Waarom een koop in Frankrijk tóch nog kan afketsen

Zelfs als alles geregeld lijkt: waar u op moet letten bij Franse vastgoedtransacties. Veel kopers denken dat alles rond is zodra de Franse koopakte is getekend. De woning is prachtig, de notaris geruststellend en de verkoper zegt dat alle documenten in orde zijn. Toch loopt het in de praktijk nog vaak mis: een ontbrekende verklaring, een onverwacht voorkeursrecht of een vergunning die niet overdraagbaar blijkt. Mondi signaleert regelmatig zulke valkuilen. Het primaire doel van Mondi is helder: leden tijdig en objectief waarschuwen om risico’s te voorkomen.

1. De verraderlijke zekerheid van “alles is in orde”
Wanneer een Franse verkoper of makelaar zegt dat alle documenten aanwezig zijn, bedoelt hij vaak dat er voor hem niets meer te doen is. Voor de koper betekent dat echter nog niet dat alle juridische of fiscale voorwaarden ook werkelijk vervuld zijn.
Een klassiek voorbeeld is de exploitatie van gîtes.
Er is dan geen aparte vergunning nodig, maar wél een registratie bij de mairie (déclaration de meublé de tourisme). Als de vorige eigenaar die nooit heeft gedaan, moet de nieuwe eigenaar alsnog de volledige procedure doorlopen. Dat kan weken duren en vereist soms een controle van brandveiligheid of bestemmingsgebruik.
Wie pas na ondertekening ontdekt dat dit ontbreekt, kan voor vervelende verrassingen komen te staan.

2. De stille kracht van de SAFER
Een andere bekende valkuil is het voorkeursrecht van de SAFER (Société d’Aménagement Foncier et d’Établissement Rural).
Deze landbouworganisatie heeft het recht om landbouwgrond over te nemen als zij vindt dat het in het algemeen belang is – bijvoorbeeld om jonge boeren een kans te geven.
Ook bij percelen die niet direct agrarisch lijken, kan de SAFER zich nog melden.
In 90 tot 95 procent van de gevallen doet ze dat niet, maar zolang de formele verklaring van niet-uitoefening ontbreekt, kan de koop niet worden afgerond. Het gevolg: vertraging, of in zeldzame gevallen zelfs ontbinding van de koop.

3. Verborgen beperkingen in het bestemmingsplan
Frankrijk kent strikte ruimtelijke regels. Een pand kan de bestemming habitation hebben, maar de grond eromheen kan agricole of naturelle zijn.
Dat lijkt onschuldig, tot u een zwembad wilt aanleggen of een bijgebouw wilt verbouwen.
In dat geval kan de gemeente of Direction Départementale des Territoires (DDT) toestemming weigeren.
Zelfs een bestaande gîte of chambre d’hôtes kan onderworpen zijn aan brandveiligheidsnormen (ERP-classificatie) die bij verkoop opnieuw getoetst worden.

4. Financiering en voorbehouden: niet automatisch veilig
Ook financieel kan een koop nog stranden.
In Frankrijk is de clause suspensive (ontbindende voorwaarde voor hypotheek) essentieel.
Als een koper te laat bewijst dat de lening is geweigerd, kan hij zijn waarborgsom verliezen.
Daarnaast zijn er banken die het dossier pas in behandeling nemen zodra alle bouwkundige documenten, energierapporten en eigendomstitels compleet zijn.
Wie dat proces onderschat, komt snel in tijdnood.

5. Lokale belastingen en erfgrenzen
In landelijke gebieden zijn de cadastre (kadastrale kaarten) en de werkelijke perceelgrenzen niet altijd identiek.
Een haag of beekje ligt soms meters anders dan op de kaart, wat later tot discussie met buren of gemeente kan leiden.
Ook kan blijken dat een schuur op andermans grond staat, of dat er nog een droit de passage (recht van overpad) geldt.
Controle van de notaris en eventueel een géomètre-expert is dan onmisbaar.
Daarnaast worden kopers geregeld verrast door een hoge taxe foncière of taxe d’habitation, zeker als het om toeristische exploitatie gaat.

6. De menselijke factor: makelaars en communicatie
Tot slot kan de koop nog stuklopen op iets simpels: misverstanden.
De verkoper denkt dat meubels inbegrepen zijn, de koper niet.
De makelaar reageert traag of verdwijnt na het tekenen van het compromis de vente.
Of de koper ontdekt dat het pand niet precies overeenkomt met de beschrijving.
Juist in deze fase blijkt hoe belangrijk onafhankelijke begeleiding is.
Mondi streeft naar maximale transparantie en belangenbehartiging van haar leden, maar moet soms ook eigen commerciële belangen bewaken.
Juist daarom is openheid essentieel: leden weten waar ze aan toe zijn en kunnen vertrouwen op objectieve informatie.

Conclusie
Een Franse woning kopen lijkt vaak eenvoudiger dan het is.
Zodra het papierwerk er goed uitziet, denkt men dat de handtekening slechts een formaliteit is.
In werkelijkheid kan één ontbrekend formulier, een vergeten verklaring of een planologische beperking de aankoop weken of zelfs maanden vertragen.
Wie zich vooraf laat begeleiden door deskundigen met lokale kennis, voorkomt teleurstellingen en behoudt onderhandelingskracht.
Of het nu gaat om gîtes, landbouwgrond, een dorpswoning of een château — zorg dat u vooraf weet waar de risico’s liggen.
Mondi helpt leden om dat inzicht te krijgen: deskundig, transparant en met één doel — zekerheid bij aankoop van buitenlands vastgoed.

Mondi-leden krijgen exclusieve toegang tot essentiële tips
Dit gedeelte is alleen zichtbaar voor leden van Mondi Plus en Premium

---

Bezit, aan- en verkoop van vastgoed in Frankrijk
Kennis is uw beste bescherming bij het kopen, bezitten of verkopen van een woning in Frankrijk. Bezoek regelmatig het landendossier Frankrijk. Als lid hebt u exclusieve toegang tot de gecombineerde expertise van erkende specialisten en ervaringsdeskundigen. Stel uw vragen in de besloten vraag- en antwoordmodules en ontdek inzichten die zekerheid, vertrouwen en rust geven — precies wat verantwoord eigendom onderscheidt van toeval.

---

Terug naar overzicht