoop grondig worden onderzocht.

Belangrijke vragen zijn:

• Welke rechten heeft de ontwikkelaar daadwerkelijk op de grond?
• Is de overeenkomst met de grondeigenaar juridisch geldig en afdwingbaar?
• Is de overeenkomst geregistreerd?
• Kan de grondeigenaar de overeenkomst tussentijds beëindigen?
• Aan welke voorwaarden moet de ontwikkelaar voldoen?
• Wanneer wordt de grond juridisch overgedragen?
• Kan de grondeigenaar de grond aan een derde verkopen of bezwaren?
• Rusten er hypotheken, beslagen of andere rechten op het perceel?
• Wat gebeurt er wanneer de ontwikkelaar of de grondeigenaar failliet gaat?

Een bijzonder risico ontstaat wanneer de bouw pas begint nadat bijvoorbeeld 60 of 70 procent van het project is verkocht. De ontvangen reserveringen en aanbetalingen worden dan gebruikt om de ontwikkeling en bouwstart mogelijk te maken, terwijl de juridische positie van de grond mogelijk nog niet volledig is veiliggesteld.

Zodra daadwerkelijk met de bouw is begonnen, ontstaat een situatie waarin terugkeren steeds moeilijker wordt. Kopers hebben al betaald, de ontwikkelaar heeft aanzienlijke kosten gemaakt en er staat mogelijk al een gedeeltelijk gebouwd complex op grond die nog steeds eigendom is van een ander.

De grondeigenaar kan dan een sterke onderhandelingspositie krijgen. Hij kan aanvullende voorwaarden stellen, zijn medewerking vertragen, hogere vergoedingen verlangen of noodzakelijke documenten en handtekeningen niet tijdig verstrekken.

Zelfs wanneer de projectontwikkelaar de beste bedoelingen heeft, kan hij daardoor niet zelfstandig garanderen dat de bouw en juridische levering volgens planning doorgaan.

Een conflict tussen de projectontwikkelaar en de grondeigenaar kan gevolgen hebben voor:

• De afgifte of overdracht van vergunningen;
• De vestiging van appartements- of eigendomsrechten;
• De aansluiting op nutsvoorzieningen;
• De financiering van het project;
• De verkoop en juridische levering van de woningen;
• De mogelijkheid om zekerheden aan kopers te verstrekken;
• De voortgang en uiteindelijke voltooiing van de bouw.

Voor de koper is het daarom niet voldoende dat de ontwikkelaar toestemming heeft om op de grond te bouwen. Er moet worden vastgesteld of zijn rechten sterk genoeg zijn om het volledige project te ontwikkelen, af te bouwen en juridisch aan de kopers te leveren.

Idealiter is de projectontwikkelaar eigenaar van de grond voordat substantiële betalingen van kopers worden ontvangen. Is dat niet het geval, dan moeten de rechten van de ontwikkelaar en de bescherming van de kopers op een andere juridisch afdwingbare wijze zijn vastgelegd.
 

Een derdengeldenrekening beschermt niet onder alle omstandigheden

Het parkeren van betalingen op een derdengeldenrekening van een notaris of advocaat kan de positie van de koper versterken. Toch is dit geen automatische garantie dat het geld veilig blijft totdat de woning is opgeleverd.

Er moet worden vastgesteld wie de rekening beheert, voor wie het geld juridisch wordt gehouden, wanneer bedragen mogen worden vrijgegeven en welke documenten daarvoor noodzakelijk zijn.

Ook moet duidelijk zijn wat er gebeurt bij vertraging, ontbinding of faillissement en binnen welke termijn eventueel terugbetaling plaatsvindt.

In sommige gevallen staat slechts een deel van de koopsom op de derdengeldenrekening. Andere bedragen kunnen al aan de ontwikkelaar zijn vrijgegeven. Het woord derdengeldenrekening geeft daarom op zichzelf onvoldoende zekerheid. De voorwaarden waaronder het geld wordt beheerd en vrijgegeven zijn minstens zo belangrijk.
 

Ook een bankgarantie moet inhoudelijk worden beoordeeld

Een bankgarantie kan waardevolle bescherming bieden, maar alleen als zij aansluit op de feitelijke risico’s.

Controleer onder meer:

• Welk bedrag wordt gegarandeerd;
• Welke betalingen onder de garantie vallen;
• Tot welke datum de garantie geldig is;
• Of de garantie bij vertraging automatisch wordt verlengd;
• Welke voorwaarden gelden voor uitbetaling;
• Of de bank verweer kan voeren;
• Of rente, kosten en schade zijn inbegrepen;
• Wat bij wijziging van de opleverdatum gebeurt.

Een garantie die afloopt voordat de woning wordt opgeleverd, kan haar waarde verliezen. Hetzelfde geldt voor een garantie die alleen kan worden ingeroepen nadat een definitieve rechterlijke uitspraak is verkregen.

Het bestaan van een bankgarantie zegt daarom minder dan de exacte inhoud, looptijd en uitvoerbaarheid daarvan.
 

Extra betalen om het project af te bouwen

Een bijzonder moeilijke situatie ontstaat wanneer kopers om aanvullend geld wordt gevraagd om het project alsnog te kunnen voltooien. Het gaat daarbij regelmatig om tienduizenden euro’s per koper.

De boodschap is vaak dat de oorspronkelijke koopsom door stijgende bouwkosten, financieringsproblemen of andere tegenvallers niet meer voldoende is. Zonder aanvullende bijdragen zou het project niet kunnen worden afgebouwd en zouden ook de eerder betaalde bedragen gevaar lopen.

De koper wordt daarmee voor een moeilijk dilemma geplaatst. Niet betalen kan betekenen dat het project definitief stilvalt. Wel betalen betekent dat opnieuw geld wordt toevertrouwd aan een project dat financieel of organisatorisch al is vastgelopen.

Opvallend is dat bij dergelijke verzoeken zelden evenredige aanvullende garanties worden aangeboden. Kopers ontvangen niet vanzelfsprekend een nieuwe bankgarantie, een hypotheekrecht, een gecontroleerde bouwrekening, een onafhankelijke afbouwbegroting, een harde nieuwe opleverdatum of een concernsgarantie.

Extra geld betalen zonder aanvullende zekerheid betekent meestal dat het bestaande risico verder wordt vergroot.
 

Projectovername door kopers als uiterste oplossing

In sommige dossiers nemen kopers gezamenlijk een project over. Dat gebeurt meestal niet uit ambitie om zelf projectontwikkelaar te worden, maar omdat dit nog de enige mogelijkheid is om hun belangen en reeds gedane investeringen veilig te stellen.

Een overname kan aan de orde zijn wanneer de ontwikkelaar niet meer kan afbouwen, een faillissement dreigt, de grond of aanwezige opstallen nog waarde vertegenwoordigen en geen andere partij bereid is het project onder de bestaande voorwaarden voort te zetten.

Een dergelijke oplossing kan zinvol zijn, maar brengt aanzienlijke risico’s mee. De kopers worden dan gezamenlijk verantwoordelijk voor de juridische structuur, financiering, afbouw, aannemers, vergunningen, verzekeringen, bouwcontrole, openstaande schulden en onderlinge besluitvorming.

Een projectovername moet daarom uitsluitend worden overwogen nadat de juridische, technische en financiële positie volledig in kaart is gebracht en duidelijk is welke risico’s de kopers overnemen.

Het kan in uitzonderlijke gevallen de beste of zelfs enige oplossing zijn, maar het is nooit een risicoloze reddingsoperatie.
 

Zodra vertraging dreigt, moet de oorzaak worden vastgesteld

Kopers hoeven niet bij iedere afwijking van de planning direct van het ergste uit te gaan. Zij moeten wel tijdig vaststellen waardoor de vertraging is ontstaan.

Daarbij moeten onder meer de volgende vragen worden gesteld:

• Is de bouwvergunning definitief en nog geldig?
• Zijn aanvullende vergunningen nodig?
• Is de projectontwikkelaar eigenaar van de grond?
• Zijn de rechten tegenover de grondeigenaar voldoende veiliggesteld?
• Is de projectfinanciering beschikbaar?
• Zijn aannemers en leveranciers betaald?
• Zijn er hypotheken, beslagen of juridische procedures?
• Is een conflict met de grondeigenaar of aannemer ontstaan?
• Zijn voldoende woningen verkocht om de bouw te financieren?
• Is het bouwbudget nog toereikend?
• Welke werkzaamheden zijn daadwerkelijk uitgevoerd?
• Is een nieuwe planning technisch en financieel haalbaar?

Een afwijking van de planning hoeft geen onoverkomelijk probleem te zijn. Het ontbreken van transparantie is wel een serieus waarschuwingssignaal.
 

Documenteer iedere relevante ontwikkeling

Zodra een project vertraging oploopt, moet de koper een volledig dossier opbouwen. Bewaar de koopovereenkomst, betalingsbewijzen, garanties, bouwtekeningen, vergunningen, voortgangsrapportages, foto’s, oorspronkelijke en aangepaste planningen, e-mails en schriftelijke toezeggingen.

Bevestig belangrijke mondelinge mededelingen altijd schriftelijk. Wanneer een ontwikkelaar telefonisch toezegt dat de bouw binnen twee maanden wordt hervat, kan de koper die toezegging per e-mail samenvatten en om bevestiging vragen.

Een goed dossier is niet alleen belangrijk voor een eventuele juridische procedure. Het helpt ook om tegenstrijdigheden te herkennen, gezamenlijk met andere kopers op te trekken en tijdig professionele ondersteuning in te schakelen.
 

Vraag om feiten in plaats van geruststelling

Bij vertraging is de belangrijkste vraag niet of de ontwikkelaar optimistisch blijft. De vraag is welke objectieve gegevens dat optimisme ondersteunen.

Vraag daarom om een actuele bouwplanning, geldige vergunningen, bevestiging van de aannemer, een actuele kostenbegroting, een overzicht van uitgevoerde werkzaamheden, informatie over de projectfinanciering en duidelijkheid over hypotheken, beslagen en andere aanspraken.

Een betrouwbare ontwikkelaar hoeft niet ieder intern document te delen, maar moet wel bereid zijn de relevante stand van zaken controleerbaar toe te lichten.

Wanneer ieder verzoek om informatie wordt uitgelegd als een gebrek aan vertrouwen, kan dat op zichzelf reden zijn om kritischer te worden.
 

Voorkomen is beter dan genezen

Veel risico’s kunnen vóór ondertekening van de overeenkomst al worden beperkt. Daarvoor moeten de juiste vragen worden gesteld aan de juiste personen en op de juiste manier.

Vertrouw niet uitsluitend op informatie van de verkopend makelaar of projectontwikkelaar. Laat de juridische, financiële en technische aspecten waar nodig onafhankelijk beoordelen.

Voorafgaand aan ondertekening moet ten minste duidelijk zijn:

• Wie de contractspartij is;
• Wie eigenaar is van de grond;
• Welke rechten de ontwikkelaar op de grond heeft;
• Welke vergunningen zijn afgegeven;
• Hoe het project wordt gefinancierd;
• Waar betalingen worden gestort;
• Wanneer geld wordt vrijgegeven;
• Welke zekerheden worden verstrekt;
• Wat bij vertraging gebeurt;
• Wat bij faillissement gebeurt;
• Hoe ontbinding en terugbetaling zijn geregeld.

Een aantrekkelijke brochure, modelwoning of verkooppresentatie zegt niets over de juridische en financiële bescherming van de koper.
 

Vertrouwen mag nooit de enige zekerheid zijn

Vertrouwen blijft belangrijk bij iedere aankoop. Een koper moet erop kunnen rekenen dat afspraken worden nagekomen en dat partijen zich inspannen om problemen op te lossen.

Maar vertrouwen mag niet worden gebruikt als vervanging voor transparantie, documentatie en afdwingbare afspraken.

Wanneer een koper uitsluitend wordt gevraagd geduld te hebben, terwijl documenten ontbreken, deadlines blijven verschuiven en aanvullende betalingen worden verlangd, is het tijd om de situatie onafhankelijk te laten beoordelen.

Wachten kan verstandig zijn. Blind blijven vertrouwen niet.

Wat moet u concreet doen bij de eerste signalen van vertraging?

Zodra u vermoedt dat een project achterloopt, is het verstandig om gestructureerd te handelen. Begin niet direct met dreigen, ontbinden of procederen. Verzamel eerst de feiten en voorkom dat uw juridische positie onnodig wordt verzwakt.
Lees verder als lid van Mondi >