Zwitserland wil vakantiewoningen verder beperken

Een vakantiewoning kopen in Zwitserland is voor Nederlanders en Belgen al aan strikte voorwaarden gebonden. Die regels kunnen verder worden aangescherpt. De Zwitserse Bondsraad wil de Lex Koller wijzigen en onder meer het aantal vergunningen voor buitenlandse kopers beperken. Ook bij doorverkoop tussen buitenlanders moet mogelijk opnieuw een vergunning en quotumruimte beschikbaar zijn. De consultatieronde is inmiddels afgerond. Wat verandert er mogelijk, wat geldt nu al en waarmee moeten Nederlandse en Belgische kopers rekening houden?

Zwitserland kent al beperkingen voor buitenlandse kopers
Wie vanuit Nederland of België een vakantiewoning in Zwitserland wil kopen, kan niet zonder meer iedere woning op iedere locatie aankopen. De zogenoemde Lex Koller beperkt de aankoop van Zwitsers vastgoed door personen die in het buitenland wonen. Daarbij is niet alleen de nationaliteit van de koper van belang. Ook de woonplaats, het gebruik van de woning, het betreffende kanton en soms zelfs de gemeente spelen een rol.

De uitvoering ligt grotendeels bij de kantons. De bevoegde kantonale instantie beoordeelt of voor een specifieke aankoop een vergunning nodig is en of deze kan worden verleend.

Wat wil de Zwitserse regering veranderen?
De Bondsraad presenteerde op 15 april 2026 een voorstel om de Lex Koller verder aan te scherpen. De consultatie liep tot 15 juli 2026. De ingediende reacties van kantons, politieke partijen, organisaties en andere belanghebbenden zijn inmiddels gepubliceerd.

Voor potentiële Nederlandse en Belgische kopers van een vakantiewoning zijn vooral twee voorstellen relevant. Ten eerste wil de Bondsraad het aantal beschikbare vergunningen voor de aankoop van vakantiewoningen en wooneenheden in aparthotels door personen in het buitenland verminderen. Ten tweede wil men de doorverkoop tussen buitenlandse eigenaren anders behandelen.

Ook doorverkoop moet straks mogelijk meetellen
Onder de huidige regeling heeft ook een buitenlandse koper bij doorverkoop in beginsel een vergunning nodig. Wanneer de buitenlandse verkoper destijds zelf al een vergunning voor de aankoop van deze vakantiewoning heeft verkregen, wordt de nieuwe vergunning echter niet opnieuw ten laste van het kantonnale quotum gebracht. De Bondsraad wil dit veranderen: voortaan zou iedere aankoop van een vakantiewoning door een persoon in het buitenland het kantonnale quotum moeten belasten.

Wanneer bijvoorbeeld een Nederlandse eigenaar zijn Zwitserse vakantiewoning verkoopt aan een Belgische koper, zou de nieuwe aankoop opnieuw ten laste van het beschikbare kantonnale quotum moeten komen. Dat lijkt een technische wijziging, maar kan in populaire toeristische regio's praktische gevolgen hebben. Als minder vergunningen beschikbaar komen én meer transacties beslag leggen op het quotum, kan het voor buitenlandse kopers lastiger worden om een geschikte woning daadwerkelijk te verwerven.

Wat geldt op dit moment?
Het is belangrijk om de voorgestelde regels niet te verwarren met geldend recht. De aanscherping is nog geen definitieve wet. Op dit moment blijft de bestaande Lex Koller van toepassing.

De aankoop van woningen door personen die in het buitenland wonen is in beginsel vergunningplichtig. Voor vakantiewoningen kunnen kantons aankoop toestaan in daarvoor aangewezen toeristische plaatsen. Daarbij gelden zowel federale als kantonnale voorwaarden en beschikbare quota.

Niet ieder kanton biedt dezelfde mogelijkheden. Volgens de toelichting bij het wetsvoorstel kennen momenteel 17 kantons een wettelijke mogelijkheid voor de aankoop van vakantiewoningen en/of wooneenheden in aparthotels door personen in het buitenland. De kantons bepalen vervolgens zelf in welke toeristische plaatsen dergelijke aankopen mogelijk zijn. Daarnaast kunnen lokaal aanvullende beperkingen gelden.

Nederlanders en Belgen vallen niet automatisch buiten de Lex Koller
Dat Zwitserland afspraken heeft met de Europese Unie betekent niet dat iedere Nederlander of Belg vrij een vakantiewoning kan kopen. Nederlanders en Belgen die daadwerkelijk in Zwitserland wonen, bevinden zich juridisch in een andere positie dan Nederlanders en Belgen die in Nederland of België wonen en uitsluitend een tweede woning in Zwitserland willen kopen.

Een Nederlander of Belg die buiten Zwitserland woont, geldt voor de toepassing van de Lex Koller in beginsel als een 'persoon in het buitenland'. Juist daarom moet vóór het aangaan van verplichtingen worden vastgesteld of de gewenste woning door deze koper mag worden aangekocht.

Hoofdwoning en vakantiewoning zijn niet hetzelfde
De aangekondigde wijziging bevat ook strengere regels voor de aankoop van hoofdwoningen door onderdanen van landen buiten de EU en EFTA. Deze specifieke aanscherping is dus niet rechtstreeks op Nederlanders en Belgen van toepassing. Voor een Nederlandse of Belgische koper die in Nederland of België blijft wonen en een vakantiewoning in Zwitserland zoekt, zijn vooral de regels voor vakantiewoningen relevant.

Het onderscheid is essentieel. Regels over de aankoop van een hoofdwoning door iemand die daadwerkelijk in Zwitserland woont, kunnen niet zonder meer worden toegepast op een tweede woning voor recreatief gebruik.

Een woning kopen geeft geen verblijfsrecht
Een ander belangrijk misverstand is dat de aankoop van Zwitsers vastgoed automatisch mogelijkheden zou bieden om in Zwitserland te gaan wonen. Dat is niet het geval. De Zwitserse overheid benadrukt expliciet dat het bezit van onroerend goed geen recht geeft op een Zwitserse verblijfsvergunning. Vastgoedeigendom en verblijfsrecht moeten juridisch afzonderlijk worden beoordeeld.

Voor kopers die uiteindelijk naar Zwitserland willen emigreren, is het daarom verstandig beide trajecten vooraf naast elkaar te leggen.

Wat betekent de voorgestelde aanscherping voor kopers?
Op korte termijn verandert de aangekondigde wetswijziging nog niets aan de bestaande aankoopregels. Toch is het voorstel relevant voor iedereen die zich nu oriënteert op een Zwitserse vakantiewoning. Wanneer de voorstellen daadwerkelijk worden ingevoerd, kan het beschikbare aanbod voor buitenlandse kopers indirect kleiner worden. Niet omdat woningen fysiek verdwijnen, maar omdat minder transacties binnen de vergunningen en quota kunnen passen.

Dat maakt het nog belangrijker om bij een interessante woning niet uitsluitend naar prijs, ligging en kwaliteit te kijken. De eerste vraag zou eigenlijk moeten zijn: mag deze specifieke koper deze specifieke woning op deze locatie juridisch verwerven? Pas daarna heeft het zin om het aankoopproces verder in te gaan.

Hoe groot is de voorgestelde beperking?
De voorgestelde verlaging is aanzienlijk. Het landelijk beschikbare quotum bedraagt momenteel 1.500 eenheden per jaar. Volgens de toelichting bij het wetsvoorstel zou daarvan straks maximaal 600 eenheden over de kantons worden verdeeld, naast een reserve van 150 eenheden voor kantons die deze aankoopmogelijkheid momenteel niet kennen. Daarmee zou het effectief beschikbare kantonnale quotum met 60% worden teruggebracht. Tegelijkertijd moeten voortaan ook aankopen tussen buitenlandse eigenaren opnieuw ten laste van het quotum komen. Vooral in populaire toeristische regio's kan de beschikbare ruimte voor buitenlandse kopers daardoor sneller onder druk komen te staan.

Mondi-advies
Zwitserland is geen markt waar een buitenlandse koper verstandig doet eerst een woning te reserveren of een koopdocument te tekenen en daarna pas de juridische mogelijkheden te onderzoeken.

Controleer vooraf onder meer:
• of de woning door een niet-ingezetene mag worden gekocht;
• of de gemeente is aangewezen voor aankoop door buitenlandse kopers;
• of een vergunning noodzakelijk is;
• of binnen het betreffende kanton voldoende quotum beschikbaar is;
• welke gebruiks- en verhuurvoorwaarden gelden;
• of er aanvullende kantonnale of gemeentelijke beperkingen bestaan;
• welke gevolgen een eventuele toekomstige wijziging van de Lex Koller voor de transactie kan hebben.

De exacte mogelijkheden verschillen per object, koper, kanton en gemeente.

Exclusief voor Mondi-leden: eerst controleren, dan onderhandelen
Wie concreet een woning in Zwitserland overweegt, doet er verstandig aan de juridische haalbaarheid vóór een bod of reservering te laten vaststellen. De vermelding dat een woning 'aan buitenlanders verkocht mag worden' is op zichzelf onvoldoende zekerheid.

Overweegt u een woning in Zwitserland te kopen? Laat dan bij voorkeur vóór het aangaan van verplichtingen beoordelen wat voor uw persoonlijke situatie en het betreffende object juridisch mogelijk is.

---

Een woning kopen in Zwitserland?
Bezoek het landendossier Zwitserland voor uitgebreide informatie over de aankoopmogelijkheden voor Nederlanders en Belgen, de Lex Koller, vergunningen, belastingen, financiering, verhuur en andere aandachtspunten bij het kopen en bezitten van Zwitsers vastgoed. Mondi adviseert om vooraf te controleren of u als buitenlandse koper het betreffende object daadwerkelijk mag kopen en pas daarna verdere verplichtingen aan te gaan.

---

Terug naar overzicht