Chalet kopen in Zwitserland: mag u het ook zelf gebruiken?

Een chalet in Zwitserland staat te koop als vakantiewoning. De ligging is prachtig en de makelaar zegt dat buitenlandse kopers welkom zijn. Maar mag u er zelf verblijven wanneer u wilt? Of moet de woning beschikbaar blijven voor toeristische verhuur? Naast de regels voor buitenlandse kopers gelden in Zwitserland afzonderlijke regels voor tweede woningen. Wie dat verschil pas na aankoop ontdekt, kan een heel ander gebruik krijgen dan verwacht.

Een koopmogelijkheid zegt nog niets over het gebruik
Een Nederlands of Belgisch echtpaar vindt een appartement in een Zwitsers bergdorp. De makelaar vermeldt dat het object aan buitenlandse kopers kan worden verkocht. Het plan is duidelijk: een aantal weken per jaar zelf verblijven, de rest van het jaar eventueel verhuren. Maar voordat de koop doorgaat, moet nog een andere vraag worden beantwoord. Is dit appartement juridisch bestemd voor vrij gebruik als tweede woning, of gelden er voorwaarden voor permanente bewoning of toeristische exploitatie?

In eerdere artikelen legde Mondi uit welke beperkingen de Lex Koller aan buitenlandse kopers stelt en welke verdere aanscherping de Zwitserse regering voorstelt. Die regels bepalen onder welke voorwaarden iemand in het buitenland Zwitsers vastgoed kan verwerven. De Zwitserse regels voor tweede woningen beantwoorden een andere vraag: hoe mag een specifieke woning worden gebruikt?

De grens van 20 procent
In Zwitserse gemeenten waar meer dan 20 procent van de woningen tweede woning is, mogen in beginsel geen nieuwe tweede woningen worden vergund. Dat betekent niet dat iedere bestaande woning in zo'n gemeente dezelfde beperkingen heeft. De datum waarop de woning rechtmatig bestond of werd vergund, de oorspronkelijke bestemming en eventuele gebruiksvoorwaarden kunnen een groot verschil maken.

Een woning die op 11 maart 2012 al rechtmatig bestond of definitief was vergund, kan onder de Zwitserse wet een zogenoemde altrechtliche Wohnung zijn. Als er geen aanvullende kantonnale of gemeentelijke beperkingen gelden, kan zo'n woning volgens het tweede-woningenrecht als hoofdwoning of tweede woning worden gebruikt. Dat zegt nog niet of deze specifieke buitenlandse koper haar onder de Lex Koller mag verwerven of welke voorwaarden een eventuele aankoopvergunning aan het gebruik stelt. De leeftijd van het gebouw alleen bewijst dus geen vrij aankoop- of gebruiksrecht.

Toeristische verhuur kan een verplichting zijn
Sommige nieuw vergunde woningen in gemeenten met veel tweede woningen hebben een gebruiksvoorwaarde: zij moeten als toeristisch geëxploiteerde woning beschikbaar blijven. Volgens de Zwitserse regels moeten dergelijke woningen gedurende een langere periode, in het hoog- én laagseizoen, tegen gebruikelijke marktvoorwaarden voor korte verblijven aan gasten worden aangeboden. Bij deze wettelijke categorie is eigen gebruik door de eigenaar in beginsel niet toegestaan; langdurige verhuur voldoet evenmin aan deze bestemming. Los daarvan kunnen bij andere objecten contractuele verhuurverplichtingen gelden. Controleer dus altijd op welke vergunning en afspraken een vermeende verhuurplicht berust.

Dat een verkoper spreekt over een 'vakantieappartement' of 'appartement met verhuurmogelijkheid' zegt daarom te weinig. De koper moet vaststellen of hij een woning met vrij gebruik koopt, een woning met een verplichting tot toeristische exploitatie, of een woning waarvoor een andere gebruiksbeperking geldt. Bij een appartement in een complex kunnen bovendien exploitatieafspraken en verplichtingen tegenover een beheerder van belang zijn.

En als u wilt verbouwen?
Ook een plan om het chalet uit te breiden of ingrijpend te veranderen verdient onderzoek vóór aankoop. De regels voor bestaande woningen bieden onder voorwaarden mogelijkheden, maar vormen geen algemene toestemming om extra woonruimte te creëren. De bouwvergunning, de ligging, de status van het gebouw en kantonnale en gemeentelijke voorschriften bepalen wat bij dit object mogelijk is. Vraag daarom een schriftelijke beoordeling voordat een gewenste uitbreiding onderdeel wordt van de aankoopbeslissing.

Welke vragen stelt u vóór ondertekening?
Controleer voor het specifieke object de bouw- en gebruiksvergunningen, het actuele Grundbuch-uittreksel en eventuele exploitatieovereenkomsten gezamenlijk. Laat vaststellen welke bestemming en gebruiksvoorwaarden gelden. Vraag vervolgens expliciet of eigen verblijf, verblijf door familie, kortdurende verhuur en een eventuele verbouwing passen binnen die voorwaarden. Controleer afzonderlijk of u als buitenlandse koper deze woning mag verwerven. Beide controles zijn nodig voordat u op de presentatie van de makelaar of op verwachte verhuuropbrengsten kunt vertrouwen.

De kern voor kopers
Een Zwitserse woning kan aantrekkelijk zijn en toch niet passen bij het gebruik dat u voor ogen heeft. Wie een tweede thuis zoekt, moet zekerheid krijgen over eigen verblijf. Wie verhuur verwacht, moet de exploitatievoorwaarden en verplichtingen begrijpen. En wie beide wil combineren, moet laten bevestigen dat juist die combinatie bij het betreffende object is toegestaan. Doe dat voordat u een bindend document ondertekent of geld betaalt.

Voor Mondi-leden: van verkooptekst naar controleerbaar bewijs
In het afgeschermde deel leest u welke documenten u voor een chalet of appartement moet opvragen, hoe u de juridische status en exploitatieafspraken onderzoekt en hoe u voor uw concrete plannen een schriftelijk, controleerbaar antwoord krijgt.

---

Een chalet of appartement kopen in Zwitserland?
Bezoek het landendossier Zwitserland voor informatie over aankoop door Nederlandse en Belgische kopers, vergunningen, tweede woningen, financiering, belastingen en verhuur. Controleer vóór een bod of ondertekening twee zaken afzonderlijk: mag u dit object kopen en mag u het gebruiken zoals u van plan bent? De vergunde bestemming en eventuele voorwaarden voor eigen verblijf of toeristische exploitatie kunnen bepalend zijn voor uw aankoopbeslissing.

---

Terug naar overzicht