Algemeen nieuws Tweede huis Emigreren Beleggen

Spaanse Kustwet onder de loep

De laatste tijd is er veel ophef over de Spaanse Kustwet. Hoewel deze wet al sinds 1988 bestaat, begint de overheid pas de laatste jaren met het feitelijk toepassen van Ley de Costas. Een strikte naleving zou met zich meebrengen dat hotels, toeristische complexen en naar schatting 45.000 woningen met de grond gelijk gemaakt moeten worden. De Europese Unie maakte al bezwaar. Boris Mulder, advocaat te Barcelona, licht toe hoe de Ley de Costas tot stand is gekomen en waarom er zoveel onduidelijkheid over bestaat.

Spanje heeft ongeveer 7.880 kilometer kust. Ruim 21 procent van de gehele bevolking woont binnen een strook van 5 kilometer van de kust en in de vakantieperiodes neemt dat aantal nog vele malen toe (jaarlijks komen er zo’n 59.000.000 toeristen naar Spanje en velen daarvan gaan naar de kustgebieden). Niemand twijfelt aan de noodzaak van een vorm van regulering om te voorkomen dat de kust, met zijn duingebieden, binnenzeeën, stranden, rivierbeddingen, delta’s en baaien ten onder gaat aan massatoerisme en vervuiling.

Kuststrook
Al in 1969 (de jaren van de opkomst van het massatoerisme naar Spanje) was er door het Franco-regime een kustwet uitgevaardigd. Het was echter een incomplete wet, zonder echte sancties, die eerder bevorderd heeft dat aan de Spaanse kust schade is toegebracht dan dat het bescherming bood. Om een verdere teloorgang van de Spaanse kust te voorkomen heeft de Spaanse regering, onder leiding van de toemalige socialistische Minister President Felipe González, in 1988 een nieuwe wet uitgevaardigd die er in voorzag dat de gehele kuststrook van Spanje onder controle van de overheid zou worden gebracht.

Met name de strook van 100 meter langs de kust geniet sinds 1988 bijzondere bescherming. Binnen dit gebied mag in het geheel niet meer gebouwd worden. Sterker nog: deze kuststrook is –met één pennenstreek- voorbestemd feitelijk eigendom te worden van de overheid. Bestaande bebouwing binnen deze strook dient op termijn gesloopt te worden, behalve bebouwing die staat op grond die al in 1988 ‘urbano’ was (denk aan de kern van kustdorpen en -steden) of anderzijds gelegaliseerd is op basis van de vorige kustwet. Voor gebouwen die vóór 1988 zijn gebouwd en niet op ‘suelo urbano’ zijn gebouwd, geldt een overgangsperiode van 30 jaar (met eventuele verlenging van nog eens 30 jaar) waarbinnen de eigendom ervan - na onteigening- moet overgaan op de overheid. Het gaat hierbij om een aanzienlijke operatie. Grote hotelcomplexen, maar ook villa’s en urbanisaties zijn verrezen op plekken vlak aan de zee.

Gevarenzone
Voor de bebouwing die ná 1988 binnen de honderdmeterzone is gerealiseerd, zijn de vooruitzichten nog slechter. Deze wordt geacht per definitie illegaal te zijn en zal dus in aanmerking komen voor sloop zonder vergoeding. De wetgever toont zich ongevoelig voor eenieder die ná 1988 gebouwd heeft binnen 100 meter van de zee. Men gaat er vanuit, dat iedereen geacht wordt de wet te kennen en kopers die niet hebben opgelet, zijn dus in de gevarenzone terecht gekomen.

Het grote probleem met de Kustwet is eigenlijk, dat deze sinds de inwerkingtreding in 1988 niet of nauwelijks is toegepast. De overheid is zelfs nauwelijks actief geweest in het ‘afpalen’ van de honderdmeterstrook. Velen zijn daardoor in de waan gebracht dat het allemaal wel zou meevallen. Het feit, dat na verloop van tijd de conservatieve Partido Popular aan de macht kwam die niet stond te trappelen om de Kustwet uit te voeren zal hier ook een rol bij hebben gespeeld. Het uitvoeren van de wet zal vele miljarden euro’s kosten en de Partido Popular heeft simpelweg daarvoor geen fondsen ter beschikking gesteld.

Beslissingsstructuur
Tel hierbij op dat veel van de bebouwing die na 1988 binnen de honderdmeterzone plaatsvond wel degelijk is uitgevoerd op basis van officiële bestemmingsplannen en na verkrijging van een gemeentelijke bouwvergunning, dan kunt u kunt zich de verontwaardiging voorstellen van vele gedupeerden. Het gaat hierbij overigens niet alleen om buitenlanders. De wet geldt voor iedereen en onder de gedupeerden bevinden zich uiteraard ook vele Spanjaarden. Dit soort tegenstellingen zijn te verklaren aan de hand van de gedecentraliseerde beslissingsstructuur die in Spanje bestaat wanneer het om openbare ordening gaat.

Puur vanuit de wet geredeneerd lijkt er weinig te doen aan deze situatie. Het gaat om een door de Spaanse volksvertegenwoordiging rechtsgeldig aangenomen wet die deugdelijk gepubliceerd is in de Spaanse Staatscourant (het Boletín Oficial del Estado) en dus geacht wordt door iedereen te worden gekend. Aan de andere kant is het voor velen een vreemde zaak, dat de Kustwet zeer lange tijd niet actief is toegepast en nu ineens wel. Bovendien is het lastig te verteren dat bepaalde bebouwing heeft plaatsgevonden met inachtneming van alle lokale vergunningen en achteraf blijkt illegaal te zijn geweest omdat ook toestemming had dienen te worden verkregen van het Ministerie van Milieuzaken. Op deze wijze is er een vorm van rechtsonzekerheid gecreëerd waar vast en zeker het laatste woord nog niet over gezegd is. Naar mijn inschatting zullen vele rechtszaken volgen.

Politiek klimaat
Ik voorzie dat niet alleen gerechtelijke procedures gevoerd zullen worden tegen het ministerie, maar ook tegen lokale besturen die bouwvergunningen hebben afgegeven en tegen verkopers die onroerend goed hebben verkocht terwijl ze hadden dienen te weten dat dit op termijn gesloopt zou moeten worden. Bovendien zal ook de bepaling van waar de honderdmetergrens precies loopt aanleiding geeft tot vele geschillen.

Intussen staat de publieke opinie niet stil. Spaanse pressiegroepen hebben leden van het Europees Parlement zover gekregen dat ze zich tegen de ontstane situatie uitspreken. Onder de huidige economische situatie valt te verwachten dat de begroting van ruim 10.000.000.000 euro die het Ministerie van Milieuzaken had verkregen voor onteigeningen tijdelijk voor andere doeleinden zal worden aangewend. Op langere termijn zijn de slachtoffers van deze wet in belangrijke mate afhankelijk van wijzigingen in het politieke klimaat in Spanje. Het is hopen op nieuwe wetgeving, dan wel uitspraken van de hoogste Spaanse rechters of ingrepen op Europees niveau. Werk aan de winkel voor de advocaten dus.

Actie
Ten laatste wijs ik er op, dat de bezittingsdrang van de overheid zich niet beperkt tot de zeekust maar zich zelfs -uiterst discutabel- uitstrekt tot vele kilometers van de oevers van rivieren die in de zee uitmonden. Dit is recentelijk in werking gezet en maximale alertheid is geboden! Bepaalde delen van de oevers van rivieren worden gewoonweg onder het begrip ‘kust’ geschaard. Ook hier is het laatste woord nog niet over gezegd, maar een gewaarschuwd mens telt voor twee.

In de tussentijd mag u ervan uitgaan dat de ambtenaren van het ministerie ongestoord verdergaan met het afpalen van de honderdmeterstrook en deze stukje bij beetje zullen opeisen in de vorm van een ambtelijke ‘afsplitsingsverklaring’ (acta de deslinde). Daarmee wordt dan de eerste stap gezet in de richting van de feitelijke eigendomsaanspraken van de Spaanse overheid. De eigenaar wordt dan schriftelijk uitgenodigd voor een formele bijeenkomst. Als iets dergelijks aan de hand mocht zijn met uw eigendom dan doet u er verstandig aan te verschijnen (dan wel iemand een volmacht daartoe te geven) op het aangegeven moment en in het document te doen opnemen dat u het er niet mee eens bent. Dit om te voorkomen dat de overheid op een later tijdstip het argument zou kunnen aandragen dat u zonder protest met de afsplitsing akkoord bent gegaan. Mondi kan u hiervoor doorverwijzen naar specialisten en advocaten die in deze materie thuis zijn. Hebt u een huis vlak bij de kust of langs een rivier, onderneem dan vooral actie en laat nagaan wat uw huidige positie is. Het kan u slapeloze nachten schelen.

Mr. Boris Mulder is advocaat in Barcelona en partner van De Haan & Mulder.

Eerder in het nieuws
Spaanse onteigeningen in strijd met EU-wetgeving

Landendossier
	Meer informatie over de aanschaf en bezit van een (tweede) huis in Spanje
Deel dit artikel met anderen: Tell a friend!

Mondi is een onafhankelijke belangenorganisatie die opkomt voor de collectieve belangen van haar leden en die hen voorziet van preventieve informatie om succesvol een woning in het buitenland aan te schaffen. Met een lidmaatschap van Mondi kunt u onbeperkt vragen stellen over alles wat te maken heeft met de aanschaf en bezit van buitenlands vastgoed. De investering hebt u zo terugverdiend. Met Mondi next nieuws blijft u op de hoogte van de meest relevante ontwikkelingen.

Datum: 27-04-2009

Jamie Alberts
Redacteur

Terug naar overzicht

Reageren

Mevr. gillade sophie	13-09-2009
ik ben eigenaar van een grond van een verkaveling van voor 1988 wij hebben in 2006 een bouwvergunning ontvangen en gebouwd in 2008. Komen wij ook in aanmerking om het gebouw te slopen of kunnen wij beroep doen dat de verkaveling van voor 1988 was en wij wel mochten bouwen? Ik begrijp niet waarom de costa en de gemeente ons nog de toelating heeft geven om te bouwen.

Bericht

Bent u al lid van Mondi of heeft u zich kosteloos geregistreerd: Ja Nee


Code:

Meld u nu aan voor de wekelijkse update van Mondi next nieuws en blijf op de hoogte van de meest relevante ontwikkelingen: objectief, informatief en betrouwbaar. aanmelden