Als Mondi haar archief induikt, blijkt dat we alleen al de afgelopen negen jaar minimaal 28 artikelen hebben gepubliceerd over illegale woningen in landen als België, Griekenland, Spanje, Noord-Cyprus, Italië, Oostenrijk, Portugal en Turkije. Gaan we verder terug in de tijd, dan is het pas echt schrikken. Missen we landen? Ja, zeer waarschijnlijk de rest van de wereld.

 

Er zijn in de praktijk gebruiksruimtes (kelders, garages en andere ruimtes) welke een andere bestemming hebben gekregen, dan dat zij op de oorspronkelijke bouwtekening hadden. Na de bouw en aansluiting op elektra werden deze benedenverdiepingen, kelders en garages vaak omgebouwd tot slaapkamers, appartementen en andere woonvormen. Dit komt en kwam in Griekenland op grote schaal voor en hoewel het meer regel dan uitzondering is, is het natuurlijk niet toegestaan. Voorheen werd hier echter niet op gecontroleerd en werd het min of meer gedoogd. In 2010 kregen eigenaren van een (deels) illegale woning in Griekenland de kans van de overheid om tegen betaling hun woning te laten legaliseren. Sinds 2011 is het in Griekenland in principe niet mogelijk om een niet volledig legale woning te koop aan te bieden.

 

De heer Gavriilidis, directeur van Elxis Greek Real Estate Services geeft een toelichting: “De verkoper heeft de verplichting om bij de notaris een verklaring te overleggen van een gecertificeerd ingenieur, die is aangewezen door de overheid. De ingenieur moet het onroerend goed ter plaatse hebben geïnspecteerd en kan dan concluderen dat het vastgoed helemaal volgens de vergunning is gebouwd of dat er onregelmatigheden zijn, die alsnog zijn gelegaliseerd. Dit houdt in dat alles wat niet klopte, is gelegaliseerd na het betalen van een boete. Als de verklaring er niet is, kan de notaris de akte niet laten passeren. 

Zelfs als je een perceel verkoopt, moet je een verklaring hebben van de gecertificeerd ingenieur, die het perceel heeft geïnspecteerd en aangeeft dat er geen bouwsels op het perceel staan. Dus dat er niet iets staat, waarvoor geen vergunning is afgegeven. De ingenieursverklaring wordt aan de koopakte gehecht en er wordt melding van gemaakt in de koopakte.”

 

Maar ook in tal van landen rond bijvoorbeeld de Middellandse zee komt het regelmatig voor dat na controle blijkt dat een vereiste woonvergunning ontbreekt. Als een aspirant-koper dit weet, voordat een handtekening onder het koopcontract wordt gezet, kan men laten onderzoeken wat de vereisten zijn om zaken op orde te krijgen. Als een makelaar zegt dat hij alles heeft onderzocht of heeft laten onderzoeken, dan zijn aanvullende details toch wel het minste waar u over dient te beschikken om vervolgens van een onafhankelijke advocaat het groene licht te krijgen om vervolgstappen te kunnen maken. Let op dat u als koper ook een verantwoordelijkheid hebt en dat u zich zelden achter uw naïviteit kunt verschuilen.

 

Mondi ontving van een Nederlandse een volgende reactie:
 

 

De heer Herman van Katwijk van Calvos Casas:

“In de vraagstelling lijkt opgesloten dat er een verschil zou zijn tussen ingezetenen en niet-ingezetenen, maar voor beiden geldt hetzelfde. Een illegaal bouwwerk kan niet als woonhuis worden verkocht en zal dus gelegaliseerd moeten worden, waarbij uiteraard de actuele bouweisen gelden, zoals bijvoorbeeld een badkamer waarin ruimte is voor een bad, toilet, bidet en wastafel plus ruimte om een rolstoel te draaien. In de praktijk heb je daarvoor minimaal zeven vierkante meter nodig!"

 

Verder zonnepaneel op het dak, in iedere slaapkamer ook tv en telefoon/internetaansluiting et cetera. Dat kan dus aardig in de papieren lopen.

 

Het risico in groter wanneer mensen ooit zonder deskundige begeleiding onroerend goed hebben gekocht. Ik heb zelf meegemaakt dat iemand overtuigd was een (woon)huis te hebben gekocht en me met zijn koopakte probeerde te overtuigen. Daarin stond wel "casa", maar daarachter "agricola" ofwel een schuur! Alle huizen die gebouwd zijn na augustus 1951 moeten een licença de utilização hebben (gebruiksvergunning) en tegenwoordig wordt bij (al bij het adverteren voor) verkoop ook geëist dat er een energie-certificaat is gemaakt. Van enige controle daarop heb ik echter nog nooit iets gemerkt. Ook dat is typisch Portugees: veel regels, maar slechte/ontbrekende controle.  

Verder moet na een (ingrijpende) verbouwing zélf aan de belastingdienst gevraagd worden om een hertaxatie, anders kan bij verkoop geen (of minder) rekening worden gehouden met de gemaakte kosten, omdat de "onderhoudskosten" slechts voor een beperkte tijd vóór de verkoopdatum worden meegenomen. Is echter de herwaardering aangevraagd dan worden alle (officiële - dus met BTW) facturen (mits op adres en fiscaal nummer) in aanmerking genomen bij het bepalen van de meerwaarde belasting.”

 

Dit is slechts een van de ontelbare voorbeelden, waar Mondi over beschikt. Mondi stelde de volgende vraag aan 494 respondenten: “Hoe controleert u met wie u zaken doet bij aanschaf van vastgoed in het buitenland?”   

 

 

 

Allereerst adviseert Mondi gebruik te maken van bij voorkeur een deskundige Nederlandstalige makelaar, die ook gevestigd is in de regio van uw keuze en die de taal ter plaatse spreekt. Zeker als u zelf de buitenlandse taal niet machtig bent. Een andere belangrijke reden is dat een Nederlandstalige makelaar beter aanvoelt wat uw behoeften zijn en hier op kan anticiperen. Ook al bent u een taal goed machtig; dat zegt niets over de communicatieve vaardigheden. Miscommunicatie is en blijft in de praktijk een groot probleem, zelfs met de beste wil van de wereld. Van de Nederlandstalige aanbieders van vastgoed in het buitenland is een zeer ruime meerderheid niet gekwalificeerd. Dus een makelaar die de taal niet machtig is, geen kennis of ervaring heeft, de regio en de lokale gewoontes/cultuur niet kent, mag u links laten liggen.

Controleer altijd met wie u zaken doet. Een malafide aanbieder van vastgoed is op het eerste gezicht niet herkenbaar, maar heeft waarschijnlijk al een spoor (van ellende) achtergelaten. Mondi beschikt over talloze dossiers, die zijn opgebouwd sinds 2001. Als lid van de belangenorganisatie kunt u kosteloos een antecedentenonderzoek laten verrichten naar de organisatie van uw keuze, mits deze actief is op de internationale vastgoedmarkt en zich mede richt op Belgen en Nederlanders. 

Mondi maakt gebruik van zorgvuldig geselecteerde onafhankelijke advocaten/notarissen tegen speciale condities voor leden. Bespaar nooit op deskundigheid. Dat kunnen we niet voldoende benadrukken. Maar het begint al met het zorgvuldig selecteren van een professionele makelaar: