Waarom een advocaat in het buitenland niet altijd uw belangen behartigt

Grote verschillen tussen landen in toezicht, onafhankelijkheid en beroepsethiek. Wie in Nederland of België een advocaat inschakelt, weet dat die onafhankelijk optreedt en uitsluitend het belang van de cliënt dient. In landen als Spanje, Portugal, Frankrijk, Italië en Oostenrijk is dat minder vanzelfsprekend. De beroepscultuur, regelgeving en controle verschillen sterk. Ook daar, en zelfs in Nederland en België, komen advocaten voor die vooral hun eigen belang dienen. Daarom is het cruciaal te weten hoe onafhankelijkheid per land wordt gewaarborgd en hoe Mondi dit voor haar leden controleert.

De theorie: overal dezelfde ethiek
In vrijwel alle Europese landen geldt op papier hetzelfde uitgangspunt: een advocaat (abogado, avocat, avvocato, advogado of Rechtsanwalt) moet zijn cliënt onafhankelijk bijstaan, belangenconflicten vermijden en vertrouwelijkheid waarborgen. De Code of Conduct for European Lawyers (CCBE) en de Europese richtlijn 98/5/EG vormen hiervoor het kader.

Toch bepaalt elke nationale orde van advocaten zelf hoe die regels worden toegepast en gehandhaafd. En dáár ontstaan de grootste verschillen.

Nederland en België: streng toezicht, geen commerciële belangen
In Nederland en België is het verboden dat een advocaat financieel of zakelijk belang heeft bij de uitkomst van een vastgoedtransactie. Samenwerking met makelaars of ontwikkelaars is beperkt tot strikt gescheiden rollen. Toezicht en tuchtrecht zijn goed georganiseerd via de Nederlandse Orde van Advocaten (NOvA) en de Orde van Vlaamse Balies (OVB).

Elke advocaat:

• Moet een beroepsaansprakelijkheidsverzekering hebben;
• Mag geen provisie ontvangen van derden;
• En werkt op basis van een transparante opdrachtbevestiging.

Wie hiervan afwijkt, riskeert direct disciplinaire maatregelen.

Spanje: beroep met sterke modernisering, maar blijvende cultuurverschillen
Tot de invoering van Ley 34/2006 kon elke afgestudeerde jurist met een Licenciatura en Derecho zich registreren bij een regionale Colegio de Abogados en zichzelf abogado noemen – zonder verplichte stage of examen. Sinds de hervorming geldt echter een nationaal systeem dat vergelijkbaar is met de toelatingseisen in Nederland of België.
Huidige toelatingseisen:

• Voltooide universitaire graad in Recht (Grado/Licenciatura en Derecho);
• Máster de Acceso a la Abogacía (postgraduaat van 1–2 jaar met praktijkstage);
• Nationaal toelatingsexamen georganiseerd door de Spaanse overheid;
• Inschrijving bij een Colegio de Abogados.

Pas na het behalen van alle stappen verkrijgt men de bevoegdheid om als advocaat op te treden.

Overgangsregeling voor oudere advocaten
Wie vóór de wet van 2006 al over een Licenciatura en Derecho beschikte en vóór de inwerkingtreding van de nieuwe toelatingsexamens in 2013 stond ingeschreven bij een Colegio, mocht die status behouden. Deze advocaten werken dus nog onder de oude regeling, zonder aanvullende master of toelatingsexamen. Hun bevoegdheid is rechtsgeldig, maar de kwaliteitsnormen verschillen soms per generatie en per regio. Ondanks de aangescherpte regels blijft de beroepscultuur in Spanje breder en commerciëler. Een advocaat mag in principe optreden voor zowel koper als verkoper, of een vergoeding ontvangen via een makelaar of projectontwikkelaar. Dat betekent niet dat Spaanse advocaten onbetrouwbaar zijn – wél dat hun onafhankelijkheid niet altijd vanzelfsprekend is in de context van vastgoedtransacties. Daarom werkt Mondi alleen met advocaten die aantoonbaar onafhankelijk optreden en volgens de geest van de Nederlandse beroepsethiek werken.

Portugal: formeler systeem, maar toezicht blijft beperkt
In Portugal valt het beroep onder de Ordem dos Advogados. De eisen zijn vergelijkbaar met Spanje (masteropleiding, stage, toelatingsexamen), maar het toezicht op belangenverstrengeling is minder intensief. In de praktijk werken veel advogados nauw samen met makelaars of notarissen, wat soms spanning oplevert met de plicht tot onafhankelijkheid.

Tegelijkertijd groeit er een nieuwe generatie van gespecialiseerde vastgoedadvocaten die wél transparant werken en duidelijke schriftelijke opdrachten hanteren. Mondi werkt uitsluitend met deze gespecialiseerde professionals, die juridisch onafhankelijk optreden namens de koper.

Frankrijk: juridisch robuust maar anders georganiseerd
In Frankrijk ligt de primaire verantwoordelijkheid bij de notaris, die als openbaar ambtenaar de rechtmatigheid van vastgoedtransacties waarborgt. De notaris is echter geen belangenbehartiger van koper of verkoper, maar een neutrale partij. Daarom adviseert Mondi bij complexe dossiers – zoals nieuwbouw, mede-eigendom of landbouwgrond – een eigen avocat in te schakelen die uitsluitend namens de koper optreedt.

De Franse advocatuur kent strikte tuchtrechtelijke regels, vergelijkbaar met Nederland, maar in de vastgoedpraktijk wordt vaak volledig vertrouwd op de notaris. Die nuance is belangrijk: het systeem is degelijk, maar het beschermingsniveau hangt af van de aard van de aankoop.

Italië: twee juridische beroepsgroepen, maar niet altijd één belang
Italië kent, net als Frankrijk, een duidelijke scheiding tussen de notaris (notaio) en de advocaat (avvocato). De notaio is een openbaar ambtenaar die de overdracht juridisch bekrachtigt en optreedt namens de staat — niet namens de koper of verkoper. Zijn taak is te controleren of de overdracht rechtsgeldig is — niet om de belangen van de koper te verdedigen. De avvocato is daarentegen wél een onafhankelijk juridisch adviseur, maar in de vastgoedpraktijk wordt deze vaak pas ingeschakeld als er al een probleem is. In tegenstelling tot Nederland is het niet gebruikelijk dat de koper een eigen advocaat heeft tijdens het aankoopproces, terwijl dat juist cruciaal kan zijn bij:

• Onduidelijke bestemmingsstatus van gebouwen of grond;
• Erfenis- of mede-eigendomsconstructies (communione ereditaria);
• Agrarische percelen met voorkooprechten (prelazione agraria);
• Of bouwkundige vergunningen (permesso di costruire).

De Orde van Advocaten (Consiglio Nazionale Forense) ziet formeel toe op beroepsethiek, maar het toezicht is regionaal georganiseerd en wisselend streng. Mondi werkt daarom alleen samen met Italiaanse advocaten die praktijkervaring in vastgoedrecht combineren met onafhankelijk optreden tegenover makelaars en notarissen. “In Italië is de notaris geen tegenhanger van de Nederlandse notaris, maar eerder een overheidstoetser,” licht Mondi toe. “Wie als koper denkt dat de notaris ook automatisch zijn belangen beschermt, vergist zich. Een onafhankelijke advocaat voorkomt dat.”

Oostenrijk: degelijk juridisch systeem met pragmatische uitzonderingen
In Oostenrijk is het beroep van Rechtsanwalt goed gereguleerd en onder toezicht van de Rechtsanwaltskammer. Toch laat de wet toe dat één advocaat beide partijen vertegenwoordigt, mits er geen direct belangenconflict is en beide partijen schriftelijk instemmen. Dat gebeurt vooral in kleinere regio’s waar kopers en verkopers elkaar kennen en de transactie eenvoudig lijkt.

Mondi ziet echter dat zulke situaties risico’s kunnen meebrengen zodra er verborgen lasten of interpretatieverschillen ontstaan. Daarom adviseert Mondi altijd een eigen advocaat of notaris te kiezen die exclusief optreedt namens de koper. De advocaten met wie Mondi samenwerkt geven vooraf aan of er mogelijk sprake is van een conflicterend belang. Ook in Oostenrijk zijn er advocaten en notarissen waar Mondi per definitie niet mee samenwerkt, omdat uit de praktijk is gebleken dat zij bij eerdere vastgoedtransacties niet in het belang van de koper hebben gehandeld.

De koper denkt beschermd te zijn – maar dat is niet altijd zo
Voor veel Nederlanders en Belgen is het moeilijk te bevatten dat een advocaat in een ander EU-land niet automatisch volledig onafhankelijk optreedt. Toch blijkt dat in de praktijk vaak de oorzaak van problemen die Mondi tegenkomt:

• Onvolledige eigendomsregistraties;
• Ontbrekende vergunningen;
• Onduidelijke aansprakelijkheid bij nieuwbouw;
• Of gebrekkige garanties.

De koper vertrouwt op een advocaat “zoals thuis”, maar krijgt in werkelijkheid juridisch beperkt advies binnen een commerciële structuur. Wat menig advocaat volgens de ervaring uit honderden Mondi-dossiers vooral nalaat, is anticiperen en aanvullend onderzoek verrichten in het belang van de opdrachtgever en proactief optreden bij onduidelijkheden.

Mondi’s aanpak: onafhankelijk, ervaren en zorgvuldig geselecteerd
Mondi selecteert haar advocaten niet alleen op diploma’s, maar vooral op praktijkervaring en gedrag. De organisatie kiest uitsluitend professionals die werken zoals we dat in Nederland en België gewend zijn: onafhankelijk, zorgvuldig en transparant.

Bij elk samenwerkingsverband vraagt Mondi expliciet of de advocaat:

1. Uitsluitend de belangen van de koper of Mondi-lid vertegenwoordigt;
2. Geen financiële afhankelijkheid heeft van makelaars of ontwikkelaars;
3. Beschikt over een adequate beroepsverzekering;
4. Bereid is te werken volgens Mondi’s transparantiecriteria.

“In elke beroepsgroep vind je goede en minder goede vakbroeders,” zegt Mondi. “Juist daarom is ervaring cruciaal. Mondi weet uit de praktijk welke advocaten in elk land écht onafhankelijk werken. Die kennis maakt het verschil voor onze leden.”

Mondi-advies
Leden van Mondi kunnen gebruik maken van de juridische QuickScan om een koopovereenkomst vóór ondertekening te laten controleren op juridische en praktische risico’s. Daarnaast kunnen uitsluitend leden via Mondi een aanbevolen advocaat inschakelen. Waar mogelijk zorgt Mondi voor een Nederlandstalige advocaat die gespecialiseerd is in vastgoedrecht en actief is in het land waar de aspirant-koper een woning wil aankopen. Zo weten leden zeker dat hun belangen vanaf het eerste moment professioneel, deskundig en onafhankelijk worden behartigd.

---

Terug naar overzicht