Cultuurverschillen bepalend bij aankoop

In ieder land gaat het koopproces er anders aan toe. Dit heeft te maken met verschillen in wetgeving, maar vaak ook met culturele verschillen. In deze driedelige column vertelt mr. Cemil Burkay over de cultuurverschillen tussen Turkije en Nederland, het recht in Turkije en de redenen waarom Nederlanders in Turkije op problemen stuiten. Hier leest u het eerste deel.

'U heeft na lang zoeken uw Turkse droomhuis gevonden en gelukkig heeft u van doen met een Nederlands-Turkse bouwcombinatie. Dit vereenvoudigt de communicatie tijdens de bouw en versterkt het gevoel met een bonafide organisatie van doen te hebben. Een organisatie die bovendien volgens Nederlandse smaak en kwaliteitsnormen werkt. Om niet volledig af te gaan op het goede gevoel, heeft u het zekere voor het onzekere genomen en een (Turkse) jurist ingeschakeld om eigendomaktes te controleren en eventueel ook de referenties van de organisatie te checken. Alles is in orde gebleken en u heeft uw handtekening gezet: u bent de trotse bezitter van Turks onroerend goed.

Geschil
Of toch niet? Mijn praktijk zit vol met kopers die binnenkomen met soortgelijke verhalen, maar uiteindelijk toch gedupeerd zijn. Bewust door de projectontwikkelaar of door onwetendheid ten aanzien van cultureel bepaalde verschillen en opvattingen. Vaak betreft het complexe situaties in een vergevorderd stadium van het geschil.
 

Culturele verschillen zijn zeer bepalend bij juridische vraagstukken
omtrent aankoop van Turks onroerend goed
 

Entiteiten
Het is één van de meest voorkomende problemen waarmee ik als advocaat geconfronteerd wordt: buitenlandse personen die onroerend goed in Turkije kopen middels een Nederlands intermediair bedrijf. Dit systeem werkt als volgt. De projecteigenaar is een Turks of Nederlands bedrijf en de aannemer betreft een Turkse organisatie. Het Nederlandse intermediair bedrijf of de makelaar tracht de projecten te verkopen via beurzen, advertenties en de kennissenkring. Op de contracten wordt dan ook het Nederlandse intermediaire bedrijf vermeld als zijnde de verkopende partij. Wat de Nederlandse koper vaak vergeet is dat de grondeigenaar, de aannemer en de verkoper verschillende juridische entiteiten betreffen.

Beslag
Volgens het Turkse Rechtsysteem moeten alle verkopen van onroerende goederen op het kadaster geschieden. De voorlopige koopovereenkomst dient tevens officieel bij de notaris te geschieden. Dus omdat het Nederlandse intermediaire bedrijf op het contract wordt vermeld is het contract niet officieel en is er dus geen sprake van overdracht van de grond of het onroerend goed naar de daadwerkelijke koper. De enige verantwoordelijkheid van het intermediair bedrijf in geval van een geschil volgens Turks recht is dat deze het aangekochte onroerende goed op grond van “onrechtmatige verrijking” dient terug te geven. De Turkse wetgeving is in deze van kracht inzake onroerend goed dat zich in Turkije bevindt. Indien de aannemer of het intermediair bedrijf zijn verplichtingen verzuimt na te komen of failliet gaat, is het zeer moeilijk of soms onmogelijk om beslag te laten leggen op de bouw of op de grond waarop de bouw zich bevindt.’ Deel 2

Mr. Cemil Burkay is advocaat in het Turks recht en verbonden aan Adalet, adviesbureau voor Turks recht.

Naar het overzicht met columns 

Landendossier
	Meer informatie over de aanschaf en bezit van een (tweede) huis in Turkije
Deel dit artikel met anderen: Tell a friend!