Energieprestaties en verborgen risico’s bij vastgoedinvesteringen in de UAE

Blog Hilda van der Tuin, advocaat - mediator – notaris Dutch lawyer in de UAE: “De Europese Unie scherpt met de EPBD-richtlijn de energieprestaties van gebouwen fors aan, met grote gevolgen voor slecht geïsoleerde woningen die straks niet meer zonder meer verhuurd of verkocht kunnen worden. Maar hoe verhoudt dit zich tot de vastgoedmarkt in de Verenigde Arabische Emiraten, waar extreme hitte en hoog energieverbruik normaal zijn? De UAE kent geen energielabels of minimumeisen, waardoor kopers risico lopen op hoge exploitatiekosten en technische problemen. Waar moet je dan wél op letten als investeerder?

De EU-richtlijn energieprestatie van gebouwen, hebben ze die ook in de Verenigde Arabische Emiraten?
De Europese Commissie wil de energieprestatie van gebouwen verbeteren. Daarom heeft de EC de Energy Performance of Buildings Directive (EPBD) IV opgesteld. De EPBD schrijft voor dat woningen rond 2030 minimaal energielabel E moeten hebben en daarna minimaal energielabel D. De consequentie van die richtlijn is dat een woning die niet het goede energielabel heeft, niet meer zonder meer kan worden verhuurd of verkocht. Dat betekent voor Spanje, Italië, Griekenland en Portugal dat er een groot aantal onverhuurbare en onverkoopbare woningen gaat ontstaan, omdat in die landen in de jaren zestig, zeventig en tachtig veel slechte woningen zijn gebouwd. Ook in Frankrijk, België, Duitsland en Oostenrijk is de oudere binnenstedelijke woningvoorraad vaak nog niet aangepast aan de eisen die de EPBD stelt.

Hoe zit dat in de Verenigde Arabische Emiraten (UAE), waar de thermometer van juni tot en met oktober een temperatuur tussen de veertig en vijftig graden aangeeft? En waar moet je op letten als je in Dubai wilt investeren? Bestaat er in de VAE ook een energielabel?
In de UAE bestaan geen energielabels voor woningen. Er is geen minimumnorm voor isolatie of energieprestatie. Er is ook geen renovatieplicht voor bestaande gebouwen. De markt regeert. Dat betekent dat je in veel woningen ziet dat millimeterdun enkel glas wordt toegepast in heel lichte kozijnen, dat er geen thermische onderbreking in kozijnen is, dat gevelpanelen alleen voor hun looks zijn aangebracht en thermisch niets doen, dat daken niet zijn geïsoleerd en dat de binnenwandjes in appartementencomplexen (ook de peperdure van een paar miljoen euro) zo dun zijn dat jij eerder dan je buren weet dat hun relatiebreuk nabij is. De complete warmtebelasting op het gebouw wordt opgevangen door de technische installaties. De warmte komt via gevels en glas eenvoudig binnen, en de installaties moeten die hitte vervolgens weer actief afvoeren. Zelfs zonneschermen om de hitte buiten te houden zie je nauwelijks. Leidingen, boilers en koppelingen worden continu aan hoge temperaturen en hoge vraag blootgesteld. Het is in de UAE heel gebruikelijk dat er bijvoorbeeld iedere anderhalf tot twee jaar een nieuwe boiler nodig is, in iedere badkamer. Hoe je daar achter komt? Meestal omdat hij spontaan uit het plafond naar beneden valt terwijl je staat te douchen. Stof, zand en vocht vervuilen de systemen, en onderdelen hebben standaard een korte levensduur.

Wil je in vastgoed investeren, dan moet je wel degelijk rekening houden met de kosten van structurele overbelasting van de installaties. Gebouweigenschappen die er in dit klimaat wél toe doen – warmtewerend glas, warmte-isolatie in gevels en daken, aansluitingen in de buitenschil en ventilatie – zijn niet zichtbaar bij een bezichtiging. En als je een off-plan woning koopt, krijg je geen technisch rapport te zien, maar alleen een beeldige artist impression waarbij alle omringende gebouwen tijdelijk zijn vervangen door parken.
De informatie die je nodig hebt staat in technische documentatie, zoals:

• Berekeningen van de koelbelasting per ruimte;
• Overzichten van toegepaste glasdiktes en warmtewerende coatings;
• Beschrijvingen van gevels en geïsoleerde dakopbouw;
• De oriëntatie van het gebouw ten opzichte van de zon;
• Tekeningen van Mechanical-, Electrical- en Plumbing-systemen;
• Capaciteitstabellen voor airconditioning en ventilatie;
• Detailtekeningen van de buitenschil.

Maar die informatie krijg je niet. Als koper van vastgoed in de UAE krijg je de benodigde technische gegevens simpelweg niet te zien en de sales agent heeft werkelijk geen idee waar je het over hebt. Zelfs het bestemmingsplan zul je niet krijgen. Ook bij de oplevering van een off-plan woning geeft een snagging-inspectie geen duidelijkheid. De focus daarvan ligt op de afwerking: kleurverschillen, stopcontacten die in hoogte verschillen, ontbrekende kit, fout geplaatste plinten. De technische basis van het gebouw is geen onderdeel van de 'snagging'.
Het Emiraat Abu Dhabi is een positieve uitzondering
In Abu Dhabi geldt voor nieuwbouw het verplichte duurzaamheidskader Estidama, ontwikkeld door het Department of Municipalities and Transport. Estidama beoordeelt gebouwen op basis van het Pearl Rating System.
Een gebouw kan één tot vijf Pearls behalen.

• Eén Pearl is het minimumniveau om überhaupt een vergunning te krijgen.
• Twee Pearls is verplicht voor overheidsgebouwen.
• Drie Pearls betekent dat een gebouw beter scoort dan de verplichte basis, bijvoorbeeld door betere isolatie, lagere koelvraag of efficiëntere installaties.
• Vier en vijf Pearls zijn uitzonderlijk en worden bijna nooit toegekend, omdat ze een heel hoog prestatieniveau vragen.

Elk gebouw doorloopt twee fasen. In de ontwerpfase beoordeelt het Department of Municipalities and Transport of het project voldoet aan alle verplicht gestelde credits. Pas daarna wordt een Pearl Design Rating Certificate afgegeven. Na oplevering volgt opnieuw een toetsing: alleen als het gebouw daadwerkelijk is gebouwd conform het ontwerp, dan wordt een Pearl Construction Rating Certificate verstrekt.

Als een ontwikkelaar of een makelaar beweert dat een gebouw een bepaalde Pearl-score heeft, vraag dit dan altijd na bij het Department of Municipalities and Transport.
Aldar is de enige ontwikkelaar in de UAE die Estidama volledig heeft verankerd in zijn bouwproces. Aldar heeft eigen technische teams, werkt op grote schaal met Estidama en kan de technische documentatie – zoals gevelopbouw, glasprestaties, isolatiematerialen, koelberekeningen en Mechanical-, Electrical- en Plumbing-schema’s – aan kopers verstrekken. Daardoor heb je als vastgoedinvesteerder bij Aldar meer zekerheid over de restwaarde en levensduur van je pand. (Een gebouw van twintig jaar oud wordt in de UAE al als “oud” beschouwd, en verschillende banken verstrekken dan vaak al geen hypotheek meer). Dubai heeft geen Estidama-plicht.

Het Emiraat Dubai heeft wel zogenaamde Green Building Regulations voor nieuwbouwprojecten, maar die zijn minder vergaand. In Dubai zijn er in de praktijk maar twee betrouwbare ontwikkelaars waar je als koper technische gegevens kunt krijgen: Emaar en Select Group. Zij werken met serieuze ingenieursbureaus en beschikken over volledige technische dossiers. Zij kunnen laten zien:

• Welke warmtewerende glassoorten zijn gebruikt;
• Hoe gevels zijn opgebouwd, inclusief isolatie en bevestigingsdetails;
• Of en hoe daken zijn geïsoleerd en afgewerkt;
• Hoe de koelbelasting per bouwdeel is berekend;
• Hoe de Mechanical-, Electrical- en Plumbing-systemen zijn ontworpen en uitgevoerd

Andere ontwikkelaars leveren na veel gedram wel een lijst met 'specifications', maar daarin staan vooral mooie woorden als 'high quality', 'energy efficient' en 'modern systems', het zijn geen technische dossiers."

Auteur: mr. Hilda van der Tuin is advocaat, mediator en notaris en verbonden aan Dutch lawyer in de UAE.

Deel 1: Investeren in vastgoed in Dubai - Verenigde Arabische Emiraten 
Deel 2: Verschil tussen testament en volmacht in Dubai 
Deel 3: Halalhypotheek
Deel 4: Waarschuwing bij aankoop vastgoed in de Verenigde Arabische Emiraten
Deel 5: Wil Dubai de makelaars buitenspel zetten?
Deel 6: Schimmel in woningen in de VAE: risico of kans voor investeerders?
deel 7: Energieprestaties en verborgen risico’s bij vastgoedinvesteringen in de UAE

---

Bezit, aan- en verkoop van vastgoed in de Verenigde Arabische Emiraten
Bezoek regelmatig het landendossier Verenigde Arabische Emiraten en maak als lid proactief gebruik van uw Mondi lidmaatschap door vragen te stellen in de vraag- en antwoordmodule onder aan de pagina van het van het landendossier over alles wat te maken heeft met de aankoop, bezit en verkoop van een (tweede) woning. Als lid hebt u tevens toegang tot antwoorden met broninformatie op vragen die door andere leden zijn gesteld.

---

Terug naar overzicht