Wanneer een ogenschijnlijk correcte aankoop van vastgoed toch problematisch wordt

Veel kopers ervaren opluchting zodra de overdracht bij de notaris heeft plaatsgevonden. De handtekeningen zijn gezet, de sleutels ontvangen en het dossier lijkt afgerond. In de praktijk blijkt echter dat buitenlandse koopdossiers opvallend vaak pas jaren later problematisch worden. Niet door kwade wil, maar door onvolledige aannames, veranderende regelgeving of onderschatte juridische nuances. Bij verkoop, verhuur of nalatenschap wordt dan alsnog zichtbaar wat bij aankoop buiten beeld bleef.

Het misverstand van ‘een afgeronde aankoop’
In Nederland is het koopproces sterk gestandaardiseerd. Veel aspirant-kopers nemen die verwachting onbewust mee naar het buitenland. De gedachte dat een notariële overdracht automatisch betekent dat een woning juridisch volledig in orde is, is wijdverbreid. In veel Europese landen ligt dat genuanceerder.

De rol van de notaris is doorgaans beperkt tot het rechtsgeldig overdragen van eigendom. Dat betekent niet dat de woning ook toekomstbestendig is bij verkoop, verhuur of overdracht. Dat verschil wordt vaak pas zichtbaar wanneer de situatie verandert.

Wanneer problemen zich aandienen
Latente problemen openbaren zich zelden spontaan. Ze worden vrijwel altijd zichtbaar op momenten waarop opnieuw wordt getoetst, zoals bij:

• Verkoop van de woning, waarbij een nieuwe koper of diens adviseur kritischer kijkt;
• Verhuur, waarvoor aanvullende vergunningen of bestemmingen vereist blijken;
• Financiering of herfinanciering, waarbij banken strengere eisen hanteren;
• Schenking of overlijden, waarbij erfgenamen geconfronteerd worden met onduidelijke of onvolledige documentatie.

Op die momenten blijkt dat wat ooit als ‘voldoende’ werd beschouwd, juridisch of praktisch tekortschiet.

Terugkerende patronen per land
Hoewel elk dossier uniek is, zijn er duidelijke patronen. In Spanje en Portugal gaat het regelmatig om verschillen tussen feitelijke bebouwing en geregistreerde situatie. In Italië spelen afwijkingen tussen kadastrale gegevens en feitelijk gebruik een grote rol. In Frankrijk ontstaan problemen vaak door voorkeursrechten of planologische beperkingen die pas later relevant worden. In Oostenrijk zijn gebruiksbeperkingen, zoals Zweitwohnsitz-regels of exploitatieverplichtingen, een terugkerend knelpunt.

Mondi Recovery: wanneer herstel achteraf nodig blijkt
Wanneer dergelijke problemen pas jaren later aan het licht komen, melden eigenaren zich regelmatig bij Mondi met de vraag of herstel nog mogelijk is. Binnen Mondi wordt deze begeleiding aangeduid als Mondi Recovery: ondersteuning bij vastgelopen of risicovolle buitenlandse vastgoeddossiers, vaak op het moment dat verkoop, verhuur of overdracht aan de orde is.

In een deel van de gevallen kan herstel plaatsvinden, bijvoorbeeld via aanvullende documentatie, juridische afstemming of herbeoordeling van de feitelijke situatie. In andere dossiers blijkt de speelruimte beperkt of zelfs afwezig. Juist deze hersteltrajecten maken duidelijk dat wat achteraf moet worden gerepareerd, vooraf vaak inzichtelijk had kunnen zijn.

Emotie en tijdsdruk
Buitenlands vastgoed wordt vaak gekocht vanuit emotie: een droom, een bijzondere plek of het gevoel van schaarste. In die context worden risico’s makkelijker geaccepteerd of vooruitgeschoven. Uitspraken als “dat lossen we later wel op” blijken in de praktijk regelmatig kostbaar.

Alleen voor Mondi-leden: waar het écht misgaat – en hoe dat te voorkomen is

---

Terug naar overzicht