Woning in buitenland verkopen, maar niet kunnen leveren!

De meeste artikelen over onroerend goed in het buitenland gaan over allerlei aspecten met betrekking tot het aankoopproces. Opvallend genoeg is er zeer weinig informatie te vinden over het verkoopproces. In deze publicatie wordt uitgegaan dat het vastgoed zich in Spanje bevindt, maar ook als de (tweede) woning in een ander land gesitueerd is, blijft het de moeite waard om dit artikel van de Spaanse makelaar Fred van Krimpen te lezen.

Fred van Krimpen: “Niet voor niets is de vraag - Kunt u leveren? - als iemand zijn woning wil verkopen erg belangrijk. In de praktijk komt het zeer regelmatig voor dat iemand zijn Spaanse woning wenst te verkopen, maar geen notie heeft van welke documenten daarvoor nodig zijn en welke belastingen en afdrachten er voldaan moeten worden.

Indien de documenten niet volledig of in orde zijn, kunt u uw woning wel willen verkopen, maar kan er niet geleverd worden met alle gevolgen van dien.
In de praktijk betekent dit dat een door koper en verkoper getekende verkoopovereenkomst vervelende consequenties kan hebben. Als de koper een aanbetaling van tien procent van de koopsom heeft voldaan en de verkoper kan niet leveren op de afgesproken datum, dan heeft deze koper volgens de Spaans wet recht heeft op een schadevergoeding die het dubbele bedrag van de aanbetaling bedraagt! Als de verkoper de schadevergoeding niet wenst te betalen, dan is de kans groot dat de koper beslag laat leggen op de woning. Dus de problemen stapelen zich voor de juridische eigenaar alleen maar op als zaken niet op orde zijn.

In dit artikel beperk ik me tot de documenten die nodig zijn om een woning aan te kunnen bieden op de markt, zodat u ook écht kunt leveren als er een serieuze koper voor uw Spaanse woning is.

NIE-nummer (Número de Identificación de Extranjeros)
Het nummer ter Identificatie van buitenlanders in Spanje wordt afgekort met NIE. Dit is een nummer waarmee niet-residenten zich in Spanje kunnen identificeren. Het is een uniek, persoonlijk en onoverdraagbaar nummer. Dit NIE-nummer is nodig bij alle officiële handelingen in Spanje. Dus niet alleen voor het openen van een bankrekening in Spanje en de aan- en verkoop van een woning in Spanje, maar ook als u bijvoorbeeld een auto wilt kopen in Spanje. Het NIE-nummer is eigenlijk een onooglijk document op een A4'tje waar, over het algemeen, slordig mee wordt omgegaan. Maak er een kopie van en bewaar het origineel bij uw notariële aankoopakte (in een kluisje), zodat het makkelijk traceerbaar is bij een verkoop. Als u het NIE-nummer document niet kunt overleggen, zal de notaris weigeren de akte te ondertekenen. Indien u dit document verloren bent, dan is eventueel een duplicaat aan te vragen, maar dit is erg tijdrovend.

De notariële aankoopakte (escritura de compraventa)
Dit is ook zo’n document waarvan de juridische eigenaar/eigenaren van de woning vaak niet meer weet/weten of en waar het bewaard is. Sommige notarissen vragen niet om de originele aankoopakte bij een verkoop, maar in het binnenland verlangen de meeste notarissen het nog steeds. Als het er niet is, kan dit problemen opleveren. Ook van dit document is eventueel een duplicaat aan te vragen, maar dit is erg tijdrovend.”

Royeren/doorhalen van de hypotheek
Mondi: “Heeft of had u een hypotheek op uw woning in Spanje? Dan is het van belang te weten welke stappen u moet ondernemen om formeel een hypotheeklening door te laten halen zodra deze volledig is afbetaald. Want nadat de schuld bij de bank werd afbetaald, dient deze last niet meer op uw woning te staan.

De economische doorhaling van de lening staat niet gelijk aan de automatische doorhaling van de hypotheek op uw woning bij het eigendomsregister. Om uw Spaanse hypotheek te annuleren bij het register is het nodig de volgende stappen te ondernemen. Raadpleeg hiervoor het artikel Doorhalen van hypotheek op woning Spanje.”

Fred van Krimpen: “Ook al is de volledige hypotheek afbetaald, maar de akte van doorhaling van de hypotheek is niet verleden, dan staat uw eigendom in het register nog steeds als zijnde: belast met een hypotheek. De koper zal op advies van zijn advocaat niet met de koop akkoord gaan, omdat de verkoper niet kan leveren omdat er formeel nog een hypotheek op het onroerend goed rust.

Erfenis kwesties
In België en Nederland is men gewend dat een erfeniskwestie allemaal relatief eenvoudig is af te wikkelen. Veel buitenlanders die een woning in Spanje via een erfenis (of schenking) verkrijgen hebben er vaak geen idee van dat, ook al is de erfenis in het thuisland geregeld, er in Spanje nog steeds een aantal stappen te nemen zijn om het erfgoed op naam van de erfgenaam(en) te registreren.

Te vaak denkt men dat als de zaak in het thuisland is geregeld dat de woning in Spanje dan in de verkoop kan. Dat is helaas niet het geval. Een erfenis in Spanje registreren kan makkelijk meerdere maanden in beslag nemen. Dus ook hier geldt dat als de woning in de verkoop wordt gezet maar de erfenis is niet geregistreerd, dan kunt u niet leveren.

Bij verkoop dienen alle mede-eigenaren in te stemmen met de definitieve verkoop(prijs). Als de verkopende partij niet over een volmacht beschikt van alle juridische eigenaren, kunnen er complicaties ontstaan, waardoor er niet geleverd kan worden.

Bedenk verder dat iedereen die als erfgenaam in de erfenisakte is opgevoerd en in Spanje als mede-eigenaar geregistreerd wordt, ook over een NIE-nummer dient te beschikken.

Woonvergunning (licencia de primera ocupación of cédula de habitabilidad) of vergelijkbaar document
Tot voor enkele jaren werd er bij bestaande woningen zelden of nooit naar de woonvergunning gevraagd. Als een woning aangesloten was bij de nutsbedrijven, kon men er gemakshalve van uitgaan dat de woonvergunning ooit door de gemeente was afgegeven. Het was namelijk noodzakelijk dit document te overleggen bij het afsluiten van het contract van levering van water, elektra, et cetera.

De laatste jaren, na alle schandalen betreffende illegaal gebouwde woningen, verlangen zowel advocaten van kopers als banken die een hypotheek willen verstrekken, een kopie van deze vergunning. In heel veel gevallen is deze woonvergunning niet te achterhalen omdat de woning op leeftijd is en de gemeentes pas halverwege de jaren 80 zijn gestart met het digitaliseren van dergelijke documenten. In deze situaties dient de gemeente of een medewerker de oude archieven te doorzoeken, of een certificaat af te geven waarin staat dat de woning niet tegen het bestemmingsplan verstoot en er geen bouwtechnische disciplinaire zaken tegen de woning lopen. Het verkrijgen van zo’n document kan afhankelijk per gemeente ook enige maanden duren!”

Mondi: “Op de huizenmarkt in Spanje is het niet ongewoon om huizen aan te treffen die gebouwd zijn op 'landelijke grond' of 'suelo rustico'. Deze ‘grond’ ofwel percelen zijn oorspronkelijk als agrarische bestemming aangewezen waarop alleen gebouwd mag worden wanneer dit gekoppeld is aan een activiteit van landbouw, bosbouw of veeteelt. Het was, en is, verboden om op dergelijke grond te bouwen. Echter gelet op de talrijke villa’s die gebouwd zijn op ‘suelo rustico’ is het de laatste dertig jaar blijkbaar geen probleem geweest en zijn vele van die huizen dus zonder vergunning gebouwd. Houd er wel rekening mee dat bij de verkoop van een dergelijke woning de nodige complicaties kunnen ontstaan.

Hele woonwijken ïn Spanje zijn gebouwd zonder gemeentelijke bouwvergunning, zodat er bij oplevering geen woonvergunning kon worden verstrekt. De uiteindelijke woonvergunning wordt alleen afgegeven als de gemeente de bouw van het huis volledig heeft goedgekeurd tijdens een eindinspectie.

Het komt voor dat er bij de eindinspectie bepaalde zaken aangetroffen worden die óf niet overeenstemmen met de afgegeven bouwvergunning óf niet mogen volgens de bouwverordeningen. Dit moet dan eerst opgelost worden voordat de gemeente de woonvergunning afgeeft. Als de gemeente weigert om alsnog een woonvergunning af te geven, is/wordt de woning onverkoopbaar. Raadpleeg ook de publicatie U laat zich toch geen illegale woning verkopen!”

Het energielabel (certificado de eficiencia energetica, oftewel CEE)
Fred van Krimpen vervolgt: “Sinds 2013 is het verplicht het energielabel te overleggen bij zowel verhuur voor lange termijn als bij verkoop. Een CEE laten maken van uw woning kan enkele weken in beslag nemen aangezien de woning geheel wordt opgemeten, er een uitvoerig rapport wordt gemaakt en dit bij het autonome uitvoerende orgaan (Junta) geregistreerd moet worden. Kan de verkopende partij het energiecertificaat niet tijdig tonen, dan kan er niet geleverd worden.

Er zijn nog tal van andere documenten en aandachtspunten, zoals betalingsbewijzen van Onroerende Zaak belasting, kwesties die spelen bij Vereniging van Eigenaren en situaties die in andere dan de gemiddelde verkoop van een woning van toepassing zijn, maar die laten we nu buiten beschouwing om niet een té uitgebreid artikel te schrijven.

Een professionele makelaar zal u op deze en tal van andere zaken kunnen en moeten wijzen voordat de woning officieel in de verkoop aangeboden kan worden. Zoek een betrouwbare makelaar, gun hem de verkoop en hij zal u graag behulpzaam zijn met het checken en eventueel verkrijgen van de documenten. Pas dan kunt u zonder problemen leveren!

Fred van Krimpen is verbonden aan Elite Inmobiliaria.

---

Terug naar overzicht