Nieuwbouw kopen in Spanje – is uw aanbetaling werkelijk beschermd?

Wie in Spanje een nieuwbouwwoning koopt, betaalt vaak al aanzienlijke bedragen voordat de woning wordt opgeleverd. De Spaanse wet kent daarom bescherming voor vooruitbetalingen. Maar een verwijzing naar een bankgarantie in het koopcontract betekent nog niet automatisch dat iedere betaling daadwerkelijk is gedekt. Juist vóór de eerste grote aanbetaling moet duidelijk zijn welke garantie is afgegeven, voor welk bedrag en onder welke voorwaarden.

De bankgarantie is geen formaliteit
Wie in Spanje een woning op plan of tijdens de bouw koopt, betaalt doorgaans in termijnen. De koper loopt daarmee een bijzonder risico: hij betaalt geld voor een woning die nog niet gereed is en waarvan de juridische levering pas later plaatsvindt.

De Spaanse wetgever heeft hiervoor een beschermingsmechanisme ingericht. Een projectontwikkelaar die tijdens de bouw vooruitbetalingen van kopers ontvangt, moet vanaf het verkrijgen van de bouwvergunning (licencia de edificación) de terugbetaling daarvan zekerstellen wanneer de bouw niet begint of de woning niet binnen de overeengekomen termijn wordt opgeleverd.

Dat kan door middel van een borgstelling van een bevoegde kredietinstelling – doorgaans aangeduid als aval bancario – of een daarvoor geschikte verzekeringsgarantie (seguro de caución). De wettelijke regeling is opgenomen in de Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación, zoals gewijzigd door Ley 20/2015.

Niet alleen de aanbetaling wordt beschermd
De wettelijke bescherming gaat verder dan uitsluitend het bedrag dat de koper rechtstreeks als voorschot heeft betaald. De garantie moet betrekking hebben op de vooruitbetaalde bedragen, inclusief de daarop toepasselijke belastingen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf het moment waarop het voorschot daadwerkelijk is betaald tot de overeengekomen datum waarop de woning moet worden opgeleverd.

Dat maakt het belangrijk om niet alleen vast te stellen dát er een garantie bestaat, maar ook of het gegarandeerde bedrag aansluit bij het betalingsschema uit de koopovereenkomst. De garantie behoort het volledige bedrag van de contractueel overeengekomen vooruitbetalingen te dekken, inclusief toepasselijke belastingen en wettelijke rente. Wanneer bijvoorbeeld € 120.000 aan vooruitbetalingen is overeengekomen terwijl uit het garantiedocument slechts een dekking van € 50.000 blijkt, is dat een duidelijke reden om vóór betaling nader onderzoek te laten doen.

Betalingen horen op een speciale rekening
Er bestaat nog een belangrijke wettelijke waarborg. De vooruitbetalingen van kopers moeten via een kredietinstelling worden ontvangen en worden gestort op een speciale rekening (cuenta especial), gescheiden van andere middelen van de projectontwikkelaar. Het geld uit deze rekening mag uitsluitend worden gebruikt voor uitgaven die verband houden met de bouw van de woningen.

Bij het openen van zo’n rekening moet de kredietinstelling bovendien, onder haar eigen verantwoordelijkheid, verlangen dat de voorgeschreven garantie aanwezig is. Daarom is het rekeningnummer waarop de koper zijn termijnen betaalt geen administratief detail. Het is onderdeel van de beschermingsconstructie.

Een algemene garantie voor het project is niet hetzelfde als uw individuele zekerheid
Een belangrijk praktisch aandachtspunt is dat een koper niet zonder meer genoegen zou moeten nemen met de mededeling dat ‘het project een bankgarantie heeft’. Bij het aangaan van de koopovereenkomst moet de projectontwikkelaar aan de koper het document verstrekken waaruit de garantie voor de door deze koper vooruit te betalen bedragen blijkt.

Bij een verzekeringsgarantie schrijft de wet uitdrukkelijk een individuele polis per koper voor, waarbij tevens de betreffende woning moet zijn geïdentificeerd. Het koopcontract zelf moet bovendien informatie bevatten over de bankgarantie of verzekeringsgarantie, de naam van de garantieverstrekker en de kredietinstelling en rekening waarop de vooruitbetalingen moeten worden gedaan.

Controleer de garantie vóórdat grote bedragen worden overgemaakt
In de praktijk ligt hier een belangrijk verschil tussen juridische bescherming op papier en financiële bescherming wanneer daadwerkelijk iets misgaat. Een koper kan bijvoorbeeld beschikken over een document waarin naar een garantie wordt verwezen, terwijl het gegarandeerde bedrag niet overeenkomt met de feitelijke betalingen. Ook kunnen betalingsschema, opleveringsdatum, woning, koper en garantie onvoldoende op elkaar aansluiten.

Daarom adviseert Mondi om de koopovereenkomst, het betalingsschema én de bijbehorende garantieregeling in onderlinge samenhang te laten beoordelen. Een verkoopbrochure of mondelinge mededeling van een makelaar of projectontwikkelaar dat ‘alle betalingen gegarandeerd zijn’ is daarvoor onvoldoende.

Wat gebeurt er wanneer de woning niet wordt opgeleverd?
Wanneer de bouw niet begint of de woning niet binnen de overeengekomen termijn wordt voltooid en opgeleverd, kan de koper onder de wettelijke voorwaarden kiezen voor ontbinding en terugbetaling van de vooruitbetaalde bedragen, inclusief toepasselijke belastingen en wettelijke rente.

De koper kan ook instemmen met uitstel. Dat behoort dan te worden vastgelegd in een aanvullende contractuele bepaling waarin een nieuwe termijn en opleveringsdatum worden opgenomen. Instemmen met uitstel is dus niet iets wat een koper achteloos zou moeten doen. De nieuwe afspraken kunnen gevolgen hebben voor de bestaande garantie en moeten daarmee in overeenstemming worden gebracht.

Niet alleen bouwen, maar ook rechtsgeldig kunnen opleveren
De wettelijke bescherming ziet niet uitsluitend op de vraag of de woning fysiek is afgebouwd. In de koopovereenkomst moet ook zijn vastgelegd dat de projectontwikkelaar de vooruitbetaalde bedragen, inclusief toepasselijke belastingen en wettelijke rente, terugbetaalt wanneer de vereiste cédula de habitabilidad, licencia de primera ocupación of een gelijkwaardig document waarmee de woning rechtmatig in gebruik kan worden genomen niet wordt verkregen.

Een woning die bouwkundig gereed lijkt, is daarmee dus nog niet automatisch juridisch correct opgeleverd. Juist bij nieuwbouw verdient ook de documentatie die ingebruikname mogelijk maakt afzonderlijke controle.

Ook het moment waarop de garantie kan worden beëindigd is relevant. De garantie wordt pas geannuleerd wanneer de vereiste cédula de habitabilidad, licencia de primera ocupación of het gelijkwaardige document is afgegeven én de projectontwikkelaar de levering van de woning aan de koper heeft aangetoond. Het enkele feit dat de bouwwerkzaamheden zijn afgerond, is dus niet voldoende om de bescherming van de vooruitbetalingen te laten eindigen.

Een bankgarantie opeisen: eerst de projectontwikkelaar aanspreken
Wanneer aan de voorwaarden voor terugbetaling is voldaan, schrijft de huidige wettelijke regeling in beginsel voor dat de koper de projectontwikkelaar eerst aantoonbaar – de manera fehaciente – sommeert om de vooruitbetaalde bedragen, belastingen en rente terug te betalen.

Heeft de projectontwikkelaar dertig dagen na deze sommatie niet betaald, dan kan de koper de garantieverstrekker aanspreken. Wanneer het niet mogelijk is de projectontwikkelaar vooraf aan te spreken, kan onder omstandigheden rechtstreeks een beroep op de garantieverstrekker worden gedaan.

Let op: bij een bankgarantie geldt een termijn van twee jaar
Voor een bankgarantie (aval) geldt een bijzonder belangrijke wettelijke termijn. Wanneer de projectontwikkelaar zijn gegarandeerde verplichting niet nakomt en de koper vervolgens gedurende twee jaar, gerekend vanaf die tekortkoming, de projectontwikkelaar niet heeft aangesproken voor ontbinding van de overeenkomst en terugbetaling van de vooruitbetaalde bedragen, vervalt het bankaval volgens de wettelijke regeling.

Wie met een ernstig vertraagd of stilgevallen project wordt geconfronteerd, doet er daarom verstandig aan niet maandenlang uitsluitend op geruststellende toezeggingen van de ontwikkelaar of verkopende partij te vertrouwen en tijdig juridisch te laten beoordelen welke actie noodzakelijk is.

---

Nieuwbouw kopen in Spanje? Controleer hoe uw aanbetalingen zijn beschermd
Bij Spaanse nieuwbouw kan al een aanzienlijk bedrag zijn betaald voordat de woning wordt opgeleverd. Controleer daarom vóór ondertekening en vóór iedere substantiële betaling of de vooruitbetalingen daadwerkelijk zijn gedekt door een bankgarantie of verzekeringsgarantie, of het gegarandeerde bedrag aansluit bij het betalingsschema en of betalingen op de daarvoor bestemde speciale rekening worden gestort. Wilt u zich verder verdiepen in het kopen en bezitten van vastgoed in Spanje? Bezoek dan het landendossier Spanje voor informatie over het aankoopproces, juridische controle, belastingen en andere aandachtspunten. Leden van Mondi kunnen vragen over hun persoonlijke situatie en de bescherming van hun aanbetalingen voorleggen via de vraag- en antwoordmodule. Voor een beoordeling van een reserveringscontract, koopovereenkomst, bankgarantie of andere juridische documenten kan gebruik worden gemaakt van de Juridische QuickScan. Mondi kan desgewenst ook een onafhankelijke advocaat adviseren die uitsluitend vanuit het belang van de koper handelt. Bij concrete aankoopplannen kan Mondi bovendien worden ingeschakeld voor onafhankelijke aankoopbegeleiding, waarbij niet alleen de overeenkomst, maar ook het betalingsschema en de bescherming van de vooruitbetalingen gedurende het aankoopproces aandacht krijgen.

---

Terug naar overzicht