Toeristenvergunning in Spanje: blijft die geldig na aankoop?

Een Spaanse woning met toeristenvergunning kan aantrekkelijk zijn voor kopers die willen verhuren. Maar een vergunning, registratienummer of bestaande verhuurhistorie betekent niet automatisch dat u na aankoop dezelfde rechten krijgt. In Spanje kunnen verschillende regels naast elkaar gelden en juist bij eigendomsoverdracht kan opnieuw toetsing nodig zijn. Wie voor de verhuurmogelijkheid extra betaalt, moet daarom vóór ondertekening weten wat hij juridisch werkelijk koopt.

Een woning met toeristenvergunning klinkt waardevoller
Een Spaanse woning met toeristenvergunning kan aantrekkelijk zijn voor kopers die willen verhuren. Maar een vergunning, registratienummer of bestaande verhuurhistorie betekent niet automatisch dat u na aankoop dezelfde rechten krijgt. In Spanje kunnen verschillende regels naast elkaar gelden en juist bij eigendomsoverdracht kan opnieuw toetsing nodig zijn. Wie voor de verhuurmogelijkheid extra betaalt, moet daarom vóór ondertekening weten wat hij juridisch werkelijk koopt.
Voor aspirant-kopers in Spanje zijn dit aantrekkelijke vermeldingen in een woningadvertentie. Zeker wanneer de koper de woning zelf maar enkele maanden per jaar wil gebruiken en de overige perioden via vakantieverhuur inkomsten wil genereren.

Soms wordt zelfs een bestaande verhuurhistorie gepresenteerd, inclusief bezettingsgraad en huuropbrengsten. Daarmee kan gemakkelijk de indruk ontstaan dat niet alleen de woning wordt gekocht, maar ook het recht om de bestaande toeristische exploitatie voort te zetten.

En juist die conclusie kan te snel zijn.

De belangrijkste vraag is niet óf er een vergunning is
Een koper zou eigenlijk een andere vraag moeten stellen:
Mag ik als nieuwe eigenaar deze specifieke woning na de eigendomsoverdracht onder de dan geldende regels toeristisch blijven verhuren?

Dat is juridisch een veel bredere vraag.

Spanje kent namelijk geen uniforme toeristenvergunning die overal dezelfde rechten geeft. Toeristische verhuur wordt in belangrijke mate gereguleerd door de autonome regio’s. Daarnaast kunnen gemeenten beperkingen opleggen en kan bij appartementen de comunidad de propietarios, vergelijkbaar met een Nederlandse Vereniging van Eigenaren, een doorslaggevende rol spelen.

Een bestaand registratienummer geeft daarom op zichzelf onvoldoende zekerheid.

De verhuurbaarheid van één woning kan op verschillende niveaus worden bepaald
Voor een koper is het nuttig om toeristische verhuurbaarheid als een keten te zien. Een positieve uitkomst op één niveau betekent niet automatisch dat ook aan de andere voorwaarden is voldaan.

Controleniveau	Wat moet worden onderzocht?	Waarom belangrijk?
Autonome regio	Registratie, vergunning, voorwaarden, geldigheidsduur en procedure bij eigenaarswisseling.	De regels voor toeristische woningen verschillen per regio.
Gemeente	Bestemming, zonering, vergunningen en eventuele lokale beperkingen.	Een regio kan verhuur toestaan terwijl lokaal aanvullende beperkingen gelden.
Comunidad	Statuten, huishoudelijke regels en besluiten van de eigenaren.	Bij appartementen kan toeristische verhuur verboden, beperkt of aan toestemming onderworpen zijn.
Bestaande registratie	Op wiens naam staat deze, sinds wanneer, onder welk regime en wat gebeurt ermee bij verkoop?	Een bestaande registratie hoeft niet automatisch dezelfde rechten aan de koper te geven.
Feitelijke woning	Komt de geregistreerde woning overeen met de juridische en feitelijke situatie?	Verbouwingen, uitbreidingen of afwijkend gebruik kunnen gevolgen hebben.
Onlineverhuur	Welke actuele registratie- en informatieverplichtingen gelden bij aanbieding via platforms?	Een toeristische registratie betekent niet automatisch dat aan alle eisen voor online-exploitatie wordt voldaan.

Sinds 3 april 2025 is de positie van de comunidad belangrijker geworden
Voor woningen die vallen onder de Spaanse Ley de Propiedad Horizontal geldt sinds 3 april 2025 een belangrijke regel.

Een eigenaar die de woning toeristisch wil exploiteren zoals bedoeld in de Spaanse huurwetgeving, moet vooraf uitdrukkelijke toestemming verkrijgen van de gemeenschap van eigenaren.

Voor die toestemming is een gekwalificeerde meerderheid vereist: drie vijfde van het totale aantal eigenaren én drie vijfde van de gezamenlijke breukdelen.

Met dezelfde meerderheid kan de gemeenschap toeristische verhuur goedkeuren, beperken, aan voorwaarden verbinden of verbieden. Ook kan voor woningen waarin deze activiteit plaatsvindt een bijzondere bijdrage of verhoging van de gemeenschappelijke kosten worden vastgesteld, mits de wettelijke grens van maximaal 20 procent wordt gerespecteerd.

Voor een aspirant-koper van een appartement is de comunidad daardoor geen administratief detail, maar een essentieel onderdeel van het aankooponderzoek.

Een bestaande toeristische activiteit kan een andere positie hebben
De wetswijziging bevat een overgangsregeling.

Een eigenaar die vóór 3 april 2025 de betreffende toeristische activiteit al uitoefende én zich daarbij overeenkomstig de toepasselijke sectorale toeristische regelgeving had geregistreerd, kan de activiteit onder de daarvoor geldende voorwaarden en termijnen voortzetten.

Dat betekent echter niet dat iedere woning die vóór 3 april 2025 ooit als vakantiewoning werd aangeboden automatisch onder deze bescherming valt. Het gaat om de daadwerkelijke en rechtsgeldige uitoefening van de toeristische activiteit.

Let daarbij op het verschil tussen de woning en de eigenaar. De overgangsregeling beschermt onder voorwaarden een reeds uitgeoefende activiteit, maar daaruit volgt niet automatisch dat een latere koper dezelfde positie kan voortzetten. Juist daarom moet ook de regionale regeling over eigendomsoverdracht afzonderlijk worden onderzocht.

Recente Spaanse besluiten laten zien dat dit onderscheid in de praktijk relevant is. Wanneer de toeristische titel pas na 3 april 2025 is verkregen, kan de voorafgaande uitdrukkelijke toestemming van de gemeenschap daadwerkelijk worden verlangd.

En wat gebeurt er wanneer juist die woning wordt verkocht?
Hier ontstaat voor een koper een belangrijke nuance.

Een overgangsregeling die de bestaande situatie beschermt, mag niet zonder meer worden vertaald naar de conclusie dat iedere toekomstige koper dezelfde positie verkrijgt.

Er moet afzonderlijk worden onderzocht wat volgens de regelgeving van de betreffende autonome regio gebeurt bij een eigendomsoverdracht en of een bestaande registratie kan worden gewijzigd, voortgezet of opnieuw moet worden aangevraagd. Daarnaast moet worden beoordeeld welke regels op het moment van de overdracht gelden.

Dit is precies waarom de formulering “woning met toeristenvergunning” juridisch te eenvoudig kan zijn.

De Comunidad Valenciana laat zien waarom een bestaande registratie geen verworven recht voor de koper is
De Comunidad Valenciana is een goed voorbeeld van het risico dat bij eigendomsoverdracht ontstaat.

Een inschrijving van een vivienda de uso turístico in het toeristenregister heeft daar tegenwoordig in beginsel een geldigheidsduur van vijf jaar. Voor bestaande registraties gelden overgangsregels.

Nog belangrijker voor een koper is dat bij eigendomsoverdracht niet simpelweg mag worden aangenomen dat de juridische positie van de verkoper ongewijzigd overgaat op de koper. De Valenciaanse regelgeving koppelt gevolgen aan de wijziging van eigenaar en verlangt dat de nieuwe situatie volgens de daarvoor geldende procedure wordt gemeld en beoordeeld.

Een koper neemt dus niet simpelweg de juridische positie van de verkoper over omdat er al een toeristisch registratienummer bestaat. Bij de aankoop moet worden onderzocht of de woning en de nieuwe eigenaar onder de actuele regels nog aan alle voorwaarden voldoen.

Dat maakt de vraag “Heeft deze woning een toeristenvergunning?” eigenlijk te beperkt.

De betere vraag is: “Kan ik als nieuwe eigenaar na de overdracht onder de dan geldende regels de toeristische exploitatie rechtmatig voortzetten?”

Een verbod in de statuten kan nog verder gaan
Bij een appartement moeten daarom niet alleen recente besluiten van de comunidad de propietarios, maar ook de statuten worden onderzocht.

Dat onderscheid is belangrijk. De toestemming met een drie-vijfde meerderheid betekent niet automatisch dat een reeds bestaand rechtsgeldig statutair verbod op toeristische verhuur terzijde wordt geschoven. Recente Spaanse besluiten bevestigen dat wanneer een statutaire verbodsbepaling van toepassing is, de vereiste toestemming voor toeristische verhuur op zichzelf niet voldoende hoeft te zijn. De statutaire belemmering moet dan afzonderlijk worden weggenomen.

Voor een koper moeten daarom feitelijk twee vragen worden beantwoord: staat er al een verbod of beperking in de statuten, en zo niet, is de vereiste toestemming van de gemeenschap aanwezig?

Daarmee ontstaat een belangrijk verschil tussen een complex waarin niets over toeristische verhuur is geregeld, een complex waarin de gemeenschap de activiteit heeft toegestaan, een complex waarin beperkingen of voorwaarden gelden en een complex waarin de statuten de activiteit verbieden.

Voor een koper kunnen deze situaties economisch een totaal verschillende betekenis hebben.

Een toeristenvergunning is ook geen rendementsgarantie
Naast de juridische controle verdient ook de financiële onderbouwing aandacht.

Stel dat een appartement voor € 425.000 wordt aangeboden en de makelaar vermeldt dat het jaarlijks € 35.000 aan huurinkomsten genereert. Dat klinkt concreet, maar wat betekent die € 35.000?

Is dat bruto-omzet of netto-opbrengst? Zijn platformcommissie, beheer, schoonmaak, energie, onderhoud, verzekeringen en belastingen al afgetrokken? Hoeveel weken was de woning beschikbaar? Is de omzet incidenteel of structureel? En misschien nog belangrijker: mag de koper dezelfde exploitatie juridisch voortzetten?

Historische huuropbrengsten zijn pas relevant voor de waardering wanneer aannemelijk is dat de koper de activiteit rechtmatig kan voortzetten.

Betaal daarom niet zonder onderzoek voor ‘verhuurpotentieel’
Dit raakt rechtstreeks aan de koopprijs.

Wanneer twee vergelijkbare appartementen worden aangeboden en één woning bijvoorbeeld € 40.000 duurder is omdat deze volgens de advertentie beschikt over een toeristenvergunning en bewezen huuropbrengsten, betaalt de koper feitelijk mede voor die exploitatiemogelijkheid.

Blijkt na aankoop dat de toeristische verhuur niet kan worden voortgezet, dan verdwijnt mogelijk precies het voordeel waarvoor extra is betaald.

Daarom moet de juridische verhuurbaarheid worden onderzocht voordat een reservering, contrato de arras of andere bindende overeenkomst wordt getekend.

Een landelijk registratienummer is niet hetzelfde als een toeristenvergunning
Sinds 2025 kent Spanje daarnaast landelijke regelgeving rond kortdurende verhuur en de gegevensuitwisseling met onlineplatforms. Die landelijke regeling moet worden onderscheiden van de regionale en lokale regels die bepalen of een woning daadwerkelijk toeristisch mag worden geëxploiteerd.

In 2026 heeft het Spaanse Hooggerechtshof belangrijke onderdelen van Real Decreto 1312/2024 nietig verklaard. De vernietiging betreft onder meer bepalingen over het landelijke registratieproces en de verplichting om via het Registro de la Propiedad of Registro de Bienes Muebles een registratienummer te verkrijgen om kortdurende verhuur via onlineplatforms aan te bieden. Niet de gehele regeling is daarmee verdwenen; andere onderdelen, waaronder de digitale gegevensuitwisseling, moeten daarvan worden onderscheiden.

Daarmee is nog duidelijker geworden waarom begrippen als “registratienummer”, “toeristische registratie” en “toeristenvergunning” juridisch niet als synoniemen mogen worden gebruikt. Een administratieve registratie op landelijk niveau verleent op zichzelf geen toeristisch verhuurrecht. Daarvoor blijven onder meer de regionale toerismeregels, gemeentelijke voorschriften en – bij appartementsgebouwen – de regels van de comunidad de propietarios relevant.

Voor de koper blijft daarom de praktische hoofdvraag dezelfde:

Wat krijgen Mondi-leden aanvullend?
Of toeristische verhuur na aankoop mogelijk blijft, hangt dus niet af van één vergunning of registratienummer. Juist de samenhang tussen regionale regels, gemeentelijke voorschriften, de positie van de comunidad de propietarios en de situatie bij eigendomsoverdracht is bepalend.

Mondi-leden hebben in het afgeschermde deel van dit artikel toegang tot een uitgebreide due-diligencecheck voor woningen die met toeristische verhuurmogelijkheden worden aangeboden. Daarin leest u welke documenten u van verkoper en makelaar moet opvragen, hoe u controleert wat er bij eigendomsoverdracht met een bestaande registratie gebeurt, welke stukken van de comunidad moeten worden onderzocht en hoe een beroep op de overgangsregeling van vóór 3 april 2025 moet worden onderbouwd.

Ook behandelen we hoe u controleert of de registratie aansluit bij de feitelijke woning, welke cijfers u moet opvragen wanneer met historische huuropbrengsten of rendement wordt geadverteerd, welke verklaringen of garanties van de verkoper van belang kunnen zijn en wanneer een voorwaarde in de koopovereenkomst verstandig kan zijn. Tot slot krijgt u een praktische methode om de aankoop in twee scenario’s door te rekenen: met én zonder toeristische verhuur.

---

Een woning kopen in Spanje en toeristisch verhuren?
De vermelding dat een Spaanse woning over een toeristenvergunning of verhuurregistratie beschikt, geeft een koper niet automatisch de zekerheid dat de toeristische exploitatie na de eigendomsoverdracht kan worden voortgezet. Controleer daarom vóór ondertekening welke regionale en gemeentelijke regels gelden, wat de comunidad de propietarios heeft bepaald en welke gevolgen een eigenaarswisseling heeft voor een bestaande registratie. Wilt u zich verder verdiepen in het kopen en bezitten van vastgoed in Spanje? Bezoek dan het landendossier Spanje voor informatie over het aankoopproces, juridische controle, belastingen en andere aandachtspunten. Leden van Mondi kunnen vragen over hun persoonlijke situatie en een concrete woning voorleggen via de vraag- en antwoordmodule. Voor een beoordeling van een reserveringscontract, koopovereenkomst, toeristische registratie of andere juridische documenten kan gebruik worden gemaakt van de Juridische QuickScan. Mondi kan desgewenst ook een onafhankelijke advocaat adviseren die uitsluitend vanuit het belang van de koper handelt. Bij concrete aankoopplannen kan Mondi bovendien worden ingeschakeld voor onafhankelijke aankoopbegeleiding, waarbij ook de juridische positie van de woning en de beoogde verhuurmogelijkheden aandacht krijgen.

---

Terug naar overzicht