Welkom in het landendossier over Zwitserland!

Zwitserland is een van de meest stabiele, maar ook meest gereguleerde vastgoedmarkten van Europa. Voor Nederlandse en Belgische kopers geldt dat toegang tot de markt niet vanzelfsprekend is. De combinatie van strikte regelgeving, beperkte bouwmogelijkheden en een sterke vraag zorgt voor een unieke marktstructuur. In dit landendossier leest u waar de kansen liggen, maar vooral ook waar de beperkingen, risico’s en aandachtspunten zich bevinden.

Op deze pagina leest u onder meer over:
de positionering van de Zwitserse vastgoedmarkt, de verschillen tussen residenten en niet-residenten, de aankoop van een tweede woning, investeren in Zwitsers vastgoed, het vergunningstraject, de rol van de notaris, fiscaliteit, financiering, verhuur, de rol en kosten van de makelaar, het bezit van vastgoed en de verkoop van een woning in Zwitserland.

Positionering van de Zwitserse vastgoedmarkt
Zwitserland kenmerkt zich door een structureel spanningsveld tussen vraag en aanbod. De overheid stuurt actief op beperking van buitenlandse vraag en bescherming van de eigen woningmarkt.

Kenmerken van de markt:

• politiek en economisch zeer stabiel
• structurele schaarste aan vastgoed
• sterke Zwitserse frank (CHF)
• strikte regelgeving voor buitenlandse kopers
• grote regionale verschillen per kanton

Belangrijk uitgangspunt
Waar in veel landen de koper bepaalt waar hij koopt, geldt in Zwitserland primair de vraag: waar mag ik kopen?

Residenten in Zwitserland
Voor kopers met een verblijfsvergunning geldt een aanzienlijk ruimere toegang tot de markt.

• vrije aankoop van vastgoed
• geen beperkingen vanuit Lex Koller zoals voor niet-residenten
• toegang tot de volledige woningmarkt

Kenmerken van de markt voor residenten:

• zeer competitieve markt
• hoge prijzen, vooral in stedelijke gebieden
• beperkt aanbod in populaire regio’s

---

Niet-residenten (Nederlanders en Belgen zonder Zwitserse verblijfsvergunning)
Voor kopers zonder Zwitserse verblijfsvergunning gelden specifieke beperkingen op basis van de Zwitserse wetgeving. Vooral voor wie een tweede woning wil kopen of in Zwitsers vastgoed wil investeren, is dit onderscheid van groot belang.

Lex Koller
De aankoop van vastgoed door buitenlanders wordt gereguleerd via de Lex Koller. Deze wet beperkt de vrije toegang tot de Zwitserse vastgoedmarkt.

• aankoop alleen mogelijk met vergunning
• alleen toegestaan in aangewezen toeristische gebieden
• maximaal één woning per persoon
• beperkingen op gebruik en oppervlakte

Wat betekent dit in de praktijk?
Voor Nederlandse en Belgische kopers zonder residentiestatus is Zwitserland geen vrije koopmarkt. Niet elk object komt in aanmerking voor aankoop door een buitenlander. Ook is niet iedere regio toegankelijk. Wie zich vooraf onvoldoende verdiept in de regelgeving, kan tijd verliezen of zich richten op vastgoed dat uiteindelijk niet gekocht mag worden.

Vergunningstraject
De aankoop door een niet-resident is afhankelijk van een kantonnale vergunning en van beschikbare quota. Zonder vergunning is overdracht niet mogelijk.

• de procedure kan meerdere maanden duren
• niet elk object komt in aanmerking
• het aantal vergunningen per jaar is beperkt

---

Tweede woning in Zwitserland
Voor veel Nederlandse en Belgische kopers gaat het in de praktijk om de aankoop van een tweede woning voor eigen gebruik. Denk aan een appartement of chalet in een toeristisch gebied. Daarbij is van belang dat het gebruik vaak aan regels is gebonden en dat ook verhuur niet altijd volledig vrij is.

Investeren in Zwitsers vastgoed
Wie Zwitserland vooral ziet als investeringsmarkt, moet rekening houden met duidelijke beperkingen. Volledig commerciële investeringen door niet-residenten zijn vaak sterk beperkt en soms alleen mogelijk binnen specifieke projecten of structuren. Zwitserland is daardoor minder geschikt voor kopers die vooral uit zijn op maximale flexibiliteit of korte termijn rendement.

De rol van de notaris
De overdracht van vastgoed in Zwitserland verloopt via een notaris en is sterk formeel ingericht. De notaris speelt een centrale rol in de juridische afwikkeling van de transactie.

• de notaris stelt de koopakte op
• de ondertekening gebeurt in aanwezigheid van de notaris
• de notaris verzorgt de registratie in het kadaster (Grundbuch)

Belangrijk
Zonder notariële akte is er geen rechtsgeldige overdracht. Tegelijkertijd moet men de rol van de notaris niet overschatten: de notaris bewaakt vooral de formele en juridische geldigheid van de transactie, maar voert niet automatisch een volledige inhoudelijke due diligence uit zoals een onafhankelijke juridisch adviseur dat zou doen.

De rol van fiscalisten
Bij Zwitsers vastgoed is ook fiscale begeleiding belangrijk. Zwitserland kent een complex belastingstelsel met federale, kantonnale en gemeentelijke componenten. Daardoor kunnen de fiscale gevolgen per regio aanzienlijk verschillen.

Belangrijke fiscale elementen zijn onder meer:

• vermogensbelasting
• belasting op fictieve huurwaarde (Eigenmietwert)
• belasting op waardestijging bij verkoop

Voor buitenlandse kopers
Voor Nederlanders en Belgen is afstemming tussen Zwitserse en eigen fiscale regels belangrijk. Niet alleen vanwege het voorkomen van dubbele belasting, maar ook om een realistisch beeld te krijgen van netto kosten, netto rendement en de gevolgen bij latere verkoop.

Financiering van vastgoed in Zwitserland
Hypotheken zijn in Zwitserland mogelijk, maar banken hanteren doorgaans strikte voorwaarden.

• financiering vaak tussen circa 50% en 70%
• strenge toetsing van inkomen en vermogen
• voor residenten kunnen ruimere mogelijkheden gelden

Voor niet-residenten betekent dit meestal dat een relatief groot deel van de aankoop met eigen middelen moet worden gefinancierd.

Verhuur en gebruik van de woning
Wie een woning in Zwitserland koopt, moet niet alleen kijken naar de aankoop zelf, maar ook naar de regels rond gebruik en verhuur.

• toeristische verhuur is vaak toegestaan, maar niet onbeperkt
• permanente verhuur kan beperkt zijn
• lokale regelgeving verschilt sterk per regio en per type object

De vrijheid die men in sommige Zuid-Europese landen ervaart, bestaat in Zwitserland doorgaans niet in dezelfde mate.

De rol en kosten van de makelaar
De makelaar speelt in Zwitserland een minder dominante rol dan in sommige andere vastgoedlanden. Toch is zijn positie relevant, zeker bij de prijsvorming en de begeleiding van bezichtigingen en onderhandelingen.

Courtage
De courtage ligt in Zwitserland doorgaans rond 2% tot 5% van de koopsom. De makelaar werkt meestal in opdracht van de verkoper en de vergoeding is in de regel verwerkt in de vraagprijs.

Wat doet de makelaar doorgaans?

• waardebepaling en prijsadvies
• marketing en presentatie van het object
• organisatie van bezichtigingen
• onderhandeling tussen partijen

Belangrijk aandachtspunt
De makelaar vertegenwoordigt in beginsel de belangen van de verkoper. Hij biedt geen juridische of fiscale zekerheid. De koper doet er daarom verstandig aan om niet uitsluitend op informatie van de makelaar af te gaan.

Korte duiding in perspectief
De Zwitserse courtagebandbreedte is vaak overzichtelijker dan in sommige andere landen. Niet alleen het percentage is relevant, maar ook de vraag wie de makelaar vertegenwoordigt, hoe de vergoeding in de prijs is verwerkt en welke commerciële belangen daarbij meespelen.

Het bezit van vastgoed in Zwitserland
Ook na aankoop blijft Zwitsers vastgoed vragen om aandacht. Denk aan terugkerende fiscale verplichtingen, onderhoudskosten, mogelijke regels vanuit een VvE of beheerstructuur en regionale voorschriften over gebruik of verhuur. Wie vastgoed in Zwitserland bezit, krijgt te maken met een systeem dat juridisch degelijk is, maar ook weinig vrijblijvend.

Verkoop van vastgoed in Zwitserland
Bij verkoop speelt opnieuw de formele afwikkeling via notaris een belangrijke rol. Daarnaast moet rekening worden gehouden met belasting op waardestijging. De hoogte daarvan is doorgaans mede afhankelijk van het kanton en van de duur van het bezit.

• transparante formele afwikkeling
• belasting op waardestijging kan aanzienlijk zijn
• bezitsduur speelt vaak een rol in de uiteindelijke belastingdruk

Belangrijkste risico’s en aandachtspunten

• onjuiste inschatting van het vergunningstraject
• beperkingen in gebruik en verhuur onderschatten
• onvoldoende fiscale voorbereiding
• vertrouwen op de makelaar zonder aanvullende controle
• onrealistische verwachtingen over flexibiliteit of rendement

Vaste begrippen

• Lex Koller – beperking van aankoop door buitenlanders
• Kanton – regionaal bestuursniveau met eigen regels en belastingaccenten
• Grundbuch – kadaster
• Eigenmietwert – fiscale fictieve huurwaarde

Wat is cliëntenonderzoek in Zwitserland?
Bij een cliëntenonderzoek wordt vastgesteld wie de koper is, wie de uiteindelijk belanghebbende is en waar de financiële middelen vandaan komen.
Zwitserland kent een eigen antiwitwaswetgeving met streng cliëntenonderzoek door onder meer banken, notarissen, advocaten en andere financiële dienstverleners. Welke documenten nodig zijn, hangt af van de aard van de transactie en het risicoprofiel.

Conclusie
Zwitserland is een stabiele, schaarse en juridisch solide vastgoedmarkt, maar tegelijkertijd sterk gereguleerd en minder toegankelijk dan veel andere Europese landen. Voor Nederlandse en Belgische kopers geldt dat een goede voorbereiding essentieel is. Niet alleen de aankoop zelf vraagt aandacht, maar ook de fiscale positie, de gebruiksmogelijkheden, de rol van de notaris, de beperkingen voor niet-residenten en de gevolgen bij latere verkoop.

Samenvattend
Zwitserland is geen eenvoudige instapmarkt, maar wel een serieuze markt voor goed geïnformeerde kopers die kiezen voor stabiliteit, kwaliteit en lange termijn waarde.

Locaties in Zwitserland
Zwitserland kent grote regionale verschillen. Voor kopers van buiten Zwitserland is de keuze van de locatie bovendien niet alleen een kwestie van landschap, bereikbaarheid, prijsniveau en verhuurmogelijkheden. De juridische mogelijkheden om vastgoed te kopen verschillen eveneens per kanton en gemeente. Niet-residenten kunnen daardoor niet zonder meer overal een woning of appartement kopen. Vooral bij vakantiewoningen moet vooraf worden vastgesteld of het object voor aankoop door buitenlanders in aanmerking komt en of een vergunning beschikbaar is.

Wallis (Valais)
Wallis behoort tot de belangrijkste regio's voor buitenlandse kopers van vakantiewoningen in Zwitserland. Het kanton combineert bekende skigebieden met een relatief zonnig en droog klimaat en een omvangrijk aanbod van appartementen en chalets. De verschillen binnen Wallis zijn groot: van zeer exclusieve internationale bestemmingen tot kleinere bergdorpen waar het prijsniveau aanzienlijk lager kan liggen. Voor niet-residenten blijven de Lex Koller, beschikbare vergunningen en lokale regels rond tweede woningen belangrijke aandachtspunten.

Verbier
Verbier behoort tot de bekendste en duurste wintersportbestemmingen van Zwitserland. De plaats heeft een uitgesproken internationaal karakter en maakt deel uit van het grote skigebied Les 4 Vallées. Het aanbod bestaat uit appartementen en chalets, waarbij vooral vastgoed op goede locaties schaars en kostbaar is. Verbier kan interessant zijn voor kopers die waarde hechten aan een internationaal topsegment, hoogwaardige voorzieningen en zowel winter- als zomertoerisme.

Crans-Montana
Crans-Montana ligt op een zonnig plateau boven het Rhônedal en combineert wintersport met golf, restaurants, winkels en een relatief lang toeristisch seizoen. De bestemming trekt een internationaal publiek en kent een omvangrijke markt voor tweede woningen. Het prijsniveau ligt hoog, maar varieert sterk per ligging, uitzicht, bouwkwaliteit en bereikbaarheid van pistes en centrum.

Zermatt
Zermatt is dankzij de Matterhorn een van de bekendste bergbestemmingen ter wereld. Het autovrije dorp beschikt over een groot en hooggelegen skigebied en kent zowel in de winter als zomer veel toerisme. Vastgoed is schaars en zeer kostbaar. Voor buitenlandse kopers is bovendien van belang dat niet ieder object vrij beschikbaar is. Juist in Zermatt moet daarom vóór een serieuze aankoopbeslissing worden vastgesteld welke juridische status het betreffende vastgoed heeft.

Saas-Fee
Saas-Fee is eveneens autovrij en ligt hoog in de bergen, omringd door verschillende vierduizenders en gletsjers. Het dorp heeft een kleinschaliger karakter dan Zermatt en richt zich sterk op bergsport en wintersport. Voor kopers die een traditionele Zwitserse bergomgeving zoeken, kan Saas-Fee interessant zijn. Bereikbaarheid, exploitatiemogelijkheden en de juridische status van een vakantiewoning verdienen daarbij aandacht.

Nendaz en Veysonnaz
Nendaz en Veysonnaz maken deel uit van Les 4 Vallées en bieden toegang tot hetzelfde omvangrijke skigebied als Verbier. Het prijsniveau is doorgaans toegankelijker dan in Verbier, waardoor deze plaatsen interessant kunnen zijn voor kopers die vooral kijken naar de combinatie van skigebied, eigen gebruik en verhuurpotentieel. Nendaz beschikt over relatief veel voorzieningen en een breed aanbod van appartementen en chalets.

Grimentz en Zinal
Grimentz en Zinal liggen in Val d'Anniviers en spreken vooral kopers aan die een authentiek bergdorp verkiezen boven een grotere wintersportplaats. Traditionele houten chalets bepalen voor een belangrijk deel het beeld. Het aanbod is beperkter dan in grotere resorts, waardoor aantrekkelijke objecten schaars kunnen zijn. De regio combineert wintersport met wandelen, fietsen en bergsport in de zomer.

Leukerbad
Leukerbad onderscheidt zich door de combinatie van wintersport en thermale baden. Daardoor is het toeristische profiel breder dan uitsluitend skiën. Het prijsniveau kan gunstiger zijn dan in de bekendste topresorts van Wallis. Voor kopers die zowel eigen gebruik als toeristische verhuur overwegen, is het belangrijk om niet alleen naar het aankoopbedrag te kijken, maar ook naar servicekosten, verhuurvoorwaarden en eventuele renovatieverplichtingen.

Graubünden
Graubünden is het grootste kanton van Zwitserland en omvat verschillende internationaal bekende bergbestemmingen. De regio kent een grote markt voor vakantie- en tweede woningen, maar tegelijkertijd strenge beperkingen en schaarste in populaire gemeenten. Niet-residenten moeten nadrukkelijk rekening houden met de Lex Koller en met lokale en kantonnale regelgeving. De vastgoedmarkt loopt uiteen van exclusief topsegment tot appartementen en chalets in kleinere bergplaatsen.

St. Moritz en Engadin
St. Moritz behoort tot het absolute topsegment van de Zwitserse vastgoedmarkt. De combinatie van wintersport, meren, internationale evenementen en luxe voorzieningen zorgt voor een uitzonderlijk prijsniveau. Ook omliggende plaatsen in het Engadin, zoals Celerina, Pontresina en Silvaplana, zijn aantrekkelijk. Wie hier koopt, kiest doorgaans voor kwaliteit en schaarste en moet rekening houden met hoge aankoopprijzen en een zeer beperkt aanbod.

Davos en Klosters
Davos combineert wintersport met een stedelijker karakter en is daarnaast bekend als congres- en evenementenbestemming. Klosters is kleinschaliger en traditioneler. Samen beschikken zij over een omvangrijk wintersportgebied en een toeristisch seizoen dat zich niet uitsluitend tot de winter beperkt. Voor vastgoedkopers kan de combinatie van infrastructuur, internationale bekendheid en bereikbaarheid interessant zijn.

Arosa
Arosa ligt aan het einde van een bergdal en is verbonden met het skigebied van Lenzerheide. Het dorp heeft zowel in de winter als zomer een sterke toeristische functie. Appartementen vormen een belangrijk deel van het aanbod. Door de ligging is de reistijd vanaf de grotere Zwitserse verkeersassen langer dan bij sommige andere bestemmingen, maar juist de afgesloten bergomgeving vormt voor veel eigenaren een deel van de aantrekkingskracht.

Flims en Laax
Flims en Laax vormen samen met Falera een populaire vakantieregio. Laax heeft internationaal een sterke naam op het gebied van freestyle skiën en snowboarden, terwijl Flims een breder toeristisch publiek aantrekt. Ook in de zomer is er veel activiteit. De combinatie van modern toerisme, bergsport en relatief goede bereikbaarheid maakt de regio interessant voor een jonger en internationaal publiek.

Ticino (Tessin)
Het Italiaanstalige Ticino biedt een totaal ander Zwitserland dan de Alpenregio's van Wallis en Graubünden. Het klimaat is milder, de architectuur heeft mediterrane invloeden en meren spelen een belangrijke rol. De regio trekt kopers die Zwitserse stabiliteit willen combineren met een Zuid-Europese sfeer. Ook hier geldt dat buitenlandse niet-residenten niet ieder willekeurig woonobject kunnen aankopen.

Lugano
Lugano is het economische en culturele centrum van Ticino en ligt aan het Meer van Lugano. De stad combineert stedelijke voorzieningen met bergen en water. Het prijsniveau is hoog, vooral voor woningen met uitzicht op het meer. Lugano is minder een traditionele vakantiewoningmarkt dan veel skibestemmingen en kan ook aantrekkelijk zijn voor mensen die zich daadwerkelijk in Zwitserland willen vestigen.

Locarno en Ascona
Locarno en Ascona liggen aan het Lago Maggiore en behoren tot de meest aantrekkelijke vakantiegebieden van Ticino. Ascona heeft een exclusief en sfeervol centrum aan het meer, terwijl Locarno groter is en meer stedelijke voorzieningen biedt. De regio kent een mild klimaat en een sterk zomerseizoen. Woningen met goed uitzicht en buitenruimte zijn gewild en daardoor relatief kostbaar.

Vaud
Het kanton Vaud strekt zich uit van het Meer van Genève tot verschillende Alpengebieden. Hierdoor lopen de vastgoedmarkten sterk uiteen. Rond het meer domineren steden, internationale bedrijvigheid en hoogwaardige woonlocaties, terwijl in de Alpen juist vakantie- en wintersportvastgoed wordt aangeboden. Voor niet-residenten moet per gemeente en object worden onderzocht of aankoop mogelijk is.

Montreux en de Zwitserse Rivièra
Montreux ligt spectaculair aan het Meer van Genève en heeft een internationaal karakter. De combinatie van meer, bergen, cultuur en relatief mild klimaat maakt de regio aantrekkelijk voor zowel permanente bewoning als tweede verblijf. Het prijsniveau is hoog en woningen met vrij uitzicht over het meer behoren tot het premiumsegment.

Villars-sur-Ollon en Gryon
Villars-sur-Ollon en Gryon liggen in de Vaudse Alpen en vormen een interessante combinatie van wintersport, internationale scholen en bereikbaarheid vanuit de regio rond het Meer van Genève. Het gebied is minder hoog dan sommige skibestemmingen in Wallis, waardoor bij aankoop ook de ligging en sneeuwzekerheid van belang zijn. Het toerisme richt zich nadrukkelijk op zowel winter als zomer.

Château-d'Oex en Pays-d'Enhaut
Deze regio heeft een rustiger en traditioneler karakter dan veel grote Zwitserse wintersportplaatsen. Château-d'Oex staat onder meer bekend om ballonvaren en outdooractiviteiten. Het gebied kan interessant zijn voor kopers die landschap, authenticiteit en rust belangrijker vinden dan directe toegang tot een zeer groot skigebied.

Berner Oberland
Het Berner Oberland behoort landschappelijk tot de bekendste delen van Zwitserland. Bergen als de Eiger, Mönch en Jungfrau bepalen het decor. Het gebied kent verschillende toeristische vastgoedmarkten, maar de mogelijkheden voor buitenlandse kopers verschillen per locatie en object. Een goede juridische controle vooraf is daarom noodzakelijk.

Gstaad en Saanenland
Gstaad behoort tot de meest exclusieve vakantiebestemmingen van Zwitserland. Het dorp combineert traditionele chaletarchitectuur met luxe hotels, winkels en internationale evenementen. Het vastgoedaanbod is schaars en prijzen behoren tot de hoogste van het land. Ook omliggende dorpen in het Saanenland kunnen interessant zijn, maar het juridische aankoopregime moet per object worden gecontroleerd.

Grindelwald en Wengen
Grindelwald en Wengen liggen in de Jungfrauregio en trekken een groot internationaal publiek. Grindelwald is goed ontwikkeld als toeristische bestemming en biedt directe toegang tot een omvangrijk berggebied. Wengen is autovrij en heeft een traditioneler karakter. Beide plaatsen profiteren van sterk winter- én zomertoerisme, maar kennen daardoor ook een hoge vraag naar aantrekkelijk gelegen vastgoed.

Centraal-Zwitserland
Centraal-Zwitserland omvat onder meer de regio's rond het Vierwoudstrekenmeer en verschillende berggebieden. De combinatie van Luzern, meren en Alpen maakt het landschappelijk zeer aantrekkelijk. Voor buitenlandse niet-residenten zijn de aankoopmogelijkheden echter beperkter dan de aantrekkelijkheid van de regio wellicht doet vermoeden. Controle van de juridische aankoopmogelijkheid moet daarom altijd voorafgaan aan een zoektocht naar vastgoed.

Andermatt
Andermatt neemt binnen de Zwitserse vastgoedmarkt een bijzondere positie in. Het voormalige bergdorp heeft zich ontwikkeld tot een internationale resortbestemming met hotels, golf, wintersport en hoogwaardige appartementen en residences. Bepaalde ontwikkelingen in Andermatt kennen een uitzonderingspositie ten opzichte van de gebruikelijke beperkingen voor buitenlandse kopers. Dit betekent echter niet dat ieder object in Andermatt automatisch zonder beperkingen kan worden gekocht. De juridische status en voorwaarden moeten daarom per project en object worden gecontroleerd.

Welke locatie past bij uw plannen?
De beste locatie in Zwitserland hangt sterk af van het doel van de aankoop. Wie vooral voor wintersport koopt, kijkt naar andere regio's dan iemand die een woning aan een meer zoekt of uiteindelijk naar Zwitserland wil emigreren. Ook bereikbaarheid, hoogte, sneeuwzekerheid, eigen gebruik, verhuurmogelijkheden, servicekosten en het beschikbare budget spelen een rol. Voor niet-residenten komt daar een doorslaggevende vraag bij: mag u het betreffende vastgoed juridisch daadwerkelijk kopen? Selecteer daarom niet eerst een woning om pas daarna de regelgeving te onderzoeken, maar neem de aankoopmogelijkheden vanaf het begin mee in de locatiekeuze.