Wat als je vakantiehuis niet wordt afgebouwd?

Twee Nederlandse kopers raken verstrikt in een langdurig en frustrerend aankoopproces van een chalet in Oostenrijk. Ondanks schriftelijke toezeggingen over oplevering, interieurkeuzes en indelingswijzigingen, worden gemaakte afspraken later eenzijdig ontkend. De bouw wordt kort voor de opleverdatum stilgelegd en de communicatie stokt. Dit artikel biedt een feitelijke reconstructie van het dossier, geeft juridische aandachtspunten en laat zien welke lessen aspirant-kopers kunnen trekken uit deze problematische ervaring met buitenlandse nieuwbouwprojecten.

In 2022 besloten twee Nederlandse kopers te investeren in een recreatief chalet in een Oostenrijks toeristisch project. De eerste stappen verliepen voorspoedig: reservering, aanbetaling via een notaris en duidelijke toezeggingen over bouwstart en oplevering. Maar al snel volgden tegenstrijdige berichten. De bouw bleek afhankelijk van een verkoopquotum dat niet werd gehaald. Contractondertekeningen werden uitgesteld, deadlines verschoven en communicatie stokte geregeld maandenlang.
De oplevering werd uiteindelijk verplaatst naar februari 2025 – zonder enige vorm van compensatie – en ook de praktische afstemming over de inrichting en bouwspecificaties verliep chaotisch. Keuzelijsten voor het interieur lieten lang op zich wachten, eerdere afspraken over indelingswijzigingen werden ineens als 'onmogelijk' verklaard en gestelde vragen bleven structureel onbeantwoord.

Van contractuele zekerheid naar feitelijke onzekerheid
Hoewel er schriftelijk is vastgelegd dat kopers keuzes mogen maken uit diverse afwerkingsopties, wordt dit later door de projectontwikkelaar ontkend. Zelfs relatief eenvoudige wensen – zoals het uitbreiden van het terras of het aanpassen van meubilair – worden eenzijdig afgewezen.
In januari 2025, slechts enkele weken vóór de geplande opleverdatum, ontvingen de kopers een e-mail waarin werd aangekondigd dat de afbouw van hun chalet wordt stilgelegd. Reden: hun aanhoudende vragen zouden de voortgang van het project belemmeren. Tegelijkertijd werden eerdere afspraken ten aanzien van inrichting en wijzigingen in de woning opnieuw ontkend.

Juridische status en mogelijke vervolgstappen
Volgens Mondi is in dit soort situaties van belang dat kopers zich realiseren dat een Kaufvertrag in Oostenrijk doorgaans een leveringsverplichting inhoudt, en dus ook een recht op oplevering. In dit specifieke geval is de koper bovendien goed op de hoogte van de toeristische bestemming van het pand en de bijbehorende verhuurverplichting – anders dan de ontwikkelaar lijkt te suggereren.
De centrale vraag blijft: wanneer wordt de woning daadwerkelijk opgeleverd?

Mondi adviseert in soortgelijke gevallen

• Schakel een onafhankelijk bouwkundig expert (Sachverständiger) in, liefst een die een opleveringsrapport kan opstellen op basis van de oorspronkelijke contractuele afspraken;
• Informeer bij de notaris wie het project oplevert, en of er bezwaar mogelijk is bij gebrekkige of uitblijvende oplevering;
• Let op: een woning kan pas juridisch worden (door)verkocht als deze volledig is opgeleverd én geregistreerd in het Grundbuch (het Oostenrijks eigendomsregister).

Wat kunnen andere kopers hiervan leren?
Deze casus benadrukt dat zelfs schriftelijke afspraken en contracten geen garantie zijn voor een probleemloze aankoop. Mondi adviseert aspirant-kopers om zich goed voor te bereiden en de volgende stappen te overwegen:

1. Laat het koopcontract toetsen door een onafhankelijk advocaat met kennis van het Oostenrijks vastgoedrecht. Leden van Mondi kunnen gebruik maken van de juridische QuickScan
2. Leg alle toezeggingen en afspraken schriftelijk vast
3. Houd een logboek bij van communicatie, inclusief onduidelijkheden en uitblijvende reacties
4. Overweeg gebruik te maken van Mondi’s Aankoopbegeleiding Plus – gebaseerd op ruim 20 jaar ervaring, diepgaande dossierkennis en marktinzicht. Mondi helpt valkuilen te vermijden vóórdat u zich oriënteert.

Heeft u te maken met een vergelijkbare situatie?
Mondi Recovery biedt hulp bij conflictsituaties met buitenlandse makelaars en projectontwikkelaars.

---

Bezit, aan- en verkoop van vastgoed in Oostenrijk
Bezoek regelmatig het landendossier Oostenrijk en maak als lid proactief gebruik van uw Mondi lidmaatschap door vragen te stellen in de vraag- en antwoordmodule onder aan de pagina van het van het landendossier over alles wat te maken heeft met de aankoop, bezit en verkoop van een (tweede) woning of vastgoedbelegging. Als lid hebt u tevens toegang tot antwoorden met broninformatie op vragen die door andere leden zijn gesteld.

---

Terug naar overzicht