Voorkom problemen bij de oplevering van Spaans vastgoed

Steeds vaker krijgt Mondi signalen van leden die vlak voor de oplevering van hun woning in Spanje onder druk worden gezet om snel te tekenen of het volledige restant van de koopprijs te betalen. Vaak ontbreekt op dat moment nog essentiële documentatie, zoals de Licencia de Primera Ocupación (LPO) of het Certificado Final de Obra. Wie dan toch tekent, verliest vrijwel alle onderhandelingsruimte en loopt een groot risico op een onvolledige of gebrekkige oplevering.

De opleverfase: een cruciaal moment
In Spanje loopt het aankoopproces vaak anders dan in Nederland of België. De laatste betaling en de notariële overdracht vinden meestal gelijktijdig plaats. Ontwikkelaars en makelaars willen dat proces zo snel mogelijk afronden, zeker in een stijgende markt waarin een woning direct weer met winst verkocht zou kunnen worden.
Voor de koper is dit juist het moment om de oplevering kritisch te controleren. Zodra u tekent, is de kans klein dat gebreken nog worden hersteld of dat achtergehouden beloftes worden nagekomen.

Essentiële documenten
Een woning is pas officieel bewoonbaar als de gemeente de Licencia de Primera Ocupación (LPO) heeft afgegeven. Zonder dit document kunt u zich niet inschrijven bij nutsbedrijven of de woning legaal verhuren. Ook het Certificado Final de Obra, de verklaring van de architect dat de bouw conform vergunning is uitgevoerd, is onmisbaar.
Wordt u gevraagd te tekenen terwijl deze documenten ontbreken, dan is dat een duidelijk waarschuwingssignaal.

Gebruik uw rechten: opschorting van betaling
Volgens de Spaanse wet mag een koper de betaling opschorten wanneer de verkoper niet aan zijn opleveringsverplichtingen voldoet. Dat heet een “suspensión de pagos por incumplimiento”.
Belangrijk is dat u dit formeel en schriftelijk doet via een onafhankelijke advocaat: u geeft dan aan dat u bereid bent te betalen, maar pas nadat aan alle voorwaarden is voldaan. Zo voorkomt u dat de verkoper de overeenkomst eenzijdig kan ontbinden en uw voorschotten probeert te behouden.

Onafhankelijke controle en inhouding
Laat de oplevering altijd begeleiden door een onafhankelijke aparejador (technisch architect). Deze inspecteert de woning, maakt een rapport met gebreken en legt hersteltermijnen vast.
Daarnaast is het verstandig een inhouding van minimaal 5 tot 10% van de koopsom af te spreken, zolang restpunten niet zijn opgelost. De vaak aangeboden 10.000 euro is bij gebreken aan meerdere woningen of installaties meestal onvoldoende.

Pas op voor belangenverstrengeling
In Spanje komt het regelmatig voor dat dezelfde advocaat, notaris of gestor zowel voor de verkoper als voor de koper optreedt. Dat lijkt efficiënt, maar betekent dat uw belangen niet onafhankelijk worden behartigd. Kies daarom altijd een eigen advocaat, die geen commerciële of persoonlijke banden heeft met de ontwikkelaar of makelaar.

Samenvatting: tekenen is pas verantwoord als alles klopt

• Controleer of LPO en Certificado Final de Obra aanwezig zijn.
• Laat een onafhankelijke bouwtechnische keuring uitvoeren.
• Leg alle restpunten schriftelijk vast met hersteltermijn.
• Betaal pas wanneer aan alle contractuele verplichtingen is voldaan.
• Vertrouw niet blind op de advocaat of tussenpersoon van de verkoper.

Kort gezegd: laat u niet onder druk zetten. De oplevering is niet het sluitstuk van de koop, maar het moment waarop u de kwaliteit, veiligheid en juridische zekerheid van uw woning definitief borgt. Mondi kan u via Mondi Recovery ondersteunen.
Exclusieve tips voor Mondi-leden
(alleen zichtbaar voor ingelogde Premium- en Plus-leden)

---

Bezit, aan- en verkoop van vastgoed in Spanje
Bezoek regelmatig het landendossier Spanje en maak als lid proactief gebruik van uw Mondi lidmaatschap door vragen te stellen in de vraag- en antwoordmodule onder aan de pagina van het van het landendossier over alles wat te maken heeft met de aankoop, bezit en verkoop van een (tweede) woning.

---

Terug naar overzicht