Wil Dubai de makelaars buitenspel zetten?

Blog Hilda van der Tuin, advocaat - mediator – notaris Dutch lawyer in de UAE: “Analyse van het nieuwe ‘First Property Ownership’-programma. Onlangs heeft het Dubai Land Department het First Property Ownership-programma gelanceerd. Particulieren reageren enthousiast, maar strategisch gezien is dit programma revolutionair. In dit artikel leg ik uit waarom.

Het programma lijkt op het eerste gezicht een klassiek stimuleringspakket voor starters: eenmalige toegang tot gunstige voorwaarden bij aankoop van een woning in een freeholdzone, mits de koper nog nooit eerder vastgoed in Dubai op naam heeft gehad. Maar achter deze ogenschijnlijk eenvoudige opzet schuilt een veel diepgaandere systeemverandering. Dit is geen subsidieregeling of marketingactie, maar een structureel parallel verkoop- en financieringskanaal — volledig buiten de bestaande vastgoedketen om.

1. Makelaars uitgesloten: bewuste systeemkeuze
Voor het eerst in Dubai is er een overheidsprogramma dat makelaars expliciet buitenspel zet. Niet om slechts 10 procent korting door te geven aan de koper, maar als strategische breuk met het traditionele commissiemodel (2–5 procent). De Dubai Land Department (DLD) en de overheid van Dubai zetten in op directe transacties tussen koper en ontwikkelaar - zonder tussenpersonen.

2. Herintroductie van staatsregie
De overheid bepaalt welke dertien ontwikkelaars mogen deelnemen, welke vijf banken hypotheken mogen verstrekken en welke projecten in aanmerking komen. Daarmee krijgt de Dubai Land Department opnieuw grip op het woningaanbod, en kan het de vorm, timing en doelgroep van eigendom sturen via een gesloten stelsel van erkende partijen.

3. Beheersing van structurele overproductie
Het programma geldt uitsluitend voor nieuwbouwprojecten (off-plan) en woningen die nog in bezit zijn van de ontwikkelaar. Bestaande woningen zijn uitgesloten.
Deze beperking is geen toeval. Volgens kredietbeoordelaar Fitch staan er in 2025–2026 meer dan 210.000 nieuwe woningen gepland — het dubbele van voorgaande jaren. Alleen al in Q1 2025 zijn ruim 30.000 off-plan units gelanceerd; in 2024 werden er al 38.500 opgeleverd. Veel daarvan staan nog onverkocht. Fitch verwacht een marktbrede prijsdaling van 10–15 procent.

Het programma fungeert in dit licht als een gecontroleerd distributiekanaal voor de overtollige voorraad — onzichtbaar verkocht, zonder impact op marktprijzen.

4. Flippen toegestaan - zonder restricties
Hoewel gepresenteerd als startersregeling, zijn er géén gebruiksverplichtingen of beperkingen op verhuur of doorverkoop. Daarmee kunnen ook investeerders meedoen die puur op prijsstijging speculeren. Dit zogeheten flippen — met lage aanbetaling kopen, en voor oplevering met winst doorverkopen — wordt stilzwijgend toegestaan zolang de koper formeel nog geen woning bezit.
5. Beperkte toegang tot financiering: gesloten hypotheekcircuit
Slechts vijf banken zijn toegelaten tot het programma. Zij bieden scherpe voorwaarden, zoals langere looptijden, lagere rente en gespreide registratiekosten. In ruil krijgen ze exclusieve toegang tot een gescreende groep kopers via DLD.
Deze klanten zijn gebonden aan het systeem: wie deelneemt aan het programma, moet financieren binnen dit beperkte circuit.

6. DLD bouwt waardevolle startersdatabase op
Om deel te nemen moeten kopers zich digitaal registreren. De Dubai Land Department screent op eerder eigendom (ook gedeeld). Alleen volledig ‘onbesmette’ kandidaten krijgen toegang. Zo ontstaat een waardevolle database van koopgeïnteresseerden die eerder onzichtbaar waren — vaak langdurige huurders met stabiele inkomens. Hiermee krijgt DLD beleidsmatige grip op een nieuw segment.

7. Voorsprong voor grote, door de overheid gesteunde ontwikkelaars
Slechts dertien grote partijen zijn erkend — waaronder Emaar, Nakheel, DAMAC en Ellington. Projecten van kleinere ontwikkelaars komen niet in aanmerking, ook al voldoen ze aan alle overige criteria. Hierdoor ontstaat een marktvoordeel: lagere marketingkosten en gegarandeerde kopersinstroom voor erkende partijen.

8. Structurele regeling, geen tijdelijke actie
Het programma is permanent en open-ended: er zijn geen sluitingsdata of inschrijfrondes. De QR-code die deelnemers ontvangen blijft geldig tot de aankoop. Dit stelt DLD in staat om vraag te activeren of af te remmen - afhankelijk van marktdruk en beleidsdoelen. Het systeem is schaalbaar, uitbreidbaar en koppelbaar aan andere initiatieven.

Conclusie: systeemverandering in plaats van startersvoordeel
Het First Property Ownership-programma is geen promotieactie of subsidie. Het is een strategisch parallel systeem waarin:

• makelaars buiten spel worden gezet,
• structurele overproductie beheerst wordt,
• banken en kopers via DLD gekoppeld worden,
• en starters worden geregistreerd en geprofileerd.
• Tegelijk wordt speculatief flippen bewust toegestaan. Daarmee is het programma tegelijk commercieel, beleidsmatig, sociaal én speculatief van aard.

Auteur: mr. Hilda van der Tuin is advocaat, mediator en notaris en verbonden aan Dutch lawyer in de UAE.

Deel 1: Investeren in vastgoed in Dubai - Verenigde Arabische Emiraten 
Deel 2: Verschil tussen testament en volmacht in Dubai 
Deel 3: Halalhypotheek
Deel 4: Waarschuwing bij aankoop vastgoed in de Verenigde Arabische Emiraten
Deel 5: Wil Dubai de makelaars buitenspel zetten?

---

Bezit, aan- en verkoop van vastgoed in de Verenigde Arabische Emiraten
Bezoek regelmatig het landendossier Verenigde Arabische Emiraten en maak als lid proactief gebruik van uw Mondi lidmaatschap door vragen te stellen in de vraag- en antwoordmodule onder aan de pagina van het van het landendossier over alles wat te maken heeft met de aankoop, bezit en verkoop van een (tweede) woning. Als lid hebt u tevens toegang tot antwoorden met broninformatie op vragen die door andere leden zijn gesteld.

Disclaimer: Dit artikel is bedoeld voor informatieve doeleinden en vormt geen juridisch, fiscaal of financieel advies. Hoewel de inhoud met zorg is samengesteld, kunnen geen rechten worden ontleend aan de informatie in dit artikel.

---

Terug naar overzicht