Mondi waarschuwt voor illegale hypotheekadviseurs

In België komt de term ‘hypotheekadviseur’ niet voor. Deze persoon noemt men in België bemiddelaar in hypothecair krediet of kredietbemiddelaar. Als een Nederlandse hypotheekadviseur buitenlandse hypotheken aanbiedt zal deze moeten beschikken over een AFM-vergunning en een Europees paspoort voor (het) betreffende land(en). Ook in België gelden strikte regels. De kredietbemiddelaar is vergunningplichtig en moet ingeschreven staan bij de Belgische toezichthouder FSMA in het register van bemiddelaars inzake hypothecair krediet.

Als Mondi op verzoek van leden een antecedentenonderzoek verricht naar onder andere de bedrijfsactiviteiten van een organisatie en constateert dat informatie niet klopt, misleidend en niet conform wetten en regels is, wil dit zeker niet zeggen dat er sprake is van kwade opzet. Niet zelden is hier sprake van onwetendheid en wordt de bewuste informatie aangepast of verwijderd. De eigenaar van een Spaans advocatenkantoor bedankte Mondi dit voorjaar uiteindelijk voor de alertheid van een foutieve communicatie uiting, ondanks een kostenpost van ruim tienduizend euro om dit te herstellen. Ook een Franse vastgoedbemiddelaar die zonder vergunning hypotheekadvies gaf via onder andere de website heeft de communicatie adequaat aangepast.

Maar als bijvoorbeeld een projectontwikkelaar niet reageert op vragen van Mondi zoals: “Het valt ons op dat er in Spanje veel borden bij percelen staan, waar u gaat bouwen. Echter, sommige borden staan er inmiddels twee jaar zonder enige bouwactiviteiten. Wat is hier aan de hand? Kunt u daar wat meer over vertellen s.v.p.?
Als hier geen reactie op komt, dan gaat Mondi publiekelijk een oproep plaatsen om alsnog aan meer achtergrondinformatie te komen. We hebben het hier over een duidelijk signaal dat er mogelijk problemen zijn/gaan ontstaan met mogelijke financiële en emotionele consequenties voor de kopende partij. Mondi wil als belangenorganisatie leden bij voorkeur vooraf preventief informeren. Informatie direct van de bron is daarom belangrijk, los van tal van andere bronnen die geraadpleegd kunnen worden. 

Uitleg over toezichthouders België en Nederland
De FSMA is op 1 april 2011 opgericht en heet voluit Autoriteit voor Financiële Diensten en Markten (‘Financial Services and Markets Authority’). De FSMA houdt, naast de Nationale Bank van België (NBB), toezicht op de Belgische financiële sector.

De Autoriteit Financiële Markten (AFM) houdt, naast De Nederlandsche Bank (DNB) toezicht op de Nederlandse financiële markten.

De AFM bevordert eerlijke en transparante financiële markten en is voor Nederland de onafhankelijke gedragstoezichthouder op de markten van sparen, lenen, beleggen en verzekeren. De doelstellingen voor beide toezichthouders komen sterk overeen. Er zijn evenwel verschillen.
De FSMA is bevoegd voor kredietbemiddelaars, maar het is de Federale Overheidsdienst Economie in België die toeziet op een correct toepassing van de hypothecaire wetgeving.
Wat sparen betreft, doet de FSMA aan producttoezicht en controleert ze of reclame op spaarproducten voorafgaand aan hun publicatie de juiste informatie bevatten. De FSMA bevordert eerlijke en transparante financiële markten en is voor België de onafhankelijke toezichthouder op de markten van sparen, beleggen en verzekeren.

AFM-vergunningplicht voor Nederland
Mondi: “Dient een adviseur met een vestiging in Nederland die hypotheken aanbiedt voor de financiering van een (tweede) woning in Spanje, Frankrijk, Italië, Portugal, België, Duitsland, et cetera aan Nederlandse ingezetenen, te voldoen aan de AFM-vergunningplicht?
Zo ja, waarom?”

Reactie Nienke Torensma, woordvoerder en communicatieadviseur AFM:
“Ja, de bemiddelaar/adviseur is vergunningplichtig - Europees paspoort (EP) is als alternatief in bepaalde omstandigheden mogelijk. Overigens geldt hetzelfde voor de aanbieder van het krediet - EP is als alternatief in beperkt aantal omstandigheden (bijvoorbeeld bank) mogelijk.”

Wat is een Europees paspoort?
Financiële ondernemingen die in een land binnen de Europese Economische Ruimte (de Europese Unie + Noorwegen, Liechtenstein en IJsland) een vergunning hebben van de toezichthouder van dat land én die ook in Nederland producten en diensten willen aanbieden, moeten zich laten registreren bij de AFM. Zij krijgen dan een Europees Paspoort. Deze ondernemingen blijven onder het toezicht van het land van herkomst vallen.

Als een financiële onderneming zijn diensten zonder bijkantoor in Nederland verleent, houdt de AFM in beginsel geen (direct) toezicht, maar wordt toezicht gehouden door de (buitenlandse) toezichthouder waar de financiële onderneming gevestigd is.
Wanneer een financiële onderneming in Nederland een bijkantoor opent, houdt de AFM wel toezicht op de gedragsregels die van toepassing zijn en op de dienstverlening zelf.

FSMA-vergunningplicht voor België
Mondi: “Dient een adviseur met een vestiging in België die hypotheken aanbiedt voor de financiering van een (tweede) woning in Spanje, Frankrijk, Italië, Portugal, Duitsland, et cetera aan Belgische ingezetenen, te voldoen aan de FSMA-vergunningplicht?
Zo ja, waarom?”

Reactie Johan Corthouts, persvoorlichter FSMA: “Overeenkomstig de Belgische wet moet iedere persoon waarvan België de lidstaat van herkomst is en die bemiddelingsactiviteiten inzake hypothecair krediet uitoefent voor consumenten die hun gewone verblijfplaats hebben in België, vooraf ingeschreven zijn bij de FSMA in het register van bemiddelaars inzake hypothecair krediet.

Kredietbemiddelaars met een ander land dan België als lidstaat van herkomst mogen hun activiteiten in België slechts uitoefenen in het kader van de vrijheid van vestiging of vrije dienstverrichting als zij hiervoor een toelating hebben van de bevoegde autoriteit van de lidstaat van herkomst. Die autoriteit stelt de FSMA op voorhand in kennis van de voorgenomen kredietbemiddelingsactiviteiten in België. Deze bemiddelaars worden vermeld op een lijst op de website van de FSMA.

Hypothecaire kredietbemiddelaars van buiten de Europese Economische Ruimte (EER) moeten ook op voorhand zijn ingeschreven bij de FSMA in het register van bemiddelaars inzake hypothecair krediet.”

Mondi: “Dient een adviseur met een vestiging in het buitenland die hypotheken aanbiedt in het buitenland voor de financiering van een (tweede) woning in Spanje, Frankrijk, Italië, Portugal, Duitsland, et cetera aan Belgische ingezetenen, te voldoen aan de FSMA-vergunningplicht?”

Reactie Johan Corthouts: “Het antwoord op uw tweede vraag moet genuanceerd worden.
Het antwoord is neen als de Belgische ingezetenen niet in België worden benaderd voor kredietvoorstellen. In dat geval is immers niet voldaan aan het toepassingsgebied van de Belgische wet: de kredietgever oefent geen commerciële of beroepsactiviteiten uit in België of richt zijn activiteiten (ongeacht met welke middelen) niet op België.

Het antwoord is ja indien de consument in België wordt aangezocht en hem in België bijvoorbeeld een kredietovereenkomst wordt aangeboden.”

Brancheregister Mondi
Mondi inventariseert alle kredietbemiddelaars/hypotheekadviseurs* die zich actief richten op Belgen en Nederlanders voor hypotheekverstrekking in het buitenland en vermeldt de organisaties in het brancheregister. Op verzoek van leden verricht Mondi een antecedentenonderzoek en controleert de belangenorganisatie onder andere de registers van de AFM en FSMA en de database van CreditSafe.

Indien organisaties ontbreken in het brancheregister, dan kan iedereen dit kenbaar maken via het contactformulier onder vermelding van de organisatie en de daarbij behorende website. Spookbedrijven zonder registratie in een handelsregister in binnen- of buitenland en/of BTW nummer worden niet opgenomen, maar hier wordt via een publicatie melding van gemaakt.

* Dit geldt ook voor onder andere, makelaars/bemiddelaars, advocaten/juristen, belastingadviseurs/fiscalisten, verzekeringsadviseurs, verhuurorganisaties en projectontwikkelaars.

---

Meer informatie over
FSMA - Autoriteit voor Financiële Diensten en Markten België
AFM - Autoriteit Financiële Markten Nederland

Aanverwante artikelen
Mondi gaat actief het kaf van het koren scheiden
Geld verdienen met beleggen was nooit eerder zo eenvoudig!
Een nepmakelaar is geen professionele makelaar
Websites voldoen niet altijd aan wettelijke voorwaarden 

---

Terug naar overzicht