Andalusië zet de deur dicht voor cowboymakelaars

Gastblog | Fred van Krimpen – makelaar bij Elite Inmobiliaria en voorzitter GIPE Spanje: "Wie vastgoed koopt in Andalusië, doet dat vaak vanuit enthousiasme en vertrouwen. Toch zag ik de afgelopen jaren te veel kopers in problemen komen door onduidelijke rollen, onbevoegde tussenpersonen en verkeerde aannames over bescherming. Met de nieuwe Andalusische wetgeving komt daar nu verandering in. Voor het eerst is het makelaarsberoep in deze regio wettelijk gereguleerd. Dat is een belangrijke stap vooruit, maar alleen als kopers begrijpen wat deze regels wel — en niet — voor hen betekenen.

Een keerpunt voor de vastgoedmarkt in Andalusië
Als makelaar en voorzitter van GIPE juich ik de nieuwe regelgeving in Andalusië toe. Eind 2025 is in deze autonome regio wetgeving aangenomen die een verplichte registratie van vastgoedmakelaars introduceert. Daarmee sluit Andalusië zich aan bij andere Spaanse regio’s waar consumentenbescherming en professionalisering al langer wettelijk zijn vastgelegd.

Tot voor kort was Andalusië, net als grote delen van Spanje, een regio waar vrijwel iedereen zich “makelaar” kon noemen. Zonder opleiding, zonder verzekering en zonder toezicht. Dat leidde tot een ongelijk speelveld én tot risico’s voor kopers, zeker voor buitenlandse kopers die de lokale regelgeving niet volledig kennen.

Wat houdt de nieuwe registratieplicht concreet in?
De nieuwe wet verplicht makelaars die actief zijn in Andalusië zich te registreren in een officieel regionaal register. Dat is geen administratieve formaliteit, maar een juridisch kader met duidelijke consequenties.
In de kern betekent dit dat een makelaar:

• Aantoonbaar professioneel actief moet zijn;
• Moet voldoen aan vastgestelde eisen op het gebied van betrouwbaarheid;
• Beschikt over een beroepsaansprakelijkheidsverzekering;
• Transparant moet zijn over zijn rol en vergoeding.

Makelaars die niet geregistreerd zijn, mogen niet langer als volwaardige vastgoedmakelaar opereren. Dat geldt zowel voor lokale als buitenlandse partijen.

Wat deze wet níet doet (en dat is belangrijk om te weten)
De invoering van registratie betekent niet dat alle risico’s automatisch verdwijnen. De wet maakt een duidelijk onderscheid tussen:

• bevoegde, geregistreerde makelaars;
• bemiddelaars of tussenpersonen die geen makelaarsstatus hebben;
• en partijen die zich ten onrechte als makelaar presenteren.

Een geregistreerde makelaar mag bemiddelen, onderhandelen en contractueel optreden. Een bemiddelaar mag dat alleen doen via een erkende makelaar en moet daar volledig transparant over zijn. Wie zelfstandig optreedt zonder registratie, handelt in strijd met de wet.
Voor kopers blijft het dus essentieel om actief te controleren met wie zij zaken doen.

Belangrijke nuance
Hoewel de wettelijke basis inmiddels is vastgelegd, moeten de bijbehorende uitvoeringsreglementen nog officieel worden gepubliceerd. Dat betekent dat de praktische inrichting van het register, de exacte procedures en handhaving nog nader worden uitgewerkt. Deze publicatie kan nog enige tijd op zich laten wachten. De richting is echter duidelijk: registratie wordt verplicht en structureel gecontroleerd.

De nieuwe Andalusische regels zorgen ervoor dat:

• rollen duidelijker worden afgebakend;
• aansprakelijkheid beter is geregeld;
• er een controleerbaar register komt.

Dat geeft kopers houvast — mits zij weten dat dit register bestaat en het ook daadwerkelijk raadplegen.

De rol van GIPE en professionele zelfregulering
Als voorzitter van GIPE zie ik deze wet ook als erkenning van jarenlange inspanningen vanuit de sector zelf. GIPE verenigt makelaars die bewust kiezen voor professionaliteit, transparantie en naleving van regelgeving.
Onze leden lopen vooruit op wat de wet nu verplicht stelt: heldere rolverdeling, correcte informatievoorziening en bescherming van de consument. De nieuwe wet versterkt dat kader en maakt het eenvoudiger om het onderscheid te maken tussen professionals en opportunisten.

GIPE is een landelijke makelaarsvereniging die actief is in heel Spanje. Voor haar leden heeft GIPE de registratie reeds georganiseerd en begeleid in regio’s waar deze verplicht is, waaronder Catalonië, de Valenciaanse Gemeenschap en de Balearen. Ook voor Andalusië zal GIPE, zodra de uitvoeringsregels zijn gepubliceerd, haar leden actief ondersteunen bij een correcte en tijdige registratie.

Praktisch advies aan kopers in Andalusië
Mijn advies aan iedereen die vastgoed overweegt te kopen in Andalusië is helder:

• Controleer of de makelaar geregistreerd is (of aantoonbaar bezig is met registratie).
• Vraag wie juridisch verantwoordelijk is voor de transactie.
• Laat u nooit onder druk zetten om snel te beslissen.
• Schakel altijd onafhankelijke juridische begeleiding in naast de makelaar.

Een goede makelaar zal dit niet afraden, maar juist ondersteunen.

Conclusie: een belangrijke stap, geen reden voor blind vertrouwen
De verplichte registratie van makelaars in Andalusië is een grote stap vooruit. Het helpt om de markt transparanter en professioneler te maken en om misstanden terug te dringen. Tegelijk blijft kritisch denken noodzakelijk. Wetgeving beschermt alleen wie haar kent en toepast.
Wie zich goed informeert, controleert met wie hij zaken doet en kiest voor professionele begeleiding, verkleint het risico aanzienlijk. Dat is precies waar deze nieuwe wet voor bedoeld is.

Let op
De nieuwe registratieplicht in Andalusië is wettelijk vastgesteld, maar de volledige praktische uitvoering volgt via nadere regelgeving. Kopers doen er daarom goed aan om niet alleen te vragen of een makelaar geregistreerd is, maar ook wie juridisch verantwoordelijk is voor de transactie en welke verzekeringen van toepassing zijn.

---

Deze bijdrage is geschreven door Fred van Krimpen, makelaar en eigenaar van Elite Inmobiliaria en voorzitter van GIPE, de Spaanse beroepsorganisatie voor professionele vastgoedmakelaars. Hij is actief betrokken bij de professionalisering van de vastgoedsector in Spanje en adviseert dagelijks (internationale) kopers en verkopers over transparante en juridisch correcte vastgoedtransacties.

---

Terug naar overzicht