Ontwikkelingen op de Bulgaarse woningmarkt

Een herstel lijkt zichtbaar in Bulgarije, evenals in vele andere landen is het de economische situatie die echt herstel in de kiem smoort

De Bulgaarse woningmarkt, welke zich vanaf medio 2010 aan het stabiliseren is, heeft zich verder ontwikkeld in het eerste kwartaal van 2011. In vergelijking met het eerste kwartaal van 2010 is de landelijke huizenverkoop met drie procent gestegen waar in Sofia, volgens gegevens van Bulgarian Properties, het aantal transacties zelfs verdubbelde.

Hoogtepunten eerste kwartaal 2011

• Toename van de globale verkoopprijs met drie procent
• Verkoopprijzen in Sofia zijn gelijk gebleven aan het prijsniveau in de tweede helft van 2010
• De gemiddelde verkoopprijs in Bansko nam af met tien procent en zelfs meer dan tien procent in andere skigebieden in Bulgarije, waar een totaal gebrek aan interesse bleek van potentiële kopers
• Langs de zuidelijke Zwarte Zee kustlijn bleven de prijzen constant, maar nam het aantal transacties toe, voornamelijk veroorzaakt door een verhoogde interesse van Russen en inwoners van andere oud USSR landen.
• Langzaam blijken ook Britse kopers terug te keren die met name richten op de goedkope landelijke woningen en recreatiewoningen
• De gemiddelde verkoop van landelijk gelegen woningen daalde, echter daarentegen steeg het aantal verkopen van instapklare landelijke woningen in het duurdere segment.

Sofia
De verdubbeling van woningtransacties in Sofia in het eerste kwartaal van 2011 werd met name veroorzaakt door de stijgende verkoop van appartementen. Appartementen in het goedkopere segment tot aan 60.000 euro en het dure segment vanaf 150.000 euro bleven het populairst. Het goedkoopste appartement ging op een nieuwe eigenaar over voor 27.000 euro en het duurste appartement wisselde van eigenaar voor 325.000 euro. Prijzen per vierkante meter varieerden van 500 euro tot 1100 euro, waar de gemiddelde prijs 830 euro per vierkante meter betrof. Ter vergelijking: In het laatste kwartaal van 2010 bedroeg de gemiddelde verkoopprijs van een appartement in Sofia, 930 euro per vierkante meter en een jaar eerder nog 1040 euro per vierkante meter.

Deze prijsdaling van ruim tien procent, ten opzichte van het laatste kwartaal vorig jaar, werd voornamelijk veroorzaakt doordat meer transacties plaatsvonden in het lage woningsegment tegenover meer transacties in het hoge segment in het laatste kwartaal van 2010. Door de maat genomen fluctueerden de huizenprijzen in 2010 tussen de 840 euro en 870 euro per vierkante meter. Gebaseerd op deze cijfers bleven de huizenprijzen in Sofia dus stabiel.

De volkstellinggegevens van het Bulgaarse Nationale Instituut voor de Statistiek ( NSI) tonen dat Sofia de grootste stad is in Bulgarije, met de grootste bevolkingsgroei in het afgelopen decennium. Naar verwachting zullen meer en meer mensen zich de aankomende jaren vestigen in Sofia, dankzij een groter perspectief op een goed betaalde job dan elders in het land. Deze toenemende vraag zal de woningmarkt blijven opdrijven wat ertoe zal leiden dat objecten die wat langer in de verkoop staan uiteindelijk verkocht of verhuurd zullen worden en dat nieuwbouwprojecten zich in een sneller tempo zullen aandienen.

Vakantiewoningen

Skigebieden
In tegenstelling tot de woningmarkt in Sofia verliep het eerste kwartaal van 2011 niet zo voorspoedig voor de onroerend goed markt in de Bulgaarse skigebieden. In de wintermaanden was er nauwelijks tot geen belangstelling in objecten in deze gebieden en de verkoop daalde met 50 procent ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. De afgelopen winter bleek de slechtste verkoopperiode voor onroerende goed sinds het bestaan ervan. Zelfs in 2008 en 2009 was er aan het begin van het wintersportseizoen een toename in de verkoop van woningen te zien, maar deze winter bleven de kopers weg en werden slechts enkele verkopen afgerond. De Grieken, die vorig jaar in Bansko nog volop onroerend goed aankochten, trokken zich terug als gevolg van de malaise in eigen land. De Russen en Bulgaren, de hoofdzakelijke kopers van vakantiewoningen toonden weinig interesse in de wintersportgebieden en enkele terugkerende Britten toonden enkel belangstelling in de goedkoopste woningen tot aan 20.000 euro en behoorden daarmee tot de paar kopers op de markt.

In zijn geheel daalde het aanbod van nieuwbouwwoningen in de skigebieden met vijftig procent en werden vooral
bestaande woningen, welke volledig zijn afgewerkt en zelfs volledig gemeubileerde appartementen verkocht aan de Ieren en Britten. De vraagprijzen in de regio van Borovets in 2011 lagen tussen de 950 euro en 1.600 euro per vierkante meter. In de regio van Pamporovo varieerden de vraagprijzen van nieuwbouwwoningen tussen de 650 euro en de 1200 euro per vierkante meter. In het grootste skigebied – Bansko – waar het aanbod het grootst is, lagen de vraagprijzen tussen de 350 en 800 euro per vierkante meter.

Gebaseerd op de gegevens van verkochte appartementen in Bansko sinds het begin dit jaar ligt de gemiddelde prijs daar op de 585 euro. Het betreft hier dan wel volledig gemeubileerde appartementen in afgeronde en volledig functionerende projecten. De gemiddelde verkoopprijs in 2010 bedroeg tien procent meer en woningen werden toen verkocht voor een gemiddelde vierkante meterprijs van 650 euro. De laagste verkoopprijs gemeten dit jaar in Bansko is 430 euro voor gemeubileerde appartementen, terwijl verkopen van woningen afgerond werden tussen de 18.000 euro en 45.000 euro. Deze afronding vond plaats na onderhandelingen en een gemiddelde verlaging van de vraagprijs met 10 procent.

Buiten Bansko vonden er enkele verkopen plaats in Pamporovo, maar de vraag naar onroerend goed in Borovets was praktisch nihil. Verkopen met Pamporovo appartementen bij Bulgarian properties vonden plaats met prijzen tussen 450 en 500 euro per vierkante meter. Deze prijzen zijn bijna gelijk aan de prijzen in Bansko en er was enigszins interesse van potentiële kopers, terwijl de woningprijzen in Borovets veel hoger aan de vraagprjs van kopers lagen.

Strandresorts
Opvallend in de vakantiewoningensector is dat het afgelopen winterseizoen de interesse in Bulgaarse kustgebieden niet is afgenomen en dat na Sofia hier de meeste huizenverkopen werden geregistreerd. Met name aan de in het zuidoosten gelegen kuststrook grenzend aan de Zwarte Zee namen de verkopen toe met veertig procent in vergelijking met de winterperiode van 2010. De meeste daarvan vonden plaats in Sunny Beach – volledig gemeubileerde appartementen geprijsd tussen de 400 euro en 700 euro per vierkante meter, met een totale verkoopprijs uiteenlopend van 25.000 tot 70.000 euro. Het merendeel waarvan verkocht werd tussen de 25.000 and 30.000 Euro. Deze prijzen waren gelijk aan de prijzen in 2010.

Net als in de ski resorts betrof het hier voornamelijk verkopen van volledig gemeubileerde appartementen in afgeronde projectontwikkelingen. Gegevens tonen aan dat het prijsniveau in Sunny Beach and Bansko bijna gelijk zijn. Kopers zijn voornamelijk Russen en verder keren enkele Britten terug op de markt hoewel in het laagste prijzensegment. Ook nieuwe kopers uit Zweden en Duitsland dienen zich aan.
Minder interesse bestaat er in de strandresorts rondom Varna aan de Noordelijke Zwarte Zee kust, maar zis er meer interesse en verhandelingen in luxe onroerend goed in Varna, waaronder appartementen en huizen met een verkoopprijs boven de 100.000 euro. Eveneens zijn sinds eind 2010 landhuizen landinwaarts bij Varna meer in trek.

Landelijke huizen
Nieuw in 2011 is de toegenomen interesse en toenemende verkopen van landelijk gelegen huizen rondom Bourgas en Sunny Beach. Sinds het begin van 2008 vonden hier nauwelijks verkopen plaats en zelfs daarvoor waren deze marginaal in verband met de relatief hoge vraagprijzen en het beperkte aanbod van deze woningen.. Het winterseizoen 2010-2011 toonde aan dat dertig procent van de verkopen langs de zuidelijke Zwarte Zee kust huizen met een gemiddelde verkoopprijs tussen de 25.000 and 40.000 euro – in uitstekende staat, gemeubileerd en instapklaar. Meer interesse werd ook gemeten in landelijke huizen in het gebied van Veliko Tarnovo – voornamelijk goed onderhouden en gerenoveerde huizen instapklaar, met prijzen tussen de 20.00 en 35.000 euro.

De verkoop van landelijke woningen in zijn geheel daalde echter met 35 procent in relatie tot het vorige kwartaal en met 15 procent ten opzichte van een het eerste kwartaal in 2010. De gemiddelde prijs van landelijke woningen per regio, verkocht in het eerste kwartaal van 2011 was als volgt;

• Bourgas regio – 33.300 Euro
• Stara Zagora regio – 10.880 Euro
• Plovdiv regio – 9.200 Euro
• Veliko Tarnovo regio – 21.000 Euro
• Montana regio – 6.000 Euro
• Pleven regio – 3.700 Euro

Afkomst kopers
De voornaamste kopers van Bulgaars vastgoed blijven de Bulgaren en Russen. Bulgaren blijven het meest actief in Sofia en de andere grote steden, waar de Russen hoofdzakelijk actief zijn in de kustgebieden. Sinds februari 2011 vinden de Britten hun weg terug en tonen met name interesse in goedkope landelijke woningen alsmede flink afgeprijsde vakantiewoningen in Bansko en in vakantieresorts bij een vraagprijs tot 20.00 euro.
Andere buitenlandse kopers betreffen met name West-Europeanen waaronder de Duitsers, Nederlanders, Fransen en Zweden, maar ook Italianen. De stijging van buitenlandse aankopen in onroerend goed alsmede het beginnende economische herstel in Bulgarije geven goede hoop voor het herstel van de huizenmarkt. Bestaande bedreigingen als de hoge werkloosheid , de inkomensonzekerheid en de huidige Europese schuldencrisis drukken echter dit positieve resultaat, waarmee het nog moeilijk is voorspellingen te doen omtrent het verloop van de Bulgaarse woningmarkt verderop dit jaar.

bron: Polina Stoykova, verbonden aan Bulgarian Properties

Landendossier
	Meer informatie over de aanschaf en bezit van een (tweede) huis in Bulgarije
Deel dit artikel met anderen: Tell a friend!

---

Het Mondi lidmaatschap is bijzonder aan te bevelen voor (toekomstige) eigenaren van een woning of beleggingsobject in het buitenland. Of u zich nu in de oriëntatiefase bevindt, al een woning hebt aangekocht of deze weer wilt gaan verkopen, u zult ongetwijfeld veel vragen hebben en willen weten welke juridische, fiscale, financiële en praktische consequenties uw beslissing heeft.

---

Terug naar overzicht