De Spaanse huizenbelastingen op een rijtje
Iedereen die in Spanje onroerend goed koopt, bezit of verkoopt, krijgt te maken met belastingen. Dit geldt zowel voor ingezetenen als niet-residenten. Veel eigenaren betalen wél jaarlijks de gemeentelijke onroerendgoedbelasting (IBI), maar vergeten dat zij ook een jaarlijkse inkomstenbelastingaangifte (IRNR) moeten doen. De Spaanse fiscus neemt niet zelf contact op. Vanaf 2023 wordt via het Catastro-actieve crosschecken steeds vaker gecontroleerd of buitenlandse eigenaren correct aangifte doen.
Inkomstenbelasting (IRPF en IRNR)Wie meer dan 183 dagen per kalenderjaar in Spanje verblijft, of wiens gezin of economische belangen zich voornamelijk in Spanje bevinden, wordt fiscaal resident en betaalt inkomstenbelasting (IRPF) over het wereldwijde inkomen.
Progressieve tarieven: afhankelijk van de autonome regio loopt het toptarief uiteen:
- Andalucía: ca. 47 procent
- Murcia: ca. 47 procent
- Valencia: ca. 47,5 procent
- Catalunya: ca. 48 procent (vanaf rond 175.000 euro belastbaar inkomen)
- Balearen (Mallorca/Palma): ca. 47 procent
Niet-residenten (IRNR – Modelo 210)
Ook niet-residenten die in Spanje onroerend goed bezitten, zijn belastingplichtig:
- Forfaitair inkomen: 1,1 procent of 2 procent van de kadastrale waarde × 19 procent (EU/EEA) of 24 procent (niet-EU).
- EU/EEA-burgers: belasting 19 procent over nettohuur (na aftrekbare kosten).
- Niet-EU: 24 procent over brutohuur, geen kosten aftrekbaar.
De vermogensbelasting (Impuesto sobre el Patrimonio) geldt voor residenten én niet-residenten met vermogen in Spanje.
- Vrijstelling: 700.000 euro p.p. (niet-residenten: alleen voor Spaans vermogen).
- Hoofdverblijf vrijstelling: 300.000 euro (alleen residenten).
- Tarieven variëren per regio, oplopend tot 3,5 procent. Sommige regio’s (bijv. Madrid, Andalusië) hebben de belasting afgeschaft door een 100 procent korting.
Sinds 2022 geldt de nationale Solidariteitsbelasting (ITSGF) voor vermogens boven 3 miljoen euro. Tarieven: 1,7 procent – 3,5 procent.
Fiscaal residenten van Spanje dienen sinds 2013 jaarlijks een informatieve aangifte te doen als zij:
1) In het buitenland meer dan 50.000 euro aan bijvoorbeeld spaartegoeden, beleggingen of vastgoed hebben;
2) Of daar, bijvoorbeeld middels volmachten, over kunnen beschikken.
De aangifte is informatief. Er hoeft geen belasting te worden betaald. De belastingdienst zal de informatie wel gebruiken voor controles. Het niet doen van aangifte wordt als fraude gezien en zwaar beboet.
Onroerendgoedbelasting (IBI: Impuesto sobre bienes inmeubles)1) In het buitenland meer dan 50.000 euro aan bijvoorbeeld spaartegoeden, beleggingen of vastgoed hebben;
2) Of daar, bijvoorbeeld middels volmachten, over kunnen beschikken.
De aangifte is informatief. Er hoeft geen belasting te worden betaald. De belastingdienst zal de informatie wel gebruiken voor controles. Het niet doen van aangifte wordt als fraude gezien en zwaar beboet.
Iedere eigenaar betaalt jaarlijks de gemeentelijke onroerendgoedbelasting (IBI) over de kadastrale waarde (valor catastral).
- Tarieven: ca. 0,3 procent – 1,3 procent, afhankelijk van de gemeente.
- Gemeenten herwaarderen regelmatig, waardoor lasten kunnen stijgen.
- Vaak is er daarnaast een aparte heffing voor afvalinzameling (basuras).
Belasting over waardestijging van de grond (Plusvalía municipal)
Bij verkoop, schenking of erfenis heft de gemeente de Plusvalía over de waardestijging van de grond (niet de woning). Sinds een uitspraak van het Spaanse Constitutioneel Hof in 2021 gelden nieuwe regels:
- Geen belasting bij verlies: wordt de woning voor een lagere prijs verkocht dan aangekocht, dan is geen Plusvalía verschuldigd.
- Twee berekeningsmethodes: de belastingplichtige kan kiezen tussen een forfaitaire berekening (op basis van kadastrale waarde en jaren bezit) of de werkelijke meerwaarde (verschil tussen verkoop- en aankoopprijs).
- Verantwoordelijkheid: formeel ligt de betalingsplicht bij de verkoper, maar notarissen regelen dit tegenwoordig vaak bij de overdracht.
Dit betreft de belasting over de waardestijging van de woning zelf (opstal).
Niet-residenten: tarief 19%. De notaris houdt 3 procent van de verkoopprijs in en draagt dit af aan de fiscus. Dit is een voorlopige inhouding; binnen drie maanden moet de verkoper via het Modelo 210 de definitieve aangifte doen en de werkelijke vermogenswinst aangeven.
Residenten: progressieve tarieven, oplopend tot 28 procent:
- 19 procent tot 6.000 euro winst
- 21 procent van 6.000 euro tot 50.000 euro
- 23 procent van 50.000 euro tot 200.000 euro
- 28 procent vanaf 200.000 euro
Een inflatiecorrectie wordt niet meer toegepast.
Overdrachtsbelasting (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales)
Bij aankoop van bestaande woningen van particulieren geldt overdrachtsbelasting (ITP). Het tarief verschilt per autonome regio:
- Andalusië: 7 procent
- Catalonië: 10 - 11 procent
- Valencia: 10 procent
- Madrid: 6 procent
- Murcia: 8 procent
- Balearen (Mallorca, Ibiza, Menorca, Formentera): 8 - 11,5 procent (afhankelijk van de koopsom)
- Canarische Eilanden: 6,5 procent
Als u van een projectontwikkelaar of aannemer koopt, betaalt u geen overdrachtsbelasting maar 10% IVA (BTW) over de aankoopprijs.
Vroeger werd in de Escritura soms een lagere waarde vermeld dan de werkelijke koopsom, om overdrachtsbelasting te besparen. Tegenwoordig is dat zeer risicovol: de Spaanse fiscus hanteert de officiële valor de referencia catastral als minimumwaarde voor belastingheffing. Als in de Escritura een lager bedrag staat, wordt de belasting alsnog over de referentiewaarde berekend en kan een naheffing met rente en boete volgen.
Bovendien leidt een lagere aankoopprijs in de Escritura bij verkoop tot een hogere belastbare vermogenswinst. Het voordeel bij aankoop wordt daardoor niet alleen tenietgedaan, maar kan zelfs extra nadelig uitpakken.
Raadpleeg ook de publicatie Onder de tafel uw tweede woning aan- of verkopenVroeger werd in de Escritura soms een lagere waarde vermeld dan de werkelijke koopsom, om overdrachtsbelasting te besparen. Tegenwoordig is dat zeer risicovol: de Spaanse fiscus hanteert de officiële valor de referencia catastral als minimumwaarde voor belastingheffing. Als in de Escritura een lager bedrag staat, wordt de belasting alsnog over de referentiewaarde berekend en kan een naheffing met rente en boete volgen.
Bovendien leidt een lagere aankoopprijs in de Escritura bij verkoop tot een hogere belastbare vermogenswinst. Het voordeel bij aankoop wordt daardoor niet alleen tenietgedaan, maar kan zelfs extra nadelig uitpakken.
BTW (IVA) en zegelbelasting (AJD - Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados)
Bij aankoop van nieuwbouw via een projectontwikkelaar of aannemer betaalt men 10 procent IVA (BTW) over de koopprijs van de woning. Daarnaast is zegelbelasting (AJD – Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados) verschuldigd, doorgaans tussen 0,6 en 2 procent, afhankelijk van de regio.
Bouwgrond: bij aankoop van bouwgrond geldt 21 procent IVA. Nieuwbouwwoning op eigen grond: wordt de grond apart gekocht (21 procent IVA) en direct een nieuwbouwhuis gebouwd, dan geldt 10 procent IVA over de bouw.
Aanvullende werken bij nieuwbouw (bijvoorbeeld garage of zwembad die tegelijk worden gerealiseerd): 10 procent IVA.
Verbouwingen aan bestaande woningen:
- Kleine verbouwingen of uitbreidingen → 21 procent IVA.
- Grote renovaties die structureel zijn of meer dan 25 procent van de kadastrale waarde bedragen → 10 procent IVA.
- Bestaand huis van een projectontwikkelaar/aannemer (eerste overdracht): 10 procent IVA.
- Latere uitbreidingen (garage, zwembad, verbouwing) bij een bestaande woning → 21 procent IVA.
Bij nieuwbouw of grote verbouwingen heft de gemeente bouwbelasting (ICIO). Deze wordt berekend over de door de architect of aannemer opgegeven bouwkosten.
Basistarief: meestal rond de 2 procent van de bouwkosten, maar dit kan per gemeente verschillen en soms hoger uitvallen.
Moment van heffing: de belasting is verschuldigd zodra de bouw start, ongeacht of de gemeente de bouwvergunning al formeel heeft afgegeven.
Escritura de Obra Nueva: bij oplevering van de woning wordt door de notaris een Escritura de Obra Nueva (akte van nieuwbouw) opgesteld. Over de daarin opgenomen waarde kan de gemeente een aanvullende heffing opleggen van ca. 0,5 tot 1 procent, afhankelijk van de regio.
De tarieven en vrijstellingen verschillen sterk per autonome regio.
- Andalucía, Madrid en Murcia: zeer ruime vrijstellingen voor echtgenoten en (klein)kinderen. In de praktijk wordt er vaak helemaal geen erf- of schenkbelasting betaald.
- Valencia: in 2023 is de vrijstelling voor naaste familieleden aanzienlijk verruimd, waardoor de belastingdruk fors lager is geworden.
- Balearen (Mallorca, Ibiza, Menorca, Formentera): aanzienlijke kortingen en vrijstellingen voor erfgenamen in rechte lijn, waardoor de belasting in de meeste gevallen beperkt blijft.
- Catalonië: substantieel hogere tarieven, zeker voor erfenissen en schenkingen buiten de directe familie. Hier wordt nog regelmatig een forse heffing opgelegd.
Conclusie
De erf- en schenkbelasting in Spanje laat grote regionale verschillen zien. In regio’s als Andalucía, Madrid, Murcia en Valencia is de belastingdruk voor directe familieleden nagenoeg verdwenen, terwijl in Catalonië en op de Balearen nog altijd forse bedragen verschuldigd kunnen zijn. Voor toekomstige huiseigenaren en hun erfgenamen is het essentieel om deze fiscale verschillen mee te nemen in de keuze van locatie en bij de inrichting van hun estate planning.
In een afgeschermde omgeving – toegankelijk voor leden van Mondi – schetst de redactie voor aspirant-kopers van vastgoed in Spanje de grote verschillen in de belangrijkste autonome regio’s, geïllustreerd met concrete praktijkvoorbeelden.
De erf- en schenkbelasting in Spanje laat grote regionale verschillen zien. In regio’s als Andalucía, Madrid, Murcia en Valencia is de belastingdruk voor directe familieleden nagenoeg verdwenen, terwijl in Catalonië en op de Balearen nog altijd forse bedragen verschuldigd kunnen zijn. Voor toekomstige huiseigenaren en hun erfgenamen is het essentieel om deze fiscale verschillen mee te nemen in de keuze van locatie en bij de inrichting van hun estate planning.
In een afgeschermde omgeving – toegankelijk voor leden van Mondi – schetst de redactie voor aspirant-kopers van vastgoed in Spanje de grote verschillen in de belangrijkste autonome regio’s, geïllustreerd met concrete praktijkvoorbeelden.
(Nog) niet getrouwd?
Lees dan zeker de publicatie Ongehuwd een huis in Spanje.
Mondi advies
De Spaanse fiscus doet inmiddels actief cross-checking met het Catastro om te achterhalen of niet-resident vastgoedbezitters wel of niet correct aangifte doen als resident of niet-resident. Als er geen IRNR-aangifte (Modelo 210) te vinden is, neemt de fiscus – ook in 2025 – wel degelijk stappen tegen de eigenaar. Verder heeft de Belastingdienst het toezicht op niet-ingevulde aangiftes versterkt, met name in populaire regio’s zoals Murcia. Bovendien geldt dat de aangifte niet alleen betrekking heeft op daadwerkelijke inkomsten, maar ook op de forfaitaire (imputed) huurinkomsten op basis van de kadastrale waarde – ook als de woning niet verhuurd is.
Maak schoon schip: laat direct — zowel voor het lopende jaar als zo nodig over de afgelopen vijf jaar — de verplichte IRNR-aangiften verzorgen, zodat u weer volledig in regel bent met de Spaanse fiscus.
Dit artikel bevat aanvullende informatie, die uitsluitend door leden van Mondi te raadplegen is, nadat men zich heeft ingelogd.
U bent nog geen lid? Word vandaag nog lid van de belangenorganisatie, profiteer van alle voordelen en keer terug naar deze pagina om deze afgeschermde informatie alsnog te kunnen lezen!
nu lid worden
Geschreven door Rob Smulders
Datum: 04-09-2025
Datum: 04-09-2025
Terug naar overzicht
