Geld overmaken naar Dubai voor off-plan vastgoed? Let op nieuwe FIU-regels vanaf 1 juli 2026

Internationale vastgoedtransacties vallen steeds nadrukkelijker binnen het toezicht op witwassen, terrorismefinanciering en sanctiecontrole. Banken zijn verplicht ongebruikelijke transacties kritisch te beoordelen op grond van de Nederlandse Wwft-regelgeving, de Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme. Bij een betaling naar Dubai kijkt een Nederlandse bank daarom niet alleen naar de koopovereenkomst. De bank wil ook kunnen begrijpen wie de betaling ontvangt, waar het geld vandaan komt, waarom het bedrag verschuldigd is en of de betalingsroute logisch is.
 

Vooral bij off-plan vastgoed zijn deze controles relevant. Betalingen kunnen namelijk verlopen via escrow accounts, trustee offices, developers, gelieerde vennootschappen of andere contractpartijen. Als die route niet duidelijk wordt uitgelegd, kan dat leiden tot vragen, vertraging of tijdelijke blokkering.

Vanaf 1 juli 2026 krijgt FIU-Nederland een nieuwe opschortingsbevoegdheid. Daarmee kan FIU-Nederland een bank verzoeken om:

• Een geplande transactie tijdelijk tegen te houden;
• Of een bedrag ter hoogte van de transactie tijdelijk te blokkeren.

De maximale termijn bedraagt vijf werkdagen. Als het verzoek voortkomt uit internationale samenwerking tussen FIU-instanties, kan de termijn oplopen tot maximaal tien werkdagen. Niet-werkdagen en Nederlandse feestdagen tellen daarbij niet mee.

Voor kopers van vastgoed in Dubai kan dat vervelend uitpakken. Een betaling die in Nederland tijdelijk wordt opgehouden, kan in de UAE toch als te laat worden gezien. Een developer zal doorgaans weinig begrip hebben voor Nederlandse compliancecontroles.

Een transactie kan in beeld komen doordat een bank, notaris, betaaldienstverlener, accountant of andere meldingsplichtige instelling een ongebruikelijke transactie meldt. Dat betekent niet automatisch dat sprake is van fraude of criminaliteit.

Wel kan een betaling vragen oproepen als documentatie ontbreekt, de begunstigde niet overeenkomt met de contractpartij, geld via derden loopt of onvoldoende duidelijk is waar het geld vandaan komt.

Bij een vastgoedbetaling naar Dubai kijkt de bank onder meer naar de bron van het geld, de bestemming van het geld, de rol van de developer, de betrokken makelaar en de gebruikte betaalrekening.

Bij off-plan vastgoed moet de betaling aansluiten op de SPA, het payment plan, de officiële betalingsinstructie en de projectgegevens. Gaat het geld niet rechtstreeks naar de developer of een officiële projectrekening, dan is een schriftelijke verklaring noodzakelijk.

Een betaling naar een privérekening van een tussenpersoon geeft een ander risicobeeld dan een betaling naar een aantoonbaar bij het project behorend escrow account.

Ook de rol van de makelaar verdient aandacht. Alleen makelaars die in het officiële register van het Dubai Land Department staan en beschikken over een geldige RERA-license, zijn bevoegd om als vastgoedmakelaar in Dubai op te treden.

Wie vanuit Nederland geld overmaakt naar de UAE voor de aankoop van vastgoed, doet er verstandig aan vooraf een compleet transactiedossier samen te stellen. Denk in elk geval aan:

• De SPA of reserveringsovereenkomst;
• Het payment plan;
• De officiële betalingsinstructie van developer of verkoper;
• Bankgegevens van de begunstigde;
• Bewijs dat de begunstigde hoort bij het project of de contractpartij;
• Bewijs van herkomst van het geld;
• Relevante bankafschriften;
• Een korte schriftelijke toelichting of legal opinion.

Die toelichting moet helder uitleggen welk object wordt gekocht, wie de developer of verkoper is, welk bedrag wordt betaald, waarom het bedrag verschuldigd is en naar welke rekening het bedrag wordt overgemaakt.

Voor grote, ongebruikelijke of tijdsgevoelige betalingen is het verstandig vooraf contact op te nemen met de bank. Stuur geen losse verzameling foto’s of documenten zonder uitleg, maar werk met één begeleidende toelichting en genummerde bijlagen.

Vraag via welk kanaal de bank de documenten wil ontvangen en of aanvullende informatie nodig is voordat de betaling wordt uitgevoerd.

Niet alleen betalingen naar de UAE vragen aandacht. Ook wanneer geld vanuit Dubai naar Nederland wordt ontvangen, bijvoorbeeld na verkoop of annulering van een project, moet duidelijk zijn waar het geld vandaan komt.

Bij verkoop van vastgoed gaat het onder meer om de SPA, title deed of Oqood-gegevens, eindafrekening, bewijs van ontvangst van de verkoopopbrengst, UAE-bankafschriften, eventuele hypotheekaflossing en makelaarsafrekening.

Bij terugbetaling door een developer horen bijvoorbeeld een cancellation agreement, settlement statement of officiële refund confirmation in het dossier.

Vermijd bij internationale vastgoedbetalingen onduidelijke of moeilijk uitlegbare betalingsroutes. Denk aan:

• Grote bedragen overmaken met alleen “investment”, “property”, “Dubai” of “loan” als omschrijving;
• Betalen via familieleden;
• Betalen naar privérekeningen van tussenpersonen;
• Geld laten lopen via onduidelijke derdenconstructies;
• Betalen naar een rekening die niet overeenkomt met de contractpartij zonder schriftelijke verklaring.

Een FIU-opschortingsverzoek kun je nooit volledig uitsluiten. Wel kun je voorkomen dat een reguliere vastgoedbetaling onnodig onduidelijk lijkt voor je Nederlandse bank.

Voor kopers van off-plan vastgoed in Dubai is een compleet en logisch opgebouwd transactiedossier daarom essentieel. Zorg dat de herkomst van het geld, de bestemming van de betaling, de contractuele verplichting en de rol van betrokken partijen vooraf goed zijn vastgelegd.

Wie onvoldoende voorbereid betaalt, loopt het risico dat een commerciële deadline in Dubai botst met Nederlandse complianceverplichtingen. Dat risico is vaak te beperken door tijdig documentatie te verzamelen en vooraf duidelijk met de bank te communiceren.

Auteur: mr. Hilda van der Tuin is advocaat, mediator en notaris en verbonden aan Dutch lawyer in de UAE.

Deel 1: Investeren in vastgoed in Dubai - Verenigde Arabische Emiraten 
Deel 2: Verschil tussen testament en volmacht in Dubai 
Deel 3: Halalhypotheek
Deel 4: Waarschuwing bij aankoop vastgoed in de Verenigde Arabische Emiraten
Deel 5: Wil Dubai de makelaars buitenspel zetten?
Deel 6: Schimmel in woningen in de VAE: risico of kans voor investeerders?
Deel 7: Energieprestaties en verborgen risico’s bij vastgoedinvesteringen in de UAE 
Deel 8: Geld overmaken naar Dubai voor off-plan vastgoed? Let op nieuwe FIU-regels vanaf 1 juli 2026

Voor leden van Mondi is vooral de praktische voorbereiding van belang. Een betaling naar Dubai of een andere bestemming in de UAE moet niet pas worden uitgelegd nadat de bank vragen stelt. Zorg dat het dossier klaarstaat vóórdat de overboeking wordt ingevoerd.

Een praktisch dossier bevat bij voorkeur één korte begeleidende notitie met genummerde bijlagen. Daarin staat: