Schimmel in woningen in de VAE: risico of kans voor investeerders?

Blog Hilda van der Tuin, advocaat - mediator – notaris Dutch lawyer in de UAE: “Wie in de Verenigde Arabische Emiraten (VAE) investeert in vastgoed, krijgt soms te maken met een onverwachte en vaak onderschatte factor: schimmelvorming. Voor sommigen lijkt dit een kans: een “schimmelwoning” goedkoop inkopen, opknappen en vervolgens met winst verkopen of verhuren. Toch brengt dit serieuze risico’s met zich mee. Schimmel tast niet alleen de gezondheid van bewoners aan, maar kan ook de huurinkomsten drukken en de marktwaarde van een woning aanzienlijk verlagen.

1. Juridisch kader: niet geschikt voor bewoning
Volgens de wet moet een woning fit for habitation zijn. Rechtspraak van het Rental Disputes Settlement Centre (RDC) in Dubai bevestigt dat ernstige schimmel een woning onbewoonbaar kan maken. In meerdere zaken kregen huurders gelijk: zij mochten de huur verlagen of zelfs helemaal niet betalen zolang de schimmel niet was verholpen. Voor investeerders betekent dit dus een direct risico op lagere huurinkomsten.

2. Waarom juist in de VAE een groot risico?

• Klimaat: aan de kust is de luchtvochtigheid ’s zomers regelmatig 100 procent.
• Airco’s: centrale chillers in hoogbouw (bijv. Dubai Marina, JBR) leveren vaak onvoldoende koeling; binnentemperaturen van 25–26 °C bevorderen schimmel.
• Onderhoud: filters van airco’s moeten elke zes maanden worden vervangen. Als dat niet gebeurt, is schimmel vaak onvermijdelijk.

3. Waardedrukkend effect van schimmel
Afhankelijk van de ernst moet je rekening houden met:

• Lichte schimmel (beperkt, oplosbaar): circa 5 procent minderwaarde.
• Ernstige schimmel (meerdere kamers, slechte airco): circa 10 procent.
• Structurele lekkages + chronische schimmel: 15–25 procent.

Bij een appartement van AED 1.000.000 (circa 250.000 euro) kan dit dus een waardevermindering van AED 50.000 – 250.000 (12.500 – 62.500 euro) betekenen, exclusief herstelkosten, leegstand en eventueel huurverlies

4. Gebiedsgebonden risico’s
Niet elke wijk of stad kent hetzelfde risico:

• Hoog risico (10–20 procent waardedruk): Dubai Marina, JBR, Palm Jumeirah, Abu Dhabi Corniche en Saadiyat Island.
• Gemiddeld risico (5–10 procent): Jumeirah Village Circle, Motor City, Sports City, Al Barsha.
• Laag risico (≤5 procent): Desert communities zoals Arabian Ranches, Dubai South.
• Specifieke aandacht: Ras al Khaimah (Al Hamra Village, Mina Al Arab) met vergelijkbare problemen als Dubai Marina.

5. Praktische tips voor investeerders

• Vochtmeting bij bezichtiging: muren met > 60 procent vocht wijzen op een verborgen probleem.
• Zelftest: eenvoudige schimmeltesten zijn online verkrijgbaar, maar hebben beperkte bewijswaarde.
• Professioneel onderzoek: bij serieuze onderhandelingen of procedures is een rapport van een erkend bedrijf noodzakelijk. Betrouwbare partijen zijn o.a.:

- Saniservice (Dubai) – mold testing & duct cleaning
- EnviroServe (Dubai/Sharjah) – indoor air quality inspections
- Transguard Living (Dubai) – airco- en schimmelinspecties
- AGS International (Dubai/RAK) – bouwkundige vochtmetingen

Conclusie: Schimmel in de VAE is niet alleen een esthetisch probleem, maar kan leiden tot forse waardevermindering, leegstand en huurverlies. Voor investeerders is grondige inspectie vooraf cruciaal om onaangename verrassingen en financiële schade te voorkomen.

Auteur: mr. Hilda van der Tuin is advocaat, mediator en notaris en verbonden aan Dutch lawyer in de UAE.

Deel 1: Investeren in vastgoed in Dubai - Verenigde Arabische Emiraten 
Deel 2: Verschil tussen testament en volmacht in Dubai 
Deel 3: Halalhypotheek
Deel 4: Waarschuwing bij aankoop vastgoed in de Verenigde Arabische Emiraten
Deel 5: Wil Dubai de makelaars buitenspel zetten?
Deel 6: Schimmel in woningen in de VAE: risico of kans voor investeerders?

---

Bezit, aan- en verkoop van vastgoed in de Verenigde Arabische Emiraten
Bezoek regelmatig het landendossier Verenigde Arabische Emiraten en maak als lid proactief gebruik van uw Mondi lidmaatschap door vragen te stellen in de vraag- en antwoordmodule onder aan de pagina van het van het landendossier over alles wat te maken heeft met de aankoop, bezit en verkoop van een (tweede) woning. Als lid hebt u tevens toegang tot antwoorden met broninformatie op vragen die door andere leden zijn gesteld.

---

Terug naar overzicht