Vermogenswinstbelasting Portugal: tarieven en berekening bij woningverkoop

Wat is vermogenswinstbelasting in Portugal?

Portugal noemt de vermogenswinst bij verkoop van vastgoed ‘mais-valias’. Bij een particuliere woningverkoop valt deze winst onder de Portugese inkomstenbelasting, de IRS. Er bestaat voor deze verkopen dus geen afzonderlijk, voor iedereen gelijk belastingtarief.

De fiscale winst is bovendien niet automatisch het verschil tussen de aankoopprijs en de verkoopprijs. De fiscale aankoopwaarde, een eventuele inflatiecorrectie en toegestane kosten bepalen samen welk bedrag voor de belastingberekening overblijft.

Deze uitleg betreft woningen die natuurlijke personen privé bezitten. Bij vastgoed in een onderneming of vennootschap kunnen andere regels gelden.

De 50%-regel: welk deel van uw winst telt mee?

Bij een gewone particuliere woningverkoop wordt het saldo van de relevante vastgoedwinsten en -verliezen in hetzelfde jaar doorgaans voor 50 procent meegenomen in de belastinggrondslag. Sinds 1 januari 2023 geldt dit uitgangspunt ook voor niet-ingezetenen van Portugal.

Bedraagt uw fiscale winst bijvoorbeeld € 100.000 en zijn er geen andere relevante vastgoedresultaten of vrijstellingen, dan telt in beginsel € 50.000 mee voor de inkomstenbelasting. Over dat bedrag wordt de belasting berekend volgens de toepasselijke progressieve tarieven.

U betaalt dus geen 50 procent belasting over de winst. Ook betekent de regeling niet dat uw belastingrekening automatisch de helft lager uitvalt.

Er bestaan uitzonderingen. Bij bepaalde woningen waarvoor aanzienlijke, niet-terugbetaalbare overheidssteun is ontvangen en die binnen de wettelijke termijn worden verkocht, kan de winst volledig meetellen.

Welke belastingtarieven gelden?

Voor 2026 lopen de algemene IRS-schijftarieven op het Portugese vasteland van 12,5 tot 48 procent. De hoogte van uw belastbare inkomen bepaalt welke schijven bij de berekening worden gebruikt. Het hoogste toepasselijke schijftarief wordt niet zonder meer over het volledige bedrag geheven.

Bij hogere belastbare inkomens kan daarnaast een aanvullende solidariteitsheffing spelen. De wettelijke tarieven daarvan bedragen 2,5 procent over het gedeelte van het belastbare inkomen tussen € 80.000 en € 250.000 en 5 procent over het gedeelte boven € 250.000. Deze grenzen betreffen belastbaar inkomen, niet de verkoopprijs of de volledige verkoopwinst. Bent u niet-ingezetene, dan mag u deze heffing ook niet zonder meer berekenen over het wereldinkomen dat voor de algemene tariefbepaling wordt opgegeven. Laat de eventuele toepassing afzonderlijk beoordelen.

De eenvoudige rekensom ‘de helft van de winst maal maximaal 48 procent, dus nooit meer dan 24 procent’ geeft daarom geen volledige bovengrens voor iedere situatie.

Waarom telt uw wereldinkomen mee?

Woont u fiscaal in Nederland en verkoopt u uw Portugese vakantiewoning, dan moet voor de Portugese tariefberekening ook rekening worden gehouden met uw inkomen buiten Portugal. Denk bijvoorbeeld aan salaris of pensioen.

Dat buitenlandse inkomen helpt bepalen welk tarief op de in Portugal belastbare verkoopwinst wordt toegepast. Het betekent niet dat Portugal door deze berekening automatisch ook uw Nederlandse salaris of pensioen belast.

Bent u fiscaal inwoner van Portugal, dan kan uw wereldinkomen juist ook tot de Portugese belastinggrondslag behoren. Daarbij spelen het belastingverdrag en eventuele bijzondere regelingen een rol. Het onderscheid tussen inwoner en niet-inwoner blijft dus belangrijk.

Hoe wordt de verkoopwinst berekend?

Bij een gebruikelijke aankoop en latere verkoop is het uitgangspunt:

Verkoopwaarde voor fiscale doeleinden − gecorrigeerde fiscale aankoopwaarde − toegestane kosten = fiscale verkoopwinst.

De fiscale waarden hoeven niet gelijk te zijn aan de bedragen in uw koopakten. Bij een reguliere aankoop sluit de fiscale aankoopwaarde in beginsel aan bij de waarde die voor de Portugese overdrachtsbelasting, de IMT, is gebruikt. Bij verkoop kan een hogere waarde die voor de IMT geldt ook voor de winstberekening doorslaggevend zijn. Er bestaat een wettelijke procedure om een lagere werkelijke verkoopwaarde aan te tonen.

Bij meer dan 24 maanden tussen aankoop en verkoop wordt de fiscale aankoopwaarde volgens de wettelijke regels gecorrigeerd voor geldontwaarding. Daarvoor gelden officieel vastgestelde coëfficiënten. U kunt dus niet zelf een algemeen inflatiepercentage kiezen.

Daarnaast kunnen aantoonbare, toegestane aankoop- en verkoopkosten en bepaalde waardeverhogende werkzaamheden de winst verminderen. Voor die werkzaamheden geldt in beginsel een terugkijktermijn van twaalf jaar. Welke uitgaven meetellen en welke bewijsstukken nodig zijn, leest u in het artikel over het verlagen of voorkomen van vermogenswinstbelasting.

De resterende hypotheek bepaalt niet hoeveel fiscale verkoopwinst u maakt. Hypotheekaflossing beïnvloedt wel wat u netto uit de verkoop ontvangt en kan bij een herinvesteringsregeling relevant zijn.

Kunt u de belasting verlagen of voorkomen?

Een juiste winstberekening is de eerste stap. Vervolgens moet worden beoordeeld of u voor een gehele of gedeeltelijke vrijstelling in aanmerking komt. Daarbij maakt het onder meer verschil of u uw hoofdwoning of een tweede woning verkoopt en wat u met de opbrengst doet.

De aftrekbare kosten, herinvesteringsvoorwaarden en de afzonderlijke huurwoningregeling van 2026 bespreek ik in artikel over het verlagen of voorkomen van vermogenswinstbelasting. Dat artikel sluit aan op deze uitleg over tarieven en berekening.

Wanneer doet u aangifte?

De reguliere Portugese IRS-aangiftetermijn loopt van 1 april tot en met 30 juni van het jaar na de verkoop. Verkoopt u in 2026, dan doet u in beginsel aangifte tussen 1 april en 30 juni 2027.

Ook als een vrijstelling de uiteindelijke belasting vermindert of wegneemt, moet de verkoop correct worden aangegeven. Ga er niet van uit dat de notariële overdracht ook uw inkomstenbelastingaangifte afhandelt.

Wat veranderde er in 2023?

Voor niet-ingezetenen gold vóór 2023 als wettelijke hoofdregel een afzonderlijke heffing van 28 procent over de volledige vastgoedwinst. De ongelijke behandeling ten opzichte van Portugese inwoners leidde tot procedures. Sinds 1 januari 2023 geldt voor de hier besproken particuliere verkopen de verplichte berekening met doorgaans 50 procent opname van het winstsaldo en progressieve belastingheffing, waarbij buitenlands inkomen meetelt voor de tariefbepaling.

Voor vastgoedwinsten die niet-ingezetenen uiterlijk op 31 december 2022 behaalden, heeft de Portugese belastingdienst in circulaire 20255 van 14 april 2023 een afzonderlijk standpunt vastgelegd. Bij aanslagen die onderwerp zijn of worden van een fiscale bezwaar- of beroepsprocedure, wordt slechts 50 procent van het vastgoedwinstsaldo belast tegen het afzonderlijke tarief van 28 procent. Dat komt rekenkundig neer op 14 procent van dat saldo.

Heeft u over zo’n verkoop 28 procent over de volledige winst betaald, laat dan beoordelen of herziening nog mogelijk is. De circulaire betekent niet dat iedere oude aanslag automatisch wordt aangepast of dat verstreken bezwaar- en beroepstermijnen opnieuw beginnen.

Verdieping voor leden

In het afgeschermde gedeelte vindt u een fictief rekenvoorbeeld en de gegevens die nodig zijn om vóór verkoop een bruikbare belastingraming te laten maken.

Deze blog is geschreven door drs. Lars van Loon RC - EMFC, eigenaar van Ligterink en de Wit.

Vastgoed in Portugal: van aankoop tot verkoop

Een woning kopen, bezitten of verkopen in Portugal brengt juridische, fiscale en praktische vragen met zich mee. In het landendossier Portugal vindt u relevante artikelen en achtergrondinformatie. Als Mondi-lid kunt u uw eigen vragen stellen via de vraag- en antwoordmodule onderaan het dossier. Ook kunt u de antwoorden met broninformatie op vragen van andere leden raadplegen. Gebruik deze kennis vóórdat u beslissingen neemt of verplichtingen aangaat.