HomeOver MondiLidmaatschapAdviesScanNieuwsLandendossiersThema'sBeoordelingenWebwinkelContact

U laat zich toch geen illegale woning verkopen!

In plaats van een uitroepteken had Mondi net zo goed achter de titel een vraagteken kunnen plaatsen. Natuurlijk laat u zich geen woning verkopen als u weet dat u in de meeste landen over onder andere een woonvergunning dient te beschikken en de woning igebouwd moet worden volgens de regels van het bestemmingsplan. Maar de onwetendheid is groot. Waarom worden er honderdduizenden (deels) illegale woningen aangeboden door onder andere makelaars?

Als Mondi haar archief induikt, blijkt dat we alleen al de afgelopen negen jaar minimaal 28 artikelen hebben gepubliceerd over illegale woningen in landen als België, Griekenland, Spanje, Noord-Cyprus, Italië, Oostenrijk, Portugal en Turkije. Gaan we verder terug in de tijd, dan is het pas echt schrikken. Missen we landen? Ja, zeer waarschijnlijk de rest van de wereld.
 
Geruststellend
Er zijn in de praktijk gebruiksruimtes (kelders, garages en andere ruimtes) welke een andere bestemming hebben gekregen, dan dat zij op de oorspronkelijke bouwtekening hadden. Na de bouw en aansluiting op elektra werden deze benedenverdiepingen, kelders en garages vaak omgebouwd tot slaapkamers, appartementen en andere woonvormen. Dit komt en kwam in Griekenland op grote schaal voor en hoewel het meer regel dan uitzondering is, is het natuurlijk niet toegestaan. Voorheen werd hier echter niet op gecontroleerd en werd het min of meer gedoogd. In 2010 kregen eigenaren van een (deels) illegale woning in Griekenland de kans van de overheid om tegen betaling hun woning te laten legaliseren. Sinds 2011 is het in Griekenland in principe niet mogelijk om een niet volledig legale woning te koop aan te bieden.
 
De heer Gavriilidis, directeur van Elxis Greek Real Estate Services geeft een toelichting: “De verkoper heeft de verplichting om bij de notaris een verklaring te overleggen van een gecertificeerd ingenieur, die is aangewezen door de overheid. De ingenieur moet het onroerend goed ter plaatse hebben geïnspecteerd en kan dan concluderen dat het vastgoed helemaal volgens de vergunning is gebouwd of dat er onregelmatigheden zijn, die alsnog zijn gelegaliseerd. Dit houdt in dat alles wat niet klopte, is gelegaliseerd na het betalen van een boete. Als de verklaring er niet is, kan de notaris de akte niet laten passeren. 
Je kunt dus niet meer een illegaal huis kopen in Griekenland
Zelfs als je een perceel verkoopt, moet je een verklaring hebben van de gecertificeerd ingenieur, die het perceel heeft geïnspecteerd en aangeeft dat er geen bouwsels op het perceel staan. Dus dat er niet iets staat, waarvoor geen vergunning is afgegeven. De ingenieursverklaring wordt aan de koopakte gehecht en er wordt melding van gemaakt in de koopakte.”
 
Maar ook in tal van landen rond bijvoorbeeld de Middellandse zee komt het regelmatig voor dat na controle blijkt dat een vereiste woonvergunning ontbreekt. Als een aspirant-koper dit weet, voordat een handtekening onder het koopcontract wordt gezet, kan men laten onderzoeken wat de vereisten zijn om zaken op orde te krijgen. Als een makelaar zegt dat hij alles heeft onderzocht of heeft laten onderzoeken, dan zijn aanvullende details toch wel het minste waar u over dient te beschikken om vervolgens van een onafhankelijke advocaat het groene licht te krijgen om vervolgstappen te kunnen maken. Let op dat u als koper ook een verantwoordelijkheid hebt en dat u zich zelden achter uw naïviteit kunt verschuilen.
 
Praktijksituatie in Portugal
Mondi ontving van een Nederlandse een volgende reactie:
 
“Verkoop van onroerend goed in Portugal door niet ingezetenen van dat land is een uitdaging, zeker als illegale bouw legaal gemaakt dient te worden. Onroerend goed met illegale bouw kan men zeer slecht verkopen en dient opnieuw gelegaliseerd te worden. Dit is een proces waar ik nu zelf in zit.”
 
De heer Herman van Katwijk van Calvos Casas:

“In de vraagstelling lijkt opgesloten dat er een verschil zou zijn tussen ingezetenen en niet-ingezetenen, maar voor beiden geldt hetzelfde. Een illegaal bouwwerk kan niet als woonhuis worden verkocht en zal dus gelegaliseerd moeten worden, waarbij uiteraard de actuele bouweisen gelden, zoals bijvoorbeeld een badkamer waarin ruimte is voor een bad, toilet, bidet en wastafel plus ruimte om een rolstoel te draaien. In de praktijk heb je daarvoor minimaal zeven vierkante meter nodig!"
 
Verder zonnepaneel op het dak, in iedere slaapkamer ook tv en telefoon/internetaansluiting et cetera. Dat kan dus aardig in de papieren lopen.
 
Het risico in groter wanneer mensen ooit zonder deskundige begeleiding onroerend goed hebben gekocht. Ik heb zelf meegemaakt dat iemand overtuigd was een (woon)huis te hebben gekocht en me met zijn koopakte probeerde te overtuigen. Daarin stond wel "casa", maar daarachter "agricola" ofwel een schuur! Alle huizen die gebouwd zijn na augustus 1951 moeten een licença de utilização hebben (gebruiksvergunning) en tegenwoordig wordt bij (al bij het adverteren voor) verkoop ook geëist dat er een energie-certificaat is gemaakt. Van enige controle daarop heb ik echter nog nooit iets gemerkt. Ook dat is typisch Portugees: veel regels, maar slechte/ontbrekende controle.  
Mondelinge beloftes zijn geen cent waard
Verder moet na een (ingrijpende) verbouwing zélf aan de belastingdienst gevraagd worden om een hertaxatie, anders kan bij verkoop geen (of minder) rekening worden gehouden met de gemaakte kosten, omdat de "onderhoudskosten" slechts voor een beperkte tijd vóór de verkoopdatum worden meegenomen. Is echter de herwaardering aangevraagd dan worden alle (officiële - dus met BTW) facturen (mits op adres en fiscaal nummer) in aanmerking genomen bij het bepalen van de meerwaarde belasting.”
 
Deskundigen
Dit is slechts een van de ontelbare voorbeelden, waar Mondi over beschikt. Mondi stelde de volgende vraag aan 494 respondenten: “Hoe controleert u met wie u zaken doet bij aanschaf van vastgoed in het buitenland?”   
 
 
 
Allereerst adviseert Mondi gebruik te maken van bij voorkeur een deskundige Nederlandstalige makelaar, die ook gevestigd is in de regio van uw keuze en die de taal ter plaatse spreekt. Zeker als u zelf de buitenlandse taal niet machtig bent. Een andere belangrijke reden is dat een Nederlandstalige makelaar beter aanvoelt wat uw behoeften zijn en hier op kan anticiperen. Ook al bent u een taal goed machtig; dat zegt niets over de communicatieve vaardigheden. Miscommunicatie is en blijft in de praktijk een groot probleem, zelfs met de beste wil van de wereld. Van de Nederlandstalige aanbieders van vastgoed in het buitenland is een zeer ruime meerderheid niet gekwalificeerd. Dus een makelaar die de taal niet machtig is, geen kennis of ervaring heeft, de regio en de lokale gewoontes/cultuur niet kent, mag u links laten liggen.

Controleer altijd met wie u zaken doet. Een malafide aanbieder van vastgoed is op het eerste gezicht niet herkenbaar, maar heeft waarschijnlijk al een spoor (van ellende) achtergelaten. Mondi beschikt over talloze dossiers, die zijn opgebouwd sinds 2001. Als lid van de belangenorganisatie kunt u kosteloos een antecedentenonderzoek laten verrichten naar de organisatie van uw keuze, mits deze actief is op de internationale vastgoedmarkt en zich mede richt op Belgen en Nederlanders. 

Mondi maakt gebruik van zorgvuldig geselecteerde onafhankelijke advocaten/notarissen tegen speciale condities voor leden. Bespaar nooit op deskundigheid. Dat kunnen we niet voldoende benadrukken. Maar het begint al met het zorgvuldig selecteren van een professionele makelaar:
  1. met een goede kennis van zaken;
  2. die aantoonbaar ervaring heeft opgedaan;
  3. met een goed en zorgvuldig opgebouwde reputatie;
  4. die uitstekend bekend is met uw favoriete land en regio;
  5. die beschikt over een beroepsaansprakelijkheidsverzekering;
  6. en die de taal spreekt en aantoonbaar bekend is met de lokale gewoontes/cultuur.
Aanverwante artikelen
Een nepmakelaar is geen professionele makelaar
Verschil tussen advocaat, jurist en juridisch adviseur
Besparen op deskundigheid bij aankoop woning
Advocatenkantoor zet zichzelf in het zonnetje, schijn kan bedriegen.


Facebook Twitter LinkedIn YouTube Andere share mogelijkheden

Geschreven door Rob Smulders
Datum: 22-02-2018

Terug naar overzicht

Lid worden van Mondi: een juiste keuze!

Vanaf 2005 lag de focus van Mondi als belangenorganisatie vooral op het preventief informeren van aspirant-kopers van een woning in het buitenland. De trend van de laatste jaren is dat steeds meer leden persoonlijk door Mondi van advies willen worden voorzien. Met deze geheel nieuw ontwikkelde website kunnen we nog beter anticiperen op de behoeften van de leden en op maat diensten aanbieden om tot een succesvolle aankoop van vastgoed te komen. Mondi beschikt over een schat aan deskundige informatie, ervaringen en heeft toegang tot waardevolle bronnen om tot een objectief, informatief en betrouwbaar oordeel te komen.

alles over het lidmaatschap
Snel online geregeld!


Alles over het Mondi Approved keurmerk

Vraag en Antwoord

14-04-2017 J. Bleijenberg:
"Dank voor uw antwoord doch de rol van de gecertificeerd makelaar is cruciaal .Ik heb uitgelegd waarom . Dit bagatelliseren is niet zo handig . Reputatie , taal ed . kunnen tot de dag van vandaag goed zijn ...(...) , derhalve geen argument van betekenis ."
Rob Smulders (Directeur bij Mondi, de belangenorganisatie):
"Mondi bagatelliseert niets. We praten over 16 jaar ervaring, duizenden dossiers en zien dagelijks de effecten hoe aankoopprocessen verlopen. Wij zijn een groot voorstander van een gecertificeerde makelaar, maar wel bij voorkeur een die onder andere kan communiceren met de aspirant-koper."

Log in om een antwoord te plaatsen

inloggen sluiten
14-04-2017 J. Bleijenberg:
"Ik mis hierin , en daar gaat het om , de gecertificeerd makelaar in het desbetreffende land . Tips en trics suggereren al een afdoende hoeveelheid info en daar schuilt het gevaar , het is in de praktijk veelal niet afdoende . Het is simpelweg het vak van de potentieel koper niet . Ervaring, gebleken betrouwbaarheid , reputatie en de taal spreken zegt niets en moet geen argument zijn bij aankoop."
Rob Smulders (Directeur bij Mondi, de belangenorganisatie):
"Volgens de strekking van het artikel adviseert Mondi de aspirant-koper niet om alles op eigen houtje te doen. Nee integendeel, Mondi adviseert juist om een deskundige in te schakelen. Een gecertificeerd makelaar kan helpen, maar als het vanwege de taalbarrière en de cultuurverschillen al moeizaam gaat, sluipen de communicatieproblemen er al snel in met soms alle gevolgen van dien.

Het zorgvuldig selecteren van een professionele makelaar met een goede kennis van zaken, die aantoonbaar ervaring heeft opgedaan, met een goed en zorgvuldig opgebouwde reputatie, die uitstekend bekend is met uw favoriete land en regio, die beschikt over een beroepsaansprakelijkheidsverzekering, die de taal spreekt en aantoonbaar bekend is met de lokale gewoontes/cultuur zegt juist alles en moet wel degelijk een argument zijn bij aankoop."

Log in om een antwoord te plaatsen

inloggen sluiten

Log in of registreer u gratis om een vraag te plaatsen of een reactie achter te laten.
Antwoorden op vragen zijn uitsluitend door leden te raadplegen.


inloggen / registreren

Meld u aan voor de Mondi nieuwsbrief

Blijf op de hoogte van praktische waardevolle informatie en actuele ontwikkelingen.
Laat u inspireren door reportages: objectief, informatief en betrouwbaar.

aanmelden
De nieuwsbrief wordt ongeveer 1 x per week verstuurd
Een moment geduld...
Als respons van de website uit blijft,
neem dan contact met ons op.

Contact Sluiten