Koopcontract woning Spanje: voorkom juridische en financiële risico's

Je droomwoning in Spanje gevonden? Dan volgt vaak al snel het verzoek om een reserveringsovereenkomst of koopcontract te ondertekenen en een aanbetaling te doen. Maar wat betekent zo'n handtekening juridisch? Wanneer kun je nog van de koop afzien en wie controleert of de woning legaal is gebouwd, vrij van schulden wordt geleverd en daadwerkelijk gebruikt mag worden zoals jij wilt? Mondi legt uit welke Spaanse overeenkomsten bestaan, waar de risico's zitten en waarom onafhankelijk juridisch onderzoek vóór ondertekening essentieel is voor kopers.

Een voorlopig koopcontract in Spanje is vaak helemaal niet voorlopig
Bij de aankoop van een woning in Spanje wordt regelmatig eerst een onderhandse overeenkomst gesloten. Anders dan sommige kopers verwachten, kan zo'n overeenkomst al juridisch bindend zijn, ook wanneer de notariële eigendomsoverdracht nog maanden op zich laat wachten.

Het is daarom onverstandig om een document te ondertekenen uitsluitend omdat een makelaar aangeeft dat het om een standaardovereenkomst gaat. De inhoud van het contract, en niet alleen de benaming, bepaalt welke verplichtingen partijen aangaan.

Welke overeenkomsten bestaan er bij de aankoop van een woning in Spanje?

Overeenkomst	Betekenis en aandachtspunt
Contrato de reserva	Reserveringsovereenkomst. Legt vast onder welke voorwaarden de woning tijdelijk wordt gereserveerd. Terugbetaling van de reserveringssom is niet vanzelfsprekend.
Contrato de arras	Overeenkomst met een aanbetaling. De gevolgen van annulering of niet-nakoming hangen af van de overeengekomen soort arras en de contractuele bepalingen.
Contrato privado de compraventa	Onderhandse koopovereenkomst. Kan partijen al definitief tot koop en verkoop verplichten.
Escritura pública de compraventa	Notariële koopakte waarmee de overdracht formeel wordt vastgelegd. Daarna is inschrijving in het eigendomsregister van groot belang voor de rechtsbescherming van de koper.

Niet iedere aankoop doorloopt al deze stappen. Soms wordt rechtstreeks een onderhandse koopovereenkomst gesloten of vindt de aankoop plaats via een andere contractuele constructie.

Aanbetaling van 10 procent: wat gebeurt er als de koop niet doorgaat?
In Spanje wordt bij een contrato de arras regelmatig een aanbetaling van 10 procent overeengekomen. Dit is echter geen wettelijk verplicht percentage. Bij arras penitenciales, zoals bedoeld in artikel 1454 van het Spaanse Burgerlijk Wetboek, kunnen partijen onder de overeengekomen voorwaarden van de koop afzien. De koper verliest dan in beginsel de aanbetaling. Ziet de verkoper van de verkoop af, dan moet deze in beginsel het dubbele terugbetalen.

Dit recht om van de koop af te zien moet duidelijk uit de overeenkomst blijken. Niet iedere aanbetaling is automatisch een arras penitenciales. Bij andere soorten arras kunnen partijen juist nakoming van de overeenkomst of schadevergoeding verlangen.
Dat hangt af van de contractuele bepalingen en de toepasselijke wetgeving.

Let op aan wie de aanbetaling wordt overgemaakt
Mondi raadt rechtstreekse betalingen aan een makelaar in beginsel af. Een makelaar is niet automatisch bevoegd om namens de verkoper reserveringsbedragen of aanbetalingen te ontvangen. Zeker wanneer geen schriftelijk mandaat van de verkoper is ingezien, is terughoudendheid noodzakelijk. Zelfs bij een aantoonbaar mandaat moet onafhankelijk worden gecontroleerd hoe het geld wordt beheerd en onder welke voorwaarden terugbetaling mogelijk is.

Wat controleert de Spaanse notaris wel en niet?
De Spaanse notaris vervult een belangrijke rol bij de juridische vastlegging van de overdracht. Onder meer de identiteit en vertegenwoordigingsbevoegdheid van partijen, de geregistreerde eigendomssituatie en relevante formaliteiten komen aan de orde. Maar de notaris is geen vervanging voor een onafhankelijke advocaat die uitsluitend de belangen van de koper behartigt. Een notariële overdracht betekent bijvoorbeeld niet automatisch dat:

• alle bouwwerken en uitbreidingen legaal zijn;
• de woning voor permanente bewoning of toeristische verhuur gebruikt mag worden;
• er geen stedenbouwkundige overtredingen bestaan;
• alle schulden, beslagen of hypotheken daadwerkelijk zijn doorgehaald;
• de feitelijke toestand overeenkomt met de geregistreerde gegevens.

De koper moet er bovendien rekening mee houden dat in de notariële akte bepalingen kunnen zijn opgenomen over de reikwijdte van bepaalde controles en verklaringen. Het is daarom belangrijk om vooraf vast te stellen welke onderzoeken daadwerkelijk zijn uitgevoerd.

Ook een bestaande hypotheek of beslag kan een probleem worden
Een woning kan worden verkocht terwijl er nog een hypotheek op rust. Dat hoeft geen probleem te zijn, mits de aflossing en de formele doorhaling correct worden geregeld. Bij beslagen, fiscale schulden en andere lasten kunnen aanvullende risico's bestaan. Een koper moet voorkomen dat hij na de overdracht wordt geconfronteerd met verplichtingen of beperkingen die vooraf hadden kunnen worden vastgesteld.

Een nota simple uit het Spaanse eigendomsregister (Registro de la Propiedad) geeft belangrijke informatie over de geregistreerde eigenaar en ingeschreven rechten en lasten. Maar een nota simple alleen is geen volledige juridische of bouwkundige keuring.

Ook moet onderscheid worden gemaakt tussen het eigendomsregister en het Catastro, dat voornamelijk een kadastrale en fiscale functie heeft.

Mag de woning daadwerkelijk worden gebruikt zoals bedoeld?
Een legaal geregistreerde woning is niet automatisch geschikt voor ieder beoogd gebruik. Dat speelt bijvoorbeeld bij woningen op landelijke grond, appartementen die toeristisch worden verhuurd, verbouwde bijgebouwen en woningen waarvoor beperkingen gelden. Bovendien kunnen regionale en gemeentelijke regels sterk verschillen. Dat geldt onder andere voor Andalusië, Valencia, de Balearen en Catalonië.

Voor toeristische verhuur kunnen daarnaast beperkingen gelden vanuit de gemeenschap van eigenaars. Sinds 3 april 2025 is voor het starten van toeristische verhuur in gebouwen die onder de Spaanse Ley de Propiedad Horizontal vallen in beginsel voorafgaande uitdrukkelijke toestemming van de gemeenschap van eigenaars vereist. Voor bepaalde bestaande verhuuractiviteiten geldt een overgangsregeling.

Een koper moet daarom niet alleen onderzoeken wat hij koopt, maar ook wat hij er juridisch mee mag doen. Een bestaande verhuurregistratie biedt niet automatisch zekerheid dat de exploitatie na eigendomsoverdracht kan worden voortgezet.

Onafhankelijk juridisch onderzoek vóór ondertekening
Mondi adviseert om een onafhankelijke Spaanse advocaat in te schakelen voordat een bindende overeenkomst wordt gesloten of een substantiële aanbetaling wordt gedaan. Die advocaat moet onder andere de eigendomssituatie, bestaande lasten, bouwrechtelijke status, contractuele verplichtingen en voorwaarden voor terugbetaling van aanbetalingen beoordelen. Mondi helpt haar leden bij de selectie van een onafhankelijke advocaat.

Het uitgangspunt is eenvoudig: Exclusief voor Mondi-leden
In het afgeschermde gedeelte gaan we verder dan de algemene uitleg. We behandelen welke clausules kopers kunnen beschermen, hoe wordt voorkomen dat een aanbetaling onnodig verloren gaat en welke controles noodzakelijk zijn voordat een koopcontract wordt ondertekend.

Ook bespreken we risico's bij bestaande hypotheken, beslagen, illegale bouw, financieringsvoorbehouden, achterstallige gemeenschapsbijdragen en betalingen aan makelaars of ontwikkelaars. Met praktische tabellen en aandachtspunten voor het aankoopproces.

---

Een woning kopen in Spanje? Weet waarvoor u tekent.
Een reserveringsovereenkomst of voorlopig koopcontract kan al verstrekkende juridische en financiële gevolgen hebben. Laat daarom vóór ondertekening controleren of de verkoper bevoegd is de woning te verkopen, welke hypotheken, beslagen of andere verplichtingen op het vastgoed rusten en of de woning legaal is gebouwd en gebruikt mag worden zoals u dat voor ogen heeft. Ook de voorwaarden voor aanbetaling, ontbinding en oplevering verdienen bijzondere aandacht.

Wilt u zich verder verdiepen in het kopen en bezitten van vastgoed in Spanje? Raadpleeg dan het landendossier Spanje. Mondi-leden kunnen via de vraag- en antwoordmodule vragen stellen over hun persoonlijke situatie of een concrete aankoop. Voor een gerichte beoordeling van juridische documenten is de Juridische QuickScan beschikbaar. Mondi kan daarnaast ondersteunen bij het inschakelen van een onafhankelijke Spaanse advocaat en biedt bij concrete aankoopplannen onafhankelijke aankoopbegeleiding, waarbij de belangen van de koper centraal staan.

---

Terug naar overzicht