Makelaar in Spanje: wie beschermt de koper bij woningaankoop?

Een makelaar in Spanje kan behulpzaam, deskundig en betrouwbaar zijn. Toch wordt hij meestal ingeschakeld en betaald om een woning te verkopen. Dat betekent niet dat hij automatisch onderzoekt of de aankoop ook juridisch, financieel en praktisch verantwoord is voor de koper. Wie controleert dan de woning, het contract en de risico’s? En wie durft te adviseren om niet te tekenen? Juist daar begint onafhankelijke kopersbescherming.

De makelaar brengt vraag en aanbod bij elkaar
Wie een woning in Spanje bezichtigt, krijgt vaak veel ondersteuning van de makelaar. Hij opent deuren, verstrekt informatie, onderhoudt het contact met de verkoper en helpt soms ook bij het regelen van een NIE-nummer, bankrekening, advocaat of notaris. Dat kan de aankoop overzichtelijker maken. Het is echter belangrijk om onderscheid te maken tussen service tijdens het verkoopproces en onafhankelijke belangenbehartiging.

De verkoopmakelaar heeft doorgaans een opdrachtrelatie met de verkoper of werkt in ieder geval toe naar de totstandkoming van de transactie. Zijn vergoeding is veelal afhankelijk van de verkoop. Ook wanneer de koper rechtstreeks of indirect meebetaalt aan de courtage, volgt daar niet automatisch uit dat de makelaar uitsluitend voor de koper optreedt.

Professioneel betekent niet automatisch onafhankelijk
Van een professionele makelaar mag worden verwacht dat hij correcte informatie verstrekt, relevante documenten opvraagt en geen druk uitoefent om snel te tekenen. Toch blijft er een verschil tussen het begeleiden van een verkoop en het toetsen van een aankoop vanuit uitsluitend het belang van de koper.

Dat verschil wordt zichtbaar zodra belangen uiteenlopen. De verkoper wil zekerheid, snelheid en een zo gunstig mogelijke prijs. De koper wil ruimte voor onderzoek, passende ontbindende voorwaarden en zekerheid over onder meer eigendom, schulden, vergunningen, gebruiksmogelijkheden en toekomstige kosten. Een professional die bij de verkoop betrokken is, kan beide partijen praktisch ondersteunen, maar kan niet tegelijkertijd uitsluitend het belang van zowel de verkoper als de koper behartigen.

Wie betaalt, bepaalt niet altijd de rol
In Spanje bestaan verschillende courtage- en samenwerkingsmodellen. Soms betaalt alleen de verkoper, soms betaalt ook de koper een vergoeding en soms delen makelaars de commissie. De geldstroom zegt op zichzelf onvoldoende over de juridische positie van de betrokken professional. Vraag daarom vóór de bezichtiging of reservering schriftelijk:

• wie de opdrachtgever van de makelaar is;
• van welke partij of partijen hij een vergoeding ontvangt;
• of hij uitsluitend bemiddelt of ook advies aan de koper geeft;
• welke controles hij uitvoert en waarvoor hij geen verantwoordelijkheid aanvaardt;
• of de koper vrij is een eigen advocaat of adviseur in te schakelen.

Een registratie is nuttig, maar geen aankoopkeuring
Spanje kent geen uniform, verplicht nationaal makelaarsregister. In verschillende autonome regio’s gelden eigen regels en registers. Een registratie kan aantonen dat een makelaar aan regionale eisen voldoet, bijvoorbeeld rond vakbekwaamheid, beroepsaansprakelijkheidsverzekering of financiële waarborgen. De precieze regels verschillen per regio. Zo’n registratie is relevant, maar vormt geen garantie dat de woning juridisch en bouwkundig in orde is of dat het voorgestelde contract voldoende bescherming biedt. Controle van de makelaar en controle van de woning zijn twee afzonderlijke zaken.

Ook de notaris is niet uw persoonlijke advocaat
De Spaanse notaris vervult een belangrijke, onafhankelijke publieke functie. Voorafgaand aan de notariële overdracht worden onder meer de identiteit en bevoegdheid van partijen, de eigendomssituatie en relevante registerinformatie gecontroleerd. De notaris ziet toe op de rechtsgeldigheid van de akte en kan partijen onpartijdig informeren. Daarmee is de notaris echter niet de persoonlijke belangenbehartiger van de koper.

De notariële controle vervangt bovendien geen volledig juridisch, bouwkundig of planologisch onderzoek. De notaris stelt bijvoorbeeld niet automatisch vast of iedere verbouwing correct is vergund of dat het door de koper beoogde gebruik is toegestaan. Reserveringsdocumenten en arras-contracten worden daarnaast vaak al getekend en bedragen worden betaald voordat de notariële overdracht plaatsvindt. Juist in die vroege fase kunnen verplichtingen ontstaan die later moeilijk of kostbaar zijn terug te draaien.

De advocaat moet weten voor wie hij optreedt
Een advocaat kan documenten onderzoeken, contracten beoordelen, aanvullende bepalingen voorstellen en adviseren om wel, nog niet of helemaal niet te tekenen. Dat werkt alleen als duidelijk is dat de advocaat uitsluitend het belang van de koper behartigt en voldoende ruimte krijgt voor onafhankelijk onderzoek. Een door de makelaar voorgestelde advocaat hoeft niet per definitie ongeschikt of partijdig te zijn. De koper moet wel zelf kunnen vaststellen wie de opdrachtgever is, of er zakelijke banden bestaan met de makelaar of verkoper en of de advocaat vrij is om de transactie af te raden. Laat dit bij voorkeur schriftelijk bevestigen.

De gevaarlijkste zin: “Dit is hier gebruikelijk”
Veel risico’s worden klein gemaakt met geruststellende mededelingen: iedereen tekent dit contract, de uitbouw staat er al jaren, de verhuurvergunning komt later wel, het register wordt na de overdracht aangepast of de bankgarantie is niet nodig. Een lokaal gebruik vervangt echter geen juridisch recht en een mondelinge geruststelling is geen contractuele zekerheid.

Een koper hoeft niet uit wantrouwen te handelen. Wel moet hij kunnen aantonen waarop hij zijn beslissing heeft gebaseerd. Belangrijke toezeggingen horen daarom in documenten en contracten te worden vastgelegd, nadat de onderliggende informatie onafhankelijk is gecontroleerd.

Onafhankelijke bescherming begint vóór de reservering
Wie pas na ondertekening van een reserveringsovereenkomst of arras-contract advies vraagt, kan al gebonden zijn of een aanbetaling riskeren. De veiligste volgorde is daarom: eerst duidelijkheid over de betrokken partijen en documenten, daarna onafhankelijk onderzoek en pas vervolgens ondertekenen en betalen.

De makelaar kan een waardevolle rol vervullen in het vinden en verkopen van de woning. De koper heeft daarnaast iemand nodig die niet afhankelijk is van het doorgaan van de koop en die maar één vraag hoeft te beantwoorden: is deze aankoop, onder deze voorwaarden, verantwoord voor de koper?

Welke controles horen bij onafhankelijke kopersbescherming?
Mondi-leden lezen hieronder hoe zij de rolverdeling vooraf vastleggen, welke documenten onafhankelijk moeten worden gecontroleerd en aan welke signalen zij herkennen dat de begeleiding onvoldoende afstand houdt tot de verkoper of makelaar.

---

Een woning kopen in Spanje? Kies voor onafhankelijke begeleiding
De verkoopmakelaar behartigt niet automatisch de belangen van de koper. Laat daarom vóór ondertekening controleren of de woning, documenten en voorwaarden juridisch in orde zijn. Meer informatie vindt u in het landendossier Spanje. Leden kunnen vragen stellen via de vraag- en antwoordmodule. Mondi kan desgewenst een onafhankelijke advocaat aanbevelen. Voor controle van juridische documenten is er de Juridische QuickScan. Daarnaast kan Mondi gedurende het volledige aankoopproces betrokken blijven.

---

Terug naar overzicht