De Spaanse Kustwet: 'Ley de Costas'

In vervolg op woningen gebouwd op 'Suelo Rustico' gaat mr. Sirejacob dieper in op de Spaanse kustwet


De huidige Kustwet werd in 1988 in het Spaanse parlement goedgekeurd en heeft tot doel de Spaanse kust te beschermen. Toen deze wet werd goedgekeurd was al 40% van de Spaanse kust verstedelijkt. De bedoeling was de Spaanse kustlijn te beschermen om het proces van wilde verstedelijking tegen te gaan. Deze wet legt een reeks beperkingen op aan de bebouwing binnen een bepaalde afstand van de zeelijn en de afzonderlijke autonome regio's kunnen deze verder beperken.

Een belangrijk onderdeel van die wet behandelt het openbaar maritiem domein en legt een hele reeks beperkingen op aan de eigenaar van grond, wat grenst aan de zee. Dit is toch wel belangrijk omdat vaak vele huizen, en dan vooral appartementcomplexen, gelegen zijn aan het strand en dus binnen die zone zouden kunnen liggen. De Nationale Kustwet regelt hiervoor de minimumbeperkingen en elke autonome regio (Comunidad Autonoma) kan zelfs nog strengere beperkingen opleggen.

We kunnen die beperkingen 'in grote lijnen' onderscheiden voor drie belangrijke zones: 

1) Beschermde erfdienstbaarheid (Servidumbre de protección):
Dit is een strook van 100 meter te rekenen van waar het zeewater reikt bij hoogtij. Dit kan in uitzonderlijke gevallen zelfs worden uitgebreid naar 200 meter. Voor gronden, die reeds als bouwgrond (suelo urbano) werden gekwalificeerd op het moment dat de Kustwet werd goedgekeurd, bedraagt die strook slechts 20 meter.
Dus in de meeste gevallen zullen legale bouwwerken hier niet al te veel hinder ondervinden. Woningen op 'suelo rustico' die aan zee liggen vallen wel onder de strenge beperkingen. Die strenge beperkingen zijn onder andere de volgende:

• Het is verboden bouwwerken op te trekken of een bestemming van bewoning te geven.
• Het is verboden wegen aan te leggen of te renoveren.
• Het is verboden reclame te maken via uithangborden of via audiovisuele middelen.

In het algemeen kan gesteld worden dat men enkel in deze zone installaties mag aanbrengen en activiteiten mag uitvoeren, die in geen enkele andere zone mogelijk zijn of noodzakelijk zijn voor deze zone. We kunnen hier bijvoorbeeld denken aan watersportactiviteiten tijdens de zomermaanden en de bijhorende installaties.

2) Doorvoerzone (Servidumbre de tránsito)
Dit behelst een zone van zes meter (in sommige gevallen 20 meter). Deze zone moet worden vrijgelaten voor de publieke toegang van voetgangers, of voertuigen van hulpdiensten, enzovoorts.

3) Zone voor de toegang tot zee (Servidumbre de acceso al mar)
Deze zone grenst aan de 'beschermde erfdienstbaarheid', en omhelst een lengte die afhangt van de natuurlijke omstandigheden en de noodzaak voor toegang tot de zee.

Bestaande (il-) legale bouw
De Kustwet regelt met precisie, en dit is net waar zich de problemen voordoen, de situatie van de bouwwerken die reeds bestaan en die niet in overeenstemming zijn met de beperkingen voor bovenstaande zones. Als ze op illegale wijze zijn gebouwd, dan is legalisering mogelijk, maar enkel als dit noodzakelijk is voor het algemeen belang. Als deze op legale wijze zijn gebouwd, dan kunnen de bestaande rechten worden behouden, maar kan men een lichte aanpassing vragen van de grond om deze toch zo veel mogelijk in overeenstemming te brengen met de wet. Als legale bouwwerken zich in een openbare beschermingszone bevinden, dan kan men algemeen stellen dat men enkel herstellingswerkzaamheden of renovatiewerkzamheden toestaat, mits dit geen uitbreiding van de bebouwde oppervlakte met zich meebrengt.

Dit artikel is tot stand gekomen onder auspiciën van Mondi, Mr. Yves Sirejacob is verbonden aan Sirejacob Legal & Tax Spain .

Eerder verschenen
- Spaanse Kustwet onder de loep
- Spaanse onteigeningen in strijd met EU-wetgeving

---

Terug naar overzicht