Vrije val Turkse lira treft ook tweede huizenbezitters

De waarde van de Turkse lira zakt al langere tijd vanwege de oververhitting van de Turkse economie. Het belangrijkste rentetarief gaat met 3 procentpunten omhoog tot 16,5 procent, zo maakte de centrale bank na spoedberaad onlangs bekend. In de top tien van buitenlanders die vastgoed kopen in Turkije zijn nog maar 2 Europese nationaliteiten opgenomen.

De munteenheid is de laatste weken flink in waarde gedaald, onder meer na rapporten over de oververhitting van de Turkse economie en de torenhoge inflatie. Op dit moment is de waarde van 100.000 euro 533.890 Turkse lira. In 2005 werd de nieuwe Turkse Lira ingevoerd. In 2005 was Turkije ook het populairste land voor een tweede woning onder Nederlanders. De nieuwe Turkse lira (afgekort YTL) was in 2005 voor de revaluatie de minst waardevolle munteenheid ter wereld. De nieuwe lira is gelijk aan 1 miljoen oude Turkse lira. In 2009 volgde een herintroductie waarbij het woord ‘nieuwe’ werd weggelaten. Tegenwoordig is de munt weer opgekrabbeld en is de waarde Turkse lira dus aanzienlijk gestegen.

Ontwikkeling Turkse lira
De koers in februari 1999 stond op 1/382.505, eind 2001 noteerde de wisselkoers EUR/TRY een stand van 1/1.292.245, een stijging van 338 procent! Na een paar relatief stabiele jaren schoot de koers in 2004 weer omhoog, waardoor de Turkse lira ten opzichte van de euro en andere valuta nog amper wat waard was. Om de munt weer in het gareel te krijgen werd besloten 6 nullen van de waarde af te halen, zodat de koers per 1 januari 2005 1/1,81 noteerde. Een combinatie van de groeiende economie en de waardedaling van de euro de jaren daarna zorgde voor een stabiele wisselkoers. Vanaf eind 2012 laat de wisselkoers echter weer een constante stijging zien.

Ter vergelijking belangrijkste rentetarief Eurozone
Corina Ruhe, woordvoerder De Nederlandsche Bank: “Bij een vergelijking van beleidsrentes tussen centrale banken moet in gedachten gehouden worden dat de uitvoering van het monetaire beleid sterk kan verschillen tussen landen waardoor rentetarieven niet altijd even goed vergelijkbaar zijn. Met dat in het achterhoofd laat het Turkse rentetarief van 16, 5 procent zich het beste vergelijken met wat we in het Eurosysteem de marginale beleningsrente noemen: de rente waartegen banken overnight tekorten aan liquiditeit kunnen lenen. In de eurozone staat die op dit moment op 0,25 procent. Meer informatie over ECB rentetarieven.”

Ontwikkeling Turkse huizenmarkt
Uit onderzoek van Mondi blijkt dat in 2005 vooral Nederlanders Turks vastgoed zagen als een goede belegging. Misschien was dit wel toen het goedkope alternatief voor een tweede woning in Spanje, mede door de lage waarde van de Turkse lira. Vanaf 30.000 euro had je al een aardig appartement. Volgens Mondi is iedere vergelijking tussen verschillende landen in waarde van vastgoed onzinnig zonder te beschikken over de belangrijkste indicatoren, waaronder locatie, bouwkwaliteit, voorzieningen en bereikbaarheid om maar een aantal voorbeelden te noemen. In 2005 kochten Europeanen weliswaar al vanaf 30.000 euro een appartement, maar de Turken zelf betaalden voor een ogenschijnlijk identiek appartement niet meer dan omgerekend 20.000 euro. Dit had voor een groot deel ook te maken met de bouwkwaliteit met nauwelijks isolatiematerialen. Een ander argument was natuurlijk dat de aanschafprijs voor West-Europeanen zo voordelig leek, dat men weinig moeite deed om een goede vergelijking te maken, mede door de onbekendheid met het land en de taalbarrière. Op enkele uitzonderingen na werden vanaf die tijd tot enkele jaren terug uitsluitend Turkse nieuwbouwwoningen aangeboden op de Nederlandse en later de Belgische markt. Dit was lucratief voor vooral projectontwikkelaars en makelaars. Verstand van zaken, ervaring of bekend zijn met de taal, cultuur en gewoontes was niet noodzakelijk. Als een makelaar maar kon verkopen. Nu is de animo vanuit West-Europa gering. Er worden meer appartementen aangeboden door Nederlanders en Belgen, maar zo gemakkelijk kom je er niet vanaf. Vind allereerst maar eens een betrouwbare professionele makelaar, die ook nog eens over een goed internationaal netwerk beschikt. Mensen die destijds uitweken naar onbekende regio’s, op uren rijafstand van de luchthavens, raken hun woning aan de straatstenen niet kwijt zonder heel veel water bij de wijn te doen. Of men moet zich richten op bijvoorbeeld Syriërs, die bij de aankoop van een appartement er een verblijfsvergunning bij krijgen.

Helaas is het Turkse kadaster niet meer zo scheutig met het vrijgeven van cijfers van hoeveel Nederlanders en Belgen inmiddels vastgoed hebben aangeschaft in Turkije. Wel beschikt Mondi over cijfers van aankopen door buitenlanders onderverdeeld in nationaliteiten vanaf 2015 tot en met april 2018. De top tien ziet er als volgt uit:

		Verkoopcijfers huizen Turkije 2015 t/m april 2018
1	Irak	12.334
2	Saoedi-Arabië	8.706
3	Koeweit	5.967
4	Rusland	5.072
5	Afghanistan	3.388
6	Verenigd Koninkrijk	2.887
7	Iran	2.699
8	Duitsland	2.672
9	Azerbeidzjan	2.624
10	Oekraïne	1.756

Van Nederland en België zijn geen exacte cijfers bekend. Raadpleeg voor een totaaloverzicht 
Download PDF: Buitenlandse_eigenaren_vastgoed_in_Turkije. 
Drs. Esmeralda Sepers, Turkologe en sinds 2001 actief als makelaar op de Turkse markt voor Esmare:
“Als ik puur professioneel de onroerend goed markt in Turkije beschouw, dan kom ik tot de conclusie dat er nu eindelijk weer beweging is. Het is heel rustig geweest vanuit Nederland en België, maar andere nationaliteiten kopen volop in Turkije. De koers van de Turkse Lira zit nu al wel bijna een jaar de verkopen aan de Turkse bevolking dwars. In principe bood de Turkse markt voor buitenlandse eigenaren een prima kans voor de verkoop van de bestaande woningen. Om toch de overdracht van onroerend goed te stimuleren heeft de Turkse overheid een tijdelijke korting ingevoerd voor de overdrachtsbelasting. Tot eind oktober betaal je geen 4, maar slechts 3 procent.

De huizenprijzen in Turkije stijgen nog altijd, alleen nu in een langzamer tempo dan voorheen. Ook als we kijken naar de prijzen nà inflatiecorrectie zien we nog altijd een stijging.



Bron: REIDIN-GYODER New Home Price Index

Als verkoper moet je je nu richten op de groepen die wel in Turkije kopen: de Turken zelf die inkomsten hebben in buitenlandse valuta en de buitenlanders die hun kans zien en gebruik maken van de lage prijzen die soms uit paniek door de eigenaren worden aangeboden. Vorig jaar zijn er prachtige villa’s verkocht ver onder de marktwaarde. De kopers laten de woningen renoveren, de kosten hiervan zijn door de lage stand van de lira erg aantrekkelijk. Vervolgens worden de woningen nu weer aangeboden. Er wordt volop geld verdiend op deze manier.

Als makelaar kies ik ervoor om samenwerkingen aan te gaan met collega’s uit diverse landen. Het toeristenseizoen ziet er veelbelovend uit. Terwijl vorig jaar de Nederlanders en Belgen massaal andere bestemmingen opzochten, heeft men in 2018 weer volop voor Turkije gekozen. Ook de Russen, Engelsen en Scandinaviërs hebben Turkije weer in hun top 5 van bestemmingen staan. Een goed toeristenseizoen is vaak een voorloper van aankopen van onroerend goed.

Mijn advies voor eigenaren van woningen in Turkije luidt: zorg ervoor dat de woning goed is onderhouden en heb nog even geduld. Er is beweging en de Turkse overheid doet er alles aan om aankopen te stimuleren.”

---

Mochten mensen mede door de devaluatie van de Turkse lira kansen zien op de Turkse huizenmarkt, laat het dan de redactie van Mondi weten via het contactformulier. Maar ben wel alert en kijk ook naar de toekomst.

Aanverwante artikelen
Turkije populair onder pensionado’s 
Penthouses te koop in Toros Residence Mahmultar  
Villa’s en appartementen te koop in Turkije  

---

Terug naar overzicht