Een off-plan woning in Dubai doorverkopen: aantrekkelijke korting of verborgen risico?

Wat betekent een off-plan resale?

Wie in de UAE een woning off-plan koopt, koopt een appartement, villa of andere vastgoedunit die nog gebouwd moet worden of nog niet is opgeleverd. De afspraken tussen koper en projectontwikkelaar (developer) worden vastgelegd in een Sale and Purchase Agreement, meestal afgekort als SPA.

De oorspronkelijke koper kan besluiten om de woning vóór de oplevering aan iemand anders te verkopen. Zo’n doorverkoop wordt in de UAE aangeduid als een off-plan resale. Hoewel dit soms wordt omschreven als “flippen”, gaat het juridisch niet om de verkoop van een bestaande woning.

De oorspronkelijke koper beschikt namelijk nog niet over een definitieve eigendomsakte (title deed) en staat nog niet als volledige eigenaar geregistreerd in het kadaster. De nieuwe koper neemt daarom de contractuele positie van de oorspronkelijke koper over.

Dat betekent dat niet alleen de voordelen, maar ook alle verplichtingen uit de bestaande SPA meegaan naar de nieuwe koper. Denk bijvoorbeeld aan:

• Het resterende betalingsschema;
• Afspraken over de oplevering;
• Mogelijke vertragingen;
• Regels over oppervlakteverschillen;
• Wijzigingen in bouwplannen of materialen;
• Verplichtingen tegenover de developer.

Een off-plan resale is daarom geen eenvoudige aankoop van een woning, maar een overdracht van een bestaande juridische positie.

Waarom lijken off-plan resales vaak goedkoper?

Op websites met zogenaamde distressed deals worden regelmatig off-plan woningen aangeboden met aantrekkelijke kortingen. Daarbij wordt vaak alleen het bedrag vermeld dat de nieuwe koper aan de oorspronkelijke koper moet betalen.

Dit bedrag is echter niet altijd de totale investering.

Een voorbeeld:

• De oorspronkelijke SPA-prijs bedraagt AED 1.000.000;
• De oorspronkelijke koper heeft AED 400.000 aan de developer betaald;
• Er resteert nog AED 600.000 aan betalingsverplichtingen richting de developer;
• De nieuwe verkoopprijs bedraagt AED 1.150.000.

De nieuwe koper betaalt in dit voorbeeld AED 550.000 aan de oorspronkelijke koper. Daarnaast blijft de nieuwe koper verantwoordelijk voor de resterende AED 600.000 aan de developer.

Een advertentie waarin alleen een overnameprijs van AED 550.000 wordt genoemd, kan daardoor een verkeerd beeld geven van de werkelijke financiële verplichting.

Een reservering is nog geen geregistreerde off-plan aankoop

Veel off-plan aankopen starten met een booking form, reservation form of reservation agreement. De koper betaalt daarbij vaak een reserveringsbedrag waarna de developer de definitieve SPA opstelt.

Er bestaat echter een belangrijk verschil tussen:

• Een reservering van een woning;
• Een ondertekende SPA;
• Een officiële registratie in het voorlopige vastgoedregister.

Een reserveringsformulier geeft niet automatisch een geregistreerd recht dat aan een andere koper kan worden overgedragen.

Dit onderscheid is vooral belangrijk bij nieuwe projecten waarbij kopers kort na de start van de verkoop alweer willen doorverkopen. De koper heeft dan mogelijk alleen een contractuele afspraak met de developer over het reserveren van de unit.

Pas nadat de SPA is ondertekend en de aankoop officieel is geregistreerd, ontstaat doorgaans een juridische positie die kan worden overgedragen.

Dubai: registratie via Dubai Land Department

In Dubai worden off-plan aankopen geregistreerd via het Dubai Land Department (DLD). Een off-plan aankoop wordt niet direct opgenomen in het definitieve vastgoedregister, maar eerst geregistreerd in het voorlopige vastgoedregister (Interim Property Register) via het Oqood-systeem.

Voor een off-plan resale is toestemming van de developer nodig via een No Objection Certificate (NOC).

De developer controleert onder andere:

• Of de oorspronkelijke koper geregistreerd staat;
• Welke bedragen inmiddels zijn betaald;
• Of betalingsachterstanden of andere kosten openstaan;
• Of de SPA een overdracht toestaat;
• Of de nieuwe koper voldoet aan de identificatie- en KYC-verplichtingen.

Na goedkeuring door de developer moet de overdracht nog worden geregistreerd bij Dubai Land Department. Pas daarna staat de nieuwe koper officieel geregistreerd als koper van de betreffende off-plan unit.

Abu Dhabi: registratie via ADREC

In Abu Dhabi worden off-plan transacties opgenomen in het Initial Real Estate Register. De vastgoedautoriteit Abu Dhabi Real Estate Centre (ADREC) houdt toezicht op de registratie van vastgoedtransacties, de afgifte van registratiecertificaten en de naleving van de regelgeving.

Een overdracht van een off-plan unit is pas juridisch effectief nadat deze correct is geregistreerd. Voor de registratie moet de benodigde documentatie worden aangeleverd en moet worden voldaan aan de vereisten van ADREC.

Sinds juli 2026 geldt bovendien een aanvullende KYC-controle voor vastgoedtransacties die via ADREC worden geregistreerd. Hierbij wordt onder andere gekeken naar de identiteit van partijen en de herkomst van het geld.

Wanneer voor een overdracht een NOC van de developer nodig is, kan deze pas worden afgegeven nadat de vereiste controle van de nieuwe koper is afgerond.

Ras Al Khaimah: toestemming van de developer

Ook in Ras Al Khaimah moet bij een off-plan resale rekening worden gehouden met de toestemming van de developer en de registratieprocedure van de vastgoedautoriteit.

Een geregistreerde off-plan unit kan worden verkocht of op een andere manier worden overgedragen wanneer aan de wettelijke voorwaarden is voldaan en de betrokken partijen toestemming geven.

De nieuwe koper moet er rekening mee houden dat ook hier niet alleen de woning wordt overgenomen, maar een bestaande contractuele positie met alle daarbij behorende rechten en verplichtingen.

Hoeveel moet al betaald zijn voordat een resale mogelijk is?

Er bestaat geen algemene regel voor de gehele UAE waarbij altijd bijvoorbeeld 30%, 40% of 50% van de oorspronkelijke koopsom moet zijn betaald voordat een off-plan resale mogelijk is.

De voorwaarden staan meestal in de SPA. Een developer kan bijvoorbeeld verlangen dat:

• Alle betalingstermijnen die inmiddels verschuldigd zijn volledig zijn voldaan;
• Een bepaald percentage van de koopsom is betaald;
• De bouw een bepaalde fase heeft bereikt;
• Een volgende betaling vooraf wordt voldaan voordat toestemming wordt gegeven.

Controleer daarom altijd de oorspronkelijke SPA voordat een beslissing wordt genomen.

Wat moet een koper vooraf onderzoeken?

Een koper die een off-plan resale overweegt, moet niet alleen kijken naar de prijs, maar vooral naar de juridische en financiële positie die wordt overgenomen.

De identiteit en bevoegdheid van de verkoper

De naam van de verkoper moet overeenkomen met de naam in de SPA en het voorlopige vastgoedregister.

Wanneer de verkoper een onderneming is, moet worden gecontroleerd wie bevoegd is om namens de onderneming te handelen. Daarbij kunnen onder andere de bedrijfsdocumenten, statuten, bestuursbesluiten en gegevens over de uiteindelijk belanghebbende (UBO) relevant zijn.

Wanneer iemand namens de verkoper handelt op basis van een volmacht, moet deze volmacht voldoende bevoegdheden bevatten voor de betreffende vastgoedtransactie.

De volledige SPA en alle wijzigingen

Een koper moet niet alleen de oorspronkelijke SPA ontvangen, maar ook alle bijlagen, aanvullende overeenkomsten en correspondentie met de developer.

Daaruit moet blijken:

• Welke unit wordt gekocht;
• Welke oppervlakte is afgesproken;
• Welke koopsom geldt;
• Welke betalingsverplichtingen nog bestaan;
• Welke oplevertermijn is afgesproken.

Ook afspraken over parkeerplaatsen, bergingen, terrassen, balkons, tuinen, materialen en mogelijke wijzigingen door de developer moeten worden gecontroleerd.

De betalingsstatus bij de developer

Vraag altijd een actueel rekeningoverzicht van de developer op.

Daaruit moet blijken:

• Welke bedragen door de oorspronkelijke koper zijn betaald;
• Welke bedragen nog openstaan;
• Of betalingsachterstanden bestaan;
• Wanneer toekomstige betalingen verschuldigd zijn.

Zonder volledig inzicht in het betalingsschema bestaat het risico dat een koper een groot bedrag aan de verkoper betaalt en kort daarna opnieuw een aanzienlijke betaling aan de developer moet doen.

De registratie en voortgang van het project

De koper neemt niet alleen een contract over, maar ook het risico dat samenhangt met de verdere ontwikkeling en oplevering van het project.

Daarom moet worden onderzocht:

• Of het project officieel geregistreerd is;
• Hoe ver de bouw gevorderd is;
• Of de opleverdatum is gewijzigd;
• Of een officieel escrow account aanwezig is.

Daarnaast is het verstandig om te controleren of de developer vergelijkbare units nog rechtstreeks aanbiedt en tegen welke prijzen en voorwaarden.

Bestaande kortingen en voordelen

De oorspronkelijke koper kan bij aankoop bepaalde voordelen hebben gekregen, zoals een korting, meubelpakket, vrijstelling van kosten, vergoeding van service charges of andere incentives.

Sommige voordelen zijn gekoppeld aan de woning en gaan over op de nieuwe koper. Andere voordelen zijn persoonlijk en vervallen bij verkoop.

Laat daarom schriftelijk bevestigen welke voordelen na de overdracht nog gelden.

Een bestaande financiering of hypotheek

Wanneer de oorspronkelijke aankoop is gefinancierd, kan toestemming van de bank noodzakelijk zijn.

De bank kan bijvoorbeeld een verklaring verlangen over de openstaande schuld of voorwaarden stellen aan het vrijgeven van de financiering.

Wanneer de nieuwe koper zelf financiering nodig heeft, moet duidelijk worden vastgelegd of de aankoop afhankelijk is van het verkrijgen van die financiering.

De overeenkomst tussen verkoper en nieuwe koper

De afspraken tussen de oorspronkelijke koper en de nieuwe koper moeten zorgvuldig worden vastgelegd en aansluiten bij de eisen van de developer en de vastgoedautoriteit.

Daarin moet onder andere staan:

• Welke unit en welk project wordt overgedragen;
• Welke bedragen al aan de developer zijn betaald;
• Welke bedragen nog moeten worden voldaan;
• Welk bedrag aan de verkoper wordt betaald;
• Wie verantwoordelijk is voor de aanvraag van toestemming en registratie.

Ook moet worden geregeld wat gebeurt wanneer de developer geen toestemming geeft, registratie vertraging oploopt of een partij niet aan zijn verplichtingen voldoet.

De waarborgsom bij een off-plan resale

Bij een off-plan resale spreken koper en verkoper soms een waarborgsom af. Het betalen van een waarborgsom betekent echter niet dat de koper eigenaar wordt van de betreffende unit.

De waarborgsom dient als zekerheid voor de nakoming van de afspraken totdat de developer en de vastgoedautoriteit de overdracht hebben goedgekeurd en geregistreerd.

In de overeenkomst moet daarom duidelijk worden vastgelegd:

• Wie de waarborgsom bewaart
• Wanneer de waarborgsom mag worden vrijgegeven
• Wat gebeurt als de developer geen toestemming geeft
• Wat gebeurt als de registratie niet mogelijk blijkt
• Welke gevolgen gelden wanneer één van de partijen de afspraken niet nakomt

Het is voor de nieuwe koper risicovol om grote bedragen aan de verkoper te betalen voordat de noodzakelijke goedkeuringen en registratie zijn afgerond.

De aanvraag bij de developer en vastgoedautoriteit

Nadat de overeenkomst tussen verkoper en koper is gesloten, moeten de benodigde goedkeuringen en registratie worden aangevraagd.

De developer of vastgoedautoriteit kan onder meer vragen om:

• Paspoorten en identiteitsdocumenten van partijen
• De oorspronkelijke SPA
• Het bewijs van voorlopige registratie
• Een actueel rekeningoverzicht van de developer
• Bewijzen van eerdere betalingen
• De overeenkomst tussen de oorspronkelijke en nieuwe koper
• Bewijs van de herkomst van het geld

De developer zal vooraf controleren of eventuele betalingsachterstanden, boetes of andere openstaande bedragen zijn voldaan. Ook kan een developer verlangen dat een binnenkort verschuldigde betaling alvast wordt voldaan voordat de overdracht wordt goedgekeurd.

De financiële afrekening

De financiële afwikkeling van een off-plan resale moet zorgvuldig worden georganiseerd. Bij een dergelijke transactie kunnen meerdere partijen betrokken zijn, zoals:

• De oorspronkelijke koper
• De nieuwe koper
• De developer
• Het project escrow account
• Een financier
• De vastgoedautoriteit
• De makelaar
• Andere betrokken dienstverleners

Voor iedere betaling moet duidelijk zijn welk bedrag wordt betaald, aan wie, op welk moment en onder welke voorwaarden het geld wordt vrijgegeven.

Een deel van het bedrag dat economisch voor de verkoper bestemd is, kan bijvoorbeeld rechtstreeks aan de developer of financier moeten worden betaald om openstaande verplichtingen af te lossen.

Na registratie moet de nieuwe koper een officieel bewijs ontvangen waaruit blijkt dat hij als koper van de betreffende unit in het voorlopige vastgoedregister staat vermeld. Een ondertekende overeenkomst, betaalbewijs of bericht van een makelaar vervangt deze officiële registratie niet.

De oorspronkelijke koper moet worden ontslagen uit toekomstige verplichtingen

Na afronding van de overdracht moet de administratie van de developer worden aangepast.

De oorspronkelijke koper wil schriftelijk bevestigd krijgen:

• Dat de nieuwe koper officieel is geregistreerd
• Vanaf welke datum de nieuwe koper verantwoordelijk is voor toekomstige betalingen
• Dat de oorspronkelijke koper niet meer aansprakelijk is voor verplichtingen na de overdracht

Zonder deze bevestiging kan later discussie ontstaan over betalingen, boetes of andere verplichtingen richting de developer.

Registratiekosten in Dubai

Bij registratie van een verkoop in Dubai brengt Dubai Land Department doorgaans 4% registratiekosten in rekening over de geregistreerde waarde van de verkoopovereenkomst.

De wettelijke hoofdregel is dat koper en verkoper ieder de helft betalen, tenzij partijen onderling een andere verdeling afspreken. In de praktijk wordt regelmatig afgesproken dat de koper deze kosten volledig betaalt.

De registratiekosten worden berekend over de geregistreerde verkoopwaarde en niet alleen over het bedrag dat de oorspronkelijke koper boven zijn aankoopprijs ontvangt.

Naast de registratiekosten kunnen aanvullende kosten verschuldigd zijn, zoals:

• Kosten van het registration trustee centre
• Administratiekosten van de developer
• Makelaarskosten
• Kosten voor financiering
• Kosten voor volmachten, vertalingen en juridische ondersteuning

Conclusie

Een off-plan resale in de UAE kan een interessante mogelijkheid zijn om vastgoed te kopen voordat een project is opgeleverd. De aantrekkelijke prijs of verwachte waardestijging mag echter niet het enige uitgangspunt zijn.

De koper neemt namelijk niet alleen een mogelijke korting over, maar ook een bestaande contractuele positie met alle rechten en verplichtingen die daarbij horen.

Een zorgvuldige controle van de SPA, de registratie, de betalingsverplichtingen, de developer en de financiële afwikkeling is daarom essentieel.

Een professionele juridische en financiële beoordeling vooraf kan voorkomen dat een aantrekkelijke vastgoeddeal uiteindelijk leidt tot onverwachte verplichtingen.

Alleen voor Mondi Premium leden

Checklist: documenten en aandachtspunten bij een off-plan resale in de UAE

Auteur: mr. Hilda van der Tuin is advocaat, mediator en notaris en verbonden aan Dutch lawyer in de UAE.

Deel 1: Investeren in vastgoed in Dubai - Verenigde Arabische Emiraten 
Deel 2: Verschil tussen testament en volmacht in Dubai 
Deel 3: Halalhypotheek
Deel 4: Waarschuwing bij aankoop vastgoed in de Verenigde Arabische Emiraten
Deel 5: Wil Dubai de makelaars buitenspel zetten?
Deel 6: Schimmel in woningen in de VAE: risico of kans voor investeerders?
Deel 7: Energieprestaties en verborgen risico’s bij vastgoedinvesteringen in de UAE 
Deel 8: Geld overmaken naar Dubai voor off-plan vastgoed? Let op nieuwe FIU-regels vanaf 1 juli 2026 
Deel 9: Een off-plan woning in Dubai doorverkopen: aantrekkelijke korting of verborgen risico?